「フィリピン不動産って買えるですか?」
「フィリピン不動産投資ってどうなんですか?」

フィリピン不動産の購入、フィリピン不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、フィリピン不動産投資、フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

目次

そもそも、フィリピン不動産は日本在住の日本人が買えるの?

購入できます。

土地の所有権は持てません。戸建ても購入できません。

コンドミニアム(日本でいう分譲マンション)の区分権の所有は、外国人にも認められています。

外国人の保有制限としては「コンドミニアムの全戸数の40%まで」となっていますが、1戸を購入する場合には、100%の所有が可能です。

フィリピンという国とは?

概要

投資先フィリピン不動産
国名フィリピン共和国
面積(k㎡)298,170k㎡
日本との比較0.8倍
人口109,035,343人
日本との比較0.9倍
首都マニラ
民族マレー系が主。一部、中国系、スペイン系及び少数民族
言語フィリピノ語(タガログ語)および英語
宗教キリスト教
通貨フィリピン・ペソ(PHP)
政策共和制
主要産業BPO産業を含むサービス業(GDPの約6割)、鉱工業(GDPの約3割)、農林水産業(GDPの約1割)
日本からの移動時間4.5時間
為替変動相場制
格付けS&P BBB
フィッチ  BBB-
ムーディーズ Baa2

フィリピン共和国(通称フィリピン)は、東南アジアに位置する立憲共和制を採用する国家であり、7641の島からなる島国です。総人口は1億人を超え、首都はルソン島にあるマニラです。

フィリピン諸島は、フィリピン海を挟んで日本とパラオ、バシー海峡を挟んで台湾、スールー海を挟んでマレーシア、セレベス海を挟んでインドネシア、南シナ海を挟んで中国およびベトナムと向かい合わせになっており、有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えています。

フィリピンは熱帯海洋性気候で、1年の大半は暑く湿度が高い。季節は夏と秋のみで、3月下旬から10月上旬が猛暑日の夏で10月下旬から3月上旬が涼しく乾燥している秋とされています。

日本からも、4時間~5時間と行きやすく、比較的人気のある観光地でもあります。

政治

大統領を元首とする共和制国家であり、フィリピンの大統領は、国民の直接選挙により選出されます。任期は6年で、フィリピン憲法の規定により、再選は禁止されています。

経済

フィリピンの経済は、輸出への依存度の低さ、比較的堅調な消費、1000万人を数える出稼ぎ労働者による海外からフィリピンへの仕送り、急成長するサービス業により、世界経済の混乱の中で比較的安定して成長しています。

フィリピンのGDPは急激に上昇しており、人口増加とともに成長局面に入ってきています。反面、貧富の差の拡大も顕著で、社会問題化しています。

フィリピン不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

1.すでに1億人の人口がありながらも、今後も増加する予想

エジプトの人口は、すでに1億人を超えていますが、2050年には1.6億人を超えると予想されています。

フィリピンの総人口推移

出典:United Natinons 2022

2.人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。

フィリピンの人口ピラミッド

出典:United Natinons 2022

3.投資対象となるマニラ市の人口

フィリピンの首都マニラは、海外不動産投資で最も候補になるうる都市となっています。

マニラ市の人口は、185万人(2020年時点)です。これだけを見ると少ないと思ってしまいがちですが

  • マニラ市:185万人/38.55k㎡

ですから、大きさとしては「江東区(40.16k㎡)」「葛飾区(34.8k㎡)」「杉並区(34.06k㎡)」ぐらいの大きさです。

マニラ市と旧首都のケソン市を含む16市と1町を合わせたものを「メトロマニア」と呼び、こちらの人口は1,348万人(2020年時点)です。これは、ほぼ東京23区と同じ広さとなっています。

  • メトロマニア:1,348万人/636k㎡
  • 東京都23区:979万人/622km²

つまり、東京都23区よりも、人口密度が高いのがマニラであり、「人口密度が高い = 住まいのニーズがある」ということに他ならないのです。

4.GDPの成長率がすごい

フィリピンのGDPは、217,563フィリピンペソ(567,216円※2023年)です。日本人の4,699,080万円(※2023年)です。まだまだ、差はあるものの、急激な上昇を描いていて、かつ「差があることは、伸びしろがある」ともとらえられます。

フィリピンのGDP

4.マニラ地下鉄の建設が進む

マニラでは地下鉄(メトロ)の建設が進んでいます。通称は、MMS(Metro Manila Subway)です。

路線は計15駅で、完成したら全長36kmとなる計画です。フィリピンにおいて「世紀のプロジェクト」と呼ばれています。2025年に部分開業、2027年に全面開業する予定です。

出典:清水建設

ドゥテルテ政権のインフラ整備計画「ビルド・ビルド・ビルド」のフラッグシップ事業75件の中で事業費が最大(約3,570億ペソ=約7,530億円)の案件で、同同国初の地下鉄となります。

地下鉄は日本から資金や技術などの支援を受けていて、三井住友建設などが入っています。

現状のマニラでは渋滞がひどく、地下鉄によって渋滞が緩和されれば、より地価が上がることが予想されます。

5.新空港が建設される

フィリピンは島国であり、国内輸送には航空、海運が欠かせないものですが、格安航空会社の台頭により、航空需要は急増しています。マニラにあるニノイ・アキノ国際空港は設備が古く、旅客・貨物処理能力の不足による慢性的な混雑、4つの旅客ターミナルが離れており、空港アクセスも悪いため、利用者からの評判は良くないものでした。

そこで、計画されたのが新空港です。

新マニラ国際空港 (New Manila International Airport, NMIA)の建設が進んでいます。段階的に開発される世界クラスの空港であり、当初の乗客数は年間3,500万人、完全完成時には年間1億人の乗客を目標としています。2027年の開港を目指しています。

空港の環境や輸送能力が向上すれば、観光・経済の向上が見込めます。

6.日本企業が続々とフィリピンに進出

日本企業がフィリピンへ進出したり、会社を買収するケースが増えてきています。日本の大手企業の進出が目立つようになるということは、それだけ国に対する期待値があることを意味しています。

銀行の出資

  • 三井住友フィナンシャルグループ(FG)は2022年11月2日、フィリピン大手銀行のリサール商業銀行(RCBC)に約270億フィリピンペソ(約680億円)を追加出資すると発表した。
  • 株式会社みずほフィナンシャルグループ(執行役社長:木原 正裕)は、株式会社みずほ銀行(頭取:藤原 弘治)を通じて、フィリピン共和国(以下「フィリピン」)において、同国民間企業で初めてライセンスを取得し「Tonik」ブランドで無店舗のデジタルバンクを展開する Tonik Digital Bank, Inc. (以下「Tonik バンク」)の持株会社 Tonik Financial Pte. Ltd. (CEO:Krasnov Grygorii、以下「Tonik フィナンシャル」)に出資することとしました。
  • MUFGはアジアを第二のマザーマーケットと捉え、その高い成長力を取り込むため積極的な投資を行ってきました。具体的には、クルンシィ(アユタヤ銀行/タイ)、バンクダナモン(インドネシア)、ヴィエティンバンク(ベトナム)、セキュリティバンク(フィリピン)の商業銀行4行に対して、総額140億米ドル超を出資

ディベロッパーの進出

  • 日本のディベロッパーである野村不動産、そして東南アジア初の参入となる三越伊勢丹ホールディングスが3社共同で手掛ける高級レジデンス「THE SEASONS」AKI Tower
  • 三井不動産グループが参画するフィリピン初のプロジェクト「The Arton」

7.英語が公用語

留学先としても、フィリピンは候補に挙がることが多いのですが、それは英語が公用語ということです。

英語が話せるフィリピン人は、63.7%にも上り、英語でコミュニケーションができることは、世界のビジネス機会を増やしやすいメリットがあります。

当然、日本人、外国人の移住先としても、英語が使える安心感は、他の東南アジアよりも大きいと言えます。
2022年版「EF EPI(English Proficiency Index)英語能力指数」で、フィリピンは22位と、東南アジアではシンガポールに次ぐ2位にランクインしています。日本は、80位です。

出典:2022年版「EF EPI(English Proficiency Index)英語能力指数」

8.治安が良くなってきている

日本にしろ、シンガポールにしろ、ドバイにしろ、治安のよいところに、マネーは集まることになります。

フィリピンでは、2016年に就任したドゥテルテ大統領が過激な麻薬撲滅などの犯罪対策を行い、フィリピンの治安は急激に改善されています。

犯罪率に関する世界的データベース「Numbeo Safety Index 2019」によると、東南アジアで最も安全な都市トップ10位に、フィリピンの4都市(ダバオ、マカティ、イロイロ、セブ)が選定されています。

ただし、完全に治安が良くなっているわけではなく軽微な犯罪(スリ、詐欺、ぼったくり、美人局、置き引き)はまだ残っています。これはエリアによる差があるため、投資をするときは、物件の場所も重要と言えます。

9.現地の視察がしやすい

当然、海外不動産投資でも、現地を見ないで買うのと、現地を見て買うのでは、現地を見た方が成功の確率は上がると考えて良いでしょう。プレビルドだとしても、現地の地理的な特性を肌で体感しない限りは「どこに何があるのか?」正確には把握できないのです。

現地の視察という意味では、日本からの行きやすさも重要です。

エジプト不動産だと、エジプトに行くまでは、直行便で16時間ぐらいかかってしまいます。

フィリピン不動産であれば、4時間~5時間で行けるので、現地に行きやすいというメリットがあります。

フィリピン不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

1.為替リスク

フィリピンペソと日本円の関係は

円安フィリピンペソ高で推移しています。

フィリピンの為替「PHP/JPY」

フィリピンの為替「PHP/USD」

フィリピンペソが上がっているというよりは、円が弱くなっているという状況です。

円安の時にフィリピン不動産を購入し、円高になれば、為替差損が発生します。

為替差損が発生するリスクはあると考える必要があります。

2.ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある(事業歴や建設実績が多い)現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

3.カントリーリスク

前述したようにフィリピンは、海を隔てて、いろいろな国と対面しており、全体の領有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えている国です。

また、ミンダナオ島を活動拠点とする南部の武装ムスリム勢力がいて、2017年5月、フィリピン軍は、ミンダナオ島マラウィ市にてアブ・サヤフと市街戦になるなど、カントリーリスクも抱えている国であることは間違えありません。

日本の尖閣諸島と同様に、中国がスカボロー礁やスプラトリー諸島の領有権の主張をするなど、火種はくすぶっている国でもあります。

万が一、戦争にでも発展してしまうと、不動産価格は下落してしまいます。

フィリピン不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

フィリピン不動産投資で発生するコストには

  • 物件価格
  • 公証役場の認証費用
  • 登記費用
  • 付帯設備費・家具家電費用
  • 共益費・修繕費
  • 火災保険
  • 賃貸管理費
  • 税金(不動産取得税・所得税・固定資産税・印紙税・付加価値税:VAT)

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

フィリピン不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

  • 5年間で半年ごとに10%ずつ払って、5年後に竣工
  • 初回15%、物件完成85%で、5年後に竣工

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

10%~30%程度の割引があります。

公証役場の認証費用

契約時に必要な契約文章の認証費用です。

1通11,500円で、5通から10通ぐらいの認証が必要になります。

登記費用

登記費用が発生します。

ディベロッパーが登記を行います。登記費用と合わせて、税金が必要になります。

4%~10%程度の手数料をディベロッパーが取得することが多いです。これには印紙税や不動産譲渡税など物件取得に係わる諸経費が含まれています。

税金(付加価値税:VAT)

VAT(付加価値税)です。日本での消費税のようなものです。

フィリピン不動産の場合は、12%です。

付帯設備費・家具家電費用

フィリピン不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

共益費・修繕費

共益費・修繕費(修繕管理費)というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、テナント負担か?オーナー負担か?が決められています。

㎡単価で100~150PHPが相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。評価額の約0.4%程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

税金(不動産譲渡税)

不動産譲渡税は、物件価格の6%です。

不動産移転税は、売買価格・公正市場価格の高い方の0.75%です。

税金(印紙税)

印紙税は、物件価格の2%です。

税金(固定資産税)

固定資産税は、物件価格の0.4%~1.0%です。

税金(特別教育基金)

物件価格の1%程度です。

税金(所得税)

フィリピン非居住の外国人の場合は、賃貸収入の25%です。

フィリピン不動産投資後の利回りシミュレーション

  • 為替 1PHP(フィリピン・ペソ) = 2.5円

という場合に

  • 建物金額:4,000,000PHP(10,000,000円)

と仮定します。

初期費用

  • ディベロッパーの事務手数料(印紙税・譲渡税・移転税):6.5% = 260,000PHP(650,000円)
  • VAT(付加価値税):12.0% = 480,000PHP(1,200,000円)
  • 家具・家電費用 = 400,000PHP(1,000,000円)
  • 公証人費用 = 20,000PHP(50,000円)

想定家賃

  • 1,000万円で購入できる物件の場合、40,000PHPほど

運用時コスト

  • 固定資産税:0.4% = 16,000PHP(40,000円)
  • 特別教育基金税:0.4% = 16,000PHP(40,000円)
  • 賃貸管理費:家賃の10% = 2,000PHP(5,000円)/月
  • 共益費・管理費: = 2,000PHP(5,000円)/月

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

  • 初期コスト合計:5,160,000PHP(12,900,000円)
  • 年間想定賃料:240,000PHP(600,000円)
  • 運用コスト合計:36,000PHP(90,000円)
  • 想定年間収益:204,000PHP(510,000円)

利回り:3.95%

フィリピン不動産の買い方

フィリピン不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

フィリピン不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側(投資家側)のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

多くの選択肢がある反面、フィリピンで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。

フィリピン不動産投資のおすすめエリア

マカティ

マカティは「フィリピンのウォール街」と称され、日系企業、外資大手企業、金融機関が集まるビジネスの中心地です。

東京でいうのであれば「大手町・丸の内」エリアです。

フィリピン経済の中心地にあり、増加傾向が続く外国人駐在員が多くいるため、高級コンドミニアムの需要が高いエリアとなっています。

BGC(ボニファシオ・グローバルシティ地区 (Fort Bonifacio Global City))

マニラのタギッグ市に開発された地区で、開発したのは、フィリピン財閥系ディベロッパー「アヤラ・コーポレーション」です。

富裕層や駐在員家族に向けた高級住宅街として、高層ビルや高層マンションとともに、ショッピングモールなやインターナショナルスクールもある、セレブのエリアです。

日本でいえば「六本木・白金」エリアです。

オルティガス

「マンダルヨン市」「パシッグ市」「ケソン市」に跨るエリアで、マカティに次ぐ、ビジネスエリアです。国内に2か所ある証券取引所の1つがあり、中華系フィリピン企業が上場して本社を構えるエリアで、フィリピン大企業の「サンミゲル」や「ジョリビー」の本社、外資系企業、各種教育機関、複数のショッピングモールや高級ホテルが集まるモダンな街です。

複数のショッピングモールやハイクラスのホテルも集まっており、オフィス需要、住宅需要が望めるエリアと言えます。

日本でいえば「新宿」エリアです。

セブ島

フィリピンの第二都市のセブ島は、日本人にとっては、リゾートのイメージですが、十分に開発された都市でもあります。

リゾートと都市を兼ね備えているため、セカンドハウスとしてのニーズが高いエリアでもあります。

グローバル企業も多く、かつ観光需要も高いエリアで、フィリピンの中心部にあり、移動もしやすいエリアとも言えます。

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