マレーシア不動産投資徹底解説。マレーシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

マレーシア不動産の購入、マレーシア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、マレーシア不動産投資、マレーシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、マレーシア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

ただし、「日本人でも買えるか」という問いの実務上の答えは、「州ごとの条件を満たす物件なら買える」です。

一方で、何でも買えるわけではなく、投資対象として検討できる物件帯はかなり明確に絞られます。

外国人が買える物件・買えない物件

外国人が狙いやすいのは、一定価格以上の中高価格帯コンドミニアムです。

反対に、低価格住宅、ブミプトラ割当住戸、Malay Reserve Land は取得対象から外れます。

このため、実需が厚いローカル向け大衆住宅を安く仕込む投資はやりにくく、外国人投資家は必然的に

• 都心の高価格帯コンドミニアム
• 外国人・駐在員需要を取りやすいエリア
• リセールしやすいストラタ物件
  に寄っていきます。

つまり、マレーシア不動産は「少額で広く買える市場」ではなく、「一定以上の価格帯で、出口が見える物件を選ぶ市場」です。

州別の最低購入価格の目安

目安としては以下です。

• クアラルンプール：100万リンギット以上
• ジョホール：100万リンギット以上
• セランゴール：エリアによって100万〜200万リンギット以上

2026年4月時点の為替目安では、100万リンギットは約4,000万円です。以前の相場感で3,000万円前後と見ると、予算設計を誤りやすいため注意が必要です。

投資判断として重要なのは、「マレーシアは安い国」ではなく、「外国人が入れる価格帯は日本の区分投資と同等か、それ以上の予算帯になりやすい」という点です。

購入前に詰まりやすい実務ポイント

また、州によっては

• 購入できるのがストラタ物件中心
• ランデッドの個別タイトルは不可
• 転売や賃貸に追加条件が付く
  といった差があります。

このため、投資家が先に見るべき順番は

1. エリア
2. 州の最低購入価格
3. 物件タイプ
4. 外国人取得可否
5. 将来の賃貸需要と転売需要
   です。

「条件に合う物件か」を最初に見ずに、利回りや値上がり期待から入ると、そもそも買えない、または出口が細い物件をつかみやすくなります。

投資家目線での結論

日本在住の日本人でも、マレーシア不動産は購入可能です。ただし、実際に投資対象になるのは、州規制をクリアした中高価格帯の物件に限られます。

そのため、検討時の論点は「買えるかどうか」ではありません。
本当に見るべきなのは、

• その州で外国人が買える条件に合っているか
• 4,000万円前後以上の予算に対して賃貸需要があるか
• 5年以上の保有に耐える出口設計ができるか
  の3点です。

マレーシアという国とは？

概要

投資先	マレーシア不動産
国名	マレーシア
面積（k㎡）	330,803k㎡
日本との比較	0.9倍
人口	32,366,000人
日本との比較	0.3倍
首都	クアラルンプール
民族	マレー系約70％、中華系約23％、インド系約7％
言語	マレー語、中国語、タミール語、英語
宗教	イスラム教64％、仏教19％、キリスト教9％、ヒンドゥー教6％
通貨	リンギット（MYR）
政策	立憲君主制
主要産業	製造業、農林業、鉱業
日本からの移動時間	7.5時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　A- フィッチ　 A- ムーディーズ　A3

マレーシアは、東南アジアの中でも「新興国の成長性」と「中所得国としての安定性」の両方を持つ国です。地理的にはマレー半島とボルネオ島北部にまたがり、ASEANの中でも海上物流と域内貿易の結節点にあります。不動産投資の観点では、単に東南アジアの一国として見るよりも、シンガポールの補完市場であり、製造業・物流・データセンター投資の受け皿でもある点が重要です。

居住・運用の実務面では、首都圏や主要都市で英語が通じやすく、外国人駐在員や越境ビジネス人材の受け皿になりやすいことが特徴です。これは自用需要だけでなく、外国人向け賃貸市場の厚みにつながります。日本人投資家にとっては、視察しやすい距離感、生活インフラの整備度、英語での契約・管理対応が取りやすい点が参入障壁を下げています。

投資家が押さえるべき人口構造

マレーシアを見るうえで重要なのは、人口の多さそのものではなく、まだ就業年齢人口の厚みが残っていることです。2025年時点で15〜64歳人口は全体の70％超を占める一方、65歳以上は8％台にとどまっており、日本のような高齢化先進国とは需給構造が異なります。住宅需要は、若年単身者だけでなく、都市部の中間所得層、外国人駐在員、越境通勤を見込む層まで複線的に存在します。

ただし、人口が急拡大する初期成長国ではありません。中央値年齢は31.3歳まで上がっており、人口増加率も鈍化しています。そのため、マレーシア不動産は「人口爆発に乗る投資」ではなく、「雇用が増える都市」「可処分所得が伸びるエリア」「外国人需要が入りやすい立地」を選ぶ投資と考えた方が実態に合います。

政治

現在のマレーシア経済を、ゴム・錫・天然資源中心の国として捉えるのは不十分です。足元ではサービス業と製造業が成長の中心で、特に電気・電子、半導体、データセンター、物流、観光が不動産需要と結びつきやすい産業です。2025年の実質GDP成長率は5.2％と堅調で、2026年も4〜5％程度の成長が見込まれています。

金融環境も極端ではありません。政策金利は2026年3月時点で2.75％、インフレ率は2026年3月時点で1.7％、失業率は2026年2月時点で2.9％です。高インフレと急激な金利上昇で不動産市場が崩れる局面ではなく、安定した内需と雇用を背景に、エリアごとの強弱がはっきり出る市場に入っています。

格付け面でも、マレーシアは投機的等級ではなく、投資適格を維持しています。これは海外投資家にとって、通貨・財政・対外支払い面の極端な不安が小さいことを意味します。一方で、国としての安定性が高い分、どの物件でも大きく値上がりする市場ではありません。国選びより、都市選び、エリア選び、需給選びで成否が分かれます。

不動産投資に効くマクロ論点

いまのマレーシア不動産を動かしているのは、単なる人口増ではなく、雇用とインフラです。ジョホールはシンガポール連動の住宅・物流需要、クアラルンプールは都心高級住宅とオフィスの選別、ペナンは半導体関連雇用を背景にした実需が支えになります。つまり、国全体を一括りに評価するより、「どの産業がその都市の住宅需要を作っているか」で見るべき市場です。

マレーシア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口増加と都市部の実需が長期の賃貸需要を支えやすい

マレーシアの人口は、現時点では3,300万人ほどです。2050年には4,000万人を超えると予想されています。

マレーシア不動産を見るうえで重要なのは、国全体の人口が増えるかどうかだけではありません。投資対象になるクアラルンプール、セランゴール、ジョホールバル、ペナンなどの都市部に、所得のある若年層、駐在員、専門職、学生、長期滞在者が集まり続けるかが重要です。

マレーシアは日本と比べて高齢化の進行が遅く、働く世代の厚みがまだ残っています。住宅需要は、単身者向けの小型ユニット、夫婦・駐在員向けの中大型コンドミニアム、学校や病院に近いファミリー向け物件など、エリアによって分かれます。

投資家が見るべきポイントは、人口増加そのものではなく「どの層が、どのエリアで、いくらの家賃を払えるか」です。たとえば、KLCCやTRX周辺は外資系企業・金融・専門職向け、モントキアラは日本人を含む外国人ファミリー向け、ジョホールバルはシンガポール通勤圏・工業団地勤務者向けの需要が中心になります。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

マレーシアは、30代～40代が多い人口ピラミッドとなっています。30代～40代と比較すると子供の数は若干少ないですが、それでも、高齢者年代と比較するとかなり若者の比率が多い国と言えます。

マレーシアの人口ピラミッドは30代〜40代の生産年齢人口が非常に厚く、「これから結婚し、マイホームを購入する」中間層が順調に拡大しています。

３．高いGDP成長率。経済成長が見込まれるが、急騰市場ではなく選別市場になっている

マレーシアは、高いGDP成長率を実現しています。

マレーシア経済は、東南アジアの中でも比較的安定した成長が続いています。2025年の実質GDP成長率は5％台となり、2026年も4％台の成長が見込まれています。半導体、電機・電子、データセンター、観光、内需が成長を支える構図です。

ただし、不動産価格が国全体で一律に大きく上がっているわけではありません。全国の住宅価格指数は横ばいに近い動きも見られ、インフレを差し引くと実質的には伸びが鈍い局面もあります。つまり、マレーシア不動産は「国が成長しているから何を買っても上がる市場」ではなくなっています。

４．「住みたい国」世界No.1。新MM2H制度による「不動産購入必須化」と富裕層の底堅い実需流入

ロングステイ財団が行っているロングステイ希望国・地域2023によると

1. 1位：マレーシア
2. 2位：タイ
3. 3位：フィリピン

という結果になっています。

マレーシアは、2006年から2023年まで、継続的に1位に選ばれている国です。

マレーシアは長年「住みたい国ランキング」で上位常連ですが、投資家にとって重要なのは「その人気がどう不動産購入に結びつくか」です。

なぜ、日本人が移住したい国にマレーシアを選ぶかというと、他の東南アジア諸国に先駆けて発展したため

• 教育水準が高い
• 治安が良い
• 衛生状況が良い
• インフラ水準が整っている
• 外国人に寛容
• 英語が通じる

などの要因が挙げられます。

マレーシアの長期滞在ビザ「MM2H（マイ・セカンド・ホーム）」は2025年に要件が大幅改定され、プラチナ・ゴールド・シルバーの3階層となりました。この新制度における最大のポイントは、ビザ取得の条件として「RM60万〜RM200万以上（約1,800万〜6,000万円以上）の不動産購入が必須」となった点です。

これにより、中華系、中東、欧米、日本などの富裕層が移住や長期滞在を目的にマレーシアの不動産を半ば「自動的」に購入するシステムが完成しました。この強固な実需が、クアラルンプール（KL）都心部やペナン、ジョホールの高級物件の価格を下支えし、値崩れを防ぐ防波堤として機能しています。

５．ジョホール・シンガポール経済特区とRTS Linkの追い風がある

2026年時点で、マレーシア不動産の中でも注目度が高いのがジョホール州です。ジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）は、マレーシアとシンガポールの経済連携を深める大型構想で、製造業、物流、デジタル産業、金融、ヘルスケアなどの投資を呼び込む狙いがあります。

さらに、ジョホールバルとシンガポールのウッドランズを結ぶRTS Linkは、通勤・移動時間の短縮につながる重要インフラです。開業後は、シンガポールで働きながらジョホールに住む層、ジョホール側に拠点を置く企業、国境をまたいで移動する専門職の需要が増える可能性があります。

このテーマは、住宅、商業、物流、工業用地に波及します。特に、Bukit Chagar駅周辺、JB Sentral周辺、Medini、Iskandar Puteri、工業団地に近いエリアは、賃貸需要・売却需要の両面で注目されます。

６．データセンター・半導体投資が雇用と住宅需要を押し上げる

マレーシアでは、データセンター、クラウド、AI関連インフラ、半導体関連投資が拡大しています。ジョホール、セランゴール、サイバージャヤ、ペナン、クリム周辺では、外資企業や関連サプライヤーの進出が進み、工業用地、物流施設、技術者向け住宅、サービスアパートメントへの需要が生まれています。

この流れは、単なる住宅投資よりも広い意味を持ちます。工場・データセンターが増えれば、建設時の労働者、稼働後のエンジニア、管理人材、周辺サービス業の雇用が増えます。雇用が増えれば、周辺の賃貸住宅、商業施設、学校、医療施設の需要にも波及します。

６．価格水準が安い

世界の不動産データを見てみると

平米あたりの平均価格

• 香港：¥3,447,623
• シンガポール：¥2,345,460
• 日本：¥1,216,380
• マレーシア：¥257,826

シンガポールや香港の10分の1程度、東京と比較しても数分の1の価格帯で、プール・ジム付きの高級コンドミニアムが購入可能です。

特に注目すべきは、「高コストなシンガポールと隣接している」という地理的優位性です。2026年末に開業を控えるマレーシア（ジョホールバル）とシンガポールを結ぶ高速輸送システム「RTS」により、ジョホールバルは事実上「シンガポールの通勤圏」に組み込まれます。これにより、シンガポールの高額な家賃を避ける実需層（越境通勤者）の賃貸需要が殺到しており、割安な物件価格が急激な是正（上昇）を見せています。

世界の不動産投資データ（物件価格・家賃・投資利回り）

７．インフラの整備のレベルが日本並み

マレーシアは、東南アジアに先駆けて発展してきた国のため、すでにインフラが他の国よりも高い水準にあります。

IPSOSが発表している「グローバル・インフラストラクチャ・インデックス」によると以下の通りになっています。

この調査の「インフラ」には、道路、鉄道、航空ネットワーク、エネルギー、水道、ブロードバンド、その他の通信が含まれています。

国別のインフラに対する満足度ランキング

インフラの満足度は

• 日本：43％
• マレーシア：41％

と、ほぼ同レベルのインフラに対する満足度があるのです。当然、日本人の求める水準が高いという可能性はありますが、それを差し引いても、高い水準にあると言えます。

８．明確な国家戦略がある

マレーシアの大統領であるマハティール首相は、 マレーシア2030年計画として「シェアード・プロスペリティ・ビジョン2030（The shared prosperity vision2030、SPV2030）」を発表しています。

シェアード・プロスペリティ・ビジョン2030では

1. 賃金と貧富の格差をなくす
2. すべてのマレーシア人が参加する知と価値を併せ持つ進歩的な経済を作る
3. アジア地域において経済を先導する国家となる

という主要目標を掲げています。

また、この主要目標を達成するための7つの柱として

• インダストリー4.0を推進していくことで国のビジネスと産業エコシステムをより構造化させ改善していく
• デジタルエコノミーに適応し、より高度な職業を増やす
• 新しい成長分野を発見し、マレーシアを消費国ではなく国際基準の製品を生産する国へと変えていく
• 労働市場や賃金における問題を改善するために人材改革を行う
• 人々のニーズに基づいた政策を実行し、社会福祉を強化する
• 包括的かつ全国的な発展
• 社会支援メカニズムを統合した社会資本の改善

を掲げています。

階級、民族、地域を超えて2030年までにすべてのマレーシア人の生活水準を高めることを目標とし、社会のシステムを整備することに力を入れています。

現状の課題としては、外国人や外国企業などは、十分に利益を教示できる国になっている半面、マレーシア人は単純労働に集中してしまい、都会以外の地方の経済成長が進んでいないこと、とマハティール首相は捉えています。

９．非居住者の外国人でも現地銀行ローンを活用したレバレッジ投資が可能

マレーシア不動産を購入する際には、現地の銀行の住宅ローン・不動産担保ローンが利用可能です。

• 物件価格（物件評価額）の60～90％
• 返済期間：最長35年
• 金利タイプ：固定金利
• 貸付金利：3.0％～

という、若干金利が高めの設定ですが、それでも十分な借り入れが可能となっています。

１０．グローバル企業を惹きつける英語圏の優位性と高度なインフラ基盤

マレーシアでは英語が通じます。

公用語は、マレー語なので、街中はマレー語であふれていますが、都心部では英語も問題なく通じます。マレーシアは旧イギリス植民地であった歴史から英語が広く公用語として使用されており、アジアでもトップクラスの英語力（EF EPI指標でアジア上位）を誇ります。

マレーシアの英語のレベルは、非英語圏の英語力の指標となっているEF EPIでは、113カ国中25位（日本は87位）で、アジアでは3位という高い英語力を備えています。

もともと、イギリスの植民地であったため、英語教育には積極的で、小学校、幼稚園からの英語教育が行われているため、英語でのコミュニケーションがストレスなく取れます。

この「言葉の壁の低さ」に加えて、整備された高速道路網、安定した通信インフラ（5G）、国際基準の医療機関、そして数多くのインターナショナルスクールが存在します。この東南アジア屈指の生活基盤があるからこそ、多国籍企業は安心してマレーシアに拠点を構えることができ、結果として「高い家賃を支払える外国人エグゼクティブ・駐在員層」の安定した賃貸需要を創出しています。

単一の民族や国籍に依存しない幅広いテナント層を獲得できることは、インカムゲインを狙う不動産投資において決定的な強みとなります。

１１．税金面での有利

マレーシアでは

• 所得税：最高30％
• 住民税：なし
• 贈与税：なし
• 相続税：なし

という税率になっています。

不動産関連の税金としては

• 印紙税：1％～4％
• 不動産譲渡益税（RPGT）：5年以内30％、6年目以降10％
• 固定資産税：建物1,600～3,000MYR／年、土地150～250MYR／年

などがあります。

• 賃貸運用したときの所得税や住民税
• 移住して資産を相続するときの相続税
• 固定資産税
• 不動産譲渡益税

などについても、日本の不動産投資よりも安い税率になっています。

１２．東南アジアでは希少な「外国人による土地・建物の完全所有権（フリーホールド）」

マレーシアでは、東南アジアの国では珍しく、土地と建物の両方を取得・登記できる物件があります。

不動産の所有権の種類

• フリーホールド（永久所有権）　→　土地と建物の両方を取得・登記できる
• リースホールド（定期借地権）　→　日本でいう借地権の土地。マレーシアでは大半の場合に99年と長期で設定

しかしマレーシアでは、一定の最低購入金額（KLであればRM100万以上など州により異なる）を満たせば、外国人であっても「フリーホールド（永久所有権）」として土地と建物を完全所有し、自己名義で登記することが可能です。

定期借地権（リースホールド）のような期限切れによる資産価値下落のリスクがなく、日本と同じ感覚で一戸建て（バンガロー等）や一棟物件などの資産を次世代に永続的に残せる点は、マレーシア不動産特有の絶大なメリットです。

１３．多民族国家で外国人に対しての受け入れ度合いが高い

マレーシアは、海上交易の要所、マラッカ海峡に接することから、古くからヨーロッパや中国、インド、イスラムの商人が行き来する異文化のるつぼであり、16世紀にはポルトガル、17世紀半ばからはオランダ、そしてイギリスと、その時代の欧州列強国の植民地となっていて、それぞれの影響を受けてきた歴史があります。

何百年もの間、多くの国や文化を受け入れてきたマレーシアは、新しいものや異文化に対する免疫が、数百年の間に定着しているため、外国人への偏見などはなく、移民の受け入れに抵抗がないのです。

マレーシア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．高い利回りを狙いにくく、表面利回りと手残り利回りに差が出やすい

マレーシア不動産は

• 東南アジアでも、比較的成長が進んでいる国
• 外国人の購入物件には、最低購入価格が設定されている

という理由から、

• 狙える利回りも、ある程度落ち着いている（日本と同じぐらい）

のが現状です。

マレーシア不動産は、東南アジアの新興国投資として見られることがありますが、クアラルンプール、モントキアラ、ペナン、ジョホールバル中心部などの主要エリアはすでに市場が成熟しています。発展途上国のように、都心部の優良物件で年10％を超えるような高利回りを安定的に狙う市場ではありません。

特に外国人が購入しやすい物件は、最低購入価格規制の影響で高級コンドミニアムや外国人向け物件に寄りやすくなります。購入価格が高くなる一方で、家賃は現地所得や周辺相場に制約されるため、表面利回りは伸びにくくなります。

さらに、実際の手残りは表面利回りより下がります。管理費、修繕積立金、賃貸管理費、家具家電の交換費、空室期間、所得税、固定資産税、土地税、火災保険、入退去時の修繕費を差し引く必要があります。ローンを使う場合は、日本より高い金利負担も加わります。

２．為替変動（リンギット安）による実質利回り・資産価値の目減りリスク

海外不動産投資である以上、マレーシア・リンギット（MYR）と日本円の為替変動リスクは避けられません。

物件価格が現地通貨ベースで上昇し、安定した家賃収入（インカムゲイン）を得られていたとしても、売却時や日本円への送金時に「リンギット安・円高」が進行していれば、為替差損によってトータルの投資利回りがマイナスに転落する可能性があります。

３．人口も成熟した国になりつつある

人口ピラミッドを見ると

正確な三角形ではあるものの

• 30代が多く、そこから下の世代は若干人数が減ってきている

状況です。

日本のような超高齢化社会になるまでは、まだ数十年の猶予期間がありますが、バブル時代の日本のような徐々に人口が減ることが予想されるフェーズになってきているということです。

４．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

マレーシアの新築物件の多くは、完成前の図面段階で購入する「プレビルド（青田買い）」方式で販売されます。初期費用を抑えて段階的に支払いができるメリットがある反面、デベロッパーの資金繰り悪化によるリスクが伴います。

マレーシアではトップティアの大手デベロッパーが市場を牽引しているため、建設が完全に頓挫するリスクは低下していますが、資材価格の高騰や労働力不足を背景とした「竣工の大幅な遅れ」は依然として頻発しています。

５．高額な不動産譲渡益税（RPGT）による「短期転売」の不確実性

マレーシアは税制面（無税の相続税・贈与税など）で投資家に有利な環境が整っていますが、投機的な不動産売買を抑制するため、短期売却時の不動産譲渡益税（RPGT：Real Property Gains Tax）は高めに設定されています。

外国人または外国法人の場合

• 5年以内に売却　→　譲渡益の30％が税金
• 6年以降に売却　→　譲渡益の10％が税金

となっています。

６．外国人の最低購入価格が高く、買い手層が限られる

マレーシアでは、外国人が不動産を購入する際に最低購入価格が設定されています。基準は州によって異なり、クアラルンプールでは一般的に100万リンギット以上、セランゴールやペナンなどでは物件種別・エリアによってさらに高い基準が設定される場合があります。

この規制は、外国人投資家にとって入口だけでなく出口にも影響します。購入できる物件が高額帯に偏るため、売却時の買い手も外国人、富裕層、MM2H取得者、高所得の現地層に限られやすくなります。ローカルの中間層が買いやすい価格帯から外れると、売却に時間がかかる可能性があります。

特に、外国人向けに販売された新築コンドミニアムは、同じ建物内に投資家所有の部屋が多くなりやすいです。数年後に売却しようとしたとき、同じような部屋が同時に中古市場へ出ると、価格競争になります。新築時は販売会社の広告力で売れても、中古売却時は自分の物件だけで比較されるため、眺望、階数、内装、家具、管理状態、賃貸実績が弱いと売りにくくなります。

７．ジョホールは期待先行で高値掴みになるリスクがある

ジョホールバルは、RTS Linkやジョホール・シンガポール経済特区の進展によって注目度が高まっています。シンガポールとの距離が近く、住宅価格差も大きいため、通勤圏・製造業・物流・データセンター関連の需要を期待する投資家が増えています。

一方で、注目テーマが強いエリアほど、将来の好材料が販売価格に先に織り込まれやすくなります。駅予定地に近い、特区の恩恵がある、シンガポール需要を取り込める、という説明だけで価格が上乗せされている物件は、実際の賃料が追いつかなければ利回りが低下します。

ジョホールでは過去にも大型開発が先行し、エリアによっては供給過剰や空室が問題になったことがあります。今後もRTS Linkの開業、企業誘致、雇用増加が想定通り進めば追い風になりますが、開業遅延、制度変更、国境通勤需要の伸び悩み、同時期に大量供給される新築物件には注意が必要です。

マレーシア不動産価格推移

マレーシア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

マレーシア不動産投資で発生するコストには

• 物件価格
• 州政府の合意取得申請費用
• 登記費用・弁護士費用
• 付帯設備費・家具家電費用
• 共益費・修繕費
• 火災保険
• 電力会社への保証金
• 賃貸管理費
• 税金（不動産取得税・所得税・固定資産税・土地税・印紙税・付加価値税：VAT）

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

マレーシア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

• 5年間で半年ごとに10％ずつ払って、5年後に竣工
• 初回15％、物件完成85％で、5年後に竣工

というようなイメージです。

ただし、リセール市場（中古市場）も広がってきています。今後も、リセール市場の拡大が見込まれています。

州政府の合意取得申請費用

マレーシア不動産では、州政府の合意が必要になります。そのための取得費用です。非居住者である外国人のみ必要になります。

州によって金額は異なります。

• 1,000～10,000MYR程度（平均すると3,000MYR程度）

登記費用・弁護士費用

• 不動産を登記する
• 不動産の契約書を作成する

ために、弁護士に費用を支払うのが一般的です。

弁護士費用は

• 売買契約時　→　不動産価格の1.0％～1.25％程度
• ローン契約時　→　ローン金額の1.0％～1.25％程度（※ローンを使う場合）

となっています。

金額大きい物件の場合は、交渉による割引もできるので、割合が下がってきます。

• ～500,000MYR：1.25％
• 500,001～7,000,000MYR：1.00％
• 7,000,001～7,500,000MYR：1.00％未満

また、プレビルド物件を購入する場合は弁護士費用が無料（売主負担）になることが一般的です。

その他、登記費用としては

• 日本での売買契約書・ローン契約書に必要な「署名認証料」
• 中古物件の場合に必要な「鑑定費用」：2,000～4,000MYR

が発生します。

付帯設備費・家具家電費用

マレーシア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。

日本円で100万円～200万円程度の初期費用が発生します。

• 50,000～100,000MYR程度

共益費・修繕費

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

修繕積立金があり、修繕積立金は、賃貸管理費の10％程度が相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

• 建物保険　→　物件価格の約0.1％
• 家財保険　→　物件価格の約0.2％

100㎡の物件で、年間120～200MYR程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。

• 1㎡あたり、2.2～6.0MYR程度です。
• 100㎡の物件で、220～600MYR程度です。

税金（不動産譲渡益税）

不動産譲渡益税は、物件価格の10％もしくは30％です。

外国人または外国法人の場合

• 5年以内に売却　→　譲渡益の30％が税金
• 6年以降に売却　→　譲渡益の10％が税金

税金（印紙税）

印紙税は、不動産価格の1.0％～4.0％です。不動産購入価格と登記時の評価額を比較し、高い方の価格に対して発生します。

• ～100,000MYR：不動産価格の1.0％
• 100,001～500,000MYR：不動産価格の2.0％
• 500,001～1,000,000MYR：不動産価格の3.0％
• 1,000,001MYR～：不動産価格の4.0％

ローンの場合は、ローン総額の0.5％の印紙税が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、100平米の物件で年間1,200～2,000MYR程度です。

税金（土地税）

土地局に支払う税金です。100平米の物件で年間100MYR程度です。

税金（所得税）

累進課税が採用されています。

• 税率：0％～30％

です。賃貸収入を得た場合には、賃貸収入に対して課税されます。

マレーシア不動産投資後の利回りシミュレーション

• 為替　1MYR（マレーシア・リンギット ）　＝　30円

という場合に

• 建物金額：1,000,000MYR（30,000,000円）

と仮定します。ローンは使わない設定です。

初期費用

• 建物金額：1,000,000MYR（30,000,000円）
• 弁護士費用：1.0％　＝　10,000MYR（300,000円）
• 印紙税：3.0％　＝　30,000MYR（900,000円）
• 不動産仲介手数料：3.0％　＝　30,000MYR（900,000円）
• 州政府の合意取得申請費用　＝　3,000MYR（90,000円）

想定家賃

• 3,000万円で購入できる物件の場合、月4,000MYR（120,000円）ほど

運用時コスト

• 固定資産税　＝　2,000MYR（60,000円）／年
• 土地税　＝　100MYR（3,000円）／年
• 賃貸管理費　＝　300MYR（9,000円）／月
• 共益費・管理費：賃貸管理費の10％　＝　30MYR（900円）／月

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

• 初期コスト合計：1,073,000MYR（32,190,000円）
• 年間想定賃料：48,000MYR（1,440,000円）
• 運用コスト合計：4,170MYR（125,100円）
• 想定年間収益：43,830MYR（1,314,900円）
• 利回り：4.08％

マレーシアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

マレーシア不動産に投資するうえでは、マレーシアの物価を抑えておく必要があります。

マレーシア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

マレーシア（ジョホールバル）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	ジョホールバル／マレーシア	ジョホールバル／マレーシア
通貨	円	MYR	MYR
データ計測日時	2026/3	2026/3	2026/3
データ計測時点の為替	1円	37.91円	37.91円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	569円	47%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,550円	3,791円	58%
マクドナルドのバリューセット	800円	758円	95%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	720円	120%
水・ボトル（1.5リットル）	131円	76円	58%
タクシー 1km（通常料金）	500円	114円	23%
ガソリン（1リットル）	176円	76円	43%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	180,558円	74,455円	41%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	101,867円	58,116円	57%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,812,404円	313,250円	17%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	814,000円	178,556円	22%
平均月給（税引後）	413,060円	172,491円	42%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.70%	4.05%	241%

マレーシア物価調査。マレーシア（ジョホールバル）の物価と日本（東京）の物価比較

マレーシア不動産の買い方

マレーシア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

マレーシア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

マレーシア不動産投資のおすすめエリア

KLCCパークエリア

KLCCパークは、クアラルンプールの中心地です。日本で言えば、東京・大手町というエリアです。オフィス・商業施設・ホテルなどの高層ビルが建ち並ぶ、地価・物件価格が一番高い中心街となっています。

KLCCパークは、KLCC地区の中心にある面積約20ヘクタール（東京ドーム約4個分）の広大な都市公園です。多くのマレーシア固有の木が植林され、熱帯の緑の木々に囲まれた静かな環境はまさに、都会のオアシスと言えます。

モントキアラ

KLの中心部より北西に位置し、中心部からは車で約15分ほどのところにあります。高級コンドミニアムや商業施設が集まるエリアで、各国からの外国人駐在員のご家庭や日本人もとても多く住んでいます。

外国人用に開発された高級住宅地エリアです。日本人も多く住むエリアで、生活環境が充実しており、居住するのに不便はありません。

新路線・商業施設の開発計画も多く存在するエリアです。

デメリットは、交通機関が整備されていない点です。

ブキジャリル

ブキジャリルは、ナショナルスタジアムがあり、大学も多い学園都市です。治安が良く、学生も多い、文教地区というイメージです。

私鉄延線の計画やコンドミニアムの建設が相ぎ、第二のモントキアラとして注目されています。

スバンジャヤ

スバンジャヤは、クアラルンプールの西側20㎞ほど離れたところに位置しており、高等教育施設や飲食店、小売店をはじめ、友達や家族で楽しめるアクティビティ施設が集まっているエリアです。

中流階級の中国系マレーシア人が多い一方で、高級ショッピングモールや大学も多く集まる日本人にも人気のエリアです。

マラッカ

マラッカは、クアラルンプールとシンガポールとの中間に位置する都市「世界遺産都市」です。

日本人で言うところの京都のように歴史ある人気の都市です。観光需要が大きく、シンガポールの人々にとっても最も身近な海外の観光地です。年間1,800万人が訪れる観光都市です。

おすすめのマレーシア不動産物件情報

マレーシア不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• 政策金利は安定局面
  マレーシア中央銀行の政策金利であるOPRは、2026年5月時点で**2.75％**に据え置かれています。インフレは比較的落ち着いており、2026年内は大幅な利上げ・利下げよりも、様子見の金融環境が基本です。不動産市場にとっては、金利急騰による急ブレーキは避けられている一方、購入者の借入余力が一気に改善するほどの追い風でもありません。(バンク・ネガラ・マレーシア)
• 住宅ローン金利の実務感
  住宅ローンは銀行・借入額・信用力によって差がありますが、実効金利はおおむね年3.8〜5.6％前後が目安です。SBRは2.75％で、銀行ごとにSBR＋上乗せ金利という形になります。優良顧客向けでは4％前後、一般的な商品では4％台半ば〜5％台前半が中心です。(レイン・アンド・ホーン)

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住宅（分譲・賃貸）

• 市場全体は「価格維持・取引減少」
  2026年第1四半期のマレーシア不動産市場は、取引件数が89,966件、取引総額が約519億リンギットでした。前年同期比では取引件数が8％減、取引額は0.6％減にとどまっており、売買量は細ったものの、価格水準は大きく崩れていません。市場の見方としては、全面的な下落局面ではなく、買い手がより選別的になっている局面です。(Rummah.my)
• 住宅価格は緩やかな上昇
  住宅価格指数は2026年第1四半期に前年比1％台後半の上昇です。タイプ別では、テラスハウスやセミデタッチドなどの土地付き住宅が比較的強く、高層コンドミニアムは伸びが鈍いです。Detached houseは一部で弱含みも見られ、価格帯が高い物件ほど買い手の審査・自己資金・利回り目線が厳しくなっています。(MyRumahBaru)
• 在庫過剰は高層住宅・サービスアパートに残る
  完成済み未販売住宅のオーバーハングは、2026年第1四半期時点で3万戸超、金額で160億リンギット台まで増えています。特にコンドミニアム、サービスアパート、投資用小型ユニットでは、立地・管理品質・賃貸需要の差が明確です。クアラルンプール中心部、ジョホールの一部、供給が集中した郊外高層物件では、販売促進・値引き・家具付き販売・頭金軽減策が続きやすいです。(Rummah.my)
• クアラルンプール高級住宅は底堅い
  KLCC周辺の高級コンドミニアム二次市場では、平均成約価格が1平方フィートあたり1,500リンギット超の水準です。Orion Residence、Eden＠Taman Duta、Jalan Ampang周辺の高級サービスアパート計画など、富裕層・外国人・長期保有層向けの商品は引き続き投入されています。ただし、需要は「完成済み」「眺望・管理・ブランド性あり」「賃貸出口が明確」という物件に偏っています。

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ジョホール・ペナン・クランバレー

• ジョホールは2026年の注目エリア
  ジョホールは、シンガポールとのRTS Link、ジョホール・シンガポール経済特区、データセンター投資、製造業集積を背景に、マレーシア国内でも特に注目度が高い地域です。住宅だけでなく、工業用地、物流、賃貸住宅、商業施設への波及が見込まれます。ただし、すべてのジョホール物件が上がるわけではなく、恩恵を受けやすいのはJB中心部、RTS駅周辺、Iskandar Puteri、データセンター・工業団地周辺です。(The Business Times)
• クランバレーは成熟市場
  クランバレーは、クアラルンプール、セランゴール、プトラジャヤを含む最大市場です。住宅は価格帯による選別が進み、商業・オフィス・物流は立地と建物仕様で二極化しています。ペナンは製造業・半導体関連、観光、教育需要を背景に底堅いものの、島内の住宅価格は高く、外国人取得や高額物件では流動性を慎重に見る必要があります。

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オフィス

• プライムオフィスは改善、古いビルは厳しい
  クアラルンプールのオフィス市場は、2026年第1四半期時点で平均稼働率が79.3％前後です。全体として空室はまだ高めですが、金融機関、サービスオフィス、建設・設備関連企業による拡張があり、プライムビルでは賃貸需要が戻っています。KL Cityのプライムオフィス賃料は月額7.95リンギット/平方フィート、KL Fringeは6.86リンギット、分散エリアは5.85リンギットが目安です。
• Flight to Qualityが鮮明
  テナントは、古いビルから交通利便性・ESG・空調効率・共用部品質の高いビルへ移る傾向です。Merdeka 118のような象徴的な物件、KL Eco City周辺のコワーキング、KL Fringeの新築グレードAに需要が集まりやすいです。一方で、築古・低仕様・駅距離のあるオフィスは、賃料維持よりも改装、フロア分割、サービスオフィス化が課題です。

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リテール・商業

• 主要モールは安定、二級モールは再編
  クアラルンプールの商業施設は、祝祭需要、飲食、体験型テナント、国際ブランドの出店で安定しています。2026年第1四半期は新規供給が少なく、都市中心部・郊外ともに空室率は低下傾向です。City Centreでは賃料が小幅上昇、Suburbanでは横ばいが中心です。(JLL)
• テナントミックスの入れ替えが進む
  百貨店や映画館は再編が進み、Pavilion Kuala Lumpurでは映画館の入れ替え、Parksonの縮小、IPC Shopping Centreでは43,000平方フィート規模のGourmet Hall計画など、飲食・体験型への転換が目立ちます。2026年の主な供給には、118 Mall、Ombak KLCC、Coalfields Retail Park、Destina Putrajayaなどがあり、商業施設は「物販中心」から「飲食・体験・近隣需要型」へ寄っています。

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ホテル・観光

• Visit Malaysia 2026が追い風
  2026年はVisit Malaysia 2026の年で、政府・観光業界は数千万人規模の来訪者と大きな観光収入を目標に掲げています。クアラルンプール、ペナン、ランカウイ、コタキナバル、ジョホールバルではホテル稼働とADRの押し上げが期待されます。特に、MICE、医療ツーリズム、シンガポールからの週末需要、中国・中東・ASEANからの観光需要がホテル市場を支えます。(マレーシア観光局)
• ホテル投資は立地選別が重要
  観光需要は強い一方、ホテルは人件費、光熱費、改装費が上がっています。駅・モール・医療施設・空港アクセスに強いホテルは稼働を取りやすいですが、古い独立系ホテルや二線級立地は価格競争に巻き込まれやすいです。2026年は「観光客数増加」だけでなく、客室単価を上げられるブランド力と運営力が収益の差になります。

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物流・工業・データセンター

• 最も構造的に強いのは工業・物流
  物流・工業不動産は、製造業、Eコマース、3PL、半導体、データセンター需要を背景に底堅いです。JLLは、季節的な減速はあっても構造的需要は維持され、新しい倉庫への移転が進む一方、古い倉庫では空室が増えやすいと見ています。高天井、十分な電力、港湾・空港・高速道路アクセスを備えた物件が優位です。(JLL)
• データセンターは大型投資継続
  2026年もマレーシアのデータセンター投資は活発です。AirTrunkはジョホールバルで30億米ドル規模、280MW超の新施設投資を発表し、Equinixもクアラルンプールで1.9億米ドル超の追加投資を発表しています。ジョホール、グレーターKL、ネグリセンビラン周辺では、電力接続済み土地、変電所近接地、冷却・水資源条件を満たす工業用地の価値が上がりやすいです。(Reuters)

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REIT・資本市場

• REITは税制変更が重し
  マレーシアREITは、商業施設・物流・産業施設・オフィスなどへの間接投資手段として引き続き重要ですが、2026年からは従来の10％優遇源泉税が更新されず、投資家属性ごとの税率に移行しています。外国人・個人・機関投資家にとって手取り利回りが変わるため、REIT価格には一定の重しになります。(The Edge Malaysia)
• 物件タイプで評価が分かれる
  小売REITは主要モールの稼働改善が追い風、産業・物流REITは構造需要が強い一方、オフィス中心REITは物件品質とテナント構成で差が出ます。金利が安定しているため利回り商品としての魅力は残りますが、2026年は分配利回りだけでなく、税引後利回り、スポンサーの物件注入力、借入コスト、資産入替能力を見る必要があります。

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制度・外国人投資

• 外国人は州ごとの最低価格に注意
  外国人はマレーシアで不動産を購入できますが、州ごとの最低購入価格、州政府承認、Malay Reserve Landや低価格住宅などの取得制限があります。クアラルンプールなど連邦直轄地では一般に100万リンギット以上が基準で、セランゴール、ジョホール、ペナンなどは物件タイプやエリアで条件が変わります。(Global Law Experts)
• MM2Hは不動産購入義務が強まる
  MM2Hは、Silverで60万リンギット以上、Goldで100万リンギット以上、Platinumで200万リンギット以上の住宅購入が基本条件になっており、原則として10年間の売却制限があります。ただし、州ごとの外国人最低購入価格がMM2Hの最低額を上回る場合は、州ルールが優先される点に注意が必要です。(Malaysia My Second Home)

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投資家への示唆

• 住宅
  クアラルンプール中心部の高級完成物件、Mont Kiara、Bangsar、KLCC、駅近の実需物件は底堅いです。一方、郊外の小型高層コンド、サービスアパート、供給過多エリアは、賃料・空室・管理費を厳しめに見るべきです。
• ジョホール
  RTS Link、JS-SEZ、データセンター、製造業需要を受けるエリアは中期テーマがあります。ただし、期待先行で価格が上がった物件は、完成時の賃貸需要と出口価格を慎重に確認する必要があります。
• オフィス
  プライム・駅近・ESG対応ビルは改善余地があります。築古ビルは賃料下落よりも、CAPEX負担とリーシング期間の長期化がリスクです。
• リテール
  主要モール、飲食・体験型、近隣密着型商業は安定しやすいです。二級モールはテナント入替・改装・用途転換が前提になります。
• 物流・工業
  2026年時点で最も構造的な需要が強いセグメントです。港湾、空港、高速道路、電力、工業団地管理体制を満たす物件を優先すべきです。

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まとめ

2026年7月時点のマレーシア不動産は、取引件数は減少しているが価格は大きく崩れていない、選別型の安定市場です。政策金利は2.75％で落ち着き、住宅ローン金利も急騰していませんが、買い手は価格・立地・賃貸利回りに厳しくなっています。住宅では、土地付き住宅と都心高級完成物件が比較的強く、高層コンドやサービスアパートの在庫圧力は残ります。オフィスはプライムビル優位、リテールは主要モールと体験型商業が堅調、ホテルはVisit Malaysia 2026が追い風です。

最も中期的に強いのは、ジョホールを中心とする工業・物流・データセンター関連不動産です。一方で、外国人購入規制、MM2Hの購入義務、REIT税制変更、建設費上昇、電力・水資源制約には注意が必要です。マレーシア不動産は、安く買えば何でも上がる市場ではなく、立地、用途、運営力、出口戦略の差が収益差になる市場に移行しています。

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