海外不動産の損益通算はどこまで消えるのか｜措置法41条の4の3が「生じなかったものとみなす」のは簡便法の償却費に相当する部分だけ

条文は「生じなかったものとみなす」と書いている

海外不動産の減価償却を使った節税が封じられた、という話の出どころは、租税特別措置法第41条の4の3です。見出しは「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」で、第1項は次のように定めています。

名指しされている所得税法第26条第2項は不動産所得の金額の計算、第69条第1項は損益通算の規定です。つまり、損失そのものを否認するのではなく、損益通算と所得内通算の場面で「無かったことにする」という作りになっています。適用が始まるのは令和3年分からで、それ以前の年分には及びません。

消えるのは「償却費に相当する部分」だけ

よくある誤解は、国外の中古建物で赤字が出たら全額が切り捨てられる、というものです。条文はそう書いていません。第2項第2号が「国外不動産所得の損失の金額」を定義していて、対象は損失のうち償却費相当部分に限られます。

表の時点：2026年10月8日。e-Gov法令検索のAPIで取得した租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第41条の4の3の条文にもとづく要旨です。e-Gov法令検索 租税特別措置法。

定義の順番が実務では効いてきます。第2項2号は、国外中古建物以外の国外不動産等の貸付けによる不動産所得があるときは、まずそこから損失を控除し、控除しきれない部分だけを対象にすると書いています。国外に複数の物件を持っていて黒字の物件があるなら、その黒字と先に相殺される、ということです。

また第2項1号の括弧書きは、対象を「耐用年数を財務省令で定めるところにより算定しているもの」に限っています。国税庁はこの部分を実務の言葉に置き換えて説明しています。

国税庁は「簡便法で計算した減価償却費」と説明している

条文の「財務省令で定めるところにより算定」が何を指すのかは、国税庁のタックスアンサーで確認できます。No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」に、国外中古建物の節が置かれています。

国税庁は、対象となるのが耐用年数を「簡便法」により計算した国外中古建物の減価償却費に相当する部分の金額であると書き、その効果として「国内にある不動産から生じる不動産所得との内部通算（いわゆる所得内通算）および不動産所得以外の所得との損益通算はできません」と続けています。日本国内の賃貸物件の黒字と相殺することもできない、という点がここで明示されています。

根拠法令等の欄には、所法69、所令178、措法41の4、41の4の2、41の4の3、措令26の6の2、26の6の3、措規18の24、18の24の2が列挙されています。条文を追うときの入口になります。

簡便法の年数は「法定耐用年数の20％」から始まる

特例の対象を分けているのが簡便法です。中古資産の耐用年数の決め方は国税庁No.5404にまとまっていて、計算式は次のとおりです。

図：簡便法で耐用年数を出す手順

1

法定耐用年数の全部が経過しているかを見る

全部経過していれば、法定耐用年数の20％に相当する年数になります。

2

一部だけ経過している場合は足し算になる

法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数に、経過年数の20％に相当する年数を加えます。

3

端数を切り捨て、下限を当てる

1年未満の端数は切り捨て、計算結果が2年に満たない場合は2年とします。

4

資本的支出が大きいときは使えない

事業の用に供するために支出した資本的支出の額が取得価額の50％を超える場合、簡便法による算定はできないと国税庁は説明しています。

木造住宅の法定耐用年数は22年で、22年をすべて経過した中古木造建物なら、簡便法では22年×20％＝4.4年、端数を切り捨てて4年になります。海外の中古木造住宅が節税に使われてきたのは、建物が市場で高く評価される一方、この4年で償却できたためです。特例は、まさにこの組み合わせを狙って作られています。

売却したときの取得費も連動して変わる

見落とされやすいのが第3項です。特例で「無かったことにされた」損失は、その建物を売ったときの譲渡所得の計算に跳ね返ります。

所得税法第38条第2項第1号は、譲渡資産の取得費から償却費の累積額を差し引く規定です。その「累積額」から、特例で無かったことにされた損失相当額の合計を控除する、という読み替えになります。控除する償却費が減るので取得費は大きくなり、譲渡益はその分小さくなります。

図：保有中と売却時で効果が逆に出る

保有している間

簡便法で計算した償却費に相当する部分の損失は、所得内通算にも損益通算にも使えません。その年の税負担は軽くなりません。

売却する年

取得費の計算で差し引く償却費の累積額から、無かったものとみなされた損失相当額の合計が控除されます。取得費が大きくなり、譲渡益は小さくなります。

差し引きの意味

毎年の総合課税で引けなかった分が、売却時の分離課税の計算に移る形です。税率が異なるため、同じ金額でも手取りへの効き方は同じになりません。

改正の前後で何が変わったか

この特例は令和2年度の税制改正で創設され、条文が定める適用開始は令和3年以後の各年です。改正の前後で、国外中古建物を使った赤字の扱いは次のように変わりました。

表の時点：2026年10月8日。租税特別措置法第41条の4の3の条文と、国税庁タックスアンサーNo.1391（令和8年4月1日現在法令等）の記載にもとづきます。

改正の射程は「個人」の「不動産所得」です。条文の主語は「個人が」で始まっており、法人が保有する国外中古建物には、この条文はそのままでは当たりません。また対象は建物で、土地や船舶・航空機は第2項2号で「国外不動産等」として別に扱われています。

海外不動産の税務は、取得した国と日本の双方で課税関係が生じます。外国で納めた税を日本の税額から差し引く仕組みは外国税額控除とは？計算方法・控除限度額・計算例を徹底解説に、海外で不動産を売るときの流れは海外不動産売却の方法・手順・タイミング・注意点まとめにまとめています。日本に居住していないまま日本の不動産を売る場合の源泉徴収は海外在住のまま日本の不動産を売ると？買主が10.21％を源泉徴収する仕組みと、1億円以下の例外で扱っています。

よくある質問

海外不動産の赤字はもう一切使えないのですか

一切ではありません。措置法41条の4の3第2項2号が対象を「償却費の額に相当する部分」に限っているため、修繕費や管理費、借入金利子などから生じた赤字は、この特例の対象外です。

いつの年分から適用されますか

条文は「令和三年以後の各年において」と書いています。令和2年分までの年分には適用されません。

簡便法を使わなければ特例を避けられますか

条文上、対象は耐用年数を財務省令で定めるところにより算定しているものに限られます。ただし国税庁No.5404は、使用可能期間を見積もる方法はその資産を事業の用に供した年に行う必要があり、その年に算定しなかった場合は後の年に算定できないと注記しています。取得時点の判断が後から取り消せない点に注意が必要です。

売却するときに何か戻ってきますか

同条第3項により、取得費の計算で差し引く償却費の累積額から、無かったものとみなされた損失相当額の合計が控除されます。取得費が大きくなるぶん、譲渡所得の金額は小さくなります。

法人で買えばこの特例は当たりませんか

条文の主語は「個人が」で、対象も「不動産所得」です。法人税の計算にこの条文がそのまま当たるわけではありません。ただし法人には法人の課税関係があるため、どちらが有利かはこの条文だけでは決まりません。