カンボジア不動産投資徹底解説。カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

カンボジア不動産の購入、カンボジア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、カンボジア不動産投資、カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、カンボジア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

購入自体は可能です。ただし、何でも日本人名義で買えるわけではありません。投資判断で重要なのは「買えるか」ではなく、「どの権利を、どの形で持てるか」です。

一方で、土地そのものは外国人が直接所有できません。戸建て、ヴィラ、ショップハウスのような土地付き物件も、日本人個人名義でそのまま所有することはできません。ここを曖昧に理解したまま物件を見ると、「建物は買えたと思っていたのに、実際には土地権利を持てていなかった」という認識ズレが起きます。

さらに、コンドミニアムであっても無条件ではありません。外国人が保有できるのは、建物全体の外国人保有枠の範囲内に限られます。つまり、立地や価格だけでなく、その物件に外国人枠が残っているかまで確認して初めて「買える物件」と言えます。

土地付き物件に投資したい場合の考え方

土地や戸建てに関与する方法が全くないわけではありません。長期リースや信託などの方法で実質的に関与するスキームはあります。ただし、これは「直接所有できる」という話ではありません。スキームの適法性、受益権の保全、 trustee の信頼性、売却時の処理まで確認すべき論点が増えるため、初心者が表面利回りだけで選ぶ分野ではありません。

カンボジアという国とは？

概要

投資先	カンボジア不動産
国名	カンボジア王国
面積（k㎡）	181,035k㎡
日本との比較	0.5倍
人口	16,770,000人
日本との比較	0.1倍
首都	プノンペン
民族	90％がカンボジア人（クメール人）
言語	クメール語
宗教	仏教（一部少数民族はイスラム教）
通貨	リエル（KHR）
政策	立憲君主制
主要産業	農業、工業、サービス業
日本からの移動時間	8時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　B フィッチ　 B ムーディーズ　B2

不動産投資の前提として見るカンボジアの基礎条件

カンボジアは、東南アジアのインドシナ半島に位置し、タイ、ラオス、ベトナムに接する国です。国土面積は181,035㎢、2025年時点の人口は約1,784.8万人で、首都プノンペンの人口は約201.4万人です。日本と比べると国全体の人口規模は大きくありませんが、首都への集積度が高く、不動産投資では「国全体」よりも「プノンペンの需要をどう見るか」が判断の中心になります。

投資先として重要なのは、カンボジアが広い国内市場を持つ国ではなく、首都集中型の市場だという点です。地方も含めて一律に需要が広がる国ではありません。外国人向けコンドミニアム、オフィス、商業、物流を検討する場合も、実需の厚みはまずプノンペンを基準に考えるべきです。

政治

国家体制は立憲君主制ですが、不動産投資の観点で重要なのは制度名そのものではなく、政策運営が比較的中央集権的で、インフラ整備や都市開発が首都圏に集中しやすいことです。空港、幹線道路、経済特区、都市再開発の恩恵もエリアごとの差が大きく、同じカンボジア国内でも投資適格性にはかなりの差があります。

政治リスクをゼロとみなすべきではありませんが、投資家が実務上まず気にすべきなのは、政変の有無よりも、許認可、登記、開発、外資規制、行政実務の透明性です。制度があることと、実務がスムーズに進むことは別です。この国では物件そのものより、権利関係と開発主体の信頼性確認が収益性を左右しやすいという前提で見た方が安全です。

経済

カンボジア経済は、かつてのように「高成長だから不動産も上がる」と単純に言える局面ではありません。IMFは、2024年の実質GDP成長率を6.0％としたうえで、2025年は4.8％、2026年は4.0％前後まで減速すると見ています。世界銀行も2025年の成長率を4.0％程度とみており、外需の鈍化や通商環境の変化の影響を受けやすい構造が続いています。

産業構造は、縫製などの輸出産業、観光、建設、不動産、農業への依存度が高く、景気の強さが国内だけで完結しない点に注意が必要です。つまり、カンボジア不動産は内需一本で伸びる市場ではなく、輸出、観光、海外直接投資、対外資金環境の影響を受けながら動く市場です。不動産価格を見るときも、現地の景気感だけでなく、外部環境まで見ないと判断を誤ります。

ドル化経済と不動産投資の関係

カンボジアの大きな特徴は、リエル建ての国でありながら、経済実務では米ドルの存在感が極めて大きいことです。家賃、売買、預金、融資などで米ドルが広く使われるため、日本人投資家にとっては現地通貨急落のリスクを相対的に抑えやすい市場です。

ただし、これは無条件のメリットではありません。米ドル建てで動くということは、米国の金利環境や外部マネーの流れの影響を受けやすいということでもあります。資金調達コストが高止まりしやすく、デベロッパーの販売条件や分割払いスキームにもその影響が出ます。カンボジア不動産を検討するなら、「新興国なのにドルで持てる」という見方だけでなく、「ドル圏の金融環境に連動しやすい市場」として理解しておく必要があります。

カンボジア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口増だけでなく、若い就業人口が住宅需要を下支えしやすい

カンボジアの人口は2024年時点で約1,763万人、2025年推計で約1,785万人規模まで増えており、若年層の比率も高い国です。

人口が増えている国は珍しくありませんが、カンボジアは今後も働く世代の厚みが残りやすく、都市部の住宅需要が長期で細りにくい点が投資上の強みです。特に不動産投資では、人口総数そのものよりも、これから賃貸需要をつくる若い就業人口がどれだけ残るかが重要です。

カンボジアの総人口推移

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。若年層が多いことが目立つ、人口ピラミッドです。

カンボジアの人口ピラミッド

３．プノンペンへの人口・雇用・商業集積が続いている

カンボジアは人口が少ない国です。

政府は

という計画が発表をしています。

プノンペンの大きさは、東京23区とだいたい同じ大きさで、人口600万人いれば、かなりの人口密度になります。

賃貸市場は、カンボジア不動産投資を判断するうえで、引き続き重要な下支え要因です。中でもワンルームタイプの需要が強く、賃貸需要全体の約72％を占めています。平均家賃も月額約900米ドルの水準にあり、都心部では一定の賃料水準が維持されています。

この需要を支えているのは、カンボジア人の入居者だけではありません。アジア各国に加え、ヨーロッパや北米からの駐在員、外国人ビジネス関係者など、幅広い層が賃貸市場を形成しています。特定の一属性に依存しすぎないテナント構成になっている点は、都市部の賃貸市場をみるうえで安心材料になりやすい部分です。

中でも、BKK1やトンレバサックのような中心部では、立地条件に優れ、管理品質の高いプロジェクトに需要が集まりやすい傾向があります。こうした物件は、空室リスクを抑えながら安定した賃料収入を狙いやすく、将来的な資産価値の維持や上昇も期待しやすい投資対象といえます。

４．高成長一辺倒の局面ではないが、中期で経済拡大が続く余地はある

カンボジアは、高いGDP成長率を実現しています。

カンボジア GDP

直近の成長率は4.8％を超えています。

５．米ドル建てで賃料・売買価格を把握しやすく、資産管理がしやすい

カンボジアは、ドルが流通している国です。

と言われています。

米ドルで買い物ができ、事業や投資、銀行口座での預金なども米ドルで可能になります。

ことを意味しています。

世界の基軸通貨である米ドルが流通しているため、投資がしやすい国と言えます。

６．高金利の米ドル建て定期預金で運用利回りを最大化できる

カンボジアの大きなメリットには

があります。

年率7.0％を超える米ドル建て定期預金が利用できます。

７．新空港の開港で、南部エリアと物流動線の評価軸が変わってきている

カンボジアは、コロナ以前までは、観光客数が年々増加していました。

航空需要の増加に伴い、2016年6月、カンボジア政府は新空港を建設することを決めました。

2021年12月、カンボジア情報省より、空港名称を「タクマウ・テコ国際空港（Takhmao Techo International Airport） 」とすることが公表された。

空港建設は、中国の中国冶金科工集団が受注したました。

開港時に年間1,300万人、2030年に年間3,000万人、2050年に年間5,000万人の利用を見込んでいます。

８．外国人が購入できる資産のルールが明確で、投資判断をしやすい

そのため、何が買えて何が買えないかを整理しやすく、権利関係が曖昧な案件を避けやすい市場でもあります。土地についても、近年は信託を活用した実務整備が進み、2025年には信託登録の増加や税務ルールの整備が進んでいます。外国人投資家にとって、制度の制約がある一方で、正しいスキームを選びやすくなっている点はプラス材料です。

９．供給過剰の局面だからこそ、完成済み優良物件を選びやすい

１０．住宅だけでなく、物流・工業不動産にも成長余地がある

カンボジア不動産の魅力は、都心コンドミニアムだけではありません。近年はサプライチェーン再編の影響もあり、物流、工業、経済特区周辺への需要が注目されています。

カンボジア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．人口が少ないリスク

同じ海外不動産で人気のフィリピンなどと比較すると明らかですが、人口が圧倒的に少ないのです。

人口が少ない理由は、1975～1979 に政権を担っていた、クメールルージュ（カンボジア共産党）の指導者ポル・ポトによる「国民の大虐殺」が原因です。約4年間で、当時の人口の約3分の1にあたる約150～200万人の人々が犠牲になったと言われています。

そのため、人口ピラミッドも若干いびつな形になっています。

若い世代が増えてきていて、人口は増加傾向にあるものの、現時点では人口は1,000万人強と少なく、人口が少ない点が不動産需要が大きくならない、または経済規模が大きくならない理由として、懸念されるものと言えます。

これは、カンボジア不動産に投資する大きなリスクです。

２．需給ミスマッチ。コンドミニアムの供給過剰とキャピタルゲインの限界

2026年現在、プノンペン都心部（BKK1など）のコンドミニアム市場は、過去数年間の大量供給による「在庫過剰（オーバーストア）」の状態にあります。

一昔前のように「プレビルドで買えば、完成時には価格が20〜30％跳ね上がっている」というキャピタルゲイン（値上がり益）を前提とした投資フェーズは完全に終了しました。物件価格は実質的に横ばい、あるいは立地や設備で劣る物件は下押し圧力に晒されています。

２．流動性リスク。実需層が好む「ボレイ（戸建て）」との乖離による出口戦略の難しさ

海外不動産投資における最大のリスクは「売りたい時に売れない（流動性リスク）」ことです。カンボジアはこの傾向が特に強い国です。

外国人が購入できるのは「コンドミニアムの2階以上（区分所有）」に限られますが、現地のカンボジア人富裕層・中間層は、圧倒的に「ボレイ」と呼ばれるゲート付きの郊外型戸建て住宅を好みます。つまり、コンドミニアムのリセール（中古）市場における主な買い手は「他の外国人投資家」か「一部の都市型単身者」に限定されてしまうのです。

外国人バイヤーが市場を席巻する一方、国内需要は拡大している。

カンボジアのコンドミニアム市場において、国際投資家は依然として重要な推進力となっており、購入件数の60%以上を占めている。特に米国、欧州、および地域市場からの投資が活発ですが、国内需要は着実に増加しており、カンボジア人バイヤーが取引全体に占める割合も増加傾向にあります。

３．【竣工リスク】プレビルドの建設頓挫（ゴーストビル）と資金回収不能リスク

カンボジアでは、未完成のまま工事がストップし放置される「ゴーストビルディング」が社会問題化しています。

プレビルド（未完成物件の青田買い）は、少額から分割払いで購入できるメリットがありますが、資金力のないディベロッパー（特に一部の外資系新興企業）が販売不振や資金繰りの悪化に陥ると、建設が突如ストップします。この場合、支払った前受金が返還される保証は実質的にありません。

４．法務・権利リスク。登記証（タイトル）の違いによる資産保全の落とし穴

カンボジアの不動産登記制度は発展途上であり、権利関係を証明する「タイトル（権利書）」には複数の種類が存在し、法的な効力が大きく異なります。

• ハードタイトル（LMAP含む）： 国（国土整備・都市計画・建設省）が発行・管理する全国統一の権利書。所有権が強力に保護されます。
• ソフトタイトル： 地方自治体（区や村レベル）が発行する権利書。手続きが早く税金も安いですが、国レベルでの境界線確認が行われておらず、将来的な所有権トラブルのリスクが高いです。

カンボジア不動産価格推移

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移変動率

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

カンボジア不動産投資で発生するコストには

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

カンボジア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

5％～20％程度の割引があります。

資産譲渡税（付加価値税：VAT）

購入時に資産譲渡税（付加価値税：VAT）が発生します。

4％の費用になります。

売買価格または評価額の高い方に対しての4％です。

登記費用

登記時に必要な契約文章の認証に関する弁護士・司法書士などの専門家費用です。

弁護士費用が100ドル程度、行政費用が1,000ドル程度発生します。

登記証書の発行も可能です。

印紙税

100リエル～2,000リエル程度の印紙税が必要になります。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

共益費・修繕費（修繕管理費）

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、管理会社が設定しています。

㎡単価で1～2USD／月が相場です。

付帯設備費・家具家電費用

カンボジア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件評価額の80％に対しての0.1％です。

税金（不動産収入税・所得税）

カンボジア非居住の外国人の場合は、賃貸収入の14％です。

税金（キャピタルゲイン税）

値上がり益に関する課税はありません。0％です。

カンボジア不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

カンボジアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

カンボジア不動産に投資するうえでは、カンボジアの物価を抑えておく必要があります。

カンボジア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

カンボジア（プノンペン）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	プノンペン／カンボジア	プノンペン／カンボジア
通貨	円	USD	USD
データ計測日時	2026/3	2026/3	2026/3
データ計測時点の為替	1円	156.94円	156.94円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	785円	65%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,550円	6,278円	96%
マクドナルドのバリューセット	800円	1,099円	137%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	314円	52%
水・ボトル（1.5リットル）	131円	157円	120%
タクシー 1km（通常料金）	500円	157円	31%
ガソリン（1リットル）	176円	157円	89%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	180,558円	97,617円	54%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	101,867円	54,929円	54%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,812,404円	451,203円	25%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	814,000円	236,979円	29%
平均月給（税引後）	413,060円	54,772円	13%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.70%	7.58%	447%

カンボジア物価調査。カンボジア（プノンペン）の物価と日本（東京）の物価比較

カンボジア不動産の買い方

カンボジア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

カンボジア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

多くの選択肢がある反面、カンボジアで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。

カンボジア不動産投資のおすすめエリア

プノンペン

カンボジアの首都がプノンペンです。

現在の人口は200万人ですが、政府発表では、2035年までに、首都を半径100kmに拡大・人口600万人を突破すると予想されています。

カンボジアは人口が少ない国のため、投資先としてはプノンペンが唯一の候補と言えます。

プノンペンの中では

などの3都市が比較的治安が良く、大使館などがあり、暮らしやすい都心部となっています。

ボンケンコン（BKK1、BKK2、BKK3）

も外国人駐在員や、カンボジアの富裕層が多く住むエリアです。日系ショッピングセンターのイオンモールからも近く、高級レストランやスターバックスカフェなどが多く集まるエリアで、プノンペン随一の繁華街といえます。

チャムカモン

カンボジアイオンモール1号店があり、日本の大使館もあるエリアです。カジノ「ナガワールド」や「ロシアンマーケット」など商業施設が多く集まっているエリアです。

7マカラ

オリンピックスタジアムやオリンピアモールなどがあるエリアです。プノンペンタワーというランドマーク的なオフィスビルがあり、オフィス街と言えます。

おすすめのカンボジア不動産物件情報

カンボジア不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• 景気は減速、製造業FDIが下支え
  2026年のカンボジア経済は、不動産・建設の調整、信用伸び悩み、観光の減速を受けて、成長率は3％台後半まで鈍化する見通しです。一方で、2025年のFDIは約51億ドル、2026年第1四半期の輸出は前年比17％台増と、製造業・輸出型投資は底堅く、不動産市場も「住宅投機」から「工業・物流・実需型」へ重心が移っています。(世界銀行)
• インフレと融資環境
  2026年春は燃料・輸送費の上昇でインフレが一時5％台後半まで上振れし、家計の購買力を圧迫しています。銀行貸出は全体として慎重で、建設・不動産向け信用の縮小が目立ちます。不良債権比率も2025年に**8.9％**まで上昇しており、銀行は住宅ローンや開発融資で担保価値・返済能力を厳しく見る局面です。
• 住宅ローン金利の実務感
  カンボジアは米ドル建て取引が多く、住宅ローンもドル建てが一般的です。主要銀行の表示例では、優良顧客向けで年6％台半ば、一般的には年8〜10％前後が目安です。金利水準そのものより、頭金比率、返済期間、物件の登記状態、担保評価が審査の分かれ目になります。(BRED Bank Cambodia)

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住宅・コンドミニアム

• プノンペンのコンドは調整局面
  プノンペンのコンド市場は、2025年時点で既存供給が約6.33万戸まで増えています。2025年後半にはVue Aston、La Vista One River Viewなどの引き渡しで1,770戸が追加されましたが、買い手は価格・支払い条件に非常に敏感です。新規ローンチ平均価格は**約676ドル/㎡**まで下がり、高級・投機型から、地元所得に合う小型・低中価格帯へ商品企画が移っています。(content.knightfrank.com)
• 販売率は低水準、完成在庫が優位
  監視対象プロジェクトの平均販売率は3〜4％程度まで低下しており、過去サイクルと比べてもかなり低い水準です。プレセールで値上がり益を狙う市場ではなく、完成済み・登記済み・賃貸実績ありの物件を割安に買う市場へ変わっています。デベロッパーは値引き、頭金分割、家具付き、管理費優遇などで在庫消化を進めています。
• エリアの二極化
  BKK、Chamkarmon、Daun Penh、Toul Korkなど中心部・生活利便性の高い地区は賃貸需要が残ります。一方、Chroy Changvar、Sen Sok、Mean Chey、郊外の大型開発は供給量が多く、完成時期・周辺インフラ・実入居率で差が出ます。外国人投資家向け販売が強かった物件ほど、再販時に買い手が限られやすいです。

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戸建て・ボレイ

• 実需は残るが、販売速度は鈍い
  ボレイを含むランドハウジングは、コンドより地元実需に近い一方、価格帯が高く、ローン審査の影響を受けやすいです。2025年後半の平均価格は約1,547ドル/㎡でおおむね安定していますが、販売吸収率は2〜3％程度と低く、急回復局面ではありません。
• 郊外開発は立地選別が重要
  Dangkor、Mean Chey、Prek Pnov、Chbar Ampov、Chroy Changvarなどで供給が続きますが、道路アクセス、学校・病院・商業施設、洪水リスク、電力・水道整備で価値差が出ます。価格が安いだけの郊外物件は、賃貸も再販も弱くなりやすいです。

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オフィス

• 空室率は高止まり
  プノンペンのオフィス供給は**約104万㎡に達し、今後の開発パイプラインも約74.7万㎡あります。全体稼働率は58.7％前後、プライムでも76％**程度で、短期的には明確なテナント優位市場です。
• 賃料は下落・条件交渉余地あり
  グレードAの平均賃料は以前の30ドル/㎡前後から25ドル/㎡前後へ下がり、グレードBは10〜25ドル/㎡、グレードCは10ドル/㎡以下が目安です。単純な賃料より、フリーレント、内装補助、契約期間、解約条項で実質賃料が大きく変わります。
• 勝ち残る物件
  BKK、Chamkarmon、Daun Penhの中心部、駐車場、発電機、エレベーター、空調、管理品質の良いビルは相対的に強いです。中途半端なグレードB・Cビルは、サービスオフィス化、床分割、共用部改修が必要になっています。

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リテール・商業

• モールは過剰供給が続く
  プノンペンの小売スペースは約87.5万㎡、稼働率は61.8％程度まで低下し、空室率は38％台です。新規供給は抑制されていますが、過去の大型開発の消化には時間がかかります。
• 一等地と二等地の差が拡大
  プライム区画の賃料目安は約21ドル/㎡、セカンダリーは**約13.5ドル/㎡**です。AEONやChip Mong Mega Mallのような目的来店性のある施設は相対的に強い一方、郊外・二級モールではアンカーテナント撤退、区画縮小、F&B依存が目立ちます。体験型、飲食、教育、ヘルスケア、日用品系は残りやすく、ファッション・大型雑貨は慎重です。

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ホテル・観光

• 国際観光は2026年に急減
  2026年第1四半期の外国人到着は約101万人で前年比44.8％減です。空路は15.9％減にとどまる一方、陸路・水路は66.6％減と大きく落ちています。タイ国境問題、地域情勢、旅行コスト上昇が影響しています。(カンボジア政府資産)
• ホテル供給は増加、稼働は地域差
  プノンペンのホテル供給は約1.67万室、将来供給を含む累計は約2.07万室へ増える見通しです。Daun Penh、Chamkarmon、BKK周辺の上位ホテルは法人・MICE・外交需要で下支えされますが、観光依存の中価格帯ホテルは稼働・ADRの回復に時間がかかります。
• Techo国際空港は中長期の追い風
  プノンペン南方約20kmのTecho International Airportは、第一期で年間1,500万人の旅客処理能力を持つ新空港です。短期的には観光減速の影響が大きいものの、中長期では空港南部、Kandal方面、物流・ホテル・住宅開発の評価材料になります。(テチョ国際空港)

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物流・工業

• 最も強いセクターは工業・物流
  2025年のカンボジアでは、CDC承認プロジェクトが約630件、投資額は約100億ドル規模です。工業団地・SEZ需要は、製造業移転、中国＋1、輸出拠点化に支えられており、住宅や商業よりも明確に強い分野です。
• 注目エリア
  プノンペン〜シアヌークビル高速道路、国道3・4号、Kandal、Kampong Speu、Svay Rieng、Sihanoukville、Kampot周辺が重要です。空港、港、国境、電力、排水、労働力確保が物件価値を決めます。賃貸工場・倉庫の目安は**2〜4.5ドル/㎡**程度で、立地・天井高・床荷重・ドック仕様で差が出ます。

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制度・外国人取得

• 外国人は土地を直接所有できません
  外国人が直接所有しやすいのは、原則としてストラータタイトル付きコンドミニアムです。ただし、地上階は不可、建物全体の外国人所有比率は70％まで、国境30km以内は制限がある点に注意が必要です。土地付き物件は長期リース、信託、法人スキームなどが使われますが、名義貸しは法的リスクが高いです。(Rumavi)

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投資家への示唆

• 住宅
  キャピタルゲイン狙いより、完成済み・登記済み・賃貸実績ありを割安に買う局面です。表面利回りだけでなく、空室、管理費、修繕、仲介手数料、税金を差し引いた実質利回りで判断すべきです。
• オフィス・商業
  新規取得は慎重です。高空室のため、既存ビルの再生、用途転換、区画分割、サービスオフィス化の方が現実的です。賃貸借契約ではフリーレントと原状回復条件が重要です。
• ホテル
  国際観光の戻りを待つ市場です。短期では厳しいですが、Techo空港、国内旅行、MICE、カジノ・リゾート再編を取り込める立地は中長期で評価余地があります。
• 物流・工業
  最も投資妙味があります。住宅在庫より、工業団地、倉庫、工場用地、SEZ周辺のインフラ連動型資産の方が、現在のカンボジア経済の成長エンジンに合っています。

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まとめ

2026年7月時点のカンボジア不動産は、住宅・オフィス・商業は調整継続、物流・工業は成長継続という構図です。プノンペンのコンドは供給過剰と弱い販売率で値下げ圧力が残り、オフィスとモールも高空室が続いています。一方、製造業FDI、SEZ、輸出、空港・道路インフラを背景に、工業・物流用不動産は比較的強いです。投資判断では、開発ストーリーよりも、登記、完成状況、賃貸実績、管理品質、出口流動性を重視する必要があります。カンボジア不動産はまだ成長余地のある市場ですが、2026年は「何を買っても上がる市場」ではなく、セグメントと物件を厳しく選別する局面です。

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