シンガポールの不動産は外国人が買える？コンドミニアムに制限はなく、外国人のABSDが60％になった仕組み

シンガポールの住宅は、外国人でも買えます。ただし「買えるかどうか」と「買ったときにいくら払うか」は別の問題です。コンドミニアムは法律上の制限を受けない一方で、外国人が住宅を買うと追加買主印紙税（ABSD）が60％かかります。2023年4月27日に30％から引き上げられた数字です。この記事では、シンガポール法令オンラインの住宅財産法と、内国歳入庁（IRAS）の公表資料から、購入の可否と税額を確認します（2026年9月26日確認）。

買えるかどうかは、建物の種類で分かれる

シンガポールの外国人による住宅取得は、住宅財産法1976（Residential Property Act 1976）が定めています。第2部の表題が「PROHIBITION ON PURCHASE OR ACQUISITION OF RESIDENTIAL PROPERTY BY FOREIGN PERSONS」で、原則として外国人による住宅の取得を禁じる構成です。

ただし第4条に、この法律が適用されない住宅が列挙されています。

図1　外国人が買うときの分かれ道

承認は要らない

コンドミニアム、アパート（landed dwelling-houseに当たらないフラット）、エグゼクティブ・コンドミニアムのユニット。住宅財産法が適用されません。

大臣の承認が要る

landed dwelling-house（一戸建て、テラスハウスなどの土地付き住宅）。住宅財産法第3部の承認手続きが必要です。

まとめ買いも承認

第4条第2項により、開発内のすべてのフラットを1回の取引または一連の取引で買うことは、大臣の事前承認なしにはできません。

つまり、日本から投資目的でシンガポールの住宅を買う場合、対象がコンドミニアムであれば法律上のハードルはありません。問題になるのは税のほうです。

まず買主印紙税（BSD）がかかる

BSDは購入価格または市場価値のいずれか高いほうに対して課され、住宅は6段階の累進です。IRASによると、2023年2月15日から住宅の最高限界税率は6％になりました。

この税率は買主の国籍に関係なく同じです。BSDだけを見れば、シンガポールの住宅取得は特別に重いわけではありません。

外国人のABSDは60％

BSDの上に乗るのがABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty）です。IRASの公表している税率表では、買主のプロフィールによって率が大きく変わります。

外国人の率だけが30％から60％へ、一度に倍になっています。永住者の1戸目が5％のまま据え置かれているのと対照的です。IRASは、共同で購入する場合、買主のプロフィールが異なるときは最も高い率が物件全体の価額に適用されるとも説明しています。

S$2,000,000の住宅を日本人が買うと、印紙税はいくらか

表2と表3の数字を使って計算します。以下は公表税率から当サイトが算出したもので、IRASが示した金額ではありません。

S$2,000,000の内訳は、最初の18万ドルに1％で1,800ドル、次の18万ドルに2％で3,600ドル、次の64万ドルに3％で19,200ドル、次の50万ドルに4％で20,000ドル、残りの50万ドルに5％で25,000ドル、合計69,600ドルがBSDです。そこにABSDの1,200,000ドルが乗ります。

取得コストが購入価格の6割を超えるという水準は、他の国の不動産取得税とは比較になりません。香港が2024年2月28日に買家印紙税を廃止したのとは逆の方向に振れています。

減免を受けられる外国人は限られている

ABSDには、自由貿易協定にもとづく減免があります。IRASの説明は「Under the respective FTAs, Nationals or Permanent Residents of the following countries will be accorded the same stamp duty treatment as Singapore Citizens（それぞれの自由貿易協定のもとで、次の国の国民または永住者は、シンガポール市民と同じ印紙税の扱いを受ける）」です。

日本はこのリストに入っていません。日本とシンガポールのあいだには経済連携協定がありますが、IRASが挙げている減免の対象国に日本の記載はありませんでした。日本国籍の個人がシンガポールの住宅を買う場合、ABSDは60％で計算することになります。

法人と信託は65％

個人ではない買主、つまりIRASが「エンティティ」と呼ぶ主体は65％です。エンティティには、非法人団体、集団投資スキームの受託者、ビジネストラストの受託者兼管理者、パートナーシップの組合員（当該財産をパートナーシップ財産として保有する場合）が含まれると説明されています。

信託についても、IRASは「Any conveyance, assignment or transfer on sale of residential property to a trustee to hold on trust and any instrument chargeable in like manner will be subject to the ABSD (Trust) rate of 65%」としています。2022年5月9日以降、住宅をリビングトラストへ移す場合はエンティティと同じ率になりました。

保有の形を決める前に確認する4点

• 個人か法人か。外国人個人は60％、エンティティは65％です。法人で買えば軽くなるという構造ではありません。
• 共同購入の顔ぶれ。プロフィールが異なる買主が混ざると、最も高い率が全体にかかります。
• 信託の利用。受託者への移転は65％で、条件を満たす場合に差額の還付を申請する仕組みです。還付の申請期限は証書の作成日から6か月以内とされています。
• 物件の種類。landed dwelling-houseは、税の前に大臣の承認という関門があります。

この記事で確認できなかったこと

まとめ

シンガポールのコンドミニアムは、外国人でも承認なしで買えます。住宅財産法第4条が適用除外を定めているためです。一方、landed dwelling-houseは大臣の承認が必要で、開発内の全フラットをまとめて買うことにも事前承認が要ります。

費用面では、BSDの最高6％に加えて、外国人には60％のABSDがかかります。2023年4月27日に30％から引き上げられた数字で、共同購入では最も高い率が物件全体に適用されます。減免の対象はアイスランド・リヒテンシュタイン・ノルウェー・スイスの国民と永住者、アメリカ合衆国の国民に限られ、日本国籍の人は含まれていません。

制度は改定されます。購入を検討する段階では、IRASの税率表と住宅財産法の現行版を必ず自分で確認してください。同じ series では、台湾の平等互恵の原則や韓国の首都圏における許可制も条文から整理しています。