ドバイ不動産投資徹底解説。ドバイ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

ドバイ不動産の購入、ドバイ不動産投資、ドバイへの移住を検討している方もいるかと思います。今回は、ドバイ不動産投資、ドバイ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、ドバイ不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

ドバイは、アラブ首長国連邦（UAE）という国の首長国の一つです。7つの国（首長国）が合併してできたのがアラブ首長国連邦（UAE）であり、国としてはアラブ首長国連邦（UAE）が大枠の法律などを決めますが、首長国の権限が強く、首長国ごとに細かいルールを決めているような状況です。

UAEには、外国人の土地所有を認める法律は存在しないため、ドバイを含む各首長国が独自の法律で外国人の土地所有を規定しています。

ドバイでは、UAEおよびその他GCC諸国（UAE、サウジアラビア、オマーン、バーレーン、カタール、クウェートの6カ国）の国民（または同100%出資企業）に対しては所有または99年間の長期リースが可能です。その他の外国人は指定地域に限り可能となります。

指定された最大40カ所のフリーホールドゾーン内の不動産であれば、外国在住の外国人も、ドバイ国内の不動産（マンション・戸建て）を購入することができます。

外国人所有者向けに指定された地域は、ドバイ首長国の統治者によって決定され、パーム ジュメイラ、ドバイ ダウンタウン、ドバイ マリーナ、アラビアン ランチ、ジュメイラ ビーチ レジデンスなどの地域が含まれます。

ドバイという国（都市）とは？

概要

投資先	ドバイ不動産（UAE）
国名	アラブ首長国連邦
面積（k㎡）	83,600k㎡
日本との比較	0.2倍
人口	9,365,000人
日本との比較	0.1倍
首都	アブダビ
民族	アラブ人
言語	アラビア語
宗教	イスラム教
通貨	UAEディルハム（AED）
政策	7首長国による連邦制（首長国ドバイは、絶対君主制）
主要産業	石油・天然ガス、建設、サービス
日本からの移動時間	10時間
為替	固定相場制（米ドル連動）
格付け	S&P　A フィッチ　 A ムーディーズ　Aa2

そもそも、ドバイは「国」ではありません。ドバイは、アラブ首長国連邦（英: United Arab Emirates）、UAEの都市の名前です。しかも、首都ではありません。アラブ首長国連邦（UAE）の首都はアブダビです。

アラブ首長国連邦（UAE）は、中東に位置する国で、7つの首長国からなる連邦制国家です。

• アブダビ首長国
• ドバイ首長国
• シャルジャ首長国
• アジュマン首長国
• ウンム・アル・カイワイン首長国
• フジャイラ首長国
• ラス・アル・ハイマ首長国

上記の首長国からなる連邦国家がアラブ首長国連邦（UAE）です。各首長国は「世襲の首長による絶対君主制」に基づき、統治されています。絶対君主制ですから、ある意味、ワンマンの国で、世襲の首長によって、その国のルールが決められます。

UAEの各首長国の人口・GDP

首長国	首長家	人口	面積	GDP	1人あたりGDP
アブダビ	ナヒヤーン家	1,593,000人	67,340㎢	2,191億ドル	65,700ドル
ドバイ	マクトゥーム家	3,670,011人	3,885㎢	1,381億ドル	44,600ドル
シャルジャ	カーシミー家	1,872,000人	2,590㎢	561億ドル	32,100ドル
アジュマン	ヌアイミー家	504,846人	359㎢	109億ドル	22,600ドル
ウンム・アル・カイワイン	ムアッラー家	49,159人	720㎢	7億ドル	7,700ドル
フジャイラ	シャルキー家	256,256人	1,580㎢	68億ドル	23,500ドル
ラス・アル・ハイマ	カーシミー家	345,000人	1,684㎢	143億ドル	30,700ドル
合計	-	10,763,445人	78,158㎢	4,460億ドル	48,000ドル

※GDPは、2023年。人口は、ドバイ、UAEは2024年、それ以外の首長国データは、2016年以降の古いデータ

最大の首長国であるアブダビ首長国の首都のアブダビが、連邦全体の首都として機能していますが、経済的にはドバイが急速に発展しており、「政治のアブダビ、経済のドバイ」と言われています。

人口の9割は、外国から出稼ぎに来ている労働者であり、1割がアラブ人（エミラティス）です。旧来のUAE国民とその子孫（UAEナショナル）は、手厚い支援体制がとられていて、教育は無料で、所得税なし、民間に比べて高給である公務員への登用が優先的に行われています。UAEナショナルの労働人口のかなりの部分が公務員によって占められています。

アラブ首長国連邦（UAE）は、ペルシア湾とオマーン湾に面しています。国土の大部分は、平坦な砂漠地帯であり、東部はオマーンと接する山岳地帯であり、オアシスがあります。

11～3月は冬季で、平均気温も20℃前後と過ごしやすく、観光のハイシーズンとなっています。6～9月の夏季には気温が50℃近くまで上昇し、雨が降らないにもかかわらず、海岸に近いため湿度が80%前後と非常に高く、過ごしにくい気候と言えます。

経済

GDPの約40%が石油と天然ガスで占められ、日本がその最大の輸出先です。一人当たりの国民所得は世界のトップクラスとなっています。

原油のほとんどはアブダビ首長国で採掘され、ドバイやシャールジャでの採掘量はほとんどありません。ドバイでは、原油が採れない分、観光に力を入れているとも言えます。ドバイの経済の主力は貿易、工業、金融で、石油をほとんど産出しないドバイは、ビジネス環境や都市インフラを整備することで経済成長の礎を築いています。

ドバイ

ドバイは、アラブ首長国連邦のドバイ首長国の中心都市です。アラビア半島のペルシア湾の沿岸に位置し、UAE最大の都市であり、人口は約331万人です。住民の83％が外国人であり、半数はインド人となっています。

中東屈指の世界都市並びに金融センターであり、多くの超高層ビルや巨大ショッピングモールを含む大型プロジェクトが建設されるなど、世界的な観光都市となっています。世界で8番目に外国人旅行者が多く訪れる都市となっています。

ドバイ国際空港およびアブダビ国際空港は中東のハブ空港として機能しており、エミレーツ航空が世界の全大陸に就航しているほか、世界各国から多くの航空会社が乗り入れています。※現在、ドバイでは「ドバイ国際空港（DXB) 」ではなく、「アル・マクトゥーム国際空港（DWC）」をメインの空港にすべく、拡張が進められています。

ドバイは、イスラム教ですが、非イスラム教徒の外国人が多く住むため、イスラム色が薄く、宗教的制約の極めて薄い都市と言えます。飲酒、服装、娯楽、食生活についての制約は少なく、外国人なら、女性であっても、欧米と変わらない服装で町中を歩くことが許されています。

ドバイ・ショック

2009年11月25日に、アラブ首長国連邦 (UAE) ドバイのドバイ政府が、政府系持株会社ドバイ・ワールドの債務返済繰り延べを要請すると発表したことに端を発し、世界的に株式相場が急落した現象のことを言います。2008年9月のリーマン・ショック以降に生じた信用収縮によってドバイ経済の減退が懸念されていた中にあって、それまで債務の確実な返済の意向が表明されており、アブダビの銀行からの資金調達を発表したが、その2時間後に突然この繰り延べ要請が発表されたことから、投資家に衝撃を与え、世界的な株価下落が起こったのです。

これはドバイ政府が大手政府系企業への財務支援を適切に行うことができなかったことを意味しています。一方で今現在では、ドバイ・ショックから大きく回復して、立ち直ったことが投資家から評価される理由ともなっています。

ドバイ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．ドバイの人口は今後増加する予定

UAEという国も人口は増加傾向です。

ドバイ（アラブ首長国連邦）の総人口推移

同時にドバイの人口も増加する予測です。

ドバイの人口

２．目標が明確な都市計画プランがある

ドバイには「Dubai 2040 Urban Master Plan」という都市計画の明確なプランがあります。

2040年までに達成する目標として

• 人口が増加（現在の330万人から780万人へ）
• 都市中心部の開発（5都市中心部）
• 主要な公共交通機関の駅から800メートル以内に住む人口の割合55％
• 住民のあらゆるニーズに応え、柔軟で持続可能な移動手段を使用してアクセスできるサービスセンターの開発
• 緑とレクリエーションスペースのサイズが2倍（+105%）
• 自然保護区と田舎の自然地域が首長国の総面積の60パーセントに
• サービスエリア、住宅エリア、職場を結ぶ緑の回廊が複数設置され、都市全体での歩行者、自転車、持続可能な移動手段の移動を促進する
• ホテルや観光活動のための土地面積は134％増加する
• 商業活動のための土地面積は168平方キロメートルに増加する
• 教育施設と保健施設のための土地面積は25パーセント増加する
• 公共ビーチの長さは400％増加する
• 20年以上にわたって市民のニーズに応える最高水準の統合された多様な住宅オプション
• 首長国の持続可能な開発と改善を支援する都市計画法の策定

などです。

ドバイ不動産「Dubai 2040 Urban Master Plan（ドバイ・都市マスタープラン 2040）」徹底解説

３．不動産価格が上昇

ドバイの不動産価格は、コロナ禍で一時的に落ち込みを見せたものの、再び急上昇しています。今後も上昇が見込まれるものと言えます。

ドバイの不動産価格指標の推移

４．治安の良さ

ドバイが富裕層に好まれる最大の理由は「治安の良さ」です。

最新のデータによると

などのデータがあります。

安全性の評価には様々な統計がありますが

となっており、統計によってばらつきがありますが、上位にランクインできるほどの都市の安全性はあると考えて良いでしょう。

５．税金がない

ドバイが富裕層に選ばれる最大の理由が「税金がないこと」です。

これは非常に重要なポイントと言えます。

と、すべてが税率0％というわけではありませんが、ほとんどの税率が0％になっています。

同時に、不動産を購入する人にとっても、不動産に関する税金が低いのは大きなメリットと言えます。

不動産を賃貸に回した賃料収入に対しても、所得税が0％なので、全額自分の収入となります。他の国では、20％～30％は、所得税で取られてしまいます。

世界の不動産投資データ（賃貸収入に対する税金比較）

６．不動産購入でビザの取得が可能

ドバイでは、不動産を購入するとビザが取得できます。

です。

ドバイ不動産投資で取得できるビザの内容・期間・条件・手順

ドバイ不動産で取得できるゴールデンビザの内容・取得要件を徹底解説

７．ドル連動の通貨

ドバイで利用されている通貨は「ディルハム（AED）」です。

「ディルハム（AED）」は、ドバイに限らずUAEの全7首長国における公式通貨です。

「ディルハム（AED）」は、「米ドル」に連動する固定相場制の通貨です。

で固定されています。

８．エスクローが義務付けられている

ドバイ不動産では、オフプラン（これから建設される竣工前のレジデンスを購入すること）で購入することが一般的です。

まだ、できあがっていないオフプランで不動産を購入する場合には、ディベロッパーが倒産するリスクを抱えてしまいます。

しかし、ドバイでは、物件の代金は、直接ディベロッパーに支払われずに、一旦、エスクロー会社に支払われるのです。仮に、ディベロッパーが経営破綻などをした場合には、エスクロー会社から購入者に資金が戻ってきます。

ドバイ不動産のエスクロー・エスクロー口座法とは？

９．まだ割安な不動産価格

ドバイの不動産というと、何十億という金額をイメージしてしまうかもしれませんが、それはごく一部の物件です。実際には、東京よりも安いのです。

1ベッドの価格は

• 東京：$393,500
• ドバイ：$953,500

とドバイの方が高く見えるのですが、これは平米数が広いからです。

平米あたりの不動産価格（米ドル／㎡）は

香港を100とした場合

1. 香港：100
2. シンガポール：74.1
3. パリ：43.6
4. 東京：18.7
5. ドバイ：15.4

と

と言えます。

世界各国の主要都市の不動産データ比較（販売価格・賃料・利回り）

ドバイ不動産と東京23区不動産のデータ比較

１０．ドバイの地下鉄路線の伸長計画

「Dubai 2040 Urban Master Plan」に伴い、ドバイメトロ（地下鉄）の開発計画が進んでいます。既存の2つの路線「レッドライン」「グリーンライン」に、第三の路線として計画が実行フェーズに移ったのが「ブルーライン」です。

「ドバイメトロブルーライン」の特徴

• 完成：2029年に完成予定
• 総投資額：180億ディルハム
• 全長：30キロ (19マイル)
• 動作速度：110km／h (68マイル)
• 駅数：地下5駅、地上9駅

ドバイ道路交通局（RTA）による初期調査では、時間と燃料の節約、事故関連死亡者数の減少、二酸化炭素排出量の削減の観点から、2040年までのプロジェクトの経済効果は 565億ディルハムに達すると発表しました。これは移動を促進するだけでなく、ブルーラインの対象となる不動産の価値が最大25パーセント上昇すると推定されているため、ドバイ経済アジェンダで概説されている目標とも一致しています。

ドバイの路線の伸長計画に伴い、不動産価格の上昇も見込めます。

ドバイ不動産「ドバイメトロブルーライン（新しい地下鉄路線計画）」

１１．UAEや隣国との鉄道ネットワークも運用

UAE（ドバイ）初の国有鉄道計画「エティハド鉄道（Etihad Rail）」が、運用を開始しています。

エティハド鉄道は、UAE（アラブ首長国連邦）の国内貨物および旅客鉄道ネットワークで、UAE（アラブ首長国連邦）に建設中の1,200kmの鉄道インフラプロジェクトです。

• アブダビ～ドバイ間の所要時間は50分
• アブダビ～フジャイラ間の所要時間は100分
• ドバイ～フジャイラ間の所要時間は50分
• アブダビ～アル・ルワイ間の所要時間は70分

「エティハド鉄道（Etihad Rail）」が2023年2月28日に運用を開始しており、貨物などのビジネス利用はもちろんのこと、観光客の移動でも、大きな力を発揮することが想定されます。また、「エティハド鉄道（Etihad Rail）」は、将来的にこの鉄道ネットワークを、隣国の鉄道とも接続する計画があるため、サウジアラビアやオマーン、カタールなどの観光客も、新幹線で移動するぐらい簡単にドバイに来ることができる計画です。今後の経済発展のキーポイントとも言えます。駅の周辺エリアは不動産価格の上昇も堅いものと言えます。

UAE（アラブ首長国連邦）初の国有鉄道計画「エティハド鉄道（Etihad Rail）」

１２．イスラム教の戒律が緩く、海外の人に合わせている

イスラム教とは？

イスラム教は、キリスト教・仏教と並ぶ世界三大宗教のひとつで、キリスト教に次ぐ世界第2位の信者数約19億人（世界人口の約25％）を誇る宗教のことを言います。誕生は、西暦610年、預言者ムハンマド（570年頃～632年）が神の啓示を受けたことからはじまりました。

信仰の対象は、ただひとつの神である「アッラー」で、アラビア語で「神」を意味します。アッラーはこの世の全てを支配する全知全能の神とする、唯一絶対の神を信仰する宗教を「一神教」と呼びます。さらにイスラム教では、偶像崇拝が禁止されており、神の唯一性を重視するため、預言者の姿を描く絵画的表現は許されていません。

イスラム教の生活規範では

• ハラール（許された行為・物）とハラーム（禁じられた行為・物）があり、ハラールを避けて生活しなければならない
• 毎日5回、マッカの方角を向いて礼拝しなければならない

というものがあり、

• 豚肉、アルコール飲料、動物性食材全般を食べない
• 夜明け前、昼、午後、日没時、夜と1日に5回5分程度の礼拝を行う
• 異性との接触は望ましくない
• 一年に一度、夜明けから日の入りまで断食をする（ラマダーン）
• 男女ともに体の露出を少なくする。とくに女性は顔と手以外を隠す

などのルールがあるのです。

イスラム教の国を訪れるときには、イスラム教ではない方でも

• 許可なく写真やビデオ撮影をしない
• お祈りの時間が来たらモスクをでるか、静かにする
• 露出の多い服を着ない
• モスク見学は女性はスカーフで頭を覆う
• 子どもの頭を撫でない
• 礼拝の時はお店が閉まる
• イスラム教徒のお休みは金曜日
• アルコールは決められた場所で
• ラマダン中は飲食をする際は、ひと目を避ける配慮を
• 結婚していない男女の性行為は違法

などを守ることがマナーとされています。

イスラム教が厳しい国だと、観光はもちろん、移住するのも、気が引けてしまいます。

しかし、ドバイは「観光立国」ですので、外国人に対するイスラム教の戒律が非常に緩い国となっています。

UAE（アラブ首長国連邦）の中でも

• ドバイ・ラスアルハイマ　→　イスラム教が民法・刑法ともに適用なしで緩い
• ドバイ・ラスアルハイマ以外　→　イスラム教が民法・刑法ともに適用されて厳しい

ドバイとラスアルハイマは、イスラム教が緩い国とされています。

ホテルやビーチ、観光施設などで普通にお酒が飲めますし、ショッピングモールにいる外国人は、露出の激しい服も来ています。ドバイには、宗教の自由が認められており、ヒンドゥー教徒やキリスト教徒、仏教徒のための寺や教会もあり ます。

人前でのキスやハグなどは、避けた方が良いですが、恋愛も比較的自由になっています。

１３．ドバイの新空港計画（アル・マクトゥーム国際空港（DWC）の拡張）

ドバイは、2024年4月28日にドバイ首長国首長シェイク・ムハンマド・ビン・ラシード・アル・マクトゥーム氏がアル・マクトゥーム国際空港（DWC）をドバイの主要航空旅客ハブとなる「世界最大の空港」とする計画を発表しました。

「ドバイメトロブルーライン」の特徴

• 開発会社：ドバイ・アビエーション・エンジニアリング・プロジェクト（DAEP）
• 名称：アル・マクトゥーム・インターナショナル（AMI）
• 面積：70平方キロメートル
• 年間旅客数：2億6,000万人
• 貨物：1,200万トン
• プロジェクトの第1段階は、10年以内に完成（2034年以内）し、年間1億5,000万人の乗客を収容

もともと、アル・マクトゥーム国際空港（DWC）は、ドバイ第二の空港としてビジネス向けに利用されていました。しかし、ドバイ国際空港（DXB）が都心部にあるため、これ以上拡張ができないということが判明し、世界一の空港を目指したいドバイは、 アル・マクトゥーム国際空港（DWC）を拡張することに決めたのです。

アル・マクトゥーム国際空港（DWC）の拡張計画に伴い、ドバイサウスエリアの不動産価格の上昇も見込めます。

ドバイ世界最大の空港の建設計画「アル・マクトゥーム国際空港（DWC）」

１４．「仮想通貨（暗号通貨）」との親和性が高い

ドバイは「仮想通貨（暗号通貨）」のブロックチェーン技術が活用できる国であり、同時に「不動産」というリアル資産の価値も併せ持つ、世界でも希少な立地となっています。数十億ドルの不動産投資と多数のブロックチェーンスタートアップを誘致しているため、今後の発展も見込まれます。

すでに「不動産登記」は、ブロックチェーン上で行われているため、改ざんのリスクもなく、世界中から確認できる優位性があります。

さらに、一部の不動産では「RWA」という不動産の価値を担保にした仮想通貨（暗号通貨）の発行（不動産のトークン化）も実施予定であり、通常の不動産価格には手を届かない投資化でも、安く不動産を購入できる「小口化」が可能になっています。

Real World Assets（RWA）とは

を言います。

仮想通貨（暗号通貨）、ブロックチェーン技術を活用できる国であるため、今までにない付加価値が不動産に追加されるメリットがあるのです。

ドバイ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．為替リスク

ドバイ（アラブ首長国連邦）の為替「AED／JPY」

ドバイ（アラブ首長国連邦）の為替「AED／USD」

ディルハムが上がっているというよりは、円が弱くなっているという状況です。

円安の時にドバイ不動産を購入し、円高になれば、為替差損が発生します。

為替差損が発生するリスクはあると考える必要があります。

２．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

2009年にドバイショックが起きています。

という過去の負の実績があるのが事実です。

ドバイでは、エマールやナキールは、政府系のディベロッパーだから安心と言われていますが、そうとも言い切れないリスクがあるのです。

３．税制の変更リスク

前述したようにドバイでは「税金がほとんどかからない」という大きなメリットがあります。

しかしながら、ドバイ政府も、徐々に税金を取る形にシフトしていっている現状があります。

経済が発展し、移住者が増えるにつれて、税金も取っていかないと国が成り立たなくなっていくのも、仕方がないことと言えます。

４．カントリーリスク

ドバイは、イスラム教の国です。

富裕層の移住に、最大のネックになるのは「イスラム教であるため、NGが多い」という点です。

イスラム教では

などが禁止されています。

ドバイでは、上記のルールが非常に緩く設定されていて

と、外国人が移住しやすい環境を整えています。

しかしながら、

など、いろいろな制約があることも事実です。

これらのネックが、富裕層の移住にマイナスの影響を与える可能性はあるのです。

ドバイ（UAE）不動産・最新の不動産価格推移データ

ドバイ不動産投資で発生するコスト

１．登記費用・VAT（付加価値税）

ドバイ不動産では、登記費用が必要になります。

と言います。

２．仲介手数料

３．DEWAデポジット

DEWA（Dubai Electricity and Water Authority）は、水道と電気を提供している公的機関への契約時に支払うデポジット代金（保証金）です。また、ガス会社との契約も必要になります。

４．共益費（管理手数料）

物件の共益費（管理手数料・修繕積立金・メンテナンス費用）が発生します。

面積当たりの共益費の相場があり、どの物件でも、ある程度の相場で設定されています。

５．保険料

火災保険に入る場合には、個別に火災保険料が発生します。家財保険にも加入可能です。

６．抵当権設定費用

ローンを利用する場合には、抵当権を設定する必要があり、抵当権設定費用が長谷資します。

ドバイ不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

合計：184,040AED（7,361,600円）

物件価格込み：2,184,040AED（87,361,600円）

想定家賃

運用時コスト

運用コスト合計：14,020AED（560,800円）

というコストが想定されます。

概算のシミュレーション

利回り：5.76％

ドバイの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

ドバイ不動産に投資するうえでは、ドバイの物価を抑えておく必要があります。

ドバイ物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

ドバイ（UAE）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	ドバイ／UAE	ドバイ／UAE
通貨	円	円	%
データ計測日時	2025/11	2025/11	2025/11
データ計測時点の為替	1円	42.72円	42.72円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	1,709円	142%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	12,602円	191%
マクドナルドのバリューセット	750円	1,495円	199%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	2,136円	356%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	128円	99%
タクシー 1km（通常料金）	500円	128円	26%
ガソリン（1リットル）	178円	128円	72%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	375,637円	237%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	242,735円	258%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	1,191,162円	74%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	614,570円	78%
平均月給（税引後）	386,814円	599,874円	155%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	4.44%	275%

ドバイ物価調査。ドバイの物価と日本（東京）の物価比較

ドバイ不動産の買い方

ドバイ不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

ドバイ不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

多くの選択肢がある反面、ドバイで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。

ドバイ不動産投資のおすすめエリア

ドバイ不動産データ【販売件数・販売金額・販売価格・家賃・利回り】

ダウンタウン

ダウンタウンは、ドバイの中心地です。世界一高いビル「ブルジュハリファ」や世界最大級のショッピングモール「ドバイモール」などがあるエリアで、ドバイではじめに開発された地域と言っても良いでしょう。

ドバイ国際空港からは30分ほどで行くことが可能です。

不動産投資としては、物件価格は高いものの、賃貸需要も、民泊需要も期待できるエリアと言えます。

ドバイマリーナ

ドバイマリーナは、アラビア湾に面する沿岸エリアです。世界最大の観覧車「アインドバイ」、海水浴場「マリーナビーチ」があり、「パームジュメイラ」の入り口付近にあるエリアです。

富裕層に人気のエリアで、物件価格は、ダウンタウン以上の高額になっています。民泊需要が強く、高い稼働率が見込まれるエリアです。

ドバイクリーク

ドバイクリークは、ドバイクリークという川沿いのエリアです。同地区には電車の停車駅がないため、行くには車を利用する必要があります。

「ドバイモール」の2倍のモール、「ブルジュハリファ」より高いタワー「クリークタワー」の建設が予定されています。第二のダウンタウンを目指して開発されているエリアです。

まだ、物件価格は低く、オフプランで購入できるキャピタルゲインが期待できるエリアと言えます。

ドバイ不動産「Dubai Creek Tower（ドバイ・クリークタワー）」徹底解説

おすすめのドバイ不動産物件情報

ドバイ不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• 成長率とインフレ
  2025年のUAE経済は、石油以外の分野が牽引し、実質GDP成長率4〜5％台の見通しとされています。人口はパンデミック前から約50万人増え3.8百万人規模となり、実需ベースの住宅需要を押し上げています。インフレ率はおおむね2％弱と比較的落ち着いており、家計・企業ともにコスト面の不確実性は限定的です。
• 金利と通貨ペッグ
  UAEディルハムは米ドルにペッグされており、中央銀行（CBUAE）の政策金利は米FRBの動きに追随します。2025年9月・10月に連続利下げが行われ、オーバーナイト預金ファシリティの基準金利は3.90％まで低下しました。これは2022年以来の低水準で、住宅ローンや投資用ローンの借入コストの徐々な低下要因になっています。
• 金利低下が不動産に与える影響
  ドバイは現金購入比率が高いものの、近年は居住目的のローン利用者や長期保有の投資家も増えています。基準金利の低下により、
• 住宅ローンの月返済負担が軽くなる
• REITやインカム型不動産の相対的な投資妙味が高まる
  など、「実需＋長期投資」側にとっては追い風の環境になりつつあります。

住宅（分譲・賃貸）

• 売買市場：取引量は過去最高水準を更新
  2025年上期のドバイ全体の不動産売買額は約3,270億ディルハム（前年比＋約40％）と報告されており、過去最高ペースで取引が積み上がっています。
• 取引件数ベースでも、2025年はオフプラン（建設前販売）＋完成物件ともに高水準で、特にオフプランが全体の半分以上を占める月も多い状況です。
• 2021年以降の価格上昇を背景に、既存保有者の売却益確定（キャピタルゲイン目的の売り）も増えています。
• 価格動向：長期ラリーの終盤感はありつつも、依然として上昇基調
  2021年初頭から2025年にかけて、ドバイの平均住宅価格は約75％上昇しており、2008年バブル前後に匹敵する「最長の価格上昇局面」が続いています。
• ヴィラ（戸建て・タウンハウス）は、プール付き・ゲーテッドコミュニティなどの希少性から、アパートよりも高い上昇率を維持しています。
• 高級エリア（パーム・ジュメイラ、エミレーツヒルズ、ジュメイラ・アイランズ等）は、パンデミック前から2倍以上の価格になった物件も少なくありません。
• 一方で、内陸部のアパート密集エリア（ディスカバリーガーデンズ、インターナショナルシティ等）は、供給増の影響もあり、上昇率は鈍化〜横ばいのケースが増えています。
• 需要構造：投機より「実需＋富裕層マネー」へ
  価格上昇を牽引しているのは、かつてのような短期転売（フリッピング）だけではなく、
• 税制優位性を求める欧州・英国・南アジア・ロシアなどの富裕層移住
• ゴールデンビザ（10年居住権）を目的とした200万AED以上の物件購入
• 現地で働く中間層・上級管理職の自宅取得ニーズ
  といった、「長期居住・資産防衛・タックスプランニング」が絡んだ実需が中心になっています。
• 賃貸市場：家賃の上昇は続くが、エリアによる差が拡大
  2021年以降の急激な賃料上昇に比べると、2025年の家賃上昇ペースはやや落ち着きつつありますが、人気エリアのアパート・ヴィラは依然として前年度比プラスです。
• 家賃更新時の上限は、RERAのレンタルインデックスを基準に決まり、「一気に倍増」といった極端な値上げは制度上難しいものの、数年にわたる積み上げで負担感は大きくなっています。
• 都心・海沿い（ドバイマリーナ、ダウンタウン、ビジネスベイ、ビーチフロント）では、1ベッドルームの年額家賃が10万AEDを超えるケースも珍しくなく、中間層が郊外へシフトする動きも見られます。
• 供給パイプライン：2025年以降、供給リスクは意識され始めている
  大手デベロッパー各社（エマール、ナキール、ダマック等）は、好調な販売を背景に
• 新たなマスタープランコミュニティ（ドバイサウス周辺、ドバイクリーク等）
• 超高級ヴィラ群（パーム拡張エリア、ウォーターフロント再開発）
  を次々とローンチしています。
  2025年〜2027年にかけて、十数万戸規模の新規住宅が完成予定とされており、特に中価格帯アパート市場では将来の供給過剰リスクが意識されています。

オフィス

• Aグレードオフィスの逼迫
  ドバイ国際金融センター（DIFC）や主要CBDでは、
• グレードAオフィスの空室率が一桁台にまで低下
• 2024〜2025年にかけて賃料が20％前後上昇
  と報告されており、「場所も建物の質も良いオフィス」は完全に貸し手市場になっています。
• テナント構成の変化
  既存の金融・コンサル・法律事務所に加え、
• ファミリーオフィス
• 資産運用・フィンテック
• Web3／クリプト関連
  などがドバイをリージョナルHQとする動きが続いており、少ない良質な床をめぐる争奪戦になっています。
• Bグレード・周辺部オフィス
  一方、古いビルやサブマーケットのオフィスは、
• コワーキングやフレックスオフィスへのコンバージョン
• 床面積の細分化（小規模区画への分割）
• 共用部リノベーション
  によって「賃料は抑えつつ、使い勝手を上げる」リポジショニングが進んでいます。ESG観点・省エネ性能・駐車場の利便性などもテナント選別の重要な要素になっています。

リテール・商業

• モールは依然として強いが、ロケーションで差
  ドバイモール、モール・オブ・ジ・エミレーツなどの旗艦モールは来客数・売上ともに過去最高レベルを維持しており、プライムテナント向け賃料は横ばい〜小幅上昇です。
• 高級ブランド・ジュエリー・時計などのラグジュアリーセグメントは、観光客＋富裕層居住者の双方から支えられています。
• 一方、コミュニティモールや二級立地のストリートリテールでは、F&B（飲食）やサービス業中心にテナントミックスの再編が続き、歩合賃料やフリーレントで出店を促すケースも多くなっています。
• ECとオムニチャネル
  UAE全体でEC利用率は高まっていますが、
• 「ショールーミング＋オンライン決済」
• オムニチャネル前提のブランド出店
  が一般化しつつあり、リアル店舗は「体験・ブランド発信・受け取り拠点」としての役割が強まっています。

ホテル・観光

• 観光客数と稼働率
  2025年上期のドバイの国際来訪者数は約1,000万人弱とされ、過去最高だった2024年をさらに上回るペースです。
• ホテル稼働率は平均80％台前後を維持し、ADR（平均客室単価）・RevPARともに前年を上回る水準で推移しています。
• MICE需要（展示会・会議）とレジャー需要の両方が強く、特に冬季（11〜3月）の稼働はほぼフルの状態が続いています。
• 短期賃貸（ホリデーホーム）
  STR系データによると、ドバイのホリデーホーム市場は
• 都心・ビーチ沿いでは稼働70％台＋ホテル並みのADR
• 年間稼働を通した平均でも、従来の長期賃貸より高い利回りを確保できるケースが多く
  これがビーチフロントやマリーナ周辺のスタジオ〜1BRの投資需要を支えています。

物流・工業

• 倉庫需要：港湾・空港ハブとしての優位性
  ジャフザ（JAFZA）、ドバイサウス（アール・マクトゥーム空港周辺）、ドバイインダストリアルシティなどでは、
• EC・3PL・コールドチェーン事業者の拠点拡張
• インド・アフリカ・欧州を結ぶ中継物流拠点
  の需要が継続しており、現代的な高天井倉庫の空室率は非常に低い状態です。
• 賃料トレンド
  プライム物流倉庫の賃料は、2024〜2025年で前年比二桁上昇の報告もあり、立地の良い大型倉庫は「空き待ち」の状況が続いています。
  開発サイドにとっては
• 土地価格の上昇
• 建設コストの増加
  が利回り圧縮要因となっており、大規模・高仕様な物流パークを複数テナントでシェアするスキームが主流になりつつあります。

REIT・資本市場

• REIT市場の拡大
  2025年には、ドバイ・ホールディング傘下のDubai Residential REITがドバイ金融市場（DFM）に上場し、約143億AED（約39億ドル）の時価総額でデビューしました。2025年の想定配当利回りは約7.7％とされています。
• 既存REITの動き
• ENBD REITは、2025年時点で配当利回り9％前後を提示しており、オフィス中心のポートフォリオで安定分配を継続しています。
• Emirates REITは、資産売却とリファイナンスによりLTVを40％→20％へ大幅に引き下げ、2025年上期のNAVを前年から50％超引き上げるなど財務体質を改善しています。
• REITの位置づけ
  直接不動産投資と比べて
• 少額からの分散投資
• 高配当（おおむね7〜9％台）
• 外国人でも容易にアクセス可能
  という特徴があり、「現地に物件を持たずにドバイ不動産に乗る手段」として、2025年は投資家の認知度が大きく高まっています。

制度・規制トピック

• ビザ・居住制度
• ゴールデンビザ（10年）：200万AED以上の不動産取得などで、長期居住権を取得可能。家族同伴や使用人の帯同も認められ、「移住と投資」をセットで考える層を強く惹きつけています。
• 不動産投資家ビザ（5年）：より小規模な投資家向けの枠も継続しており、目的に応じて使い分けがされています。
• 開発規制と市場安定化策
  2008年のバブル崩壊の教訓から、
• オフプラン販売におけるエスクロー管理の厳格化
• 大型マスタープランごとの段階的開発
• デベロッパーの財務健全性チェック
  などが整備され、過去ほど極端なバブルとクラッシュを繰り返さないような枠組みが敷かれています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（自分で住む＋長期保有）
• 実需向けには、学校・病院・スーパーなど生活インフラの整ったコミュニティ型ヴィラ／タウンハウスが依然として人気です。
• 価格は高止まりですが、金利低下と家族のライフスタイル変化を背景に、「賃貸→持ち家」へのシフトを検討する駐在員・移住者も増えています。
• 長期目線では、人口増とインフラ整備が続くエリア（ドバイサウス、クリークハーバー等）での一次取得は選択肢になりやすいです。
• 住宅（投資・インカム狙い）
• ビーチフロントやマリーナ、ダウンタウンの1BR〜2BRのホリデーホーム用途は、稼働とADR次第で依然として高利回りが期待できますが、
  • 管理コスト
  • ライセンス・規制
  • シーズナリティ
    を織り込んだシミュレーションが必須です。
• 長期賃貸狙いなら、交通・学校アクセスの良い中価格帯コミュニティ（ドバイヒルズ、アラブランチズ周辺など）で、安定稼働を狙う戦略が現実的です。
• オフィス
• Aグレードオフィスは賃料が高騰しており、キャピタルゲインよりも安定賃料収入＋希少性プレミアムをどう評価するかがポイントです。
• 中長期では、ESG対応・グリーンビルディング認証・フレックス対応などを備えた物件が、テナント需要・評価の両面で優位になりやすいです。
• リテール・ホテル・物流・REIT
• リテール：旗艦モールは個人での直接投資が難しいため、REITや開発会社株を通じた間接投資が現実的です。
• ホテル：短期賃貸用レジデンス（ホテルレジ・サービスアパート）が、ホテル需給の恩恵を受けやすいアセットです。
• 物流：チケットサイズが大きく、現地デベロッパーやファンドとの共同投資が前提になりがちです。
• REIT：7〜9％台の配当利回り＋分散投資が可能で、ローカル商品としては「インカム重視の入り口商品」として位置づけられています。

リスク・留意点

• 価格調整リスク
  2021年からの長期上昇で、平均価格はすでに過去ピーク水準を上回ると言われています。今後、
• 世界景気減速
• 金融市場の変動
• 供給増加
  によって、一部セグメント（中価格帯アパートなど）で価格調整が起こる可能性があります。
• 供給過剰と空室リスク
  大量の新規プロジェクトが同時期に完成した場合、
• ニッチな立地や仕様の物件
• 管理品質の低いコミュニティ
  は、空室や賃料下落の影響を受けやすくなります。
• 規制・制度変更リスク
  ビザ要件、ホリデーホーム規制、外国人所有に関するルールなどは今後も調整が入り得ます。投資前には、
• 最新のRERA規定
• 区画ごとの用途制限
  を必ず確認する必要があります。
• 為替・地政学リスク
  ディルハムはドルペッグのため為替変動は小さいものの、投資元通貨（円・ユーロ等）とのレートは収益に影響します。また、中東地域特有の地政学リスクも完全には無視できません。

まとめ

2025年12月時点のドバイ不動産市場は、

• 住宅：2021年からの長期ラリーの終盤に差しかかりつつも、取引量・価格ともに高水準
• オフィス：DIFC等Aグレードは空室がほとんどなく、賃料上昇＋テナント選別が続く局面
• リテール・ホテル：観光・消費の強さを背景に、プライム物件は稼働・収益ともに堅調
• 物流：港湾・空港ハブとしての需要が強く、モダン倉庫の賃料はタイト
• REIT：高配当＋市場拡大で、「ドバイ不動産への間接投資口」として存在感が急拡大

という姿になっています。

一方で、

• すでに価格水準は高く、セグメントによっては今後の調整リスクも無視できない
• 大量の新規供給が控えており、立地・仕様・運営力での「勝ち物件」と「取り残される物件」の差が広がりやすい
  という側面もあります。

今からドバイ不動産を検討する場合は、

• 「どのエリア・どの用途・どの保有期間で、何を狙うか」をかなり具体的に決めたうえで、
• 実需・インカム・キャピタルゲインのバランス
• ビザ・税務・出口戦略（売却／賃貸／REIT乗り換え等）

まで含めて設計していくことが重要な局面だといえます。

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