カンボジア不動産投資徹底解説。カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

カンボジア不動産の購入、カンボジア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、カンボジア不動産投資、カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、カンボジア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

土地の所有権は持てません。戸建ても購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、外国人にも認められています。

カンボジアという国とは？

概要

投資先	カンボジア不動産
国名	カンボジア王国
面積（k㎡）	181,035k㎡
日本との比較	0.5倍
人口	16,770,000人
日本との比較	0.1倍
首都	プノンペン
民族	90％がカンボジア人（クメール人）
言語	クメール語
宗教	仏教（一部少数民族はイスラム教）
通貨	リエル（KHR）
政策	立憲君主制
主要産業	農業、工業、サービス業
日本からの移動時間	8時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　B フィッチ　 B ムーディーズ　B2

カンボジア王国（カンボジア）は、東南アジアのインドシナ半島南部に位置する立憲君主制の国です。南はタイランド湾に面し、西はタイ、北はラオス、東はベトナムと国境を接しています。

国民の90以上が、クメール語（カンボジア語）を話し、仏教（上座部仏教）を奉ずるクメール人（カンボジア人）です。

カンボジアの中心には湖と河川の複合体であるトンレサップ湖があり、その河川部分は国土の東部を縦貫する国際河川たる大河メコン川の支流となっており、水運と漁業・農業を支えています。この平野部にカンボジア人口の3分の1が居住しています。トンレサップ湖の北辺にはクメール王朝の遺跡として世界的に有名なアンコール・ワットやアンコール・トムといったアンコール遺跡（1992年、世界遺産登録）が存在します。

年間平均気温約30℃ほどで、雨季が5月～10月、乾季が11月～4月です。

政治

国家体制は、国王を元首とする立憲君主制です。ノロドム家とシソワット家のメンバーから、王室評議会が国王を選出する仕組みとなっています。王室評議会は、首相、両院の議長、両院の副議長（2名ずつ）、上座部仏教の2つの宗派の代表（1名ずつ）の合わせて9名からなり、秘密投票で国王を選出します。国王の地位は終身です。

議会は、両院制を採用しており、定数125議席からなる国民議会（下院）議員は直接選挙で選出され、定数61議席からなる元老院（上院）議員は間接選挙と国王からの任命によって選出されます。

経済

主要産業は農業、漁業、林業などの第一次産業である。近年は観光産業と縫製産業が成長し、最貧国ではあるものの外国からの投資も大きな伸びを示しています。

米ドルが流通して使えることからも、外国からの投資が増えています。銀行預金・融資の米ドル比率は、85％程度です。

カンボジア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

カンボジアの人口は、現時点では1,100万人ほどです。2050年には2,000万人を超えると予想されています。

カンボジアの総人口推移

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。若年層が多いことが目立つ、人口ピラミッドです。

カンボジアの人口ピラミッド

３．プノンペンの人口は、人口600万人を突破する予想

カンボジアは人口が少ない国です。

政府は

という計画が発表をしています。

プノンペンの大きさは、東京23区とだいたい同じ大きさで、人口600万人いれば、かなりの人口密度になります。

人口密度が高くなれば、それだけ住宅需要も増えることを意味します。

４．高いGDP成長率

カンボジアは、高いGDP成長率を実現しています。

カンボジア GDP

直近の成長率は11％を超えています。

５．米ドルが流通する国

カンボジアは、ドルが流通している国です。

と言われています。

米ドルで買い物ができ、事業や投資、銀行口座での預金なども米ドルで可能になります。

ことを意味しています。

世界の基軸通貨である米ドルが流通しているため、投資がしやすい国と言えます。

今回おつりなどは、現地通貨のリエルが使われることが多いです。

６．高金利の米ドル建て定期預金で運用利回りを最大化できる

カンボジアの大きなメリットには

があります。

年率7.0％を超える米ドル建て定期預金が利用できます。

７．プノンペンに新国際空港

カンボジアは、コロナ以前までは、観光客数が年々増加していました。

航空需要の増加に伴い、2016年6月、カンボジア政府は新空港を建設することを決めました。

2021年12月、カンボジア情報省より、空港名称を「タクマウ・テコ国際空港（Takhmao Techo International Airport） 」とすることが公表された。

空港建設は、中国の中国冶金科工集団が受注したました。

開港時に年間1,300万人、2030年に年間3,000万人、2050年に年間5,000万人の利用を見込んでいます。

カンボジア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．人口が少ないリスク

同じ海外不動産で人気のフィリピンなどと比較すると明らかですが、人口が圧倒的に少ないのです。

人口が少ない理由は、1975～1979 に政権を担っていた、クメールルージュ（カンボジア共産党）の指導者ポル・ポトによる「国民の大虐殺」が原因です。約4年間で、当時の人口の約3分の1にあたる約150～200万人の人々が犠牲になったと言われています。

そのため、人口ピラミッドも若干いびつな形になっています。

若い世代が増えてきていて、人口は増加傾向にあるものの、現時点では人口は1,000万人強と少なく、人口が少ない点が不動産需要が大きくならない、または経済規模が大きくならない理由として、懸念されるものと言えます。

これは、カンボジア不動産に投資する大きなリスクです。

２．不動産への投資額が下がっている

下記のデータを見ると、2023年は、不動産市場への投資額が減少していることがわかります。

ということになるため、投資先としての魅力が薄まっていることがわかります。

３．不動産価格も上昇していない

全体的にみると2019年と比較して、不動産価格は上昇しています。

しかし、BKKなどの都心部では、ほぼ横ばいとなっており、不動産価格の上昇が見られません。

４．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

比較的、カンボジアでは、実際に完成しないというディベロッパーの数が少なくありません。ディベロッパー選びは、確実に建設できるところを選ぶ必要があります。

５．カントリーリスク

カンボジアは、アジアにおいて汚職の度合いがかなり高い国とされています。カンボジアは、腐敗指数が21.0で世界で5番目に腐敗していることになっています。

また、ポル・ポト政権下による大虐殺などもあり、東南アジアの中では、カントリーリスクは高めの国と言えます。

カンボジア不動産価格推移

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移変動率

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

カンボジア不動産投資で発生するコストには

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

カンボジア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

5％～20％程度の割引があります。

資産譲渡税（付加価値税：VAT）

購入時に資産譲渡税（付加価値税：VAT）が発生します。

4％の費用になります。

売買価格または評価額の高い方に対しての4％です。

登記費用

登記時に必要な契約文章の認証に関する弁護士・司法書士などの専門家費用です。

弁護士費用が100ドル程度、行政費用が1,000ドル程度発生します。

登記証書の発行も可能です。

印紙税

100リエル～2,000リエル程度の印紙税が必要になります。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

共益費・修繕費（修繕管理費）

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、管理会社が設定しています。

㎡単価で1～2USD／月が相場です。

付帯設備費・家具家電費用

カンボジア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件評価額の80％に対しての0.1％です。

税金（不動産収入税・所得税）

カンボジア非居住の外国人の場合は、賃貸収入の14％です。

税金（キャピタルゲイン税）

値上がり益に関する課税はありません。0％です。

カンボジア不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

カンボジアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

カンボジア不動産に投資するうえでは、カンボジアの物価を抑えておく必要があります。

カンボジア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

カンボジア（プノンペン）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	プノンペン／カンボジア	プノンペン／カンボジア
通貨	円	USD	USD
データ計測日時	2026/1	2026/1	2026/1
データ計測時点の為替	1円	156.94円	156.94円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	785円	65%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	4,708円	71%
マクドナルドのバリューセット	750円	1,099円	146%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	157円	26%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	157円	122%
タクシー 1km（通常料金）	500円	157円	31%
ガソリン（1リットル）	178円	157円	88%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	75,645円	48%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	43,002円	46%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	355,783円	22%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	211,869円	27%
平均月給（税引後）	386,814円	61,364円	16%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	10.30%	644%

カンボジア物価調査。カンボジア（プノンペン）の物価と日本（東京）の物価比較

カンボジア不動産の買い方

カンボジア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

カンボジア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

多くの選択肢がある反面、カンボジアで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。

カンボジア不動産投資のおすすめエリア

プノンペン

カンボジアの首都がプノンペンです。

現在の人口は200万人ですが、政府発表では、2035年までに、首都を半径100kmに拡大・人口600万人を突破すると予想されています。

カンボジアは人口が少ない国のため、投資先としてはプノンペンが唯一の候補と言えます。

プノンペンの中では

などの3都市が比較的治安が良く、大使館などがあり、暮らしやすい都心部となっています。

ボンケンコン（BKK1、BKK2、BKK3）

も外国人駐在員や、カンボジアの富裕層が多く住むエリアです。日系ショッピングセンターのイオンモールからも近く、高級レストランやスターバックスカフェなどが多く集まるエリアで、プノンペン随一の繁華街といえます。

チャムカモン

カンボジアイオンモール1号店があり、日本の大使館もあるエリアです。カジノ「ナガワールド」や「ロシアンマーケット」など商業施設が多く集まっているエリアです。

7マカラ

オリンピックスタジアムやオリンピアモールなどがあるエリアです。プノンペンタワーというランドマーク的なオフィスビルがあり、オフィス街と言えます。

おすすめのカンボジア不動産物件情報

カンボジア不動産 最新動向

マクロ環境・資金調達

• 景気は「高成長→選別」の局面です
  外需（縫製・製造、観光）に左右されやすい構造は変わらず、投資マネーも「値上がり期待の先行買い」より実需・運用収益（賃料）重視へ寄っています。
• 通貨・金融の実務感は“ドル建て前提”が多いです
  取引・賃料・ローンもUSD建てが中心のため、金利は米ドル金利環境や銀行の貸出姿勢の影響を受けやすいです（国内政策金利で一気に動く市場ではありません）。
  住宅ローンはプロモ込みで年6〜8％台、通常枠で年8〜10％前後が目安になりやすく、物件と属性で差が出ます。
• 流動性はまだ完全回復ではなく、現金力が効きます
  住宅・商業とも「現金割引」「引渡し済み在庫の値付け調整」「分割払いや管理費の優遇」など、売り切り・稼働率改善を優先する提案が増えています。

住宅（分譲・賃貸）

• 分譲は“コンド過剰×ボレイ堅調”の二極化です
  プノンペンのコンド供給は積み上がっており、在庫（既存＋計画）規模が大きい一方で、需要は価格帯・立地・管理品質で大きく割れます。
  市場で語られる供給規模は、累計6万戸超〜7万戸規模（統計や定義でブレあり）で、2026年までに追加供給が見込まれるという見方が一般的です。
• 価格は“エリア次第でディスカウントが常態化”です
  一部エリアでは、二次流通（転売・完成在庫）で表示価格から大きく下げて成立する事例が目立ちます。とくに「投資家向けに作られた高層・高級寄り」の供給が多いゾーンは、値引き前提の交渉になりやすいです。
• 賃貸は“駐在・外資・観光”の戻りで局所回復です
  賃貸需要は、外資系の就業者・駐在・中華圏/ASEANの短中期滞在に依存しやすく、立地（都心アクセス）＋管理品質（セキュリティ、設備、運営）で差が出ます。
  一方で供給過多の影響から、賃料を上げにくい・フリーレントや家具アップグレードで実質利回りを作る運用が増えています。
• 狙われやすいのは“実需ボレイ（郊外）”です
  ボレイ（ゲーテッドの戸建て・タウンハウス群）は、ローカル実需の厚い価格帯に寄せやすく、コンドより相対的に底堅いとされます。2025年は新規プロジェクトの立ち上げも一定数あり、「売れる価格帯に合わせた商品」へ寄せる動きが見えます。

オフィス

• 供給増で空室率が高く、テナントの選別が強いです
  プライムオフィスは、供給増の一方で需要が追いつかず、空室率は2割台が意識されやすいです。
• 賃料は“据え置き＋条件緩和”が主戦場です
  成約賃料そのものより、フリーレント、内装支援、短期解約条項、共益費調整などで実質コストを下げ、入居を取りに行く動きが目立ちます。
• 立地は都心コアに集中しやすいです
  BKK1やTonle Bassacなど、生活利便とブランドがあるエリアのグレード高め物件が相対優位になりやすいです。

リテール・商業

• モールは回復途上ですが、稼働はまだ重いです
  主要商業の指標は、稼働率が6割前後とされ、強い回復というより「調整しながら戻す」局面です。
• 賃料は“高い固定賃料→現実的な条件へ”が続きます
  テナント側の採算を優先し、歩合要素の導入、短期契約、内装負担の分担など、条件面での柔軟化が進みやすいです。

ホテル・観光

• 空港インフラが強い追い風です
  Techo International Airportは2025年9月に運用開始し、観光とビジネス往来の受け皿拡大が進みました。
  Siem Reap–Angkor International Airport（2023年開港）も含め、航空容量は中長期でプラスです。
• 観光は回復基調ですが、“量と質”で差が出ます
  観光客数は回復している一方で、消費単価や滞在の質は国際環境に左右されやすく、宿泊・商業は稼働率よりもADR（平均客室単価）改善が課題になりやすいです。

物流・工業（工場・倉庫）

• 製造回帰・周辺国分散の受け皿として需要はあります
  縫製だけでなく、組立・部材などの誘致が進む文脈で、工業団地・倉庫は底堅いテーマです。ただし、契約はテナントの信用力と輸送動線（港・幹線道路）で評価が割れやすいです。
• “作れば埋まる”ではなく、仕様勝負です
  天井高、床荷重、ドック、電力、雨季対策などの仕様が弱いと、賃料よりも稼働に苦戦しやすい局面です。

地域別トピック（投資家が見ている論点）

• シアヌークビル：回復は限定的で、未完・過剰供給が重しです
  観光回復で一部の海沿い・優良立地は持ち直しが語られる一方、過去の供給過多（未完含む）が価格の上値を抑えやすいです。
• シェムリアップ：観光回復と空港で“実需寄り”の見方が増えます
  短期転売より、稼働・運営を前提にした宿泊・商業の検討が増えやすいエリアです。

制度・税務トピック

• キャピタルゲイン課税は“不動産は延期”が続いています
  不動産（不動産の譲渡益）に対するキャピタルゲイン課税は、2027年開始へ延期という整理が出ています（他資産は別扱い）。
• 外国人の保有スキームは従来枠内で運用が主流です
  外国人は原則として土地を直接保有できず、区分所有（主に地上階）や、カンボジア人多数の法人・長期賃借等で構造を組むのが基本線です（実務は物件・売主・金融機関の要件で変動します）。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（コンド）
  「都心・管理品質・賃貸が回る間取り」以外は、値上がり前提が崩れている前提で、購入価格の安全域（割安度）と出口（賃貸・売却）の現実性を最優先にする局面です。
• 住宅（ボレイ）
  ローカル実需寄りの価格帯は比較的読みやすく、交通動線（通勤）と生活利便（学校・商業）が強い場所に寄せるほど安定しやすいです。
• オフィス
  供給増の局面では「新しい・便利」だけでなく、フレキシブル対応（区画、契約、内装）と運営品質が決定打になりやすいです。
• リテール
  立地の良いモールでも、条件調整とテナント入替が収益の鍵です。固定賃料で押し切る投資は難易度が上がっています。
• ホテル・観光
  空港更新は追い風ですが、供給も増えやすいため、運営力（集客チャネル、レビュー、コスト管理）が利回りの分岐点になりやすいです。

リスク・留意点

• 供給過多の長期化：特にコンドは、在庫・未完・追加供給の見通しが価格回復の天井になりやすいです。
• 流動性リスク：売却が想定より長期化し、ディスカウントが必要になるケースがあります。
• 賃貸収益の下振れ：賃料水準の伸びが鈍く、空室期間が長引くと利回りが崩れます。
• 信用・借入リスク：借入を使う場合、金利条件や返済条件が変わるとキャッシュフローが悪化しやすいです。
• 規制・税務の運用差：制度が同じでも実務運用が変わることがあるため、登記・税務・契約条項の確認が重要です。

まとめ

2026年初のカンボジア不動産は、コンドの供給過多を背景に「選別・値付け調整」が続く一方、ボレイなど実需寄りの住宅や、観光・空港インフラの回復テーマが局所的に追い風になっています。
勝ち筋は「相場上昇」よりも、購入価格の安全域、管理品質、実際に回る賃貸需要、出口戦略の現実性に寄せた案件選別になっています。

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