不動産透明度インデックスとは

不動産透明度インデックスは、 総合不動産サービス大手JLLが世界の不動産市場に関する情報を収集し、各市場の透明度を数値化した独自の調査レポートです。2022年版では、世界94の国や地域の156都市を対象に254項目を6つのサブインデックスにて分析しています。

調査項目数は前回から21%増えて254要素、それを14のトピックスにまとめグループ化したうえでウエイト付けし、6つのサブインデックスに分類しています。

  • パフォーマンス測定(25%)
  • 市場ファンダメンタルズ(16.5%)
  • 上場法人のガバナンス(10%)
  • 規制と法制度(23.5%)
  • 取引プロセス(15%)
  • サステナビリティ(10%)

不動産透明度インデックスのスコアは1から5の範囲で採点され、スコアが満点の「1.00」の国・市場が最も透明度が高く、スコア「5.00」は最も透明度が低い国・市場を示します。

パフォーマンス測定(25%)

  • 現物不動産インデックス
  • 上場不動産証券インデックス
  • 非上場不動産ファンドインデックス
  • 不動産鑑定評価

市場ファンダメンタルズ(16.5%)

  • 市場ファンダメンタルズのデータ
  • オフィス
  • リテール
  • 物流
  • ホテル
  • 住宅
  • オルタナティブ

上場法人のガバナンス(10%)

  • 財務情報開示
  • 会計基準
  • コーポレートガバナンス

規制と法制度(23.5%)

  • 不動産税、土地利用計画、建物規制、契約の強制りょおく
  • 不動産登記、受益所有権
  • 土地収用
  • 不動産ローン規制

取引プロセス(15%)

  • 売買時の情報、入札プロセス、不動産業者の職業規範、反マネーロンダリング規制
  • テナントサービス

サステナビリティ(10%)

  • 不動産の環境性能規制、ビルのエネルギー消費量の報告、ビルのエネルギー消費量のベンチマークと効率性基準、二酸化炭素排出量の報告ときじゅん、グリーンリース条項、環境不動産の財務パフォーマンス、健康およびウェルネス認定、建築物のレジリエンス基準、気候変動リスク報告

不動産透明度インデックスの活用法

海外不動産投資で気になるのは

  • 規制と法制度
  • 取引プロセス

です。

どうしても、

大きなキャピタルゲインが狙える国 = 発展途上国 = 不動産取引の透明性がない

ことが多く

例えば

  • 不動産を購入したのに不動産登記がされていない、または登記の方法が適当で、自分の所有不動産じゃなくなってしまった。
  • 不動産業者の規制が緩く、ディベロッパーが完成しないのに営業をしていた。
    ・・・

など、大きなキャピタルゲインを狙おうとすればするほど、不動産取引の透明性の低い国で取引する必要が出てくるため、「不動産取引の透明性の高さ」をしっかりリスク評価しておく必要があるのです。

ちなみにこの2022年調査では

  1. オーストラリア:4位
  2. 日本:12位
  3. マレーシア:33位
  4. インドネシア:39位
  5. フィリピン:42位
  6. UAE:45位
  7. ベトナム:52位
  8. エジプト:61位

となっています。

大きなキャピタルゲインが狙える国ほど、低い順位になっていることがわかると思います。

逆に、ある程度成熟している国は、不動産取引の透明性が確保されている分、これからのキャピタルゲインも狙いにくいいのです。

不動産透明度インデックスランキング

不動産透明度インデックスのスコアは1から5の範囲で採点され、スコアが満点の「1.00」の国・市場が最も透明度が高く、スコア「5.00」は最も透明度が低い国・市場を示します。

順位市場(国名)地域総合スコアパフォーマンス測定市場ファンダメンタルズ上場法人ガバナンス規制・法制度取引プロセスサステナビリティ
1英国ユーロ1.251.021.771.001.151.001.80
2米国アメリカ大陸1.341.121.481.001.381.451.70
3フランスユーロ1.341.251.771.311.211.001.70
4オーストラリアアジア太平洋1.381.181.641.001.411.132.10
5カナダアメリカ大陸1.441.491.791.171.231.201.90
6オランダユーロ1.541.601.641.401.311.152.50
7アイルランドユーロ1.692.251.931.001.261.002.60
8スウェーデンユーロ1.761.812.611.321.251.302.50
9ドイツユーロ1.761.942.051.391.491.302.57
10ニュージーランドアジア太平洋1.771.831.961.011.591.003.63
11ベルギーユーロ1.842.102.291.101.761.102.50
12日本アジア太平洋1.881.602.672.051.471.802.20
13フィンランドユーロ1.962.362.331.231.001.272.70
14シンガポールアジア太平洋1.962.171.951.701.871.772.20
15スイスユーロ1.971.653.031.131.621.403.57
16香港アジア太平洋1.982.011.772.281.621.733.20
17デンマークユーロ2.013.152.181.281.321.002.80
18スペインユーロ2.062.292.401.731.951.172.80
19イタリアユーロ2.122.092.302.222.181.332.80
20ポーランドユーロ2.152.892.172.281.381.432.97
21チェコ共和国ユーロ2.273.322.271.871.571.253.17
22ノルウェーユーロ2.272.562.692.341.911.452.90
23ハンガリーユーロ2.342.952.382.421.831.533.07
24ポルトガルユーロ2.372.712.553.051.941.233.20
25ルクセンブルグユーロ2.392.812.982.291.771.453.30
26南アフリカサハラ以南のアフリカ2.402.532.811.602.071.853.77
27スロバキアユーロ2.443.962.362.361.791.533.07
28韓国アジア太平洋2.493.152.182.201.902.333.23
29台湾アジア太平洋2.523.102.422.282.061.484.07
30中国(上海・北京)アジア太平洋2.542.691.962.532.412.383.70
31アラブ首長国連邦(ドバイ)中東&北アフリカ2.563.212.991.621.991.703.73
32ルーマニアユーロ2.583.722.802.041.891.483.17
33マレーシアアジア太平洋2.612.692.571.992.272.234.50
34タイアジア太平洋2.633.062.392.042.202.334.00
35イスラエルユーロ2.663.204.072.181.661.483.60
36インドアジア太平洋2.733.532.242.072.541.674.20
37ギリシャユーロ2.733.183.242.412.252.133.07
38トルコユーロ2.833.233.042.902.052.373.93
39インドネシアアジア太平洋2.863.262.212.462.582.654.27
40メキシコアメリカ大陸2.873.362.771.972.422.584.23
41ブルガリアユーロ2.893.743.113.192.191.923.17
42フィリピンアジア太平洋2.913.792.522.242.662.473.33
43クロアチアユーロ2.954.183.273.052.001.633.47
44ブラジルアメリカ大陸2.973.343.982.432.341.874.10
45アラブ首長国連邦(アブダビ)中東&北アフリカ2.983.433.391.922.852.253.67
46チリアメリカ大陸3.103.733.542.342.492.054.53
47ペルーアメリカ大陸3.224.213.292.962.422.104.40
48ケニアサハラ以南のアフリカ3.274.283.332.182.652.284.70
49サウジアラビア中東&北アフリカ3.273.463.841.942.773.124.60
50スロベニアユーロ3.304.563.915.001.691.633.70
51モーリシャスサハラ以南のアフリカ3.354.124.172.082.602.424.53
52ベトナムアジア太平洋3.363.993.002.583.082.874.53
53セルビアユーロ3.424.583.185.002.112.074.43
54ボツワナサハラ以南のアフリカ3.464.153.712.302.952.604.90
55マカオアジア太平洋3.464.253.245.002.172.684.50
56アルゼンチンアメリカ大陸3.484.313.932.532.493.084.50
57コロンビアアメリカ大陸3.514.113.643.412.772.824.70
58モロッコ中東&北アフリカ3.554.183.993.142.722.924.57
59プエルトリコアメリカ大陸3.574.153.754.202.512.754.90
60ナイジェリアサハラ以南のアフリカ3.604.294.062.233.242.904.37
61エジプト中東&北アフリカ3.604.123.692.663.283.174.50
62マルタユーロ3.644.224.683.062.842.784.20
63コスタリカアメリカ大陸3.644.644.175.002.742.334.90
64スリランカアジア太平洋3.674.612.905.002.792.834.53
65ザンビアサハラ以南のアフリカ3.674.244.412.063.162.925.00
66バーレーン中東&北アフリカ3.804.284.372.583.512.974.83
67ケイマン諸島アメリカ大陸3.914.724.955.002.492.175.00
68パキスタン中東&北アフリカ3.914.364.162.893.473.555.00
69ヨルダン中東&北アフリカ3.934.304.983.323.153.134.90
70クウェート中東&北アフリカ3.954.054.663.163.613.474.87
71カタール中東&北アフリカ3.984.344.963.123.413.274.70
72バハマアメリカ大陸4.004.744.835.002.992.085.00
73ウルグアイアメリカ大陸4.084.784.485.002.903.424.50
74カザフスタンユーロ4.094.693.695.003.563.534.43
75ルワンダサハラ以南のアフリカ4.114.664.355.003.073.534.73
76ガーナサハラ以南のアフリカ4.134.624.735.003.522.584.83
77オマーン中東&北アフリカ4.184.624.955.003.163.284.70
78エクアドルアメリカ大陸4.274.784.965.003.353.125.00
79アンゴラサハラ以南のアフリカ4.304.664.425.003.623.934.70
80チュニジア中東&北アフリカ4.364.804.965.003.413.804.70
81ウガンダサハラ以南のアフリカ4.404.644.725.003.664.025.00
82モザンビークサハラ以南のアフリカ4.414.624.425.003.933.985.00
83パナマアメリカ大陸4.424.824.955.003.633.635.00
84レバノン中東&北アフリカ4.434.474.963.344.034.735.00
85イラン中東&北アフリカ4.434.914.305.003.843.975.00
86コートジボアールサハラ以南のアフリカ4.444.644.945.003.713.935.00
87アルジェリア中東&北アフリカ4.464.844.925.003.743.984.63
88セネガルサハラ以南のアフリカ4.494.644.835.003.624.535.00
89ホンジュラスアメリカ大陸4.504.844.975.003.883.735.00
90タンザニアサハラ以南のアフリカ4.524.684.725.003.894.405.00
91ドミニカ共和国アメリカ大陸4.544.824.965.003.854.075.00
92イラク中東&北アフリカ4.594.864.855.003.824.505.00
93グアテマラアメリカ大陸4.594.844.975.004.064.035.00
94エチオピアサハラ以南のアフリカ4.604.844.735.004.064.375.00

出典:JLL グローバル不動産透明度インデックス- グローバルランキング2022年版

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