一番、多くの投資家が気になるのがこの質問です。今回は「海外不動産の損益通算」について解説します。 そもそも、海外不動産の損益通算とは？ 多くの投資家、経営者が「海外不動産投資による税金対策（節税）」を盛んに行ってきました […]

2026年10月30日に国税庁のタックスアンサーで確認。No.1391（令和8年4月1日現在法令等）は、令和3年以後の各年について、国外中古建物の不動産所得の計算上生じた損失のうち、耐用年数を簡便法により計算した減価償却費に相当する部分を「生じなかったものとみなす」と説明している。禁じられたのは減価償却費の計上そのものではなく、そこから出る損失の扱いで、その損失は他の所得との損益通算だけでなく、国内の不動産から生じる不動産所得との内部通算（所得内通算）もできない。根拠法令等は所法69、所令178、措法41の4、41の4の2、41の4の3、措令26の6の2、26の6の3、措規18の24、18の24の2。この特例は所得税の規定なので法人税には及ばないが、減価償却で帳簿価額が下がる分、売却時に差が利益として出るため繰り延べにとどまることがある。「移住すれば日本の課税から外れる」という説明については、No.2010 が居住者を「日本国内に住所があるか、または現在まで引き続いて1年以上居所がある個人」と定義し（所法2、5、7）、非永住者には「日本国籍を有していない者」という条件が入っていることを確認した。No.1926 は1年以上の予定の海外転勤で一般に非居住者と推定されるとし、非居住者になっても国内不動産の貸付けによる所得があれば納税管理人を定めて確定申告が必要としている。

2026年10月22日に国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211・No.3261・No.1240で確認。日本の居住者は国外の不動産を売った譲渡益にも日本で課税される。区分が分かれるのは譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかで、長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％。これに復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が加わる。建物の取得費は購入代金から減価償却費相当額を差し引き、国外中古建物の損益通算等の特例を受けた建物は、生じなかったものとみなされた損失相当額を減価償却費の合計から控除する。外国税額控除の限度額は「その年分の所得税額×（調整国外所得金額／所得総額）」で、現地の税が全額戻るとは限らない。

日本の居住者は海外の家賃収入も日本で申告します。ただし国外中古建物では、簡便法による減価償却費に相当する部分の損失が令和3年分以後は生じなかったものとみなされ、給与とも国内不動産の黒字とも通算できません。外国税額控除の限度額の式、長期15％・短期30％という譲渡の税率まで、国税庁のタックスアンサーで確認しました。

「税制改正で海外不動産の減価償却ができなくなった」という説明は条文と合いません。租税特別措置法第41条の4の3が定めたのは、令和3年以後の各年について、国外中古建物から生じた損失のうち償却費に相当する部分を生じなかったものとみなす扱いです。他の国外不動産等の所得と先に相殺されること、売却時に取得費が調整されることまで、e-Gov法令検索の条文で確認しました。