「バングラデシュ不動産って買えるですか？」
「バングラデシュ不動産投資ってどうなんですか？」
バングラデシュ不動産の購入、バングラデシュ不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、バングラデシュ不動産投資、バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。
そもそも、バングラデシュ不動産は日本在住の日本人が買えるの？
不動産にも、コンドミニアム（アパートメント）やヴィラなどの建物と土地がありますが、それぞれについて状況がことなっています。
コンドミニアム（アパートメント）は、居住目的でなら外国人でも購入できます。
外国人は、ダッカで居住目的でアパートメントを購入することのみが許可されており、バングラデシュ投資委員会の承認を得る必要があります。
逆に言えば、投資目的でのアパートメント購入は、現在のところ許可されていないということになります。
ただし、バングラデシュ自体が、まだ法体系や行政の業務が整っておらず、賄賂も依然としてあるため、知り合い経由や特別なルートであれば、アパートメントの購入もできるとしている海外不動産会社もあります。
土地は、法人であれば100％購入できます。
日本の土地所有権と同様のレベルで、土地の所有権は取得が可能です。外資100％企業の他，支店登記を済ませた外国企業も土地の取得、登記が可能で、外国企業または外資比率を理由とした土地取得制限はとくには存在していません。
他の外国のような新築マンションを外国人が購入するようなスキームは、今のところなく、法人設立の上で土地を購入してキャピタルゲインを得るか？土地を購入したうえでマンションを建てるなどのディベロップメント（ディベロッパーの事業）をするような規模感の投資となっています。
一部の海外不動産会社では、上記の土地購入、土地開発のプロジェクトをファンド化して小口投資が可能な形をとっています。
バングラデシュという国とは？
概要
| 投資先 | バングラデシュ不動産 |
|---|---|
| 国名 | バングラデシュ人民共和国 |
| 面積（k㎡） | 147,570k㎡ |
| 日本との比較 | 0.4倍 |
| 人口 | 170,790,000人 |
| 日本との比較 | 1.4倍 |
| 首都 | ダッカ |
| 民族 | ベンガル人が大部分 |
| 言語 | ベンガル語 |
| 宗教 | イスラム教徒91％ |
| 通貨 | タカ（BDT ） |
| 政策 | 共和制 |
| 主要産業 | 衣料品・縫製品産業、農業 |
| 日本からの移動時間 | 7時間 |
| 為替 | 変動相場制 |
| 格付け | S&P BB- フィッチ BB- ムーディーズ Ba3 |
バングラデシュ人民共和国（バングラデシュ）は、南アジアにある共和制国家です。北、東、西の三方はインド、南東部は、ミャンマーと国境を接し、南はベンガル湾（「インド洋の一部）に面しています。
国名の「バングラデシュ」とはベンガル語で「ベンガル人の国」を意味するように、ベンガル語圏に属しています。
国内最大の都市は、首都のダッカであり、他の主要都市はチッタゴン、クルナ、ラジシャヒがあります。バングラデシュは、南アジアにおけるイスラム圏国家の一つです。
バングラデシュの人口は、1億6,468万人で、都市国家を除くと世界で最も人口密度が高い国であり、人口は世界第8位となっています。ただし、政府は1992年より”人口調節”を推進し人口の増加を抑えようとしており、南アジア地域においても人口増加率は最低水準に減少してきています。
18世紀末にイギリスの東インド会社により植民地化され、パキスタンの飛地領土（東パキスタン）を経て独立し、現在は、イギリス連邦加盟国のひとつとなっています。
政治
大統領（象徴的な存在）を元首とする議院内閣制が確立しています。日本と同じ政治体系と言えます。
経済
世界銀行によると、2021年のバングラデシュのGDPは2,852億ドルであり、一人当たりのGDPは2,503ドルで、国際連合による基準に基づくと「後発開発途上国」と位置づけられています。2016年のデータでは、人口の24.3％が貧困層となっています。
世界有数の豊かな土地を誇り、「黄金のベンガル」と言われていた時代もあり、膨大な人口と労働力を持っていることから経済の潜在能力は高いが、洪水などの自然災害の影響で現在では貧困国の一つに数えられています。
バングラデシュは貧困国であるため、世界各国から多額の経済援助を受け取っている。日本は最大の援助国の一つであるが、近年は援助額がやや減少気味です。他に、アジア開発銀行やアメリカ、イギリス、世界銀行、ヨーロッパ連合などからの援助が多くなっています。
多くの支援を受けているが、多発するサイクロンやそれに伴う氾濫などの地理的・気候的要因、効率の悪い国営企業、不適切に運営されている港などインフラの人的要因、第一次産業のみでは賄い切れない増加する労働人口などの人口要因、効率の悪いエネルギー利用法や十分に行き渡っていない電力供給などの資源的要因、加えて政治的な内部争いや汚職などの政治的要因、国内で頻繁に行われているゼネラルストライキの一種であるハルタル（ホルタル）など、さまざまな経済問題があり、貧困を脱することができない状態が続いています。
ただし、近年では、中国の労働コスト上昇に伴い、バングラデシュの廉価な労働コストが注目されており、繊維製品などの軽工業製品の輸出は増大しています。ようやく軽工業が発展し経済発展のきっかけになりそうな気配が出ている状況です。
貧困国ですが、人口が多いため、出稼ぎ労働者が多く、サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦など他のペルシア湾岸産油国にも多く労働者が出稼ぎに行っており、東では、マレーシアやシンガポールにも多く出稼ぎに行ってます。
バングラデシュ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット
１．人口が今後も増加する予想
バングラデシュは、現在の人口が1億7,000万人ですが、2050年には2億人を超えると予想されています。人口の多い国として、今後の経済成長が期待されている国です。
バングラデシュの総人口推移
２．人口ピラミッドがきれいな正三角形
バングラデシュの人口ピラミッドは、きれいな正三角形になっています。ボリュームゾーンは、20歳前後ですから、ここから20年～30年は、この世代が引っ張っていくイメージです。中長期の成長が期待されます。
バングラデシュの人口ピラミッド
３．高いGDP成長率
バングラデシュは、急激なGDPの成長が起きています。直近の1年間でも、10.56％のGDP成長率を記録しています。経済発展が目覚ましい国と言えます。
バングラデシュ GDP
４．土地は永久に所有できる
バングラデシュは、アジアの国には珍しく、法人であれば外国企業でも、土地の所有権が持てる国です。
法人を設立すれば、バングラデシュの土地は永久に所有権を持つことができるのです。これは、売買もしやすく、中長期のキャピタルゲインを得やすい仕組みと言えます。
５．不動産価格がまだまだ安い
2023年の1件あたりの住宅不動産価格では
- 35,500ドル
ですから、
- 約5,571,352円
です。
つまり、500万～600万円の不動産価格なのです。
バングラデシュは、まだまだ低価格で投資できるメリットがあります。
６．現状は不動産の供給が足りていない
バングラデシュは、今まで最貧国であって、急激に経済成長を遂げた国でもあります。
そのため、マンション供給が全く追いついておらず、人口がそれ以上のスピードで増えてしまっているため、恒常的な物件の供給不足が起きています。
バングラデシュでは、都市部の住宅需要が現在約600万戸と推定されており、この数は2030年までに1,050万戸に増加すると予想されており、手頃な価格の住宅の不足が大きな問題となっています。
賃貸需要は根強いものがあり、今後も、富裕層が増えてくることで、高級レジデンスの建設が増えてい来ることが予想されます。
７．明確な都市計画「ダッカ開発計画」がある
バングラデシュでは、政府系機関である
- Rajdhani Unnayan Kartripakkha「RAJUK」：都市計画庁
がダッカの都市計画を担当しています。
1995年に、1995年から2015年までの期間を対象に、構造計画、都市圏計画、詳細地域計画の3層からなるダッカ首都圏開発計画（DMDP）が策定されました。RAJUKは、ダッカ首都圏のさまざまなゾーンの包括的な計画を考案し、計画されている開発戦略、提案された道路の位置、および市民の利便性を高めるためのインフラのレイアウトを計画しています。
このプロジェクトは、2035年までに延長され、更新されています。
「ダッカ開発計画（DHAKA STRUCTURE PLAN）」を見れば、ダッカがどのように発展していくかが一目瞭然です。
2035年までに
- 人口：2.6億人
- 家：610万戸
- 学校：4,600校
- 仕事：1,290万
を作る目標となっています。
バングラデシュ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク
１．そもそも、個人では買えない
バングラデシュ不動産は
- 法人は、土地の100％所有ができる
のですが、逆に言えば
- 非居住者の外国人の個人は、土地も、マンションも、買えない
ということを意味しています。
法人を設立してまで、バングラデシュ不動産に投資しようとする投資家は少ないことと、土地しか買えないとなると、キャピタルゲインしか狙えないので、投資の選択肢が狭まってしまいます。
２．汚職などが以前として強い
「バイデン政権は、贈収賄、汚職、関税、反競争的調達システム、知的財産権の侵害をバングラデシュにおける主要な貿易・投資障壁として特定した。」と記事になっていますが
その通りで
- 登記手続きにも、運用が腐敗しており，賄賂を渡さなければ円滑に終了しない
- 不動産の登記については所有権についても登記されていない
ということが、いまだに起こりうる国で、まだ整備が追い付いていないのです。
登記や手続きでのトラブルや所有権が明示できないトラブルなど、バングラデシュ不動産投資では、法整備・運用体制の不備が大きなリスクとなっています。
３．住みにくい国のワーストランキングにランクイン
世界住みやすい都市（国）ランキングを見ると
- バングラデシュは、ワースト7位
となっています。
これは
人口が増加しているのに、住宅が圧倒的に不足しており、過度の人口過密と衛生環境の悪さが要因です。
バングラデシュ不動産で投資しても、シンガポールやドバイのように富裕層が好んで住む場所ではないのです。
４．デモや暴動がある
バングラデシュは近年、高いGDP成長率を示してきたものの、これが広範な経済的安定や国民の生活向上に直結しているわけではありません。高い失業率、若者を中心とした不満の蓄積、急速に進むインフレは、国全体に広がる緊張感を生み出しています。
反政府デモや学生運動など、昔の日本のように、まだまだ政治が安定していないことが大きなリスクとなっています。
バングラデシュ不動産の買い方
現在の段階では、バングラデシュの不動産に投資する方法は
- バングラデシュに伝手のある不動産エージェントから、独自ルートで分譲物件（レジデンス）を買う
- バングラデシュ法人を設立して土地を買って、キャピタルゲインを狙う
- バングラデシュの現地法人が土地を買う小口商品（ファンド）に投資して、キャピタルゲインを狙う
しか、選択肢がありません。
もう少し環境が整備される、つまり
- 賄賂がなくなる
- 登記制度がしっかりする
- 外国人がマンションが自由に変えるようになる
という形になるまでは、投資の選択肢が少ないのが現状です。
しかし、「だからこそ、狙い目」というリスクテイクできる投資家の場合は、法人設立や独自ルートのある不動産エージェントを探して、投資するというのも、大きな選択肢となります。
おすすめのバングラデシュ不動産物件情報
Grand Oasis Cox's Bazar（グランド・オアシス・コックスバザール）
竣工時期：2032年
ディベロッパー：Jams Developments
最低価格：2,720,000
通貨単位：BDT
バングラデシュ不動産 最新動向
マクロ環境・金利
- 急速な都市化と経済成長
ダッカの人口は2100万人を突破し、毎年40万人規模の新規流入が続いています。中間層の拡大と海外就労者からの送金（リミッタンス）の増加が、不動産市場の強力な牽引役となっています。不動産・建設市場全体の規模は120億ドルを超え、年平均9〜10％台の高い成長率を維持しています。 - 投資環境と資金流入
インフレ圧力や建設資材のコスト高は存在するものの、政府の各種インセンティブや、近隣諸国（インドなど）と比較した際の割安感から、国内外からの投資資金が継続的に流入しています。
住宅（分譲・賃貸）
- エリア別の価格と利回り
新築の高級アパートメントは1平方フィート（sqft）あたり15,000〜22,000タカ（BDT）が目安です。エリア別の実務感として、グルシャン（Gulshan）などの都心一等地は賃貸利回りが約5.2％、価格上昇率が年7.5％とキャピタルゲイン狙いが中心です。一方、ミルプール（Mirpur）などの新興・郊外エリアは賃貸利回りが約6.8％と高く、インカムゲイン重視の投資家に好まれています。 - セカンダリー（中古）市場の活況
新築価格の高騰により、中古物件の需要が高まっています。特にダンモンディ（Dhanmondi）エリアの中古物件はsqftあたり12,000〜18,000タカで取引され、流動性が非常に高い状態です。ウッタラ（Uttara）やバシュンダラ（Bashundhara R/A）も人気を集めています。 - トレンドの変化
単なる住居から「ライフスタイル重視」へシフトしており、エコフレンドリーな設計（グリーンビルディング）やスマートホーム技術を取り入れた垂直居住（高層コンドミニアム）の供給が増加しています。
オフィス
- Aクラス（プレミアムグレード）への需要集中
多国籍企業の進出や地元企業（IT、スタートアップなど）の成長により、商業不動産市場は年間約12％の成長を見せています。モティジール（Motijheel）、グルシャン・アベニュー、テジュガオン（Tejgaon）といった主要ビジネス街では、最新設備を備えたAクラスオフィスへの需要が集中し、高い稼働率を維持しています。 - 新しいワークスタイルの浸透
従来の固定オフィスに加え、フレキシブルオフィスやコワーキングスペースの需要が急増しており、ビルオーナー側もフロアの小口化やサービスオフィス併設などで対応しています。
リテール・商業
- 複合開発（Mixed-Use）の主流化
住宅、オフィス、小売店、レストランなどを一つの敷地内に統合した「ミクストユース開発」がトレンドです。居住者の利便性を高め、デベロッパーにとっても収益源の分散に繋がっています。 - ライフスタイルセンター化するモール
ニューマーケット、グルシャン2、ダンモンディなどのトラフィックが多いエリアでは、店舗やショールームの指名需要が強固です。ミルプールやバナニの大型ショッピングモールは、単なる買い物場所から、飲食やエンターテインメントを含む「体験型ライフスタイルセンター」へと進化しています。
ホテル・観光
- ビジネス・MICE需要による底上げ
ダッカ市内では、外資系企業の駐在員増や国際会議（MICE）の増加を背景に、アッパーアップスケール以上の都市型ホテルの稼働が安定しています。 - 商業施設との一体開発
単独のホテル開発に加え、大型商業施設やオフィスビルの一部にホスピタリティ施設を組み込むケースが増えており、平日・週末問わず集客を補完し合うモデルが定着しつつあります。
物流・工業
- Eコマース台頭による大型倉庫需要
バングラデシュ国内のEコマース市場の急拡大に伴い、都市郊外での最新鋭の物流施設・大型倉庫の需要が急増しています。これまで不足していたコールドチェーン（低温物流）施設の開発も投資テーマとなっています。 - 産業用不動産の多角化
伝統的なアパレル（RMG）産業向けの工場だけでなく、製薬、化学、金属加工、テクノロジーパークなど、用途に合わせた専用の工業用不動産の開発が各地の経済特区（EZ）周辺で進んでいます。
REIT・資本市場
- REIT（不動産投資信託）の普及
これまで実物不動産への直接投資が主流だったバングラデシュ市場において、REITの組成と普及が進み始めています。個人投資家や海外投資家が、直接的な物件管理の手間なく、モティジールなどの優良商業ビルから得られる安定した賃料収入にアクセスできるようになっています。 - 相対的な割安感
インドや東南アジアの主要都市と比較して、ダッカの商業用不動産は参入コストが低く、将来的な賃料上昇と資産価値向上のアップサイドが大きいと評価されています。
制度・規制トピック
- インフラ整備による不動産価値の底上げ
ダッカ・メトロ（MRT）の延伸や、ダッカ高架高速道路（Elevated Expressway）などの大型交通インフラの進展により、これまで通勤圏外だったエリアの接続性が劇的に向上し、新たな不動産開発のホットスポットが生まれています。 - PropTech（不動産テック）と透明性の向上
不動産取引のデジタル化が進み、データに基づいた物件評価やオンラインでの契約管理が普及しつつあります。これにより、長年の課題であった市場の不透明性が改善され、海外からの投資ハードルが下がっています。
投資家への示唆（セグメント別）
- 住宅
都心部（グルシャン等）は資産保全・キャピタルゲイン狙い、新興エリア（ミルプール、ウッタラ等）は高い賃貸利回りを狙うインカム投資と、目的を明確にしたエリア選定が重要です。 - オフィス
テジュガオンやモティジールでのAクラス物件の保有は、優良な法人テナントによる安定した高利回りが期待できます。 - リテール
単なる物販ではなく、飲食やエンタメ要素を取り入れた複合型商業施設への投資が、今後の集客と賃料維持の鍵となります。 - ホテル
ビジネス需要を見込んだ都心部のブランドホテルや、複合施設内のホスピタリティ区画への投資が手堅い選択肢です。 - 物流・工業
Eコマース事業者や3PL向けの近代的な賃貸倉庫は、供給不足が続いており、中長期的に強力な収益源となります。 - REIT
資金力が限られる場合や分散投資を図りたい場合、初期段階にあるバングラデシュREIT市場への参入は、先行者利益を得る有効な手段です。
リスク・留意点
- 土地不足とコスト高騰
ダッカの急激な人口集中により、開発可能なプライム用地が極めて枯渇しており、用地取得費および建設資材の高騰がプロジェクトの利回りを圧迫するリスクがあります。 - インフラのボトルネック
交通インフラの整備は進んでいますが、電力や上下水道などの基礎インフラの供給が開発スピードに追いつかないエリアがあるため、物件ごとのインフラ自給能力（バックアップ電源など）の確認が必須です。 - 市場の局所的な飽和
一部の富裕層向け高級マンションや高級商業ビルでは、供給が需要を上回り、空室や価格競争が発生する「市場の飽和リスク」が懸念され始めています。
まとめ
2026年現在のバングラデシュ不動産市場は、圧倒的な人口動態とインフラ整備を背景に、ダイナミックな成長期にあります。住宅はエリアごとの「利回り vs キャピタルゲイン」の二極化が進み、商業・オフィスは「Aクラス・複合開発」へのシフトが鮮明です。さらに、物流施設の急成長やREITの台頭など、投資対象の多様化と近代化（PropTechの普及）が進んでおり、新興国特有のコスト高やインフラ課題を見極めることができれば、依然として非常に魅力的な投資機会が広がっています。