スロベニアは人口210万人ほどの小国ですが、アルプスの山岳とアドリア海沿岸の両方を持ち、EUとユーロ圏とシェンゲン圏にすべて入っています。中欧の不動産を検討していると候補に挙がる国です。ところが外国人の不動産取得については「相互主義」という耳慣れない条件が出てきて、どの資料を読んでも結論が揺れます。2026年11月10日に、スロベニア政府の電子行政ポータルeUpravaと司法省の公表資料、財務行政庁の案内を読んだところ、日本人の扱いははっきり書かれていました。相互主義の審査は要りません。
この記事で確かめたこと
- eUpravaは「外国人がEU加盟国、欧州経済領域（EFTA）、または経済協力開発機構（OECD）の加盟国の国民または法人である場合、国際条約によりスロベニア国民と同じ条件で所有権を取得でき、相互主義の決定を必要としない」と書いています。
- 日本はOECD加盟国です。したがって司法省の相互主義決定（odločba o ugotovitvi vzajemnosti）を取る必要がありません。
- 相互主義の決定が要るのはEU加盟候補国の国民・法人で、eUpravaは北マケドニア・セルビア・モンテネグロ・アルバニア・ウクライナ・モルドバ・ボスニア・ヘルツェゴビナの7か国を挙げています。
- 上記のどのグループにも入らない国の国民は、相続による場合を除き、スロベニアの不動産の所有権を取得できません。eUpravaは例として中華人民共和国とロシア連邦を名指ししています。
- 根拠はスロベニア共和国憲法68条です。司法省は「外国人は、法律または国会が批准した国際条約が定める条件に従って、不動産の所有権を取得することができる」と説明しています。
- 買ったあとの税は財務行政庁の案内にあり、不動産取引税は物件価額の2％、納税者は原則として売主です。
結論：日本人はスロベニア国民と同じ条件で買える
先に答えを書きます。日本人がスロベニアの不動産を買う場合、国籍を理由にした追加の許可や審査はありません。EU加盟国民と同じ扱いです。これは「日本だから特別に認められている」のではなく、OECD加盟国であることから出てくる帰結です。
国籍による3つの扱い（2026年11月10日にeUpravaの記載で確認）
手続きなしで取得できる
EU・EFTA・OECD加盟国の国民と法人
国際条約により、スロベニア国民と同じ条件で所有権を取得できます。相互主義の決定は不要です。日本はここに入ります。
相互主義の決定が要る
EU加盟候補国の国民と法人
北マケドニア、セルビア、モンテネグロ、アルバニア、ウクライナ、モルドバ、ボスニア・ヘルツェゴビナ。司法省の決定を土地台帳の登記時に添付します。
相続以外は取得できない
上のどちらにも入らない国の国民
eUpravaは中華人民共和国とロシア連邦を例示しています。売買による取得の道がありません。
この3分類は、ポーランドやハンガリーのように「全員が許可を取る」制度とは考え方が違います。スロベニアは国籍のグループごとに扱いを分けており、日本人は最初から外側の扱いを受けません。ポーランドの内務省許可制やハンガリーの県政府庁の許可と比べると、手続きの重さがかなり違います。
根拠は憲法68条と、批准された国際条約
スロベニアの出発点は憲法です。司法省は2023年1月31日のお知らせで、次のように説明しています。
つまり、外国人の取得を一律に禁じているのではなく、「法律か国際条約が条件を定める」という枠だけが憲法にあり、中身は下位の法令と条約で決まります。日本人にとって効いているのは、後者の国際条約のほうです。
| 名称 | この記事での位置づけ |
|---|---|
| スロベニア共和国憲法（Ustava Republike Slovenije） | 68条。外国人の取得は法律または批准された国際条約の条件による、という枠を定める |
| 相互主義確認法（Zakon o ugotavljanju vzajemnosti） | 7条で相互主義を定義し、司法省の決定手続きを定める |
| EU加盟候補国の自然人・法人の所有権取得の条件に関する法律（ZPPLPKEU） | 候補国の国民・法人が相互主義のもとで取得できる根拠 |
| 相続法（Zakon o dedovanju） | 相続による取得の扱い。法定相続人・遺言相続人は相互主義が推定される |
| 国外スロベニア人との関係に関する法律（ZORSSZNM） | スロベニア人の地位を持つ非国籍者の扱い |
相互主義法7条の定義も司法省が引用しています。スロベニア国民または国内に本店を置く法人が、相手国で同じか類似の条件で不動産の所有権を取得でき、かつその条件を満たすことがスロベニア国内で外国人に課される条件よりも実質的に厳しくない場合に、相互主義が存在する、という内容です。
eUpravaはどこまで書いているか
いちばん具体的に書いているのは、政府の電子行政ポータルeUpravaの「外国人による不動産所有権の取得」のページです。最終更新は2026年3月26日で、国籍のグループごとに扱いが並んでいます。
相互主義の決定が不要な人として、EU・EFTA・OECD加盟国の国民・法人のほかに3つの類型が挙げられています。細かいところですが、相続で取得する場合の扱いを知っておくと、現地で家族に相続が起きたときの見通しが変わります。
| 対象 | eUpravaの記載 |
|---|---|
| EU・EFTA・OECD加盟国の国民・法人 | 国際条約により、スロベニア国民と同じ条件で取得できる |
| スロベニア人の地位を持つ非国籍者 | 決定は不要 |
| 法定相続人および遺言相続人 | 法定相続でも相続人となる者については、相互主義が推定される |
| 旧ユーゴ諸国の外国人のうち一定の者 | 1990年12月31日までに登記の全要件を満たしていたが登記が実現しなかった場合 |
相互主義の決定が要る場合の手続き
日本人には不要な手続きですが、どれだけの負担なのかを知っておくと、スロベニアの制度の重さが測れます。eUpravaが示している流れは次のとおりです。
相互主義の決定を取るまで（EU加盟候補国の国民・法人の場合）
1
測量地図庁へ書類を請求
対象不動産の情報を記した書類（listina s podatki o nepremičnini）を、スロベニア共和国測量地図庁に請求する。
2
現地検査と照会
測量地図庁は現地検査を行い、物件の所在地域について8日以内に情報を提供するよう管轄当局へ求める。
3
書類の発行
現地検査・自庁の記録・得られた情報をもとに書類を発行する。土地台帳に登録されていない物件には発行しない。
4
司法省へ申請
この書類を必須の添付書類として、司法省へ相互主義決定の申請を出す。提出は電子・郵送・対面の3通り。
5
土地台帳への登記
確定した決定を添えて、土地台帳（zemljiška knjiga）に所有権を登記する。
日本人はこの5段を踏む必要がありません。ただし、物件の登記が土地台帳で完結している必要がある点は共通です。チェコが「原則禁止」の根拠法ごと廃止した経緯はチェコの不動産は日本人が買える？にまとめています。
買ったあと・売るときにかかる税
取得が自由であることと、税が軽いことは別の話です。財務行政庁（FURS）の案内には、不動産の売買にかかる税がまとめられています。
数字と期限を抜き出すと次のようになります。買主として注意したいのは、納税証明がないと登記ができないという点です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産取引税の税率 | 物件価額の2％ |
| 納税義務者 | 原則として売主。売買契約に定めれば買主が負担することもできる |
| 申告期限 | 契約締結から15日以内 |
| 申告先 | 不動産の所在地を管轄する税務署。原本の売買契約書を添付する |
| 納税の効果 | 納税証明がなければ、売買契約書の署名を公証できず、土地台帳に所有権を登記できない |
| 税収の帰属 | 不動産が所在する自治体（občina）の収入になる |
| 譲渡所得税の税率 | 当初25％。5年ごとに下がり、5年後20％、10年後15％ |
| 譲渡所得税の非課税 | 取得から譲渡まで15年を超えていれば課されない |
| 譲渡所得の課税標準 | 譲渡価額と取得価額の差。定額経費、支払った不動産取引税、相続・贈与税、改修の実費を控除できる |
改修費を控除するには請求書が要ります。財務行政庁も、供給業者や施工業者から受け取った請求書を保管しておくことを勧めています。15年という区切りは長いので、短期で回す前提の投資では25％から15％の課税を織り込む必要があります。
「買える」ことと「名義が入る」ことは別です。スロベニアでは、不動産取引税の納税証明がないと公証も登記もできません。契約上は売主が納税者でも、登記が止まれば困るのは買主です。誰がいつ納めるのかを契約で決めておく実益があります。
相互主義の決定が不要なのは、OECD加盟という資格に由来します。日本固有の条約に基づくものではないため、確認するときは「日本とスロベニアの条約」ではなく、OECD加盟国としての扱いを定めた資料を見ることになります。この記事で参照したのはスロベニア政府の公表資料だけで、日本側の資料は使っていません。
この記事で確認できなかったこと
調べた範囲で結論を出せなかった点も書いておきます。推測で埋めると、読んだ人が現地で困ります。
| 論点 | 状況 |
|---|---|
| OECD加盟国に適用が始まった正確な日付 | 今回参照した政府ページには記載が無く、確認できなかった |
| 農地・林地に外国人特有の制限があるか | eUpravaの当該ページは物件種別で分けておらず、確認できなかった |
| 測量地図庁が発行する書類の手数料 | 金額の記載を見つけられなかった |
| 外国人の居住許可と不動産所有の関係 | 不動産の取得と居住資格は別の制度で、今回は扱っていない |
とくに農地については、クロアチアやハンガリーのように別の法律で強い制限を置く国が周辺に複数あります。農地や林地を検討する場合は、今回参照した一般的な案内ではなく、農地に関する個別の法令を当たる必要があります。クロアチアの相互主義の一覧では、日本は条件なしで「あり」に載っていました。
まとめ
スロベニアの不動産は、日本人がスロベニア国民と同じ条件で取得できます。根拠は憲法68条が「法律または批准された国際条約の条件による」と定めていることと、OECD加盟国の国民・法人を相互主義の対象外としている国際条約です。司法省の相互主義決定は要りません。手続きが要るのはEU加盟候補国の7か国で、どのグループにも入らない国の国民は相続以外に取得の道がありません。買ったあとは物件価額の2％の不動産取引税があり、納税証明がないと登記が止まります。売却時の譲渡所得税は保有期間で下がり、15年を超えると課されません。
この記事で参照した一次情報
- eUprava（スロベニア政府電子行政ポータル） Pridobivanje lastninske pravice tujcev na nepremičninah
- GOV.SI（スロベニア司法省） Innovations in the procedure of establishing reciprocity
- eUprava Document with information on real estate in the process of establishing reciprocity
- スロベニア財務行政庁（FURS） Purchase and sale of real estate
- スロベニア財務行政庁（FURS） Davek na promet nepremičnin