ブルガリアは、黒海沿岸のリゾートとソフィアの住宅が欧州のなかでも安い部類に入ることで知られています。ただし日本人が買おうとすると、物件の種類によって答えが分かれます。建物は国籍を問わず持てますが、土地には憲法が直接の制限を置いています。2026年11月10日に、欧州の登記所が参加するELRA（European Land Registry Association）の欧州土地登記ネットワークに掲載されたブルガリアの回答と、ブルガリア国民議会が公開している憲法の英語版を確認し、条文の引用から整理しました。
この記事で確かめたこと
- ブルガリア憲法22条1項は、外国人および外国法人が土地の所有権を取得できるのは、EU加盟に伴う条件によるか、批准・公布され発効した国際条約による場合、または法定相続による場合と定めています。
- 所有権法29条は「外国人および外国法人は、法律に別段の定めがない限り、国内の建物の所有権および不動産に対する制限物権を取得できる」としています。制限は土地にかかり、建物にはかかりません。
- ELRAの回答も「制限は建物および制限物権の取得には適用されず、国籍にかかわらず外国人・外国法人が所有できる」と明記しています。
- 農地はさらに厳しく、外国人が社員・株主である商業会社も農地を取得・保有できないと農地法3条7項に書かれています。会社を挟めば解決、という話ではありません。
- 日本とブルガリアの間に土地取得を認める国際条約があるかどうかは、今回参照した資料では確認できませんでした。
結論：建物は買える、土地は条文で止まる
先に答えを書きます。アパートの住戸のような「建物」は、国籍による制限を受けません。一方、敷地そのものを持つ「土地」は、EU加盟国民でない日本人の場合、憲法の条件に当たらなければ取得できません。
ブルガリアで日本人が取得できるもの・できないもの（2026年11月10日に条文の引用で確認）
取得できる
建物（アパートの住戸など）
所有権法29条が、外国人と外国法人に建物の所有権取得を認めています。ELRAは「国籍にかかわらず」と回答しています。
取得できる
不動産に対する制限物権
同じ29条で、建物と並んで制限物権（用益権などの所有権以外の物権）も対象とされています。
原則として取得できない
土地
憲法22条1項の条件（EU加盟に伴う条件／批准された国際条約／法定相続）に当たらない限り取得できません。
取得できない
農地・森林
農地法3条4項と森林法23条5項が、土地と同じ条件を重ねて置いています。
憲法22条が入口になっている
ブルガリアの制限は、法律ではなく憲法に書かれています。ELRAに掲載されたブルガリアの回答は、憲法22条1項を次のように引用しています。
「外国人および外国法人は、ブルガリア共和国の欧州連合への加盟から生じる条件に基づき、またはブルガリア共和国について批准され、公布され、効力を生じた国際条約に従い、さらに法定相続によって、土地に対する所有権を取得することができる」。
読み方のポイントは3つです。第一に、制限の対象は「土地」であって不動産全体ではありません。第二に、EU加盟国民は加盟条約の条件で取得できるため、この制限は実質的に非EU国民に効きます。第三に、法定相続は例外として条文に明記されています。
所有権法29条が建物を切り分けている
土地と建物を分けているのが所有権法（Property Act）29条です。ELRAの引用では、同条は外国人・外国法人について、憲法22条2項に従って批准された国際条約の条件で土地の所有権を取得できるとしたうえで、続けて「外国人および外国法人は、法律に別段の定めがない限り、国内の建物の所有権および不動産に対する制限物権を取得することができる」と定めています。
ELRAは設問1.3「これらの制限はすべての外国人に適用されるのか、非EU国民だけか」に対して、制限は土地と農地の所有権取得に適用されるとしたうえで、「これらの制限は建物の所有権および不動産に対する制限物権の取得には適用されず、国籍にかかわらず外国人および外国法人が所有できる」と答えています。
| 条文 | 対象 | 非EU外国人の扱い |
|---|---|---|
| 憲法22条1項 | 土地 | EU加盟に伴う条件・批准された国際条約・法定相続のいずれかに当たる場合だけ |
| 所有権法29条 | 建物・制限物権 | 法律に別段の定めがない限り取得できる |
| 所有権法29条4項 | 外国国家・政府間機関 | 国際条約・法律・閣僚理事会の行為に基づく場合に取得できる |
| 所有権法29条5項 | 外国国家 | 相続による不動産の取得はできない |
| 農地法3条4項 | 農地 | 批准された国際条約の条件と、法定相続のみ |
| 森林法23条5項 | 森林 | 批准された国際条約と法定相続のみ |
農地は会社を挟んでも抜けられない
土地のなかでも農地は、条文の組み方が一段厳しくなっています。農地法（農地の所有および利用に関する法律）3条7項は、農地の所有権を取得・保有できない者として次の3類型を挙げています。
| 類型 | 条文の内容 |
|---|---|
| 1 | 社員または株主が、直接または間接に、優遇税制の法域に登記された会社である商業会社 |
| 2 | 社員または株主が外国人（3条4項・5項の自然人を除く）または外国法人（3条4項・6項の者を除く）である商業会社、およびそうした個人・法人が設立した一人会社 |
| 3 | 無記名株式を発行した株式会社 |
2つめが効きます。外国人が社員・株主になっている商業会社は、それ自体が農地を持てません。現地法人を作れば土地の制限を回避できる、という一般論は、少なくとも農地については条文の正面から否定されています。
さらに3c条1項は「ブルガリア共和国に5年を超えて居住または設立されている自然人または法人は、農地の所有権を取得することができる」とし、2項で「ブルガリア法に基づく登記が5年未満の法人は、その社員、団体の構成員または株式会社の設立者が1項の要件を満たす場合に農地の所有権を取得できる」としています。3項では、取得の際に自然人は資金の出所に関する申告書を、法人は資金の出所を示す書面を公証人へ提出することが求められます。
「土地が買えない」は不動産が買えないという意味ではありません。区分所有のアパートは建物なので、所有権法29条の対象です。ELRAも国籍にかかわらず所有できると答えています。ブルガリアの物件広告で多いのがアパートなのは、この構造と無関係ではありません。
一戸建てや別荘は土地が付いてきます。建物だけを買い、土地は別の権利で確保する形になるのか、そもそも取得できないのかは、物件ごとの権利関係によります。契約前に、土地の所有権がどう扱われるのかを登記で確かめる必要があります。
相続には3年の期限があります。農地法3b条1項は、法定相続で農地の所有権を取得したものの条件を満たさない外国人に対し、相続の開始から3年以内に、取得できる者へ所有権を移転する義務を定めています。森林法24条1項にも同じ3年の定めがあります。
EU国民との差はどこに出るか
所有権法29条2項・3項は、EU加盟国およびEEA協定締約国の国民と法人について、ブルガリアのEU加盟条約の条件に従い、法律が定める要件を守って土地の所有権を取得できるとしています。日本人はここに入りません。
29a条には、EU・EEA国民でブルガリアに常住していない者が、加盟条約で定められた期間の経過後に「第二住宅（セカンドハウス）用の土地」の所有権を取得できるという規定もあります。EU域内にはさらに細かい段階が設けられている一方、非EUの個人には憲法22条の3つの入口しかありません。
似た構造はEU各国に見られます。農地・林地だけに制限を残す国もあれば、国籍ではなく面積で線を引く国もあります。当サイトではエストニアの不動産は日本人が買える？、ハンガリーの不動産は日本人が買える？、クロアチアの不動産は日本人が買える？でそれぞれの線引きを扱っています。
確認できなかったこと
いちばん知りたい点が残ります。憲法22条1項は「批准され、公布され、発効した国際条約」に基づく土地取得を認めていますが、日本とブルガリアの間にそうした条約があるかどうかは、今回参照したELRAの回答にもブルガリア国民議会の憲法ページにも書かれていませんでした。
したがって本記事は「日本人は土地を取得できない」と断定しません。条文上、取得できるのは条約がある場合に限られ、その条約の有無は確認できなかった、というところまでです。土地を含む取得を検討する場合は、ブルガリアの公証人または現地の弁護士に、該当する条約の有無を確認してください。
買う前に確認する順番
条文の構造から、確認の順番は自然に決まります。
| 順 | 確認すること | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | その物件は建物か、土地付きか | 所有権法29条で扱いが分かれるため |
| 2 | 土地が含まれる場合、地目は何か | 農地・森林には追加の条文がかかるため |
| 3 | 土地を取得する根拠となる条約があるか | 憲法22条1項が条約を入口にしているため |
| 4 | 法人で持つ計画なら、農地に当たらないか | 農地法3条7項が外国人株主の会社を排除しているため |
| 5 | 資金の出所を示す書類を用意できるか | 農地法3c条3項が公証人への提出を求めているため |
よくある質問
日本人はブルガリアで不動産を買えますか
建物は買えます。所有権法29条が外国人・外国法人の建物所有権の取得を認めており、ELRAも国籍にかかわらず所有できると回答しています。土地は憲法22条1項の条件に当たる場合に限られます。
アパートの1室なら問題ありませんか
建物として扱われます。ただし敷地の権利がどうなっているかは物件ごとに異なるため、契約前に登記で確認してください。
現地に会社を作れば土地を買えますか
農地については条文で否定されています。農地法3条7項は、社員または株主が外国人である商業会社は農地の所有権を取得・保有できないとしています。農地以外の土地についてどう扱われるかは、本記事が参照した資料では確認できませんでした。
相続ならどうですか
憲法22条1項は法定相続を例外として挙げています。ただし農地法3b条1項と森林法24条1項は、条件を満たさない外国人が相続で取得した場合、相続の開始から3年以内に取得できる者へ所有権を移転する義務を定めています。
EU国民との違いは何ですか
EU・EEA国民と法人は、所有権法29条2項・3項により、加盟条約の条件と法律の要件に従って土地を取得できます。非EUの個人には、憲法22条1項の3つの入口しかありません。
森林や山林も同じですか
森林法23条5項が、第三国の国民および第三国法に基づいて設立された外国法人について、批准された国際条約の条件と法定相続による取得を定めています。土地と同じ構造です。
参照した情報
- ELRA（European Land Registry Association）欧州土地登記ネットワーク Bulgaria / Limitations to Foreigners（憲法22条1項、所有権法29条・29a条、農地法3条・3a条・3b条・3c条、森林法23条・24条の英訳と、建物・制限物権には制限が及ばないという回答。2026年11月10日に確認）
- ブルガリア共和国国民議会 Constitution of the Republic of Bulgaria（英語）（憲法の公布・改正の履歴。2026年11月10日に確認）