ドイツの不動産は外国人が買える？購入制限はなく、契約は公正証書が必須。取得税の基本は3.5％で税率は州が決める

外国人の購入制限は置かれていない

海外不動産では「外国人は買えるのか」が最初の関門になります。オーストラリアは既存住宅の購入を禁じ、スイスは住宅の取得を原則認めず、韓国は首都圏の住宅を許可制にしています。ドイツはそうした枠組みを持っていません。

同じページには、不動産仲介業者について「免許は必要ないが、州に登録する必要がある」とあります。仲介に関する規定はドイツ民法652条から655条にあるだけで、ほかに明確な規定がないため、不動産協会が会員資格で一定の質を確保している、とも書かれています。仲介業者の質は国の免許では担保されていないということです。日本の宅地建物取引業免許にあたるものがないと考えて、相手を選ぶ必要があります。

ドイツでは建物が独立した不動産ではない

制度の前提が日本と違う点があります。国土交通省の記載によれば、ドイツでは土地と建物は同一とみなされ、不動産は基本的に土地を意味し、建物は土地の付属物という位置づけです。建物自体が独立した不動産とは定義されていません。

日本では土地と建物を別々に登記し、別々に売買できます。ドイツではそれが原則としてできません。土地を使うための権利として、地上権（Erbbaurecht）、区分・部分所有法（Wohnungseigentum und Teileigentum）、借地権、農林業務資産といった枠組みが用意されていて、土地を持たずに建物を利用する場合はこれらのどれかに当てはめます。

売買契約は公正証書でなければ無効になる

ここがドイツ取引の中核です。ドイツ民法典（BGB）311b条1項は、土地の所有権を移転または取得する義務を負う契約について、公証人による公正証書化（notarielle Beurkundung）を要すると定めています。

同じ条文の後段には救済も書かれています。この方式を守らずに結んだ契約であっても、Auflassung（物権的合意）とGrundbuch（登記簿）への記入が行われれば、その全内容について有効となるとあります。裏を返せば、公正証書にせず登記も済んでいない段階の合意は、法的な効力を持ちません。口頭の約束や私製の覚書で手付を渡すような進め方は、ドイツでは成立しない取引だということです。

所有権は「合意」と「登記」がそろって移る

契約を結んでも、それだけでは所有権は移りません。国土交通省の記載によれば、ドイツ登記法は登記申請に相手方の登記許諾を求め（19条）、所有権譲渡と地上権設定については区裁判所または公証人の面前での物権的合意を求めています（20条）。さらに、登記許諾やその他の登記に必要な意思表示は、公の書類または公の認証によって証明されていなければなりません（29条）。

1

物件と条件を決める

仲介業者に免許制度はないため、登録の有無と実績を自分で確かめる。評価は不動産評価条例（ImmoWertV）に沿って行われる

2

公証人の面前で契約を結ぶ

BGB311b条1項により公正証書が必須。公証人が両当事者に内容を読み上げて確認する

3

Auflassung（物権的合意）を行う

区裁判所または公証人の面前で、所有権を移す合意そのものを成立させる（登記法20条）

4

不動産取得税を納める

納税が済まないと登記に必要な証明が出ない運用になっている。税率は州が決める

5

Grundbuchに登記される

登記簿に記入された時点で所有権が移転する。ここまで終わって取引が完了する

日本の感覚では「契約した時点で自分のもの」と考えがちですが、ドイツでは登記されるまで所有者は売主のままです。段階が分かれているぶん、どこまで進んだのかを自分で把握しておく必要があります。

不動産取得税は連邦法で3.5％、税率は州が決める

ドイツの不動産取得税は Grunderwerbsteuer といいます。不動産取得税法（GrEStG）11条1項は「税は100分の3.5とする」と定めています。2項では、税額をユーロ単位で切り下げることも決められています。

ただし、これがそのまま適用されるとは限りません。ドイツ基本法105条2a項の第2文は、「州は不動産取得税の税率を定める権限を有する」と定めています。連邦法の3.5％は出発点であって、各州が自分の税率を法律で決められる構造です。

つまり「ドイツの不動産取得税は何％か」という問いには、国単位で答えられません。買う州を決めてから、その州の財務当局が公表している税率を確認するのが正しい順番です。同じ価格の物件でも、州が違えば初期費用の差は数十万円から百万円単位になり得ます。

売却益は保有10年で扱いが変わる

出口も制度で決まっています。ドイツ所得税法（EStG）23条1項1号は、取得から譲渡までの期間が10年を超えない土地等の譲渡を「私的譲渡取引」と位置づけています。この期間内に売れば課税対象になり、超えていれば私的譲渡取引には当たりません。

同じ号には除外も書かれています。取得または完成から譲渡までもっぱら自己の居住用に使っていた資産、または譲渡の年とその前2年に自己の居住用に使っていた資産は対象から外れます。建物と屋外設備は、その期間内に建築・増築・拡張された範囲で算入され、区分所有の住戸や部分所有の部屋にも同じ扱いが及びます。

非居住者への上乗せ課税を置く国もあります。イギリスは非居住者にSDLTを2％上乗せし、ポルトガルは非居住者のIMTを一律7.5％にしています。ドイツの不動産取得税にはこの種の非居住者向けの上乗せが条文に見当たらず、州の税率がそのまま適用される形です。

投資として持つ場合、10年という線引きは出口戦略そのものを左右します。9年で売るのと11年で売るのとで課税の枠組みが変わるため、購入時点から保有期間を意識しておく意味があります。

この記事で確認できなかったこと

とくに1つ目は購入判断に直結します。数字を載せたいところですが、根拠にできる公式ページへ到達できなかったため、推測で書くことはしません。州を決めた段階で、その州の財務当局の公表を見てください。

まとめ

ドイツの不動産は、日本に住む日本人でも制限なく買えます。国土交通省が「規制はない。」と書いているとおりで、許可も居住要件もありません。買えるかどうかで迷う必要はない国です。

代わりに、手続きの形式が厳格です。売買契約は公証人の公正証書でなければ無効であり、所有権は物権的合意と登記簿への記入がそろって初めて移ります。建物は土地の付属物という扱いで、建物だけを別に持つ発想も通りません。仲介業者に国の免許がない点も、相手選びの前提として押さえておくところです。

税金は、連邦法の基本税率3.5％を出発点に州が税率を決めます。売却側では保有10年という線があり、これを挟んで課税の枠組みが変わります。買う州と保有期間、この2つを先に決めてから数字を積む順番になります。