海外不動産投資で発生する税金はどうなる？海外不動産投資と税金の関係まとめ

「海外不動産投資でそもそも税金は発生するの？」
「海外不動産投資で発生した税金はどの国に払うの？」
「海外不動産投資で発生した税金は高くなるの？安くなるの？」

海外不動産投資をはじめようとしている投資家にとって、大きな問題となるのが「税金」です。今回は、海外不動産投資における税金に関して、丁寧に解説します。

海外不動産投資で発生する税金はどの国に納めるの？

日本在住の日本人の場合

日本
購入した不動産のある国

両方に納税する義務が発生します。

日本に納税する

日本に住んでいる日本人の方の場合は、税務署によると

日本の居住者は、原則として国内で生じた所得および国外で生じた所得のいずれについても、日本で課税されることとなります。
出典：国税庁

つまり、

日本で得た収入でも、海外で得た収入でも、日本で課税される

ということになります。

ということは

日本の不動産収入でも、海外の不動産収入でも、日本で課税されるため、日本に納税しなければならない

ということを意味します。

日本の居住者とは？

所得税法において、居住者とは、日本国内に「住所」があるかまたは現在まで引き続いて1年以上「居所」がある個人をいいますから、日本の居住者に該当するかどうかは、国内に住所または居所があるかどうかという判定が必要となります。

「住所」とは、「各人の生活の本拠」をいい、国内に「生活の本拠」があるかどうかについては、住居、職業、資産の所在、親族の居住状況、国籍等の客観的事実によって判断することになっています。

また、「居所」とは、「その人の生活の本拠という程度には至らないものの、その人が現実に居住している場所」とされています。
出典：国税庁

簡単に言えば

日本に住むところがあって、生活の本拠地として利用していることがあきらかであれば、日本の居住者となり、納税義務が発生するということになります。

逆に言えば

日本と例えばドバイに住居があって、3分の2以上をドバイで暮らしている場合は、ドバイに生活の本拠地があるため、ドバイの居住者となり、日本の非居住者となるため、日本に納税する必要はなくなるのです。ただし、滞在日数のみによって判断するものでないことから、外国に1年の半分（183日）以上滞在している場合であっても、日本の居住者となる場合があります。

海外不動産投資で得た収益を日本に納税したくなければ、外国に移住する必要があるということです。

購入した不動産のある国に納税する

購入した不動産のある国にも

所得税
不動産譲渡税

などが設定されているところがほとんどです。

自分で納税するケースもあれば、源泉徴収ではじめから自動的に徴収されてしまうこともあるのです。

日本と海外、両方に納税したら、税金がすごく高くなるんじゃないの？

そこは、大丈夫です。

日本と租税条約を締結している国の場合は「外国税額控除制度」が利用できます。

外国税額控除制度とは

国際的な二重課税を調整するために、一定額を所得税額から差し引くことができる制度のこと

を言います。

海外でも所得税を支払って、日本でも所得税を支払うことになると、二重課税になってしまいます。

そこで「外国税額控除制度」を使うことによって、日本で所得税を支払っても、海外で支払っている分は、還付されることになります。

ただし、注意が必要なのは

控除限度額がある（無条件に全額控除ではない）
租税条約が締結していない国とでは使えない可能性がある（使える可能性もあるため、税理士などの専門家にご相談ください）

点です。

外国税額控除制度の控除限度額の詳細はこちら

日本の租税条約はこちら

海外在住の日本人はどこに納税すれば良いの？

海外在住の日本人の場合

居住者となっている国
購入した不動産のある国

両方に納税する義務が発生します。

海外不動産投資で発生する税金の種類

海外不動産投資に発生する税金の種類は、国によって異なります。

ただし、おおむね

海外不動産購入時の税金
海外不動産運用時の税金
海外不動産売却時の税金

の3種類に分けられます。