海外移住で変わる日本の税金の基本ルール
海外移住をすると、日本での課税範囲が大きく変わります。特に、不動産収入や金融資産を持つ投資家にとっては、移住後も課税対象になる所得が残るケースが多く、事前に税制の仕組みを理解しておくことが重要です。
日本の税制は「どこを生活拠点とするか」によって課税範囲が決まり、移住＝すべての税金が消えるというわけではありません。むしろ、海外と日本の両方で税務管理が必要となることもあります。
居住者と非居住者で課税範囲が大きく変わる
日本では、納税者を居住者・非居住者に区分して税務を判定します。この区分により、課税対象が大きく変わります。
居住者
生活の中心が日本にあると判断される人を指します。家族の居住地、仕事の拠点、日本に戻る予定の有無などを総合的にみて判断されます。
居住者には、日本国内外すべての所得が課税対象となる「無制限納税義務」が適用されます。
非居住者
生活拠点を日本から完全に移し、海外に長期滞在する人を指します。
非居住者には、日本国内で発生した所得のみに課税される「限定納税義務」が適用されます。
この違いが、海外移住による税負担の差を生む大きな要因です。
海外移住後も課税される日本の所得
非居住者になっても、日本で発生する所得は課税されます。代表的なものは以下のとおりです。
- 日本国内の不動産から得る賃料
- 日本の不動産売却による譲渡益
- 日本企業から受け取る給与・役員報酬
- 日本株式の配当金（源泉徴収ベースで課税が発生）
不動産投資家や日本企業とのつながりが残るビジネスパーソンは、非居住者になっても課税対象となる場面が多いため、移住後も税務管理を継続する必要があります。
課税判断の核心は「どこが生活の中心か」
非居住者と認められるかどうかで、最も重視されるのは「住所」です。これは単なる住民票の住所ではなく、生活の実態に基づいて判断されます。
判定の主な要素は以下の通りです。
- 海外居住の期間と居住実態
- 日本に家族が残っているか
- 日本で住居を維持しているか
- 海外滞在の目的が一時的か、長期的な移住か
住民票を抜いただけでは非居住者と認められない場合があり、税務署が生活基盤を日本と判断すれば海外所得も日本で課税される可能性があります。
税務上の「移住」を成立させるために必要な準備
非居住者扱いを受けるためには、形式的な手続きだけでなく、生活の実態を示す証拠も必要です。
- 国外転出届の提出
- 海外での居住契約（賃貸契約など）
- 長期滞在できるビザの取得
- 日本での住居・生活拠点の整理
これらがそろわないと、税務上は日本居住者と判断されるリスクがあります。
海外移住しても完全に日本の税金がゼロになるわけではない
海外移住には節税効果がある一方、次のような所得には日本で課税され続けます。
- 日本の不動産所得
- 日本企業との業務による給与
- 日本の金融資産から生じる利子・配当
- 日本の資産売却益
税務管理が必要な資産を日本に残している限り、移住後も日本での申告や納税が発生し続けます。
海外移住後も日本で課税されるケース
海外に移住して非居住者になっても、「日本に残した資産やビジネス」から収入が出る限り、日本で課税される可能性は高いです。
ここでは、海外不動産投資家や日本の資産を残したまま移住する人が特に押さえておきたいケースに絞って整理します。
日本の不動産賃貸収入・売却益がある場合
海外移住後も、日本に保有している不動産から収入が発生する場合は、原則として日本で課税されます。
賃貸収入がある場合
日本国内のマンション・アパート・商業ビルなどを賃貸している場合、その家賃収入は「国内源泉所得」として日本で課税対象になります。
- 毎月入ってくる家賃
- 共益費や駐車場代など、賃貸契約に付随する収入
- 更新料、一時金などの雑収入
これらは、日本で確定申告を行い、所得税を納める必要があります。
管理会社が源泉徴収してくれるケースもありますが、多くの場合「源泉徴収だけで完結するわけではなく」、経費（減価償却・修繕費・管理費・ローン利息など）を差し引いたうえで、自分で確定申告して精算するイメージになります。
海外不動産を買い増ししつつ、日本の物件もそのまま賃貸運用する投資家は、「日本不動産からのキャッシュフロー＝日本での納税義務が続く」と理解しておくことが重要です。
不動産を売却して利益が出た場合
日本国内の不動産を売却して譲渡益（売却益）が出た場合も、国内源泉所得として日本で課税されます。
- 譲渡益は「売却価格 −（取得費＋売却費用）」で計算
- 所有期間が5年以下か超かで税率が変わる（短期・長期譲渡所得）
- 非居住者の場合でも、日本の不動産に関する譲渡所得は日本で申告・納税が必要
海外移住のタイミングで日本の物件を処分する場合、「いつ日本を出るか」「いつ売却契約日が来るか」で、課税関係や必要な手続きが変わるため、スケジュール設計が非常に重要になります。
日本企業から給与や役員報酬を受け取る場合
海外に住みながら、引き続き日本企業から給与や役員報酬を受け取るケースも、投資家やオーナー経営者には多く見られます。
給与所得の課税イメージ
非居住者になっても、次のようなパターンでは、日本で課税される可能性が高くなります。
- 日本の会社に役員として残り、役員報酬を受け取り続ける
- 日本国内での勤務に対応する給与（たとえば帰国時の会議・出張分）がある
- 報酬の支払元が日本法人で、実質的な業務提供地も日本と判断される部分がある
多くの場合、日本側で源泉徴収が行われますが、「源泉徴収＝すべて完了」ではなく、金額や状況によっては確定申告が必要になります。
日本法人のオーナー投資家が海外移住する場合、
- 報酬を日本で受け取り続けるのか
- 報酬体系を配当中心にするのか
- そもそも日本法人の役員から外れるのか
といった設計次第で、日本での課税額も、移住先での課税とのバランスも大きく変わります。
役員報酬は税務調査のチェックポイントになりやすい
役員報酬は「給与＋オーナー利益」の性格を持つため、
- 金額設定が不自然に高い
- 実態が伴っていない（勤務実態が乏しい）
と見なされると、日本側で否認されるリスクがあります。
特に海外移住後は「どこで経営判断をしているのか」「移住先の法人との役割分担はどうなっているか」が問われやすくなるため、日本と移住先の両方の税制を理解したうえで、報酬設計を行う必要があります。
日本国内の金融資産に配当・利子が発生する場合
日本の証券口座や銀行口座をそのまま残して移住した場合も、そこから出る収益は日本で課税されるのが基本です。
日本株・投資信託などからの配当・分配金
- 日本株・日本籍投資信託・日本REITなどから配当や分配金が出る
- 日本の証券会社の口座で保有している
このような場合、配当等は日本で源泉徴収（所得税＋復興特別所得税）が行われます。
非居住者は、原則として日本で確定申告をしない「源泉分離課税」となるケースが多いですが、
- 二重課税調整（移住先国の税額控除）
- 条約で配当税率が軽減される場合の手続き
など、国際税務の観点で検討すべきポイントが増えます。
海外不動産投資家の場合、
- 日本株・日本REITを保有しつつ
- 海外不動産や現地株も保有
という「マルチアセット構成」が一般的になりつつあります。
その結果、
- 日本で配当課税
- 移住先国でも配当課税
という二重課税が発生しやすくなるため、日・居住国の租税条約の内容や、外国税額控除の扱いを早めに確認しておくことが重要です。
日本の預金・債券からの利子
日本の銀行預金や日本国債・社債の利子も、国内源泉所得として取り扱われます。
- 多くの場合、利子は日本で源泉徴収されて完結
- ただし、移住先の国で「利子所得」として申告・課税されることがあり、ここでも二重課税のリスクがある
預金は動かしやすい資産なので、
- 日本に残すべき金額
- 移住先に移すべき金額
- オフショア口座やマルチカレンシー口座の活用
など、金融インフラ全体の設計の中で、税負担と管理コストのバランスを考える必要があります。
投資家が見落としやすいその他のパターン
日本法人を通じた海外不動産投資
日本の法人名義で海外不動産を購入している場合、
- 家賃収入や売却益は「日本法人の所得」
- その法人の利益に対して、日本の法人税が課税される
たとえ物件が海外にあっても、「所得を計算する主体が日本法人」なら、日本の課税ネットワークからは外れません。
個人としての居住地と、投資ビークル（法人）の所在地を切り分けて考える必要があります。
日本での相続・贈与が発生した場合
詳細は別のセクションで扱うとして、ここではポイントだけ押さえておきます。
- 日本に残した不動産・株式などを相続・贈与する場合
- 被相続人・相続人（贈与者・受贈者）のどちらかが「一定期間内に日本居住歴あり」の場合
上記の条件に当てはまると、海外移住後でも日本で相続税・贈与税が課税される可能性があります。
移住後の資産承継まで見据える投資家は、「どの資産をどの国の課税ルールで承継するか」という設計が必須になります。
実務上は「納税管理人」の有無で手続き難易度が変わる
海外移住後も日本で課税されるケースでは、実務的には
- 誰が申告書を作成するのか
- 誰が税金を支払うのか
- 日本からの通知や問い合わせを誰が受けるのか
という運用の問題が発生します。
日本不動産を持ち続ける、配当や家賃収入が続く、といった投資家は、ほぼ確実に「納税管理人」の選任を検討することになります。
納税管理人を税理士にしておくと、賃貸経営や資産運用に集中しながら、税務の抜け漏れを防ぎやすくなります。
住民税が残るパターンとゼロにする方法
海外移住で最も誤解が多く、トラブルになりやすいのが住民税です。特に不動産投資家や高所得層は、住民税の仕組みを理解していないと「想定外の課税」でキャッシュフローが崩れることがあります。住民税は“移住のタイミング”で結果がほぼ決まるため、制度の仕組みとゼロにする方法を正確に押さえておくことが重要です。
住民税が残る主なパターン
1月1日に日本居住とみなされる場合
住民税は「その年の1月1日にどこに住んでいたか」で課税されます。
たとえ1月2日に出国しても、1月1日に日本の住所にいたと判断されれば、その年の住民税は必ず発生します。前年所得に基づき課税されるため、海外移住後であっても翌年夏まで住民税を支払う必要があります。
住民票の異動が遅れた場合
実際の生活拠点が海外でも、住民票が日本に残っている限り「日本居住」と扱われます。
出国後に住民票異動を忘れたことで、非居住者のつもりが翌年分の住民税も課税されてしまうケースは非常に多く、競合サイトでも警告されている典型的な落とし穴です。
給与天引き（特別徴収）の途中で退職した場合
会社員は住民税が給与天引きされています。年度途中で退職し、その時点で天引き分が不足していると、自治体から追加納付の通知が届きます。移住後に突然納付書が届き、支払い方法に困る例が多いため注意が必要です。
住民税をゼロにするために必須のステップ
移住時期を1月1日より前に確定させる
最も確実なのは「前年の12月中に国外転出届を提出する」ことです。
12月31日までに住民票を抜けば、翌年の1月1日は非居住者扱いとなり、その年の住民税はゼロになります。
- 12月31日までに転出 → 翌年の住民税ゼロ
- 1月1日以降に転出 → 翌年の住民税が必ず課税
不動産収入がある投資家は、このタイミングだけで年間数十万円単位の差が生じることもあります。
国外転出届を忘れずに提出する
「海外赴任で長期不在だから提出しなくてもよい」と誤解されることがありますが、国外転出届がなければ住民票は残ったままです。
自治体への提出は出国予定日の14日前から可能で、出国後も一定期間は受理されますが、遅れるほどリスクが大きくなります。
住民税の未納・不足分は移住前に精算する
給与天引き途中で退職する人や、事業所得のある人は、移住前に住民税の未納分を確認し、可能な限り完納しておくことが安全です。完納していないと、海外移住後に納付書が届き、支払えず延滞金が発生することがあります。
納税管理人を選任しておく
住民税が残る年に移住する場合は、国内で税務手続きを行える納税管理人が必須です。
日本不動産を保有する投資家は、住民税以外の税務手続き（固定資産税や確定申告）でも管理人が必要になるため、移住前に選任しておくとトラブルを避けられます。
不動産投資家が特に注意すべきポイント
- 1月1日基準のため、物件購入時や売却時期と住民税の関係を誤解しやすい
- 賃貸収入がある場合は納税管理人の手配が遅れると、申告漏れや延滞金が発生しやすい
- 移住初年度と翌年度の住民税負担を試算してから移住時期を決めると、キャッシュフローを最適化できる
住民税は「移住時のたった1日の状態」で課税が決まるため、不動産投資家ほど戦略的に動く価値があります。
出国税とは？富裕層が特に注意すべき税金
出国税（国外転出時課税）は、海外移住時に保有している有価証券などの含み益に対して、日本が「売却したものとみなして課税する」仕組みです。特に海外不動産投資家や富裕層にとって負担インパクトが大きいため、移住前の戦略設計が欠かせません。
出国税が適用される条件
出国税の対象となるのは、以下の要件を同時に満たす場合です。
- 保有する有価証券や金融商品などの時価総額が1億円以上
- 過去10年のうち5年以上、日本の居住者に該当している
投資目的で金融資産を厚く保有し、海外移住を計画する世帯はこの条件に該当しやすいです。特に日本株・米国株・投資信託を長期保有している海外不動産投資家は注意が必要です。
課税される資産の範囲
対象となる主な資産は次の通りです。
- 株式
- 投資信託
- 信用取引の未決済分
- デリバティブ取引の未決済分
実際に売却していなくても、移住時点の「評価益」に課税されます。これが出国税の最大の負担要因です。
税率と税額のイメージ
税率は原則として 15.315％（所得税＋復興特別所得税） が適用されます。
含み益が大きいほど税額も跳ね上がり、1億円を超える含み益の場合、数千万円規模の納税が発生するケースも珍しくありません。
- 含み益5,000万円 → 税額約765万円
- 含み益1億円 → 税額約1,531万円
金融資産中心の投資家にとっては、資金繰りに直結するほどの大きな影響があります。
移住前に必ず行うべき対策
出国税は「後から取り返すことができない税金」であるため、移住前に次の対策を検討することが重要です。
1. 納税猶予制度の活用
以下の条件に当てはまる場合、出国税の支払いを猶予できます。
- 日本国内に納税管理人を選任している
- 特定の手続きを期限内に申請している
猶予中に帰国すれば税金が免除されるケースもあります。
2. 保有資産の整理・再編
移住後に税制が有利な国（例：シンガポール、香港）で金融取引をしたい場合でも、日本出国前に含み益が膨らんだ資産を保持したまま移住すると、出国税負担が重くなります。
対策としては以下が代表的です。
- 利益確定を分散する
- 損失資産と組み合わせて課税益を圧縮する
- 移住前にポートフォリオを再設計する
3. 資産移転の方法を事前に検討する
移住直前の贈与・法人化・資産移転などは税務署から特に注視されやすいため、節税目的の手法は慎重な設計が必要です。国際税務に精通した専門家への相談が必須です。
不動産投資家が特に注意すべき理由
海外不動産投資家は、株式や投資信託に加えて不動産ローンの返済計画、現地法人の運営、キャッシュフロー管理など複数の要素が絡むため、移住のタイミングひとつで課税負担の総額が大きく変わります。
また「非課税国へ移住すれば税負担がゼロになる」と誤解するケースも多いですが、日本出国時点で課税が確定するため、移住先の税制だけを見て意思決定すると大きな損失につながります。
出国税を過小評価すると起こるリスク
- 移住前に数千万円の予想外の納税が発生
- 納税資金確保のために保有資産を売却しキャッシュフローが悪化
- 不動産投資計画の資金配分が崩れ、予定していた海外物件の購入が困難になる
- 移住後に金融移転が制限されることがある
これらはすべて、移住直前の対策だけでは間に合わないケースがほとんどです。
富裕層に必須の出国税シミュレーション
金融資産の規模が大きいほど、出国税は複雑化します。
特に以下のような人は、移住の半年以上前からシミュレーションを行うべきです。
- 日本株・米国株・投資信託を長期保有している
- スタートアップ株やストックオプションを持っている
- 海外不動産と金融資産を同時に保有している
- 法人設立を活用している
複数国に所得や資産を持つ投資家ほど、出国税の影響が大きくなります。
相続税・贈与税が海外移住者にも課税される条件
海外移住後でも、一定の条件に該当すると日本の相続税・贈与税の課税対象になります。特に海外不動産を保有する投資家の場合、国際税務の仕組みを誤解していると、移住後に予想外の税額が発生するリスクがあります。日本の課税制度は「誰が」「どこに住んでいるか」「どの財産を相続・贈与するか」の3要素で課税範囲が大きく変わるため、正しい理解が欠かせません。
日本の相続税・贈与税は「10年ルール」で課税範囲が決まる
日本では、以下のどちらか一方でも過去10年以内に日本に住所があると、日本の相続税・贈与税の対象になります。
- 被相続人（贈与者）が過去10年以内に日本に住所を有していた
- 相続人（受贈者）が過去10年以内に日本に住所を有していた
このルールにより、海外移住してから数年しか経っていない場合、移住先で生活していても「日本での課税」が引き続き行われます。
例えば、
- 贈与する側が海外歴12年でも、受け取る側が日本を出て3年なら日本で課税
- 相続人が海外移住10年以上でも、被相続人が5年前まで日本居住なら日本で課税
というように、双方の状況を確認しないと判断を誤ります。
海外資産でも課税されるケースがある
日本では、上記の10年ルールに該当する場合、海外不動産や海外金融資産も含めた「全世界の財産」が相続税・贈与税の対象になります。
特に注意すべきケースは以下です。
- 海外不動産を相続したのに、日本で課税も求められる
- 海外法人の株式を贈与しても、日本側が課税と判断する
- 日本と海外で評価方法が異なり、予想以上の税額になる
資産の所在地に関係なく課税範囲が及ぶため、「海外資産だから課税されない」という認識は誤りです。
10年を超えても課税される特例に注意
日本では、特定の非永住者に対しては「5年を超えると日本で課税されない」と説明されることがありますが、相続税・贈与税は別制度であり、10年ルールが厳格に適用されます。
さらに下記条件に該当すると、10年を超えても課税可能性が残るケースがある点も見落とせません。
- 日本国籍を保持したまま長期海外居住している
- 過去の滞在実態から税務署が「日本への生活基盤が残る」と判断する
- 海外拠点と日本の居住実態の判断を誤り、居住区分が修正される
高額資産の相続・贈与では、この判定が税額に非常に大きな影響を与えます。
日本の資産があると原則課税対象
海外移住者であっても、日本国内に資産を保有している場合は、次の財産に対して必ず相続税・贈与税が発生します。
- 日本の不動産（土地・建物）
- 日本の預金口座
- 日本企業の株式
- 日本国内の生命保険金
「海外居住だから関係ない」という誤解が最も多い領域であり、日本資産を保有する投資家は移住後も継続的に税務管理が必要です。
二重課税のリスクと回避策
海外で相続税・贈与税が課される国に居住している場合、日本と移住先で「二重に税金がかかる可能性」があります。
典型的な例は以下です。
- 海外不動産に対し移住先で相続税 → 日本でも課税
- 海外口座資産に対し、両国で贈与税を求められる
- 評価額や通貨変換により税負担が想定以上に膨らむ
対策としては、外国税額控除の活用、移住先の税制との整合性チェック、事前の贈与計画が重要です。
ただし、相続税・贈与税は国によって制度が根本的に異なり、税額控除が十分に働かないケースもあるため、個別の税務設計が不可欠です。
海外移住者が押さえるべき実務ポイント
- 贈与や相続が10年以内に発生する見込みがある場合は移住前に設計が必要
- 親族の居住状況も課税に影響するため「家族全体の滞在歴」がチェック項目
- 海外資産の評価方法は日本と大きく異なり税額シミュレーションが重要
- 納税管理人の選任が必要となるケースが多い
- 国際相続は税務署から追加資料を求められることが多く、専門家対応が必須
海外移住後の税金は「資産規模が大きい人ほど複雑になり、誤解から負担が膨らむ」領域です。特に不動産投資家の場合、国内外の資産が多岐にわたるため、相続・贈与の影響は避けられません。
納税管理人が必要になるケースと役割
海外移住後も日本で発生する税務手続きを滞りなく進めるためには、「納税管理人」の選任が重要になります。特に日本国内に資産や所得源泉を残したまま移住する不動産投資家にとっては、ほぼ必須の制度です。納税管理人の必要となる条件と、具体的な役割を整理しておくことで、移住後の税務トラブルを確実に避けられます。
納税管理人の選任が必要になる代表的なケース
日本で不動産を所有している場合
海外移住後に日本の不動産から固定資産税や都市計画税が発生する場合、本人が日本で手続きできないため、納税管理人の選任が求められます。賃貸経営を行っている場合は、家賃所得に関する確定申告も必要になるため、税務署と市区町村の双方に届け出が必要です。
日本の源泉所得に対する確定申告が必要な場合
非居住者になっても、日本の不動産売却益、賃貸収入、国内企業からの配当や役員報酬など、一定の日本源泉所得がある場合は確定申告義務が残ります。e-Taxが利用できないため、納税管理人が代理で申告書を提出します。
出国税の納税猶予制度を使う場合
出国税の猶予制度を使うときは、納税管理人の選任が必須です。納税者本人が海外にいる期間中、税務署からの照会・書類送付に対応できる体制を整える必要があるためです。猶予期間中に不備があると猶予取り消しになる可能性があるため、継続的な管理が欠かせません。
住民税の納税が残るケース
移住した年の1月1日時点で日本に住所があった場合は、その年の住民税が課税されます。通知書は日本の住所宛に届くため、納税管理人を選任して支払い手続きを任せる必要があります。
還付申告を予定している場合
移住前の年に医療費控除などが利用できたにもかかわらず申告していない場合、還付申告は海外から本人が行えません。納税管理人を通じて確定申告を行うことで還付金の受け取りが可能になります。
相続税・贈与税が発生する可能性がある場合
被相続人または相続人が海外移住10年以内の場合、日本で相続税・贈与税が課税されます。海外在住者本人は国内での税務連絡を受け取れないため、納税管理人の届出が必要です。
納税管理人の大きな役割
書類の受領と税務署・市区町村との窓口
税務署や自治体からの通知書類は海外へ送られないことも多く、国内で受領できる窓口が必要です。納税管理人はこれらの書類を受け取り、必要な事項を確認し、納税者へ連絡します。
納税手続きの代行
固定資産税や所得税、住民税など、納付期限の管理と支払いを代行します。支払漏れは延滞税や滞納につながるため、継続的な管理を行う役割を果たします。
確定申告の提出代行
非居住者は海外からe-Taxを使えないため、申告は国内の納税管理人を通じて行います。特に不動産売却益などの大きな所得が発生する場合は、迅速な対応が重要です。
還付金の受領
還付が発生する場合、納税管理人名義で還付金を受け取ります。本人が海外から手続きできないため、実務的に不可欠な役割です。
税務調査や照会への対応
税務署からの質問書や調査依頼があった場合、納税管理人が一次対応を行います。特に不動産売却や出国税関係は照会が多く、専門家を納税管理人にするメリットが大きい分野です。
不動産投資家が納税管理人を必ず選任すべき理由
日本不動産を保有して賃貸収入や売却利益を得る場合、非居住者であっても課税関係は複雑で、申告漏れ・期限遅れのリスクが高まります。固定資産税や都市計画税は毎年必ず発生し、通知書の受け取りができないと延滞金が発生します。さらに、金融機関口座が凍結される可能性や、売却時に税務署とのやり取りが必要になることもあります。
専門家（税理士）を納税管理人にしておくことで、移住後も資産管理がスムーズになり、二重課税や税務ミスを回避できます。特に出国税・不動産売却・賃貸経営は専門性が高いため、プロによるサポートの価値が大きくなります。
海外移住前に必ず済ませるべき税務手続き
海外移住を計画している不動産投資家にとって、出国前の税務手続きの漏れは、移住後のトラブル・追加納税・日本への一時帰国の必要性につながる重大リスクになります。特に、日本の収入や資産を維持したまま非居住者になる場合、税務署・市区町村・勤務先・金融機関など複数の窓口との調整が必要です。
ここでは、海外移住前に必ず済ませるべき手続きを、不動産投資家が迷いやすいポイントを中心に整理しています。競合記事が触れていない実務上の注意点も補っています。
給与所得者は出国時の年末調整を確実に行う
給与所得者は、出国日に合わせて年末調整を済ませる必要があります。
出国前の年末調整では、控除の判定日が通常の12月31日ではなく「出国日」となるため、扶養の要件や控除可否が異なる場合があります。
出国までに必ず行うべき項目は以下の通りです。
- 扶養控除・配偶者控除などの判定を「出国日」で再計算
- 生命保険料控除・社会保険料控除の証明書類を勤務先に提出
- 年収2,000万円超の人、複数収入のある人は確定申告または納税管理人の選任が必要
出国日以降に給与が支払われる場合、非居住者扱いとなるため源泉税の計算方法が変わり、勤務先との調整が必要になる点にも注意します。
日本で不動産を保有している場合は納税管理人の選任が必須
日本の不動産を保有したまま海外移住する場合、固定資産税・都市計画税・賃貸収入に対する所得税の手続きを代行する人を「納税管理人」として選任し、市区町村と税務署に届ける必要があります。
特に注意すべき点は次の通りです。
- 納税管理人を届け出ないと固定資産税の納付書が受け取れず滞納につながる
- 賃貸中の不動産がある場合、源泉徴収か申告納税かの方式を事前に整理しておく
- 不動産売却を予定している場合、非居住者の売却は源泉徴収（10.21%）が発生し、納税管理人の有無で手続き難易度が大きく変わる
移住後の不動産運用に支障が出ないよう、必ず出国前に選任・届出を済ませておきます。
還付申告を予定している場合の準備
医療費控除・寄付金控除・社会保険料控除など、出国前の所得に関して還付申告の予定がある場合、次の点を必ず確認します。
- 非居住者は使える控除が大幅に限定されるため、還付額が見込めるか早期に試算する
- 還付申告は対象年の翌年1月1日から5年間可能
- 海外からの申告を円滑にするために納税管理人の選任が必要
控除の条件が居住者と変わるため、還付を見込んだ節税設計は必ず出国前に見直します。
住民税の発生有無を確認し、必要なら納税管理人を選任する
住民税の扱いは不動産投資家が特に誤解しやすいポイントです。
住民税は その年の1月1日時点で日本に住所があれば必ず課税される ため、移住日によって翌年の住民税負担が残る場合があります。
住民税が発生する場合の出国前タスクは以下です。
- 納税通知書が手元にある場合は出国前に完納しておく
- 出国後に支払う必要がある場合は市区町村へ納税管理人を届け出る
- 給与天引き（特別徴収）の人は勤務先と普通徴収への切替の調整が必要
住民税の未対応は督促・滞納につながりやすく、移住者トラブルの典型例の一つです。
相続税・贈与税の可能性がある場合の納税管理人届出
相続・贈与が発生する可能性がある人は、出国前に納税管理人を届け出ておく必要があります。
特に富裕層の不動産投資家は次の点を誤りやすいです。
- 被相続人または相続人のどちらかが10年以内に日本居住の場合、日本で課税対象
- 海外から相続税申告を行うことは基本的に不可能
- 申告期限（10か月）に間に合わないケースが多く、代理人設定が必須になる
財産の承継が予定されている場合、出国前に必ず税理士と相続・贈与の課税有無を確認します。
日本の金融機関・証券口座の手続きも事前に確認する
海外移住後、金融機関によっては次の制約が生じる場合があります。
- 非居住者になると証券口座の特定口座が閉鎖される
- 海外住所の登録を認めない金融機関もある
- NISAは非居住者は利用不可
特に日本株を保有したまま移住する投資家は、証券会社ごとの取り扱いを出国前に確認しておきます。
出国税の対象者は猶予制度の申請準備を行う
有価証券1億円以上を保有し、過去10年のうち5年以上日本に居住している人は、出国前に出国税の確認と対策が必要です。
- 納税猶予制度を利用する場合、納税管理人の選任は必須
- 必要書類が多いため、出国直前では間に合わないことがある
- 株式・投信・未決済デリバティブの時価評価が必要
富裕層移住で最も多いトラブルのため、早めの準備が必須です。
海外移住で起こりがちな税務トラブルと防止策
海外移住後の税務は、居住区分・所得の種類・手続き方法が複雑に絡むため、誤解や見落としが原因でトラブルが発生しやすい領域です。特に海外不動産投資家は、日本・移住先・保有資産の三方向で課税関係が動くため、リスクの把握と事前準備が欠かせません。
二重課税が発生しやすい状況と回避策
移住後も日本に不動産収入や配当などの源泉所得が残っている場合、移住先でも同じ所得に課税されるケースがあります。租税条約の適用範囲や外国税額控除の可否を把握していないと、実際には不要な税を二重で負担する結果になりかねません。
二重課税を防ぐためには、移住先の課税方式（属地主義・属人主義）と条約の扱いを必ず確認し、外国税額控除が使えるよう証憑（源泉徴収票・課税通知書）を確保しておく必要があります。投資家の場合、配当や不動産所得の判定が誤って処理されることが多いため、専門家による事前チェックが効果的です。
非居住者化による控除喪失と税負担増加
海外移住で非居住者になると、多くの所得控除が適用できなくなり、同じ収入でも税額が高くなる事例が多発します。控除の消失を想定していないと、移住初年度の確定申告で想定以上の税額が発生し、後から追徴されることもあります。
防止策として、移住前に利用できる控除を最大化し、不要な損金や経費の整理、保険契約や扶養認定の見直しなどを行うことで、課税所得の増加を最小限に抑えられます。
e-Taxが使えないことによる申告漏れリスク
海外からは本人によるe-Tax送信ができないため、確定申告や還付申告の提出が遅れるケースが多くあります。投資家の場合は不動産所得・配当・譲渡所得など定期的に申告が必要となるため、この制約は特に影響が大きく、申告漏れが延滞税や無申告加算税につながることもあります。
納税管理人を事前に選任しておくことにより、移住後も国内と同じスケジュールで申告・納税を行うことができ、手続きの遅延や誤りを大幅に減らせます。
海外移住時の資産移動に伴う申告ミス
投資家が陥りがちなトラブルに、移住前後の資産移動と課税タイミングの誤解があります。金融資産の出国税を正しく判定していなかったり、移住後に証券売却した利益が日本でも課税対象になると誤認するなど、判断ミスが原因で税務調査につながるケースもあります。
含み益のある資産を多く保有する場合は、評価額の確認、納税猶予制度の使用可否、保有先の変更スケジュールなどを移住前に整理することが重要です。
租税条約の誤解による申告誤り
「租税条約があるから日本の税金は完全に免除される」と誤解する人は少なくありません。しかし実際は、どの所得がどちらの国に課税権があるかは細かく決まっており、不動産所得・配当・役員報酬などは日本側の課税が残るケースも多いです。
租税条約の条文だけで判断せず、所得分類・源泉税率・優先課税国を整理することがトラブル防止につながります。
専門家に相談せず自己判断で処理してしまうリスク
海外移住者向け税務は一般的な確定申告とは実務が大きく異なり、自己判断では誤処理が起こりやすい分野です。特に不動産収入・金融資産・法人役員報酬など複数の収益源がある場合、国際税務の専門知識がないと最適な申告ができず、追徴やペナルティのリスクが急増します。
移住前から税理士に手続きを委ねておくことで、制度の境目（居住者・非居住者切り替え、出国日、課税年度）に伴うミスを未然に防ぎ、節税余地を最大限確保できます。