バングラデシュ不動産投資徹底解説。バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

バングラデシュ不動産の購入、バングラデシュ不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、バングラデシュ不動産投資、バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、バングラデシュ不動産は日本在住の日本人が買えるの？

不動産にも、コンドミニアム（アパートメント）やヴィラなどの建物と土地がありますが、それぞれについて状況がことなっています。

コンドミニアム（アパートメント）は、居住目的でなら外国人でも購入できます。

外国人は、ダッカで居住目的でアパートメントを購入することのみが許可されており、バングラデシュ投資委員会の承認を得る必要があります。

逆に言えば、投資目的でのアパートメント購入は、現在のところ許可されていないということになります。

土地は、法人であれば100％購入できます。

日本の土地所有権と同様のレベルで、土地の所有権は取得が可能です。外資100％企業の他，支店登記を済ませた外国企業も土地の取得、登記が可能で、外国企業または外資比率を理由とした土地取得制限はとくには存在していません。

他の外国のような新築マンションを外国人が購入するようなスキームは、今のところなく、法人設立の上で土地を購入してキャピタルゲインを得るか？土地を購入したうえでマンションを建てるなどのディベロップメント（ディベロッパーの事業）をするような規模感の投資となっています。

一部の海外不動産会社では、上記の土地購入、土地開発のプロジェクトをファンド化して小口投資が可能な形をとっています。

バングラデシュという国とは？

概要

投資先	バングラデシュ不動産
国名	バングラデシュ人民共和国
面積（k㎡）	147,570k㎡
日本との比較	0.4倍
人口	170,790,000人
日本との比較	1.4倍
首都	ダッカ
民族	ベンガル人が大部分
言語	ベンガル語
宗教	イスラム教徒91％
通貨	タカ（BDT ）
政策	共和制
主要産業	衣料品・縫製品産業、農業
日本からの移動時間	7時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BB- フィッチ　 BB- ムーディーズ　Ba3

バングラデシュ人民共和国（バングラデシュ）は、南アジアにある共和制国家です。北、東、西の三方はインド、南東部は、ミャンマーと国境を接し、南はベンガル湾（「インド洋の一部）に面しています。

国名の「バングラデシュ」とはベンガル語で「ベンガル人の国」を意味するように、ベンガル語圏に属しています。

国内最大の都市は、首都のダッカであり、他の主要都市はチッタゴン、クルナ、ラジシャヒがあります。バングラデシュは、南アジアにおけるイスラム圏国家の一つです。

バングラデシュの人口は、1億6,468万人で、都市国家を除くと世界で最も人口密度が高い国であり、人口は世界第8位となっています。ただし、政府は1992年より”人口調節”を推進し人口の増加を抑えようとしており、南アジア地域においても人口増加率は最低水準に減少してきています。

18世紀末にイギリスの東インド会社により植民地化され、パキスタンの飛地領土（東パキスタン）を経て独立し、現在は、イギリス連邦加盟国のひとつとなっています。

政治

大統領（象徴的な存在）を元首とする議院内閣制が確立しています。日本と同じ政治体系と言えます。

経済

世界銀行によると、2021年のバングラデシュのGDPは2,852億ドルであり、一人当たりのGDPは2,503ドルで、国際連合による基準に基づくと「後発開発途上国」と位置づけられています。2016年のデータでは、人口の24.3％が貧困層となっています。

世界有数の豊かな土地を誇り、「黄金のベンガル」と言われていた時代もあり、膨大な人口と労働力を持っていることから経済の潜在能力は高いが、洪水などの自然災害の影響で現在では貧困国の一つに数えられています。

バングラデシュは貧困国であるため、世界各国から多額の経済援助を受け取っている。日本は最大の援助国の一つであるが、近年は援助額がやや減少気味です。他に、アジア開発銀行やアメリカ、イギリス、世界銀行、ヨーロッパ連合などからの援助が多くなっています。

多くの支援を受けているが、多発するサイクロンやそれに伴う氾濫などの地理的・気候的要因、効率の悪い国営企業、不適切に運営されている港などインフラの人的要因、第一次産業のみでは賄い切れない増加する労働人口などの人口要因、効率の悪いエネルギー利用法や十分に行き渡っていない電力供給などの資源的要因、加えて政治的な内部争いや汚職などの政治的要因、国内で頻繁に行われているゼネラルストライキの一種であるハルタル（ホルタル）など、さまざまな経済問題があり、貧困を脱することができない状態が続いています。

ただし、近年では、中国の労働コスト上昇に伴い、バングラデシュの廉価な労働コストが注目されており、繊維製品などの軽工業製品の輸出は増大しています。ようやく軽工業が発展し経済発展のきっかけになりそうな気配が出ている状況です。

貧困国ですが、人口が多いため、出稼ぎ労働者が多く、サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦など他のペルシア湾岸産油国にも多く労働者が出稼ぎに行っており、東では、マレーシアやシンガポールにも多く出稼ぎに行ってます。

バングラデシュ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

バングラデシュは、現在の人口が1億7,000万人ですが、2050年には2億人を超えると予想されています。人口の多い国として、今後の経済成長が期待されている国です。

２．人口ピラミッドがきれいな正三角形

バングラデシュの人口ピラミッドは、きれいな正三角形になっています。ボリュームゾーンは、20歳前後ですから、ここから20年～30年は、この世代が引っ張っていくイメージです。中長期の成長が期待されます。

３．高いGDP成長率

バングラデシュは、急激なGDPの成長が起きています。直近の1年間でも、10.56％のGDP成長率を記録しています。経済発展が目覚ましい国と言えます。

４．土地は永久に所有できる

バングラデシュは、アジアの国には珍しく、法人であれば外国企業でも、土地の所有権が持てる国です。

法人を設立すれば、バングラデシュの土地は永久に所有権を持つことができるのです。これは、売買もしやすく、中長期のキャピタルゲインを得やすい仕組みと言えます。

５．不動産価格がまだまだ安い

2023年の1件あたりの住宅不動産価格では

• 35,500ドル

ですから、

• 約5,571,352円

です。

つまり、500万～600万円の不動産価格なのです。

６．現状は不動産の供給が足りていない

バングラデシュは、今まで最貧国であって、急激に経済成長を遂げた国でもあります。

そのため、マンション供給が全く追いついておらず、人口がそれ以上のスピードで増えてしまっているため、恒常的な物件の供給不足が起きています。

バングラデシュでは、都市部の住宅需要が現在約600万戸と推定されており、この数は2030年までに1,050万戸に増加すると予想されており、手頃な価格の住宅の不足が大きな問題となっています。

７．明確な都市計画「ダッカ開発計画」がある

バングラデシュでは、政府系機関である

• Rajdhani Unnayan Kartripakkha「RAJUK」：都市計画庁

がダッカの都市計画を担当しています。

1995年に、1995年から2015年までの期間を対象に、構造計画、都市圏計画、詳細地域計画の3層からなるダッカ首都圏開発計画（DMDP）が策定されました。RAJUKは、ダッカ首都圏のさまざまなゾーンの包括的な計画を考案し、計画されている開発戦略、提案された道路の位置、および市民の利便性を高めるためのインフラのレイアウトを計画しています。

このプロジェクトは、2035年までに延長され、更新されています。

「ダッカ開発計画（DHAKA STRUCTURE PLAN）」を見れば、ダッカがどのように発展していくかが一目瞭然です。

2035年までに

• 人口：2.6億人
• 家：610万戸
• 学校：4,600校
• 仕事：1,290万

を作る目標となっています。

バングラデシュ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．そもそも、個人では買えない

バングラデシュ不動産は

• 法人は、土地の100％所有ができる

のですが、逆に言えば

• 非居住者の外国人の個人は、土地も、マンションも、買えない

ということを意味しています。

２．汚職などが以前として強い

「バイデン政権は、贈収賄、汚職、関税、反競争的調達システム、知的財産権の侵害をバングラデシュにおける主要な貿易・投資障壁として特定した。」と記事になっていますが

その通りで

• 登記手続きにも、運用が腐敗しており，賄賂を渡さなければ円滑に終了しない
• 不動産の登記については所有権についても登記されていない

ということが、いまだに起こりうる国で、まだ整備が追い付いていないのです。

３．住みにくい国のワーストランキングにランクイン

世界住みやすい都市（国）ランキングを見ると

• バングラデシュは、ワースト7位

となっています。

世界住みやすい都市（国）ランキング

これは

人口が増加しているのに、住宅が圧倒的に不足しており、過度の人口過密と衛生環境の悪さが要因です。

４．デモや暴動がある

バングラデシュは近年、高いGDP成長率を示してきたものの、これが広範な経済的安定や国民の生活向上に直結しているわけではありません。高い失業率、若者を中心とした不満の蓄積、急速に進むインフレは、国全体に広がる緊張感を生み出しています。

反政府デモや学生運動など、昔の日本のように、まだまだ政治が安定していないことが大きなリスクとなっています。

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バングラデシュ不動産の買い方

現在の段階では、バングラデシュの不動産に投資する方法は

• バングラデシュに伝手のある不動産エージェントから、独自ルートで分譲物件（レジデンス）を買う
• バングラデシュ法人を設立して土地を買って、キャピタルゲインを狙う
• バングラデシュの現地法人が土地を買う小口商品（ファンド）に投資して、キャピタルゲインを狙う

しか、選択肢がありません。

もう少し環境が整備される、つまり

• 賄賂がなくなる
• 登記制度がしっかりする
• 外国人がマンションが自由に変えるようになる

という形になるまでは、投資の選択肢が少ないのが現状です。

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バングラデシュ不動産の最新動向

住宅市場

• 価格の推移と需要の変化
  バングラデシュの住宅市場は、都市化の進展と中間所得層の拡大により成長を続けています。特にダッカ、チッタゴン、シレットなどの都市部では、アパートメントやゲーテッドコミュニティの需要が高まっています。ミルプールやウッタラ、バッダなどのエリアでは、交通インフラの改善に伴い住宅価格が上昇傾向にあります。
• 住宅ローンの影響
  インフレ率の上昇（2025年1月時点で約9.94%）により、住宅ローンの金利も上昇傾向にあります。これにより、住宅購入者の負担が増し、特に中低所得層にとっては住宅取得が難しくなっています。

オフィス市場

• 新興ビジネスエリアの発展
  ダッカのモティジールやグルシャン、バナニなどの伝統的なビジネスエリアに加え、バシュンダラやプルバチャルなどの新興エリアでもオフィス需要が増加しています。特に、スタートアップや中小企業向けのコワーキングスペースの需要が高まっています。
• 大型プロジェクトの進行
  ダッカでは、38階建ての「ダッカ・タワー」や40階建ての「ピナクル」などの高層オフィスビルの建設が進行中です。これらのプロジェクトは、都市のスカイラインを変えるとともに、商業スペースの供給を増やすことが期待されています。

商業不動産市場

• ショッピングモールと小売スペースの拡大
  都市部では、ジャムナ・フューチャー・パークやバシュンダラ・シティなどの大型ショッピングモールが人気を集めています。また、eコマースの成長に伴い、物流施設や倉庫の需要も増加しています。
• フレキシブルオフィスの拡大
  若年層やスタートアップ企業の増加により、コワーキングスペースやフレキシブルオフィスの需要が高まっています。これに対応して、各地で新たなオフィススペースの開発が進められています。

経済成長と影響

• GDP成長率の見通し
  世界銀行は、2025年度のバングラデシュのGDP成長率を3.3%と予測しています。これは、投資の低迷や産業活動の鈍化、政治的不確実性などが影響しています。
• 建設業の成長
  バングラデシュの建設市場は、2025年に前年比10.4%の成長が見込まれており、総額で4.58兆タカに達すると予測されています。この成長は、住宅、商業、産業、インフラ建設の各分野での需要増加によるものです。

法規制の変更

• 税制改正の影響
  2025-26年度の予算案では、不動産および建設セクターに対する付加価値税（VAT）の引き上げが提案されています。これにより、建設コストの上昇が予想され、住宅価格への影響が懸念されています。
• 不正資金の取り締まり強化
  政府は、不動産セクターにおける不正資金の流入を防ぐため、未申告資金の投資に対する税率を従来の5倍に引き上げる方針を示しています。これにより、市場の透明性向上が期待されています。

外国人投資家への影響

• 投資機会の拡大
  バングラデシュ政府は、外国人投資家に対するインセンティブを提供し、不動産セクターへの投資を促進しています。特に、プルバチャルやウッタラなどの新興エリアでは、外国人投資家向けのプロジェクトが進行中です。
• 規制環境の改善
  土地登記のデジタル化や不動産取引の透明性向上など、外国人投資家にとって魅力的な環境整備が進められています。これにより、投資リスクの軽減が期待されています。

全体的な展望

バングラデシュの不動産市場は、都市化の進展、中間所得層の拡大、インフラ整備の進行などにより、今後も成長が期待されます。一方で、経済成長の鈍化や建設コストの上昇、規制の強化など、いくつかの課題も存在します。投資家や開発業者は、これらの要因を慎重に分析し、戦略的な判断を行うことが求められます。

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