「海外不動産ローンには何がありますか？」
「海外不動産投資でローンは使えますか？」
海外不動産投資でローンは使えるのでしょうか？今回は、海外不動産投資で使える銀行・ローンを紹介します。
海外不動産購入で使えるローンは使えるの？
結論から言えば
海外不動産購入で使えるローンはあります。
ただし、かなり条件が絞られてしまう
というのが現状です。
海外不動産を購入するときに使えるローンの種類
海外不動産で使えるローンの種類は、大きく分けると
- 現地の銀行のローンで借りる
- 日本の国内銀行のローンで借りる
- 日本の公的機関の融資で借りる
- 日本のノンバンクのローンで借りる
という4種類に分けられます。
また、さらに別軸で細分化すると、日本の海外不動産投資に使えるローンには
- 直接、海外不動産を担保にして、お金を借りる融資・ローン
- すでに保有している国内不動産を担保にして、使途自由でお金を借りる融資・ローン
- 担保なしで、使途自由でお金を借りる融資・ローン
の3種類があります。
一つずつ解説していきます。
現地の銀行のローンで借りる
購入する海外不動産がある国の銀行から借りる
という方法があります。
ただし、多くの場合は、海外の国では、海外在住の外国人が自国の不動産購入のための融資をしてくれません。また、融資をしてくれたとしても、借りられないケースが少なくありません。
なぜなら、海外の現地の国で銀行から融資を受ける、ローンを組むためには
- その国での信用スコアが高い（クレジットヒストリーが高いこと）
- その国での収入があること
- その国に移住していること
などが、求められることが多く
海外不動産投資をはじめて間もない方や実績がない方では、なかなか審査が通らないからです。
何年も前から、不動産を何棟も持っていて、法人を持っていて、移住していて、納税までしている・・・みたいな条件でないと融資を引き出せないとなると、かなり利用するハードルは高いと言えます。
一部、外国人（非居住者）でも借りることができる銀行もありますが、その場合は
となっていることがほとんどです。
というのも、プロジェクトが計画段階のオフプランの場合は、まだ担保になる所有権がない状態ですので銀行も融資がしにくく、また、完成までの間で分割払いができるので、ローンとほとんど変わらない形で支払えるので、オフプランにはローンは、そもそも必要ないと考えられているからです。
日本の国内銀行のローンで借りる
日本の国内銀行からお金を借りる方法としては
- 直接、海外不動産を担保にして、お金を借りる融資・ローン
- すでに保有している国内不動産を担保にして、使途自由でお金を借りる融資・ローン
- 担保なしで、使途自由でお金を借りる融資・ローン
の3種類があります。
直接、海外不動産を担保にして、お金を借りる融資・ローン
直接、海外不動産投資に対して、融資をしてくれる銀行でお金を借りること
を意味します。
例えば、東京スター銀行では「ハワイ不動産担保ローン」というものを用意しています。
ハワイ州オワフ島南岸エリアおよびカイルア・カネオヘを所在地とする不動産を担保にして、融資をしてくれるローンです。
ただし、この海外不動産に対して融資をしてくれる銀行もハードルは高く
- そもそも、利用できる銀行はかなり少ない
- 利用できる国は、アメリカ・ハワイなど地価が安定している先進国に限られる
という状況なのです。
すでに保有している国内不動産を担保にして、使途自由でお金を借りる融資・ローン
これはすでに日本国内で、自宅や投資物件などの不動産をお持ちの方が利用できるローンです。
日本国内の自宅や投資物件などの不動産を担保にお金を借りる不動産担保ローン・不動産担保融資
に分類されます。
日本国内の不動産を担保にするため、銀行側に大きなリスクはなく、使途自由なので、海外不動産投資に使っても構わないローンなのです。
この方法が海外不動産投資にローンを利用する場合には、もっとも利用しやすいものと言えます。
担保なしで、使途自由でお金を借りる融資・ローン
担保なしで使途自由で借りられるローンには
- フリーローン
- カードローン
などがあります。
属性が良ければお金を借りることはできますが、金利が年率10％を超えてしまうものですので、海外不動産投資には使えません。海外不動産投資の利回りよりも、ローン負担が大きくなってしまうからです。利用はできますが、利用しない方が良いでしょう。
日本の公的機関の融資で借りる
日本の公的機関というのは「政策金融公庫」です。
政策金融公庫は、事業に対しての融資が比較的通りやすい金融機関です。
ただし、海外不動産投資に対する融資は、審査が通りません。
「海外事業展開に紐づけたビジネスに利用する融資」という形で、事業計画を立案し、それで審査が通らないと、融資が下りないので、ハードルはやや高めの資金調達方法と言えます。
日本のノンバンクのローンで借りる
前述した
日本国内の自宅や投資物件などの不動産を担保にお金を借りる不動産担保ローン・不動産担保融資
を利用できるのは、銀行だけではありません。
不動産担保ローンを提供しているノンバンクでも利用できるのです。
ただし、注意点は、銀行の不動産担保ローンと比較すると、ノンバンクの不動産担保ローンの方が金利が高めである点です。
海外不動産投資で使える日本の銀行のローン10選
東京スター銀行／ハワイ不動産担保ローン
| サービス名 | ハワイ不動産担保ローン |
|---|---|
| 運営会社 | 東京スター銀行 |
| 担保不動産 | 海外不動産（ハワイ） |
| 資金使途 | ハワイ不動産 |
| 利用可能者 | 個人、法人 |
| 金融機関の種類 | 銀行 |
| 下限実質年率 | 年2.80% |
| 上限実質年率 | 年2.80% |
| 融資金額 | 1,000万円～3億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 5年 |
| 事務手数料 | 融資額の1.10％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
オリックス銀行／不動産担保ローン
| サービス名 | 不動産担保ローン |
|---|---|
| 運営会社 | オリックス銀行 |
| 担保不動産 | 国内不動産（首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産） |
| 資金使途 | 国内不動産、海外不動産 |
| 利用可能者 | 個人 |
| 金融機関の種類 | 銀行 |
| 下限実質年率 | 年3.30% |
| 上限実質年率 | 年3.68% |
| 融資金額 | 1,000万円～2億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 35年 |
| 事務手数料 | 融資額の1.10％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
SBJ銀行／海外不動産（ハワイ州ホノルル）購入ローン
| サービス名 | 海外不動産（ハワイ州ホノルル）購入ローン |
|---|---|
| 運営会社 | SBJ銀行 |
| 担保不動産 | 海外不動産（ハワイ・カリフォルニア） |
| 資金使途 | ハワイ不動産 |
| 利用可能者 | 個人 |
| 金融機関の種類 | 銀行 |
| 下限実質年率 | 年2.80% |
| 上限実質年率 | 年2.80% |
| 融資金額 | 1,000万円～2億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 35年 |
| 事務手数料 | 融資額の2.20％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
西京銀行／海外不動産ローン
| サービス名 | 海外不動産ローン |
|---|---|
| 運営会社 | 西京銀行 |
| 担保不動産 | 海外不動産（ハワイ・カリフォルニア） |
| 資金使途 | 自由 |
| 利用可能者 | 個人 |
| 金融機関の種類 | 銀行 |
| 下限実質年率 | 年2.80% |
| 上限実質年率 | 年2.80% |
| 融資金額 | 1,000万円～5億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 30年 |
| 事務手数料 | 融資額の0.55％～1.10％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
アイビーネット／米国不動産担保ローン
| サービス名 | 米国不動産担保ローン |
|---|---|
| 運営会社 | アイビーネット |
| 担保不動産 | 米国不動産 |
| 資金使途 | 米国不動産 |
| 利用可能者 | 個人、法人 |
| 金融機関の種類 | ノンバンク |
| 下限実質年率 | 年3.80% |
| 上限実質年率 | 年3.80% |
| 融資金額 | 1,000万円～1億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 10年 |
| 事務手数料 | 融資額の1.10％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
東京スター銀行／スター不動産担保ローン
| サービス名 | スター不動産担保ローン |
|---|---|
| 運営会社 | 東京スター銀行 |
| 担保不動産 | 国内不動産 |
| 資金使途 | 自由 |
| 利用可能者 | 個人 |
| 金融機関の種類 | 銀行 |
| 下限実質年率 | 年0.85% |
| 上限実質年率 | 年8.80% |
| 融資金額 | 1,000万円～1億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 30年 |
| 事務手数料 | 融資額の2.20％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
SBIエステートファイナンス／不動産担保ローン
| サービス名 | 不動産担保ローン |
|---|---|
| 運営会社 | SBIエステートファイナンス |
| 担保不動産 | 国内不動産 |
| 資金使途 | 自由 |
| 利用可能者 | 個人、法人 |
| 金融機関の種類 | ノンバンク |
| 下限実質年率 | 年2.45% |
| 上限実質年率 | 年7.50% |
| 融資金額 | 300万円～5億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 25年 |
| 事務手数料 | 融資額の2.20％～2.75％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
新生インベストメント＆ファイナンス／不動産担保ローン
| サービス名 | 不動産担保ローン |
|---|---|
| 運営会社 | 新生インベストメント＆ファイナンス |
| 担保不動産 | 国内不動産（東京、神奈川、千葉、埼玉） |
| 資金使途 | 自由 |
| 利用可能者 | 個人、法人 |
| 金融機関の種類 | ノンバンク |
| 下限実質年率 | 年2.80% |
| 上限実質年率 | 年5.50% |
| 融資金額 | 300万円～10億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 35年 |
| 事務手数料 | 融資額の2.20％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
アサックス／不動産担保ローン
| サービス名 | 不動産担保ローン |
|---|---|
| 運営会社 | アサックス |
| 担保不動産 | 国内不動産（東京、神奈川、千葉、埼玉） |
| 資金使途 | 自由 |
| 利用可能者 | 個人、法人 |
| 金融機関の種類 | ノンバンク |
| 下限実質年率 | 年1.95% |
| 上限実質年率 | 年6.90% |
| 融資金額 | 300万円～10億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 30年 |
| 事務手数料 | 融資額の0％～3.3％ |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
日本政策金融公庫／海外展開・事業再編資金
| サービス名 | 海外展開・事業再編資金 |
|---|---|
| 運営会社 | 日本政策金融公庫 |
| 担保不動産 | 担保なし |
| 資金使途 | 海外展開事業の設備資金・運転資金 |
| 利用可能者 | 法人 |
| 金融機関の種類 | 銀行 |
| 下限実質年率 | - |
| 上限実質年率 | 年2.50% |
| 融資金額 | ～4億円 |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 20年 |
| 事務手数料 | - |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
SMBC信託銀行／不動産投資ローン
| サービス名 | 不動産投資ローン |
|---|---|
| 運営会社 | SMBC信託銀行 |
| 担保不動産 | 国内不動産 |
| 資金使途 | 自由 |
| 利用可能者 | 個人、法人 |
| 金融機関の種類 | 銀行 |
| 下限実質年率 | 2%後半 |
| 上限実質年率 | 2%後半 |
| 融資金額 | 評価額の80％ |
| 融資通貨 | 円 |
| 最大返済期間 | 25年 |
| 事務手数料 | 165,000円 |
| 公式 | 公式サイト |
| 口コミ | 口コミ・評判 |
海外不動産投資で使える現地銀行のローン
ドバイ現地銀行のローン
| 居住状況 | UAE非居住者 | UAE非居住者 | UAE居住者 | UAE居住者 |
|---|---|---|---|---|
| 物件状況 | オフプラン | レディプラン | オフプラン | レディプラン |
| 融資可否 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 金利 | 高金利 | 高金利 | 低金利 | 低金利 |
| 借入期間 | 25年 | 25年 | 25年 | 25年 |
| 返済期限 | 会社員：65歳まで ・自営業：70歳まで | 会社員：65歳まで ・自営業：70歳まで | 会社員：65歳まで ・自営業：70歳まで | 会社員：65歳まで ・自営業：70歳まで |
| 自己資金（最低） | - | 50% | - | ゴールデンビザ 10%～30％ ゴールデンビザ以外 30％～50％ |
| 年齢条件 | 25歳以上 | 25歳以上 | 21歳以上 | 21歳以上 |
フィリピン現地銀行のローン
| 銀行 | PNB |
|---|---|
| 名称 | ハウジングローン |
| 対象 | ・就労者、長期滞在者、永住者、外交査証、投資家/経営者、特定査証ビザで就労している在留フィリピン人。 ・日本人を含む外国人の方の、フィリピン人配偶者（ご夫婦で連帯債務者になっていただきます）。 ・日本人または日本で就労している外国人 |
| 対象物件 | フィリピンのメトロマニラ及び主要な都市にある宅地、コンドミニアム |
| 資金使途 | 居住、投資 |
| 通貨 | 日本円 |
| 融資金額 | 100万PHP以上 |
| 融資額 | 物件評価額の70％ デベロッパーに対する残債務と借入者の収入額と評価額のどちらか低い方の金 |
| 借入期間 | 最長10年間 完済時年齢65歳まで |
| 金利 | みずほ銀行の長期プライムレート＋5.0％ |
| 事務手数料 | 25,000円か融資金額の1.0％の高い方 |
| 審査期間 | 3週間～4週間 |
| 融資可能物件数 | 最大4件まで |