2026年10月22日に国税庁タックスアンサーNo.2880と所得税法・同施行令の条文で確認。非居住者から日本国内の不動産を借りて国内で賃借料を支払う者は、法人でも個人でも、事業者かどうかを問わず20.42％を源泉徴収して翌月10日までに納付する。内訳は所得税法第213条第1項第1号の20％と復興特別所得税0.42％。源泉徴収が不要になるのは、所得税法施行令第328条第2号に当たる「土地家屋等を自己またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人が支払うもの」だけで、社宅として法人が借り上げる形は例外に当たらない。国外払いで支払者が国内に住所等を有する場合の期限は翌月末日。令和9年分以後は所得税・防衛特別所得税・復興特別所得税の3つになる。
国外財産調書は、その年の12月31日時点で国外財産の合計が5,000万円を超える居住者（非永住者を除く）が、翌年6月30日までに提出する書類です。提出があれば過少申告加算税等が5％軽減され、提出がない場合や記載が無い場合は5％加重されます。書類の提示等に応じなかったときは加重割合を10％とする特例もあります。国税庁が公表した令和5年分の提出状況は13,243件・総財産額6兆4,897億円で、財産の種類別では有価証券が63.0％、建物7.8％、土地2.5％。土地と建物を合わせても10.3％にとどまります。財産債務調書は金額基準の異なる別の制度です。2026年10月6日に国税庁の各ページで確認しました。
海外不動産の「規制」は、相手国の外国人所有制限と、日本側の報告・調書という2つの層に分かれます。日本銀行の資料によれば、居住者による海外不動産の取得そのものは外為法の報告対象外で、報告が必要なのは3千万円相当額を超える支払等のほう。あわせて、100万円超の送金で金融機関が出す国外送金等調書、年末に国外財産が5,000万円超なら翌年6月30日までの国外財産調書、規模によっては財産債務調書が関わります。金額のしきい値と提出期限を一次資料で整理しました。
非居住者が日本国内の土地等を売ると、買主は原則として譲渡対価の10.21％を源泉徴収します。例外は「1億円以下」かつ「自己または親族の居住の用に供するために譲り受けた個人が支払う」の2条件を同時に満たす場合だけ。源泉徴収は譲渡所得ではなく売った値段そのものに掛かるため、損が出ていても差し引かれます。戻すには納税管理人を定めて確定申告が必要です。賃貸料20.42％の扱い、6,000万円で売ったときの金額例、確認できなかったことまで、国税庁のタックスアンサーで整理しました。2026年9月10日確認。
租税特別措置法第41条の4の3第1項は、個人が令和3年以後の各年において国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合、そこで生じた国外不動産所得の損失の金額を、所得税法第26条第2項・第69条第1項の適用上「生じなかったものとみなす」と定めています。ただし対象は損失の全額ではなく、同条第2項第2号により、その国外中古建物の償却費の額に相当する部分として政令で計算した金額に限られます。国税庁タックスアンサーNo.1391（令和8年4月1日現在法令等）は、これを耐用年数を「簡便法」で計算した減価償却費に相当する部分と説明し、国内不動産との所得内通算も損益通算もできないとしています。簡便法の年数は法定耐用年数の全部を経過した資産で法定耐用年数の20％、2年に満たない場合は2年です。売却時には同条第3項により、取得費の計算で差し引く償却費の累積額から、みなし消滅額の合計が控除されます。
海外不動産に固定資産税はかかるのか 例えばアメリカでは、州や自治体ごとに不動産評価額を基準に固定資産税が算出され、住民や所有者に納付が求められます。シンガポールでは「年間評価額（Annual Value）」を基に課税され […]
海外不動産の相続で押さえるべき基本知識 国際相続と国内相続の違い 日本国内での相続は日本の民法や相続税法に基づき統一的に処理されますが、海外不動産が絡む場合は「国際相続」として扱われます。国際相続では、相続人や被相続人が […]
外国税額控除とは？ 不動産投資を含む海外所得では、所得が発生した国と日本の双方で課税される可能性があります。 この場合、同じ所得に対して二重に税金を支払うことを避けるため、一定額を日本での所得税額から控除できます。 外国 […]
海外不動産の相続に関連する相続税評価の方法について解説します。 海外不動産の相続税評価は、多くの不動産投資家や資産家にとって重要なテーマです。日本国内の不動産相続税評価と異なり、海外不動産では評価基準や手続きが国によって […]
海外不動産の相続方法、また海外不動産を使った相続税の節税方法について解説します。 海外不動産の相続税とは？基本の仕組みを徹底解説 海外不動産の相続税に関する理解を深めるには、日本と海外それぞれの税制の仕組みを押さえること […]
節税としての海外不動産 海外不動産投資は、法人税の圧縮効果を持つ減価償却を通じて、節税戦略の重要な一環として活用されています。 減価償却を活用した法人の海外不動産投資の魅力 法人名義の海外不動産投資が注目される背景 20 […]
海外不動産の確定申告とは 日本の税法では、居住者は全世界所得（海外で得た所得も含む）に対して課税されるため、海外不動産の収入も申告が必要です。 これには家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）が含まれ、国内 […]
こういう問い合わせは、少なくありません。その一つの解決策として「ドバイに移住して仮想通貨（暗号資産）の税金対策・節税方法」を解説します。 そもそも、日本での仮想通貨（暗号資産）の税金はいくら？ 日本における仮想通貨（暗号 […]
UAE政府の公式ポータルは「The UAE does not levy income tax on individuals」と明記しており、個人所得税が無いことは事実です。一方で2023年6月1日以降に始まる事業年度から連邦法人税が適用され、課税所得375,000AEDまで0％、超える部分は9％です。日本の居住者がドバイの物件を持つ場合、賃料は不動産所得、売却益は譲渡所得として日本で課税されます。居住者かどうかは住民票ではなく「生活の本拠」で判定され、令和3年以後は国外中古建物の減価償却による赤字を損益通算できません。
一番、多くの投資家が気になるのがこの質問です。今回は「海外不動産の損益通算」について解説します。 そもそも、海外不動産の損益通算とは？ 多くの投資家、経営者が「海外不動産投資による税金対策（節税）」を盛んに行ってきました […]
2026年10月30日に国税庁のタックスアンサーで確認。No.1391（令和8年4月1日現在法令等）は、令和3年以後の各年について、国外中古建物の不動産所得の計算上生じた損失のうち、耐用年数を簡便法により計算した減価償却費に相当する部分を「生じなかったものとみなす」と説明している。禁じられたのは減価償却費の計上そのものではなく、そこから出る損失の扱いで、その損失は他の所得との損益通算だけでなく、国内の不動産から生じる不動産所得との内部通算（所得内通算）もできない。根拠法令等は所法69、所令178、措法41の4、41の4の2、41の4の3、措令26の6の2、26の6の3、措規18の24、18の24の2。この特例は所得税の規定なので法人税には及ばないが、減価償却で帳簿価額が下がる分、売却時に差が利益として出るため繰り延べにとどまることがある。「移住すれば日本の課税から外れる」という説明については、No.2010 が居住者を「日本国内に住所があるか、または現在まで引き続いて1年以上居所がある個人」と定義し（所法2、5、7）、非永住者には「日本国籍を有していない者」という条件が入っていることを確認した。No.1926 は1年以上の予定の海外転勤で一般に非居住者と推定されるとし、非居住者になっても国内不動産の貸付けによる所得があれば納税管理人を定めて確定申告が必要としている。
外国税額控除で引ける金額には上限があります。国税庁タックスアンサーNo.1240によれば、所得税の控除限度額はその年分の所得税額×（調整国外所得金額÷所得総額）で、超えた分は復興特別所得税額×同じ割合を限度に差し引けます。復興特別所得税額は基準所得税額の2.1％、地方税の控除限度額は所得税の控除限度額の30％です。使い切れなかった外国所得税額も余らせた枠も前年以前3年内で繰り越せます（所得税法第95条第2項・第3項）。適用には6種類の書類を申告書等に添付する必要があり、控除額は原則として「外国税額控除に関する明細書（居住者用）」に記載した金額が限度になります。租税条約の限度税率を超えて現地で引かれた部分は対象外です。
2026年10月22日に国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211・No.3261・No.1240で確認。日本の居住者は国外の不動産を売った譲渡益にも日本で課税される。区分が分かれるのは譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかで、長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％。これに復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が加わる。建物の取得費は購入代金から減価償却費相当額を差し引き、国外中古建物の損益通算等の特例を受けた建物は、生じなかったものとみなされた損失相当額を減価償却費の合計から控除する。外国税額控除の限度額は「その年分の所得税額×（調整国外所得金額／所得総額）」で、現地の税が全額戻るとは限らない。
海外資産は申告しなければ把握されないのか。国税庁が2026年1月に公表した令和6事務年度の資料では、日本居住者のCRS情報を約275万件（個人口座約272万件・残高約9.6兆円、法人口座約3万件・残高約8.1兆円）を101か国・地域から受領しています。CRS情報の受領件数は2,455,288件から2,745,374件へ対前事務年度比111.81％。国税庁は、受領した情報を国外送金等調書・国外財産調書といった各種調書や既に保有している資料情報と分析し、課税上問題があると見込まれる資産や所得の把握に用いると明記しています。暗号資産についてもCARFの検討が資料に収録されています。
日本の居住者は海外の家賃収入も日本で申告します。ただし国外中古建物では、簡便法による減価償却費に相当する部分の損失が令和3年分以後は生じなかったものとみなされ、給与とも国内不動産の黒字とも通算できません。外国税額控除の限度額の式、長期15％・短期30％という譲渡の税率まで、国税庁のタックスアンサーで確認しました。