ノルウェーの不動産は日本人が買える？許可の線引きは国籍ではなく面積。建物付き100デカール以下・耕作地35デカール以下なら許可不要

ノルウェーの不動産を日本人が買えるかどうかを調べると、「外国人でも買える」という説明と「許可が要る」という説明の両方が出てきます。どちらも部分的に正しく、どちらも単独では判断材料になりません。

判断を分けているのは国籍ではなく、買う物件の性質です。ノルウェーの取得許可法（konsesjonsloven）を読むと、許可が要るかどうかは面積・用途・耕作地の広さで決まっており、条文のどこにも国籍の条件は書かれていません。

根拠になる法律と、その書き出し

ノルウェーで不動産の取得を規律しているのは、Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom mv.（konsesjonsloven＝取得許可法）です。ノルウェーの公式法令データベースLovdataに全文が掲載されています。

第1条は法律の目的を5つ挙げています。将来世代の需要、農業、宅地の必要、環境・自然保護・野外活動への配慮、そして定住への配慮です。農地を守ることと、家が人の住まない別荘になるのを防ぐこと。この2つが、後の条文の線引きを決めています。

第2条が原則を置きます。「この法律に従う例外を除き、不動産は国王の許可（konsesjon）なしに取得できない」。許可の権限は規則によって自治体（kommune）へ委任でき、自治体の決定に対する不服申立ては県知事（Statsforvalteren）が受けます。

国籍の条件はどこにも書かれていない

この点は、北欧の近隣国とは構造が違います。たとえばデンマークは居住要件を満たさない者に法務省の許可を求め、フィンランドは土地の取得に国防省の許可を求めます。ノルウェーの許可制は、取得者の属性ではなく土地の性質を基準にしている点が特徴です。

第4条：許可が要らない4つの型

取得許可法第4条は、許可が不要になる物件を4つに分けて列挙しています。

取得許可法第4条1項4号は、建物のある不動産について100デカール以下かつ完全耕作地・表層耕作地35デカール以下であれば許可を要しないと定めています。デカール（dekar）はノルウェーで使われる面積の単位で、1デカールは1,000平方メートルです。4号の「100デカール以下」は10ヘクタール、「耕作地35デカール以下」は3.5ヘクタールにあたります。

日本人が購入を検討する対象、つまり都市部の住戸や、郊外の戸建て、海辺の別荘のほとんどは4号に収まります。10ヘクタールを超える敷地や、3.5ヘクタールを超える耕作地が付いてくるケースは、農場を買う場合に限られます。

第5条：親族に売るときの居住義務

第5条第2項には、物件が一定の規模を超えたときの条件があります。完全耕作地・表層耕作地が35デカールを超える建物付き不動産、または生産林が500デカールを超える不動産では、親族やオーデル権者への譲渡で許可が不要になる条件として、取得者が1年以内にその不動産に居住を開始し、自ら5年以上居住することが付きます。

同法第5条2項は、この居住の条件を生産林500デカール超の不動産にも等しく課しています。これがノルウェーで言われるboplikt（居住義務）です。農場や林地が人の住まない資産にならないようにする仕組みで、投資目的で広い土地を取得する場合には直接関わってきます。なお、同条は事実婚のパートナー（samboere）にも同様に適用されると定めています。

第7条：別荘にさせない自治体の規則

外国人の購入計画にとって見落としやすいのが第7条です。国は自治体の求めに応じて規則を定め、第4条1項2号・4号と第5条1項1号の許可不要を停止できます。対象になるのは次の3つです。

取得許可法第7条5項は、この場合の居住開始の期限を取得から1年と定めています。第7条第3項は、取得者が「所有している間、その不動産を通年住宅として使う」と約束する場合には、規則による許可義務は適用されないと定めています。

第6項には、この規則を定められるのは自治体からの要請があったときに限られ、かつ「通年住宅として使われるべき不動産が余暇目的で使われることを防ぐために必要と認められる範囲」に限ると書かれています。別荘として買いたい日本人にとっては、この規則がある自治体かどうかが購入可否を分ける条件になります。

許可が必要になった場合の手続き

第2条により、許可を出すのは国王（政府）ですが、規則によって自治体に権限を委ねることができます。実務では物件の所在する自治体が判断し、不服があれば県知事へ申し立てる流れです。

第4章（第9条から第11条）は許可を出すかどうかの判断材料を定めており、第9条は農業用不動産についての特別な考慮事項を置いています。第5章（第12条から第14条）が手続きの規定です。

第8条では、省が第4条・第5条・第7条の適用に必要な情報の範囲と、第4条1項4号・第5条2項でいう「完全耕作地・表層耕作地」の定義を規則で定められるとしています。面積の数え方そのものが規則で決まるため、境界事例では自治体の判断を仰ぐことになります。

北欧3か国と比べたときの位置づけ

この3か国を並べると、ノルウェーだけが取得者の属性ではなく物件の性質で線を引いていることが分かります。日本人であることそのものが障害にならない代わりに、どの物件を選ぶかで手続きの重さが変わるという構造です。デンマークとフィンランドの制度はデンマークの不動産は日本人が買える？とフィンランドの不動産は日本人が買える？にまとめています。

この記事で確認できなかったこと

Lovdataに掲載された法律の条文から読み取れる範囲をまとめました。次の点は条文だけでは確定できず、別の資料や現地への確認が必要です。

• 第7条の規則を現在どの自治体が持っているか。条文は「自治体の要請により国が規則を定める」としているだけで、対象自治体の一覧は法律本体には含まれていません。
• 許可の申請にかかる手数料と標準的な処理期間。第5章の手続き規定には金額の定めがありません。
• 許可が下りなかった場合の売買契約の扱い。第6章の雑則に関連する規定がありますが、実務上の運用は自治体によって異なる可能性があります。
• 不動産取得にかかる税（文書税など）の税率。取得許可法は許可制度の法律であり、税率は別の法律で定められています。

購入を具体的に進める段階では、物件所在地の自治体に対し、第4条のどの号に当たるか、第7条の規則があるかを書面で確認することをおすすめします。