マレーシア不動産投資徹底解説。マレーシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

マレーシア不動産の購入、マレーシア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、マレーシア不動産投資、マレーシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、マレーシア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

個人であれば、区分所有権があるため、マンションなどの購入が可能です。

ただし、外国人が購入できるのは、基本的に100万リンギット以上の物件に制限されています。日本円でいえば、約3,100万円以上が基準となっています。

また、外国人は、不動産購入時に、州政府に申請し、審査後に許可をもらう必要があります。基本的に、審査は通ることがほとんどですが、審査に時間がかかるので注意が必要です。

法人の場合は、土地の所有権も持つことができます。

マレーシアという国とは？

概要

投資先	マレーシア不動産
国名	マレーシア
面積（k㎡）	330,803k㎡
日本との比較	0.9倍
人口	32,366,000人
日本との比較	0.3倍
首都	クアラルンプール
民族	マレー系約70％、中華系約23％、インド系約7％
言語	マレー語、中国語、タミール語、英語
宗教	イスラム教64％、仏教19％、キリスト教9％、ヒンドゥー教6％
通貨	リンギット（MYR）
政策	立憲君主制
主要産業	製造業、農林業、鉱業
日本からの移動時間	7.5時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　A- フィッチ　 A- ムーディーズ　A3

マレーシアは、東南アジアに位置し、マレー半島南部およびボルネオ島北部に位置する国です。マレーシアの首都は、クアラルンプールです。タイ、インドネシア、ブルネイと陸上の国境線で接しており、シンガポール、フィリピンと海を隔てて近接する位置にあります。マレーシアは、連邦制国家であるため、マレーシア連邦と言われることもあります。

マレーシアの公用語は、マレーシア語であるが、タミル語と中国語、英語も教授言語となっていて、小中学校では、民族別にマレーシア語、中国語、タミル語が教える学校によって異なり、いずれの学校でもマレーシア語と準公用語として英語が必修科目になっているため、都心部では、英語も通じる国と言えます。

政治

立憲君主制を採用しています。また、もともと、イギリスの植民地であり、現在もイギリス連邦の一員であるため、イギリスの影響を色濃く受けています。日本やオーストラリアなどと貿易を通じて密接な関係を持つほか、隣国であるタイ、シンガポール、インドネシアなどのASEAN諸国とも密接な関係を持っています。

近年は、中国・韓国との関係も強化しています。東南アジア諸国としてはシンガポールに次いで華僑の割合が高く、中国文化の影響が強いのです。さらに、イスラーム教国であることから中東諸国との結びつきが強く、イスラム教徒の多い国でもあります。

経済

イギリス植民地時代からのゴムのプランテーションや錫の採掘、天然ガスの掘削など、特定の農作物や鉱物の生産が盛んであるが、マハティール・ビン・モハマド首相の指導の下、従来の農作物や鉱産物の輸出、観光業に依存した体質からの脱却を目指し、日本を手本に、外国企業の工場の誘致、港湾の整備、空港や鉄道などの各種交通インフラの充実など、主にインフラ整備と重工業の充実を中心とした経済政策を積極的に行い、工業化と経済成長を達成しています。

所得は高く、高・中所得国に位置づけられるため、「東南アジアの優等生」と呼ばれ、経済は安定しています。

マレーシア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

マレーシアの人口は、現時点では3,300万人ほどです。2050年には4,000万人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

マレーシアは、30代～40代が多い人口ピラミッドとなっています。30代～40代と比較すると子供の数は若干少ないですが、それでも、高齢者年代と比較するとかなり若者の比率が多い国と言えます。

３．高いGDP成長率

マレーシアは、高いGDP成長率を実現しています。

直近の成長率は8.8％を超えています。

十分に成長が見込める国です。

４．「住みたい国」世界No.1

ロングステイ財団が行っているロングステイ希望国・地域2023によると

1. 1位：マレーシア
2. 2位：タイ
3. 3位：フィリピン

という結果になっています。

マレーシアは、2006年から2023年まで、継続的に1位に選ばれている国です。

なぜ、日本人が移住したい国にマレーシアを選ぶかというと、他の東南アジア諸国に先駆けて発展したため

• 教育水準が高い
• 治安が良い
• 衛生状況が良い
• インフラ水準が整っている
• 外国人に寛容
• 英語が通じる

などの要因が挙げられます。

５．価格水準が安い

世界の不動産データを見てみると

平米あたりの平均価格

• 香港：¥3,447,623
• シンガポール：¥2,345,460
• 日本：¥1,216,380
• マレーシア：¥257,826

マレーシアは、香港やシンガポールと比較しても、10分の1以下の物件価格であり、東京都比較しても5分の1程度の価格帯となっています。

世界の不動産投資データ（物件価格・家賃・投資利回り）

６．インフラの整備のレベルが日本並み

マレーシアは、東南アジアに先駆けて発展してきた国のため、すでにインフラが他の国よりも高い水準にあります。

IPSOSが発表している「グローバル・インフラストラクチャ・インデックス」によると以下の通りになっています。

この調査の「インフラ」には、道路、鉄道、航空ネットワーク、エネルギー、水道、ブロードバンド、その他の通信が含まれています。

国別のインフラに対する満足度ランキング

インフラの満足度は

• 日本：43％
• マレーシア：41％

と、ほぼ同レベルのインフラに対する満足度があるのです。当然、日本人の求める水準が高いという可能性はありますが、それを差し引いても、高い水準にあると言えます。

７．明確な国家戦略がある

マレーシアの大統領であるマハティール首相は、 マレーシア2030年計画として「シェアード・プロスペリティ・ビジョン2030（The shared prosperity vision2030、SPV2030）」を発表しています。

シェアード・プロスペリティ・ビジョン2030では

1. 賃金と貧富の格差をなくす
2. すべてのマレーシア人が参加する知と価値を併せ持つ進歩的な経済を作る
3. アジア地域において経済を先導する国家となる

という主要目標を掲げています。

また、この主要目標を達成するための7つの柱として

• インダストリー4.0を推進していくことで国のビジネスと産業エコシステムをより構造化させ改善していく
• デジタルエコノミーに適応し、より高度な職業を増やす
• 新しい成長分野を発見し、マレーシアを消費国ではなく国際基準の製品を生産する国へと変えていく
• 労働市場や賃金における問題を改善するために人材改革を行う
• 人々のニーズに基づいた政策を実行し、社会福祉を強化する
• 包括的かつ全国的な発展
• 社会支援メカニズムを統合した社会資本の改善

を掲げています。

階級、民族、地域を超えて2030年までにすべてのマレーシア人の生活水準を高めることを目標とし、社会のシステムを整備することに力を入れています。

現状の課題としては、外国人や外国企業などは、十分に利益を教示できる国になっている半面、マレーシア人は単純労働に集中してしまい、都会以外の地方の経済成長が進んでいないこと、とマハティール首相は捉えています。

８．融資が使える

マレーシア不動産を購入する際には、現地の銀行の住宅ローン・不動産担保ローンが利用可能です。

• 物件価格（物件評価額）の60～90％
• 返済期間：最長35年
• 金利タイプ：固定金利
• 貸付金利：3.0％～

という、若干金利が高めの設定ですが、それでも十分な借り入れが可能となっています。

９．英語が通じる

マレーシアでは英語が通じます。

公用語は、マレー語なので、街中はマレー語であふれていますが、都心部では英語も問題なく通じます。

マレーシアの英語のレベルは、非英語圏の英語力の指標となっているEF EPIでは、113カ国中25位（日本は87位）で、アジアでは3位という高い英語力を備えています。

もともと、イギリスの植民地であったため、英語教育には積極的で、小学校、幼稚園からの英語教育が行われているため、英語でのコミュニケーションがストレスなく取れます。

１０．税金面での有利

マレーシアでは

• 所得税：最高30％
• 住民税：なし
• 贈与税：なし
• 相続税：なし

という税率になっています。

不動産関連の税金としては

• 印紙税：1％～4％
• 不動産譲渡益税（RPGT）：5年以内30％、6年目以降10％
• 固定資産税：建物1,600～3,000MYR／年、土地150～250MYR／年

などがあります。

• 賃貸運用したときの所得税や住民税
• 移住して資産を相続するときの相続税
• 固定資産税
• 不動産譲渡益税

などについても、日本の不動産投資よりも安い税率になっています。

１１．土地の所有権も持てる

マレーシアでは、東南アジアの国では珍しく、土地と建物の両方を取得・登記できる物件があります。

不動産の所有権の種類

• フリーホールド（永久所有権）　→　土地と建物の両方を取得・登記できる
• リースホールド（定期借地権）　→　日本でいう借地権の土地。マレーシアでは大半の場合に99年と長期で設定

１１．多民族国家で外国人に対しての受け入れ度合いが高い

マレーシアは、海上交易の要所、マラッカ海峡に接することから、古くからヨーロッパや中国、インド、イスラムの商人が行き来する異文化のるつぼであり、16世紀にはポルトガル、17世紀半ばからはオランダ、そしてイギリスと、その時代の欧州列強国の植民地となっていて、それぞれの影響を受けてきた歴史があります。

何百年もの間、多くの国や文化を受け入れてきたマレーシアは、新しいものや異文化に対する免疫が、数百年の間に定着しているため、外国人への偏見などはなく、移民の受け入れに抵抗がないのです。

マレーシア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．高い利回りは狙いにくい

マレーシア不動産は

• 東南アジアでも、比較的成長が進んでいる国
• 外国人の購入物件には、最低購入価格が設定されている

という理由から、

• 狙える利回りも、ある程度落ち着いている（日本と同じぐらい）

のが現状です。

２．人口も成熟した国になりつつある

人口ピラミッドを見ると

正確な三角形ではあるものの

• 30代が多く、そこから下の世代は若干人数が減ってきている

状況です。

日本のような超高齢化社会になるまでは、まだ数十年の猶予期間がありますが、バブル時代の日本のような徐々に人口が減ることが予想されるフェーズになってきているということです。

３．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

マレーシアは、東南アジア諸国の中でも発展している国なので、ディベロッパーの開発がとん挫する可能性は低いものの、ゼロではありません。

また、建設が完全になくなるようなことは少なくても、竣工が遅れることも考えられます。竣工が遅れれば遅れるほど、収入が発生する時期が遅れてしまうため、注意が必要です。

４．短期の売却だと、譲渡益にかかる税金が高い

マレーシア不動産は、税金が比較的安いものの、譲渡益にかかる税金は、短期の保有だとそれなりの税率になっています。

外国人または外国法人の場合

• 5年以内に売却　→　譲渡益の30％が税金
• 6年以降に売却　→　譲渡益の10％が税金

となっています。

マレーシア不動産価格推移

マレーシア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

マレーシア不動産投資で発生するコストには

• 物件価格
• 州政府の合意取得申請費用
• 登記費用・弁護士費用
• 付帯設備費・家具家電費用
• 共益費・修繕費
• 火災保険
• 電力会社への保証金
• 賃貸管理費
• 税金（不動産取得税・所得税・固定資産税・土地税・印紙税・付加価値税：VAT）

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

マレーシア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

• 5年間で半年ごとに10％ずつ払って、5年後に竣工
• 初回15％、物件完成85％で、5年後に竣工

というようなイメージです。

ただし、リセール市場（中古市場）も広がってきています。今後も、リセール市場の拡大が見込まれています。

州政府の合意取得申請費用

マレーシア不動産では、州政府の合意が必要になります。そのための取得費用です。非居住者である外国人のみ必要になります。

州によって金額は異なります。

• 1,000～10,000MYR程度（平均すると3,000MYR程度）

登記費用・弁護士費用

• 不動産を登記する
• 不動産の契約書を作成する

ために、弁護士に費用を支払うのが一般的です。

弁護士費用は

• 売買契約時　→　不動産価格の1.0％～1.25％程度
• ローン契約時　→　ローン金額の1.0％～1.25％程度（※ローンを使う場合）

となっています。

金額大きい物件の場合は、交渉による割引もできるので、割合が下がってきます。

• ～500,000MYR：1.25％
• 500,001～7,000,000MYR：1.00％
• 7,000,001～7,500,000MYR：1.00％未満

また、プレビルド物件を購入する場合は弁護士費用が無料（売主負担）になることが一般的です。

その他、登記費用としては

• 日本での売買契約書・ローン契約書に必要な「署名認証料」
• 中古物件の場合に必要な「鑑定費用」：2,000～4,000MYR

が発生します。

付帯設備費・家具家電費用

マレーシア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。

日本円で100万円～200万円程度の初期費用が発生します。

• 50,000～100,000MYR程度

共益費・修繕費

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

修繕積立金があり、修繕積立金は、賃貸管理費の10％程度が相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

• 建物保険　→　物件価格の約0.1％
• 家財保険　→　物件価格の約0.2％

100㎡の物件で、年間120～200MYR程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。

• 1㎡あたり、2.2～6.0MYR程度です。
• 100㎡の物件で、220～600MYR程度です。

税金（不動産譲渡益税）

不動産譲渡益税は、物件価格の10％もしくは30％です。

外国人または外国法人の場合

• 5年以内に売却　→　譲渡益の30％が税金
• 6年以降に売却　→　譲渡益の10％が税金

税金（印紙税）

印紙税は、不動産価格の1.0％～4.0％です。不動産購入価格と登記時の評価額を比較し、高い方の価格に対して発生します。

• ～100,000MYR：不動産価格の1.0％
• 100,001～500,000MYR：不動産価格の2.0％
• 500,001～1,000,000MYR：不動産価格の3.0％
• 1,000,001MYR～：不動産価格の4.0％

ローンの場合は、ローン総額の0.5％の印紙税が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、100平米の物件で年間1,200～2,000MYR程度です。

税金（土地税）

土地局に支払う税金です。100平米の物件で年間100MYR程度です。

税金（所得税）

累進課税が採用されています。

• 税率：0％～30％

です。賃貸収入を得た場合には、賃貸収入に対して課税されます。

マレーシア不動産投資後の利回りシミュレーション

• 為替　1MYR（マレーシア・リンギット ）　＝　30円

という場合に

• 建物金額：1,000,000MYR（30,000,000円）

と仮定します。ローンは使わない設定です。

初期費用

• 建物金額：1,000,000MYR（30,000,000円）
• 弁護士費用：1.0％　＝　10,000MYR（300,000円）
• 印紙税：3.0％　＝　30,000MYR（900,000円）
• 不動産仲介手数料：3.0％　＝　30,000MYR（900,000円）
• 州政府の合意取得申請費用　＝　3,000MYR（90,000円）

想定家賃

• 3,000万円で購入できる物件の場合、月4,000MYR（120,000円）ほど

運用時コスト

• 固定資産税　＝　2,000MYR（60,000円）／年
• 土地税　＝　100MYR（3,000円）／年
• 賃貸管理費　＝　300MYR（9,000円）／月
• 共益費・管理費：賃貸管理費の10％　＝　30MYR（900円）／月

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

• 初期コスト合計：1,073,000MYR（32,190,000円）
• 年間想定賃料：48,000MYR（1,440,000円）
• 運用コスト合計：4,170MYR（125,100円）
• 想定年間収益：43,830MYR（1,314,900円）
• 利回り：4.08％

マレーシアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

マレーシア不動産に投資するうえでは、マレーシアの物価を抑えておく必要があります。

マレーシア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

マレーシア（ジョホールバル）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	ジョホールバル／マレーシア	ジョホールバル／マレーシア
通貨	円	MYR	MYR
データ計測日時	2025/9	2025/9	2025/9
データ計測時点の為替	1円	34.05円	34.05円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	511円	43%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	2,724円	41%
マクドナルドのバリューセット	750円	681円	91%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	511円	85%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	68円	53%
タクシー 1km（通常料金）	500円	102円	20%
ガソリン（1リットル）	178円	68円	38%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	71,130円	45%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	53,901円	57%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	260,721円	16%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	184,211円	23%
平均月給（税引後）	386,814円	141,648円	37%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	4.08%	256%

マレーシア物価調査。マレーシア（ジョホールバル）の物価と日本（東京）の物価比較

マレーシア不動産の買い方

マレーシア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

マレーシア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

マレーシア不動産投資のおすすめエリア

KLCCパークエリア

KLCCパークは、クアラルンプールの中心地です。日本で言えば、東京・大手町というエリアです。オフィス・商業施設・ホテルなどの高層ビルが建ち並ぶ、地価・物件価格が一番高い中心街となっています。

KLCCパークは、KLCC地区の中心にある面積約20ヘクタール（東京ドーム約4個分）の広大な都市公園です。多くのマレーシア固有の木が植林され、熱帯の緑の木々に囲まれた静かな環境はまさに、都会のオアシスと言えます。

モントキアラ

KLの中心部より北西に位置し、中心部からは車で約15分ほどのところにあります。高級コンドミニアムや商業施設が集まるエリアで、各国からの外国人駐在員のご家庭や日本人もとても多く住んでいます。

外国人用に開発された高級住宅地エリアです。日本人も多く住むエリアで、生活環境が充実しており、居住するのに不便はありません。

新路線・商業施設の開発計画も多く存在するエリアです。

デメリットは、交通機関が整備されていない点です。

ブキジャリル

ブキジャリルは、ナショナルスタジアムがあり、大学も多い学園都市です。治安が良く、学生も多い、文教地区というイメージです。

私鉄延線の計画やコンドミニアムの建設が相ぎ、第二のモントキアラとして注目されています。

スバンジャヤ

スバンジャヤは、クアラルンプールの西側20㎞ほど離れたところに位置しており、高等教育施設や飲食店、小売店をはじめ、友達や家族で楽しめるアクティビティ施設が集まっているエリアです。

中流階級の中国系マレーシア人が多い一方で、高級ショッピングモールや大学も多く集まる日本人にも人気のエリアです。

マラッカ

マラッカは、クアラルンプールとシンガポールとの中間に位置する都市「世界遺産都市」です。

日本人で言うところの京都のように歴史ある人気の都市です。観光需要が大きく、シンガポールの人々にとっても最も身近な海外の観光地です。年間1,800万人が訪れる観光都市です。

おすすめのマレーシア不動産物件情報

マレーシア不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  2025年は7月にOPRを3.00％→2.75％へ25bp引下げ、9月会合も2.75％据え置きでした。11月6日の会合でも据え置き観測が優勢です。直近の物価は総合1％台前半まで沈静化し、需要は内需主導で底堅い見通しです。
• 住宅ローン金利の実務感
  OPR引下げを受け主要行のSBR/BR・BLRが一斉に改定。例：MaybankはBR 3.00→2.75％、BLR 6.65→6.40％へ。店頭の変動金利はSBR（2.75％）＋約2.0〜2.5％が目安で、実効4.8〜5.2％の提示が多い状況です。

住宅（分譲・賃貸）

• 取引・供給（H1 2025）
  取引額はRM1,076.8億（前年比+1.9％）、一方で取引件数は微減と「選別買い」の様相です。新規供給はジョホールが主導（新規発売5,401戸・テイクアップ約44％）、一方完成在庫はクアラルンプールが最大（約3,643戸）という構図です。
• 価格トレンド
  MHPI（住宅価格指数）Q2 2025暫定：227.3で前年比+0.7％程度の緩やかな上昇。高層主体の都心は横ばい〜小幅高、郊外は価格据え置きで販売促進が増えています。
• 賃料・利回りの目安
  クアラルンプール中心部のプライム賃貸は安定推移。全体のグロス利回りは概ね5％前後、エリア・築年で振れます（プライムは3.5％前後の事例も）。短期賃貸（STR）は中心部で稼働40％・ADR約US$50の事例があります。
• 実務感
  頭金の分割・家電バンドル・DIBS相当の販促は規制配慮の範囲で選択的に実施。MM2H新制度（3階層）に連動した外国人需要は州ごとの最低価格規定に強く影響されます（KLRM100万以上が目安、セランゴールはRM150万〜200万水準が一般的）。

オフィス

• 空室・賃料
  純吸収の改善で空室率は2024年Q2の23.6％→2025年Q2は19.2％まで低下との推計（JLL）。TRX/KLCC等のAグレードへ需要集中、一方で全体空室は依然20％前後の高さという指標もあります（他社推計）。平均賃料は約RM7/psf/月が目安。
• テナント動向
  ESG適合・駅直結・フレックス区画への指名が強く、フリーレントや内装支援込みの条件設計が広がっています。

リテール・商業

• 稼働・供給
  H1 2025のモール稼働は小幅改善。Ombak KLCC（Q4 2025予定）など都心プライムの限定的新規が控え、体験型テナント・F&Bの拡充で空室の漸減が続きます。
• 賃料の目安
  クランバレー主要モールの区画別レンジは階層で差が大きく、総じて横ばい〜微増。テナント側は歩合賃料（%レント）＋内装補助を引き出せる余地があります。

ホテル・観光

• 需給とKPI
  2025年は訪日…ではなく訪馬の回復が加速。1–8月の訪馬は前年比+14.5％と拡大、KLホテルはアップスケール〜ラグジュアリーの計画供給が優勢。春〜初夏の月次では稼働率・ADRが対前月改善の局面も確認されます。
• 実務感
  MICEと近距離レジャーが牽引。平日稼働の底上げは航空便・イベントカレンダー依存で、ADRはイベント連動でボラティリティが高いです。

物流・工業

• 需給と賃料
  E&E・3PL・ECの拡張でモダン倉庫の逼迫が続き、クランバレー空室率は約4％との民間推計。賃料はRM1.8〜3.8/psf/月が目安で、港湾アクセス（ポートクラン）・高速IC至近の希少性が上がっています。
• コスト指標
  工業用地価格・賃料の参考レンジ（州別）はMIDAの公開水準がベンチマーク。ペナン本島：RM1.5〜3.5/psf/月等。

REIT・資本市場

• 利回りとスプレッド
  10年MGS低下×利回りスプレッド拡大でREITの相対妙味が意識され、セクターの割安感を指摘する地場リサーチが増えています。直近では工業系REITの増配・NPI増が目立ち、地方商業特化REITの取得拡大も続きます。

制度・規制トピック（外国人取得・長期滞在）

• 州ごとの最低価格規定
  外国人の住宅取得は州別の最低価格に従い、KL：RM100万以上が原則。ペナン島：コンドRM100万以上、土地付はRM300万以上等、州差が大きいため事前確認が必須です。
• MM2H/長期滞在
  2024年に3階層（Silver/Gold/Platinum）へ再編。州の最低価格＞MM2Hの要件の場合は州ルールが優先。PVIP（20年）など他スキームも併存します。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  MHPIは緩やかに上昇、一方で高層の完成在庫が都市部で重石。中心〜準中心の実需帯は堅調で、OPR低下×SBR連動の環境を活かし可変金利での早期繰上げ余地を確保。MM2H×州最低価格の整合を前提にRM100万超の在庫消化物件は交渉余地があります。
• オフィス
  Aグレード（TRX/KLCC）の選別買い。空室19〜27％台の幅があるため、フリーレント・内装支援・段階賃料で長期確保＋ESG適合の付加価値を重視。
• リテール
  新規大型は限定、テナントミックスの再編で稼働改善。%レント＋内装補助の組合せで出店意欲を喚起、体験型・F&Bの導入で滞在時間↑を狙います。
• ホテル
  訪馬増（1–8月+14.5％）の追い風。イベント・路線計画に連動したADRマネジメントが収益鍵。アップスケール〜ラグジュアリー偏重の将来供給は立地・差別化が成否を分けます。
• 物流・工業
  空室約4％・賃料RM1.8〜3.8/psf/月。汎用レイアウト・高天井（≥10.5m）・大型ドックを標準仕様に、指数連動条項や電力冗長性の確保が賃貸実務のKPIです。
• REIT
  金利低下局面のスプレッド拡大で守備的インカムとして妙味。工業・物流偏重ポートとディフェンシブ商業の用途分散が有効です。

リスク・留意点

• 供給偏在：都心高層の完成在庫が引き続き重石。価格は横ばい〜限定的上昇にとどまる可能性。
• 金利・為替：OPRは2.75％で当面据え置き観測も、外部ショック次第で金利・リンギットの変動に注意。
• 政策・州規制：州ごとの最低価格や外資規制の変更リスク。契約前のレター・オブ・コンプライアンス確認は必須。
• 建設コスト・工期：人手・資材の逼迫は緩和も大型PJは工期遅延リスクが残存。LD条項・保証の精査が必要です。（市況総合）

まとめ

2025年のマレーシア不動産は、OPR2.75％への利下げ後も低インフレの追い風の下、住宅は「選別的な上昇」×「都心高層の在庫整理」、オフィスはAグレード回帰で空室改善、リテールは体験型テナントで稼働漸進、ホテルは訪馬増で回復継続、物流・工業は空室タイト・賃料堅調という構図です。MM2Hの再編×州最低価格が外国人需要の前提となるため、取得価格帯の適合性と賃貸・出口の現実性（REIT/売却）を織り込み、ESG・交通結節・フレックス対応の物件を優先して検討するのが有効です。

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