フィリピン不動産投資徹底解説。フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

フィリピン不動産の購入、フィリピン不動産投資、フィリピン移住を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、フィリピン不動産投資、フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、フィリピン不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

フィリピンでは、土地の所有権をフィリピンに在住していない外国人は持てません。そのため、戸建て（ヴィラ）も購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、フィリピンに非居住の外国人にも認められています。

外国人の保有制限としては「コンドミニアムの全戸数の40％まで」となっています。ディベロッパーから見れば、100部屋の分譲マンションであれば、40部屋までは外国人が購入でき、残りの60部屋はフィリピン人に売る必要があるということです。個人として購入するのであれば、区分マンションの1戸を購入する場合には、100％の所有が可能ということです。

フィリピンという国とは？

概要

投資先	フィリピン不動産
国名	フィリピン共和国
面積（k㎡）	298,170k㎡
日本との比較	0.8倍
人口	109,035,343人
日本との比較	0.9倍
首都	マニラ
民族	マレー系が主。一部、中国系、スペイン系及び少数民族
言語	フィリピノ語（タガログ語）および英語
宗教	キリスト教
通貨	フィリピン・ペソ（PHP）
政策	共和制
主要産業	BPO産業を含むサービス業（GDPの約6割）、鉱工業（GDPの約3割）、農林水産業（GDPの約1割）
日本からの移動時間	4.5時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BBB フィッチ　 BBB- ムーディーズ　Baa2

フィリピン共和国（通称フィリピン）は、東南アジアに位置する立憲共和制を採用する国家であり、7,641の島からなる島国です。総人口は1億人を超え、首都はルソン島にあるマニラです。

フィリピン諸島は、フィリピン海を挟んで日本とパラオ、バシー海峡を挟んで台湾、スールー海を挟んでマレーシア、セレベス海を挟んでインドネシア、南シナ海を挟んで中国およびベトナムと向かい合わせになっており、有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えています。

フィリピンは熱帯海洋性気候で、1年の大半は暑く、湿度が高いです。季節は、乾季と雨季のみで、3月下旬から10月上旬が乾季で、10月下旬から3月上旬が雨季とされています。

日本からも、4時間～5時間と行きやすく、フィリピンも比較的人気のある観光地でもあります。

政治

大統領を元首とする共和制国家であり、フィリピンの大統領は、国民の直接選挙により選出されます。任期は6年で、フィリピン憲法の規定により、再選は禁止されています。

経済

フィリピンの経済は、輸出への依存度の低さ、比較的堅調な消費、1,000万人を数える出稼ぎ労働者による海外からフィリピンへの仕送り、急成長するサービス業により、世界経済の混乱の中で比較的安定して成長しています。とくに英語が話せる方が多いため、BPOサービスが発展しており、世界各国の事務・総務・人事・経理・コールセンター等のアウトソーシング先として活用されています。とくに欧米とは昼夜が逆転していて、かつ英語が話せるので、欧米の深夜時間のコールセンター業務などでフィリピンを利用している外資系企業が多いのです。

フィリピンのGDPは急激に上昇しており、人口増加とともに成長局面に入ってきています。反面、貧富の差の拡大や急激な人口増加にインフラが整っていない、海や川などの汚染など、社会問題も少なくありません。

フィリピン不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．すでに1億人の人口がありながらも、今後も増加する予想

エジプトの人口は、すでに1億人を超えていますが、2050年には1.6億人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。

３．投資対象となるマニラ市の人口

フィリピンの首都マニラは、海外不動産投資で最も候補になるうる都市となっています。

マニラ市の人口は、185万人（2020年時点）です。これだけを見ると少ないと思ってしまいがちですが

ですから、大きさとしては「江東区（40.16k㎡）」「葛飾区（34.8k㎡）」「杉並区（34.06k㎡）」ぐらいの大きさです。

マニラ市と旧首都のケソン市を含む16市と1町を合わせたものを「メトロマニア」と呼び、こちらの人口は1,348万人（2020年時点）です。これは、ほぼ東京23区と同じ広さとなっています。

つまり、東京都23区よりも、人口密度が高いのがマニラであり、「人口密度が高い　＝　住まいのニーズがある」ということに他ならないのです。

４．GDPの成長率がすごい

フィリピンのGDPは、217,563フィリピンペソ（567,216円※2023年）です。日本のGDPは4,699,080億円（※2023年）です。まだまだ、差はあるものの、急激な上昇を描いていて、かつ「差があることは、伸びしろがある」ともとらえられます。

フィリピンのGDP

４．マニラ地下鉄の建設が進む

マニラでは地下鉄（メトロ）の建設が進んでいます。通称は、MMS（Metro Manila Subway）です。

路線は計15駅で、完成したら全長36kmとなる計画です。フィリピンにおいて「世紀のプロジェクト」と呼ばれています。2025年に部分開業、2027年に全面開業する予定です。

ドゥテルテ政権のインフラ整備計画「ビルド・ビルド・ビルド」のフラッグシップ事業75件の中で事業費が最大（約3,570億ペソ＝約7,530億円）の案件で、同同国初の地下鉄となります。

地下鉄は日本から資金や技術などの支援を受けていて、三井住友建設などが入っています。

現状のマニラでは渋滞がひどく、地下鉄によって渋滞が緩和されれば、より地価が上がることが予想されます。

フィリピン不動産「マニラ首都圏地下鉄計画（MMS）」徹底解説

５．新空港が建設される

フィリピンは島国であり、国内輸送には航空、海運が欠かせないものですが、格安航空会社の台頭により、航空需要は急増しています。マニラにある「ニノイ・アキノ国際空港（NAIA）」は設備が古く、旅客・貨物処理能力の不足による慢性的な混雑、4つの旅客ターミナルが離れており、空港アクセスも悪いため、利用者からの評判は良くないものでした。

そこで、計画されたのが新空港です。

「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」の建設が進んでいます。段階的に開発される世界クラスの空港であり、当初の乗客数は年間3,500万人、完全完成時には年間1億人の乗客を目標としています。2027年の開港を目指しています。

空港の環境や輸送能力が向上すれば、観光・経済の向上が見込めます。

空港開発を請け負うのは、フィリピンの有数の財閥企業である「サン・ミゲル・コーポレーション（SMC）」です。

フィリピン不動産「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」徹底解説

６．日本企業が続々とフィリピンに進出

日本企業がフィリピンへ進出したり、会社を買収するケースが増えてきています。日本の大手企業の進出が目立つようになるということは、それだけ国に対する期待値があることを意味しています。

銀行の出資

ディベロッパーの進出

７．英語が公用語

留学先としても、フィリピンは候補に挙がることが多いのですが、それは英語が公用語ということです。

英語が話せるフィリピン人は、63.7％にも上り、英語でコミュニケーションができることは、世界のビジネス機会を増やしやすいメリットがあります。

当然、日本人、外国人の移住先としても、英語が使える安心感は、他の東南アジアよりも大きいと言えます。
2022年版「EF EPI（English Proficiency Index）英語能力指数」で、フィリピンは22位と、東南アジアではシンガポールに次ぐ2位にランクインしています。日本は、80位です。

８．治安が良くなってきている

日本にしろ、シンガポールにしろ、ドバイにしろ、治安のよいところに、投資家のマネーは集まることになります。

フィリピンでは、2016年に就任したドゥテルテ大統領が過激な麻薬撲滅などの犯罪対策を行い、フィリピンの治安は急激に改善されています。また、2024年には、POGOと呼ばれるオンライン・カジノ業も全面禁止にするとのことで、犯罪の撲滅・治安の改善には、とても力を入れている国と言えます。

犯罪率に関する世界的データベース「Numbeo Safety Index 2019」によると、東南アジアで最も安全な都市トップ10位に、フィリピンの4都市（ダバオ、マカティ、イロイロ、セブ）が選定されています。

ただし、完全に治安が良くなっているわけではなく軽微な犯罪（スリ、詐欺、ぼったくり、美人局、置き引き）はまだ残っています。これはエリアによる差があるため、投資をするときは、物件の場所も重要と言えます。

９．現地の視察がしやすい

当然、海外不動産投資でも、現地を見ないで買うのと、現地を見て買うのでは、現地を見た方が成功の確率は上がると考えて良いでしょう。プレビルドだとしても、現地の地理的な特性を肌で体感しない限りは「どこに何があるのか？」正確には把握できないのです。

現地の視察という意味では、日本からの行きやすさも重要です。

エジプト不動産だと、エジプトに行くまでは、直行便で16時間ぐらいかかってしまいます。

フィリピン不動産であれば、4時間～5時間で行けるので、現地に行きやすいというメリットがあります。

フィリピン不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．為替リスク

フィリピンペソと日本円の関係は

円安フィリピンペソ高で推移しています。

フィリピンの為替「PHP／JPY」

フィリピンの為替「PHP／USD」

フィリピンペソが上がっているというよりは、円が弱くなっているという状況です。

円安の時にフィリピン不動産を購入し、円高になれば、為替差損が発生します。

２．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

３．カントリーリスク

前述したようにフィリピンは、海を隔てて、いろいろな国と対面しており、全体の領有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えている国です。

また、ミンダナオ島を活動拠点とする南部の武装ムスリム勢力がいて、2017年5月、フィリピン軍は、ミンダナオ島マラウィ市にてアブ・サヤフと市街戦になるなど、カントリーリスクも抱えている国であることは間違えありません。

日本の尖閣諸島と同様に、中国がスカボロー礁やスプラトリー諸島の領有権の主張をするなど、火種はくすぶっている国でもあります。

フィリピン不動産・最新の不動産価格推移データ

フィリピン不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

フィリピン不動産投資で発生するコストには

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

フィリピン不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

10％～30％程度の割引があります。

公証役場の認証費用

契約時に必要な契約文章の認証費用です。

1通11,500円で、5通から10通ぐらいの認証が必要になります。

登記費用

登記費用が発生します。

ディベロッパーが登記を行います。登記費用と合わせて、税金が必要になります。

4％～10％程度の手数料をディベロッパーが取得することが多いです。これには印紙税や不動産譲渡税など物件取得に係わる諸経費が含まれています。

税金（付加価値税：VAT）

VAT（付加価値税）です。日本での消費税のようなものです。

フィリピン不動産の場合は、12％です。

付帯設備費・家具家電費用

フィリピン不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

共益費・修繕費

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、テナント負担か？オーナー負担か？が決められています。

㎡単価で100～150PHPが相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。評価額の約0.4%程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

税金（不動産譲渡税）

不動産譲渡税は、物件価格の6％です。

不動産移転税は、売買価格・公正市場価格の高い方の0.75％です。

税金（印紙税）

印紙税は、物件価格の2％です。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件価格の0.4％～1.0％です。

税金（特別教育基金）

物件価格の1％程度です。

税金（所得税）

フィリピン非居住の外国人の場合は、賃貸収入の25％です。

フィリピン不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

フィリピンマニラ首都圏不動産データ。マーケットシェア・空室率・賃料・販売価格

概算のシミュレーション

利回り：3.95％

フィリピンの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

フィリピン不動産に投資するうえでは、フィリピンの物価を抑えておく必要があります。

フィリピン物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

フィリピン（マニラ）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	マニラ／フィリピン	マニラ／フィリピン
通貨	円	PHP	PHP
データ計測日時	2025/7	2025/7	2025/7
データ計測時点の為替	1円	2.55円	2.55円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	765円	64%
一般的なレストラン・2名・3コース	7,000円	3,825円	55%
マクドナルドのバリューセット	800円	638円	80%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	217円	36%
水・ボトル（1.5リットル）	131円	97円	74%
タクシー 1km（通常料金）	470円	38円	8%
ガソリン（1リットル）	177円	163円	92%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	159,852円	71,053円	44%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	87,332円	38,490円	44%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,466,544円	506,356円	35%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	754,576円	359,124円	48%
平均月給（税引後）	370,815円	75,766円	20%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.72%	7.52%	441%

フィリピン物価調査。フィリピン（マニラ）の物価と日本（東京）の物価比較

フィリピン不動産の買い方

フィリピン不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

フィリピン不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

フィリピン不動産投資のおすすめエリア

マカティ

マカティは「フィリピンのウォール街」と称され、日系企業、外資大手企業、金融機関が集まるビジネスの中心地です。

東京でいうのであれば「大手町・丸の内」エリアです。

フィリピン経済の中心地にあり、増加傾向が続く外国人駐在員が多くいるため、高級コンドミニアムの需要が高いエリアとなっています。

BGC（ボニファシオ・グローバルシティ地区 （Fort Bonifacio Global City））

マニラのタギッグ市に開発された地区で、開発したのは、フィリピン財閥系ディベロッパー「アヤラ・コーポレーション」です。

富裕層や駐在員家族に向けた高級住宅街として、高層ビルや高層マンションとともに、ショッピングモールなやインターナショナルスクールもある、セレブのエリアです。

日本でいえば「六本木・白金」エリアです。

オルティガス

「マンダルヨン市」「パシッグ市」「ケソン市」に跨るエリアで、マカティに次ぐ、ビジネスエリアです。国内に2か所ある証券取引所の1つがあり、中華系フィリピン企業が上場して本社を構えるエリアで、フィリピン大企業の「サンミゲル」や「ジョリビー」の本社、外資系企業、各種教育機関、複数のショッピングモールや高級ホテルが集まるモダンな街です。

複数のショッピングモールやハイクラスのホテルも集まっており、オフィス需要、住宅需要が望めるエリアと言えます。

日本でいえば「新宿」エリアです。

セブ島

フィリピンの第二都市のセブ島は、日本人にとっては、リゾートのイメージですが、十分に開発された都市でもあります。

リゾートと都市を兼ね備えているため、セカンドハウスとしてのニーズが高いエリアでもあります。

グローバル企業も多く、かつ観光需要も高いエリアで、フィリピンの中心部にあり、移動もしやすいエリアとも言えます。

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フィリピン不動産最新動向

経済成長と金利環境の改善

2025年に入り、フィリピン経済は引き続き堅調に推移しており、第1四半期のGDP成長率は5.4％を記録しました。物価上昇率も落ち着きを見せ、インフレ率は1.3％にまで低下しています。この安定したマクロ経済状況を背景に、中央銀行は4回連続で政策金利を引き下げ、現在の政策金利は5.50％です。これにより、住宅ローン金利の低下も進み、一般消費者の住宅取得への意欲が高まりつつあります。

住宅市場の動向とエリア別の変化

Metro Manilaでは、住宅賃料が全体として微減傾向にあります。2025年第1四半期では、月間平均賃料が前期比で0.4％減少し、特に二次市場では空室率が24.3％に達しました。年末には26％にまで達する見通しです。一方、マカティ、BGC、オルティガスなどの主要エリアでは、ハイグレードな物件に対する需要が底堅く、月額PHP848/㎡を超える水準を維持しています。価格調整が起きている地域と、プレミアム価格を保っている地域とで二極化が進んでいます。

オフィス市場の回復と新たな需要

2025年のフィリピンのオフィス市場では、IT-BPM（ビジネスプロセスアウトソーシング）業界を中心にリース需要が拡大しています。第1四半期には、オフィスの総リース面積が約355,000㎡に達し、前年同期比で7％の増加となりました。空室率も改善しており、主要都市では18％から17％へとわずかに低下しています。特にBGCやオルティガスのグレードAオフィスビルでは、グリーン認証取得済みの物件に人気が集中しています。

商業施設と消費回復の影響

商業不動産市場では、消費回復の恩恵を受けて、ショッピングモールのテナント入居率が回復傾向にあります。Makatiの「One Ayala」などの大規模複合施設が稼働し始めており、店舗・ホテル・オフィス・交通ハブを一体化した利便性の高い施設が注目を集めています。パンデミックの影響で一時停滞していた小売開発も、国内外のブランドの新規出店により再び活気を取り戻しつつあります。

地方都市と新興エリアの台頭

インフラ整備の進展により、マニラ首都圏以外の地域にも不動産投資の注目が集まっています。セブ、ダバオ、バコロドなどでは、新空港や鉄道網の整備、BRT導入などのプロジェクトが進行しており、それに伴って住宅開発・ホテル・リゾート投資も加速しています。特に観光地では、欧州や韓国からの外国人投資家がリゾート物件を購入する動きが顕著です。

外資規制緩和とREIT市場の成長

法規制面でも、フィリピン政府は外国資本の受け入れ姿勢を強化しています。不動産の100％外資所有を可能にする条件付き規制緩和が進み、REIT（不動産投資信託）市場も拡大しています。これにより、国内外からの資金流入が増加し、商業施設や物流施設の開発が活性化しています。

グリーン開発とサステナビリティの推進

都市開発では、環境配慮型のプロジェクトが増加しています。Vista Landなどの大手ディベロッパーは、太陽光発電の導入や自然共生型の住宅地開発を進めており、エネルギー効率や生活の快適性を重視した不動産開発が支持を集めています。国際的なESG投資の流れに合わせ、グリーンビルディング認証を取得する物件も増えています。

投資判断のポイントと全体展望

フィリピン不動産市場は、経済安定、インフラ拡充、地方都市の活性化といった強力な下支え要因を持ちつつも、Metro Manila中心部では供給過剰や空室率の上昇といった課題も残されています。投資先を選ぶ際は、立地やセグメントの需給バランスを見極め、将来的なインフラ計画と人口動態を意識した長期的な視点が重要です。全体としては、慎重ながらも前向きな展望が維持されています。

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