エジプト不動産投資徹底解説。エジプト不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

エジプト不動産の購入、エジプト不動産投資を検討している方もいるかと思います。今回は、エジプト不動産投資、エジプト不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、エジプト不動産は、日本在住の日本人が買えるの？

買えます。

元々、エジプト不動産では

とされていました。

自己利用しかできないのであれば、不動産投資としての魅力はなく、外貨も集められないことになってしまいます。

しかし、エジプト政府の方針により、外貨獲得が急務になり、いろいろな規制緩和が行われる形になっています。

現時点でも、新首都（ニューキャピタル）などの一部地域は、外国人の不動産購入ができ、賃貸運用なども可能となっています。

さらに、2023年5月下記のような発表がありました。

エジプトという国とは？

概要

投資先	エジプト不動産
国名	エジプト・アラブ共和国
面積（k㎡）	1,010,408k㎡
日本との比較	2.7倍
人口	104,258,000人
日本との比較	0.8倍
首都	カイロ
民族	アラブ人
言語	アラビア語
宗教	イスラム教（スン ナ派）、キリスト教（コプト派）
通貨	エジプト・ポンド（EGP）
政策	共和制
主要産業	製造業（16％）、小売・卸売（14％）、農林水産業（11％）、不動産（10%）
日本からの移動時間	16時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　B- フィッチ　B ムーディーズ　B3

エジプトは、北アフリカの北東に位置する古代文明が存在していた地域に存在する国です。アラブ諸国で最も多い人口があり、首都はカイロで、人口密度が高い国としても知られています。

日本人からすれば「ピラミッド」「スフィンクス」「ナイル川」などの、古代文明がある国というイメージですが、世界から見ても、イスラム諸国とアフリカ、地中海に面しているため、観光地としても人気がある国です。

国土は、日本の2.7倍もあるのですが、その95％が砂漠（サハラ砂漠）で住めないため、1億人以上の人口がカイロや一部の地域に集中することになってしまいます。そのため、カイロは世界で最も人口密度の高い都市の一つとなってしまっているのです。

夏には、日中の気温は40℃～50℃になることもあります。降雨はわずかに、地中海岸側にあるだけです。冬の平均気温は下エジプトで13～14℃、上エジプトで16℃程度です。

経済

2000年代以降、構造改革（財政政策、金融政策、税制、民営化、新たな事業法を含む）により、エジプトは「市場志向の経済」へと移行し、海外投資の増加を促しました。構造改革と政策により、マクロ経済の年間成長率が増加し、エジプト経済が回復するにつれて、失業や貧困などの他の顕著な問題も大幅に減少しはじめています。

エジプトは、政治的に安定していて、位置的にヨーロッパに近いこと、地中海沿岸はヨーロッパ人の観光地となっていること、輸出が増加したこと、強い通貨があることなど、エジプトは安定している国であり、投資家としての観点から見ると「十分に投資しやすい国」となっています。

エジプトの名目GDPは、ナイジェリア、南アフリカに次いでアフリカで3番目に大きく、 2023年の時点で世界ランキングでは40位です。

エジプト不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．すでに1億人の人口がありながらも、今後も増加する予想

エジプトの人口は、すでに1億人を超えていますが、2050年には1.6億人、2100年には、2億人を超えると予想されています。これは、日本で起きた高度成長期の2倍のスピードです。

エジプトの総人口推移

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。

エジプトの人口ピラミッド

人口ボーナスとは

３．人口は多いのに、住める場所が少ない過密地域

人口は多い反面、国土の95％が砂漠なので、住める場所が少なく、都市部が過密状態になってしまう現状があります。人口密度が高ければ、賃貸ニーズは高くなるため、不動産価格が上がりやすいというメリットがあります。

４．明確な国家戦略「エジプト・ヴィジョン 2030」がある

エジプトの アブドルファッタハ・アル・シシ大統領によって発表された野心的な国家戦略が「エジプト・ヴィジョン 2030」です。

2030年までに達成される8つの主要目標に焦点を持ち

に焦点を当て、いろいろな巨大プロジェクトを動かしています。

ハヤ・カリマ

エジプトの最も貧困で恵まれた農村や僻地に、まともな生活に必要なまともな住居、質の高い医療・教育サービス、そして必要かつ基本的なインフラを提供するプロジェクトです。

首都移転

エジプト最大のプロジェクトとして、首都移転が進められています。

軍事生産

国の軍事生産システムを開発するためのプロジェクトです。

South Med（サウスメッド）

観光を強化するためのリゾート開発プロジェクトであり、1兆エジプトポンド（210億ドル）をかける莫大な予算をかけて、エジプトの地中海側を「世界有数の観光地に変えること」を目的としています。

などがあります。

国を挙げて、国家戦略に取り組む姿勢は、今後の経済成長を期待できるものとなっています。

５．首都移転

The New Administrative Capital（NAC）と呼ばれている新首都への移転が計画されています。2015年から建設が進められている国家プロジェクトで、カイロが人口過密により、荒廃してしまっている現状を解決するために、首都移転で新しく首都を作ることが進められているのです。

新首都（ニューキャピタル）はカイロの東45キロメートル、カイロ第二環状道路のすぐ外側、港湾都市スエズの中腹にある大部分が未開発の地域に位置する予定です。計画によると、この都市はエジプトの新たな行政・金融の中心地となり、主要な政府部門や省庁、外国大使館が置かれることになる。総面積700平方キロメートル（270平方マイル） の人口は650万人ですが、その数は700万人に増加する可能性があると推定されています。

2023年7月25日の時点で、「30の省庁を含む合計100の政府機関と4万人の職員が新行政首都に移転した。」と、政府関係者は、徐々に新首都（ニューキャピタル）に移転しています。

ニューキャピタルはその9倍の4.5兆円が世界から投資される計画です。

さらに新空港、5つ星ホテル、ディズニーランド（カルフォルニア）の4倍のテーマパーク、オリンピックシティ等が建設中となっています。

新首都（ニューキャピタル）の映像です。

エジプト不動産「首都移転」「ニューキャピタル（新首都）」徹底解説

６．経済特区で世界の工場に

スエズ運河周辺に経済特区を作ったことでAmazonが、アフリカ最大の物流センターをエジプトに建設し3,000人を超える雇用を生み出しています。

世界の工場といえば、中国でしたが、中国での人件費が上がり、東南アジアに移動しました。東南アジアも人件費が上がってきたため、次の世界の工場はエジプトと考えれています。

エジプトは、地理的な特性からも、製造ならアフリカおよびヨーロッパ向けであれば関税なしで輸出できるメリットがあります。

７．手ごろな不動産価格

エジプト不動産は、他の海外不動産と比べると、あきらかに手ごろな価格で購入できるものとなっています。

都心部の1LDK（1bedroom）の分譲マンションで考えても

まだまだ、他の国と比較して、不動産価格が安いのです。

日本は当然としても、東南アジアでも、不動産価格が上昇傾向にあり、ローンが使えない海外不動産投資では投資しにくくなっている現状があります。

その中では、エジプト不動産は投資しやすいメリットがあります。

世界の不動産投資データ（物件価格・家賃・投資利回り）

７．高い利回り

おおむね、発展途上国の場合

となります。

エジプト不動産は、定期預金金利が年率20％前後となっています。これは、通貨が弱いことが大前提としてあるのですが、定期預金金利が年率20％ということは、不動産投資の利回りは、年率20％よりも大きくなる可能性が高いです。

定期預金金利よりも、不動産投資の利回りが低いと、不動産開発の資金が調達できないから必然的にそうなるものです。

年率20％の利回りが狙い不動産投資というのは、日本でも、他の海外不動産でも、よほど地方に行かない限りはありません。エジプトの場合は、都心部での利回りが年率20％を狙えるというメリットがあります。

※エジプト国営銀行2行は2023年1月4日、25％の利回りの1年間の定期預金証書を発行することを表明した。定期預金証書の発行は、インフレ抑制とエジプト・ポンドの需要喚起のための措置で、販売額は1,000億エジプト・ポンドに上ると報じられている。
※HSBCやエジプト国立銀行の定期預金は、年率7％前後

８．天災リスクがほとんどない

エジプトは地震がありません。天災が全くないわけではないのですが、自然災害の被害を受けにくい国とされています。

９．エジプトの通貨安。お買い得かつ将来の為替差益も狙える

エジプトは、ロシアのウクライナ侵攻後、海外投資家が国債市場から資金を引き揚げたため外貨不足が進んでいました。これは、輸入小麦の8割をウクライナに頼っていたことが要因とされています。

そこで、国際通貨基金（IMF）の資金支援をしてもらうのですが、その引き換えとして「柔軟な為替相場制度への移行」が求めらました。エジプトは、通貨の切り下げを受け入れ、結果として、エジプトポンドの価値が10カ月で半減したことになる。

ロシアとウクライナの戦争に起因した為替リスクですが、「通貨が弱い」ことはリスクでもありますが、「日本円も弱い」状況ですので、ドル建ての海外不動産は割高になってしまう状況にあります。通貨が弱いことが、日本から見ると、お買い得な不動産になっているのです。

今後、戦争が終わって、正常化したときに「通貨高」になるのであれば、為替差益も狙えることになります。

１０．税金が安い

不動産購入時の税金：不動産価格の2.5％

所得税（今のところ、国内居住者と海外居住者は同じ）

• 0から15,000EGPまで：0％
• 15,000～30,000EGP：2.5％
• 30,000～45,000EGP：10.0％
• 45,000～60,000EGP：15.0％
• 60,000～200,000EGP：20.0％
• 200,000EGP～400,000EGP：22.5％
• 400,000EGP～：25.0％

所得税は発生しますが、日本と比較すると上限が低く、大きな負担ではないメリットがあります。

１１．インフレによって激しいペースで値上がりしている

エジプト不動産の値上がりが顕著です。

とくにオフプランの2023年の物件価格の推移を見ると、最大204.5％と販売価格が上昇しているのです。

• Tonino Lamborghini（トニーノランボルギーニ）　→　1年間の上昇率：134.9％
• TALAH（タラ）　→　1年間の上昇率：204.5％
• ELEVEN（イレブン）　→　1年間の上昇率：184.3％
• ATIKA mall（アティカ モール）　→　1年間の上昇率：201.8％
• ATIKA（アティカ）　→　1年間の上昇率：187.5％
• SERRANO（セラーノ）　→　1年間の上昇率：191.8％

急激なインフレと人口増加による需要拡大によって、ディベロッパーも強気な価格設定をし、オフプランの開発が進むにつれて高い金額を設定するようになっています。オフプランの第1期など早い時期に投資することで、大きなキャピタルゲインを狙うことが可能です。

エジプト不動産物件値上がり実績データ

エジプト不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．為替リスク。さらなる通貨安があれば為替差損が発生

前述した通りで

というのがエジプトの実情です。

ここから通貨高に向かえば、為替差益が発生しますが
ここから通貨安に向かえば、為替差損が発生します。

トルコリラ／円チャート

トルコリラ／円は2014年からすでに8年以上もの長期下落トレンドが展開してきた。 その主因は、猛烈なインフレ、そしてインフレ対策の基本である利上げに反対し、「インフレ対策は利下げ」といった持論を実践してきたエルドアン大統領の政策と見られてきた。

２．首都移転が失敗するリスク

首都移転は、着々と進められています。

2023年7月25日時点では

「30の省庁を含む合計100の政府機関と4万人の職員が新行政首都に移転した。」

と、アフメド・ファハミ大統領報道官が火曜日の声明で発表しました。

ここまで大々的に発表した国家プロジェクトですから、その通り開発が進む可能性は高いのですが

インフレ率は5年ぶりの高水準に達し、何百万人ものエジプト人が毎日食卓に食べ物を並べるのに苦労しているこの危機的な時期に、贅沢な建設予算を組むプロジェクトへの国民の批判は、大きなものとなっています。

また、資金不足・外貨不足に悩むエジプトが、予算が拡大する首都移転を継続するためには、大きな出資元を見つけてこないといけない状況であり、100％首都移転が成功すると断言できるものではないのです。

３．財政破綻リスク

一方で、懸念材料もある。例えば、債務のGDP比率が90%と高いことだ。エジプトへの外貨収入の流れはおおむね安定してはいる。しかし、歳出の中で、借入金と利子返済額が大きく膨らんでいる。新行政首都や原子力発電所の建設、医療の拡充、公務員給与の賃上げなど、政府支出も増加傾向だ。世界的な相場上昇に伴い、価格が上昇傾向にある小麦・パン、燃料への補助金など生活支援サービスも財政負担になっている。歳入を増やすため、法人税、消費税、関税などの確実な徴収に関する取り組みは続きそうだ。

出典：JETRO

債務が積みあがっているのが事実です。これは、大規模プロジェクトに対する投資を積極的に行っているためです。

４．反政府デモのリスク。「アラブの春」が再び起こるリスク

アラブの春とは、2010年から2012年にかけてアラブ世界において発生した、前例にない大規模反政府デモを主とした騒乱のことを言います。

エジプトでは2010年1月25日より大規模な反政府抗議運動が発生、これにより30年以上にわたるホスニー・ムバーラク大統領下による長期政権が崩壊しました。

エジプトの騒乱では小麦価格の高騰による貧困層の困窮や、若年失業率（多いところでは5割）の大きさが原因とされています。

ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

エジプト不動産・最新の不動産価格推移データ

エジプト不動産投資で発生するコスト

エジプト不動産投資で発生するコストには

• 物件価格
• 修繕費
• 車庫代
• 家具家電費用
• 火災保険料
• 会員費
• 登記費用
• 弁護士費用
• 税金（不動産取得税・所得税）

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

エジプト不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

10％～30％程度の割引があります。エジプト不動産は、一括払いの割引が大きいのが特徴です。

修繕費

日本であれば、修繕費（修繕管理費）というのは、毎月の家賃にプラスして支払うものです。

という物件が多いです。

物件価格（割引前）の約8～10％となります。建つ１年前までに、その時の所有者が１回限りお支払いとなります。

車庫代

車庫がついている物件の場合は、車庫代も一括で支払うものとなります。

約100,000EGP（物件やデベロッパーによる）です。建つまでに、その時の所有者が1回限りのお支払いとなります。
※事業用では基本発生しません。

家具家電費用

家具や家電は、借主が用意するパターンと、オーナー（貸主）が用意するパターンがあります。当然ですが、家具家電付きの物件の方が高い家賃で貸し出しが可能です。また、物件によっては、はじめから家具家電付きで売り出されています。

家具家電を用意せずにスケルトンで貸し出すことも可能ですので、任意の選択肢となります。

火災保険料

火災保険に加入することもできます。加入は任意です。保証対象は、修繕費になります。

会員費

物件が会員サービスとして、施設の管理サービスを提供している場合、会員費などが発生します。こちらも一括で支払うものとなります。

約100,000EGP（物件やデベロッパーによる）です。建つまでに、その時の所有者が1回限りのお支払いとなります。
※事業用では基本発生しません。

登記費用

登記費用は、2,000EGP程度です。

弁護士費用

弁護士費用は、物件価格の3％です。

税金（不動産取得税・不動産売買税）

不動産取得税は、物件価格の2.5％です。物件取得時に発生する税金です。

税金（不動産売却税・不動産売買税）

不動産売却税は、物件価格の2.5％です。物件売却時に発生する税金です。新しい買い手に、この税金分を乗せて販売が一般的で、売却時にかかる不動産売買税は、買主の支払う不動産売買税と相殺できます。

売却手数料

売却時に手数料がかかります。現在は約10万EGP（物件やデベロッパーによる）

税金（固定資産税）

現在、100㎡で約200EGP（約1,000 円）となります。今後、税金が上昇する可能性があります。

税金（所得税）

所得税は、家賃収入が発生したときに発生する税金です。日本での税金との「外国税額控除」が利用できます。

収入によって、0％～25％の所得税が発生します。

エジプト不動産投資後の利回りシミュレーション

エジプト不動産では、執筆時点で、利回り20％程度が想定されています。

※これは、定期預金金利が20％程度の国ですので、賃貸利回りも同じ水準になるからです。まだ、エリアがないので、正確な賃料は想定できない点に注意が必要です。

という場合には

です。

その他コストを考えると

合計：5,977,000EGP（23,908,000円）

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

分割払い

一括払い

建物金額の25％割引

エジプトの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

エジプト不動産に投資するうえでは、エジプトの物価を抑えておく必要があります。

エジプト物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

エジプト（ニューカイロ）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	ニューカイロ／エジプト	ニューカイロ／エジプト
通貨	JPY	EGP	EGP
データ計測日時	2024/4	2024/4	2024/4
データ計測時点の為替	1円	3.28円	3.28円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,000円	590円	59%
一般的なレストラン・2名・3コース	7,000円	2,624円	37%
マクドナルドのバリューセット	800円	656円	82%
国産生ビール（0.5リットル）	500円	164円	33%
水・ボトル（1.5リットル）	132円	26円	20%
タクシー 1km（通常料金）	420円	49円	12%
ガソリン（1リットル）	173円	39円	23%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	149,682円	24,600円	16%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	84,472円	18,040円	21%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,236,979円	111,520円	9%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	663,830円	64,508円	10%
平均月給（税引後）	424,804円	19,680円	5%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.69%	12.5%	739%

エジプト物価調査。エジプト（ニューカイロ）の物価と日本（東京）の物価比較

エジプト不動産の買い方

エジプト不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

まだまだ、エジプト不動産は発展途上ですので、信用できるディベロッパーなのかどうか？も、予想ができないものです。多くのディベロッパーと交渉した経験を持つ不動産会社が一番情報を握っていると言っても過言ではありません。

エジプト不動産投資のおすすめエリア

ニューキャピタル

前述した通りで、不動産投資のおすすめのエリアは「ニューキャピタル」です。

外国人からの投資を拡大することをエジプト政府が首都移転に伴い、ニューキャピタルへの投資の規制をゆるめていることと、首都移転に伴い、多くの商業・人口が流入する可能性が高いからです。

首都移転がスムーズに進めば、地価の上昇、不動産価格の上昇は間違いなく起きる地域と言えます

エジプト不動産「首都移転」「ニューキャピタル（新首都）」徹底解説

ニューカイロ

ニューカイロは、エジプトのカイロ都市圏に存在する都市の一つです。カイロの東側に位置し、住宅省に所属するエジプトの国営企業「新都市コミュニティ局（New Urban Communities Authority：NUCA）」によって管理されています。

ニューカイロは、ニューキャピタルとカイロの間にある富裕層向けの都市です。ニューカイロの不動産市場は非常に活発で、アパート、別荘、商業用不動産の需要が非常に高いです。政府は多くのサービスや行政機関を市内に移転し、不動産需要がさらに高まっています。

カイロからニューキャピタルに続くモノレールの途中にあるため、アクセスが改善する可能性が高いです。ニューキャピタルよりも、すでに発展が先行しているため、投資の安心感のあるエリアとも言えます。また、ニューキャピタルが都市として発展すれば、つられて発展するのは確実視されています。

エジプト不動産エリア解説。「ニューカイロ」の特徴・人口・不動産相場・おすすめ物件

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