スイスの不動産は外国人が買える？事業用は許可不要、住宅はLex Kollerで原則取得できない

まず「Personen im Ausland」に当たるかを決める

Lex Kollerは国籍だけで線を引いていません。連邦司法局の案内では、次の人が「外国にいる者（Personen im Ausland）」にあたるとされています。

ここでいう住所は、民法23条以下の「定住の意思をもって滞在し、生活関係の重心がある場所」です。外国人登録の滞在許可や自治体への届出の証明だけでは足りず、実際の住所であることを自分で立証する必要があると明記されています。配偶者や未成年の子との同居、雇用関係、就学などが手がかりになります。

許可が要るかどうかは3つの条件で決まる

連邦司法局の案内は、許可義務の成立を3つの条件の積み重ねで説明しています。どれか1つでも欠ければ許可は要りません。

1

取得する人が「外国にいる者」にあたるか

上の表の判定です。主体の側の許可義務と呼ばれます。

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その不動産が許可の対象になる用途か

事業用か住宅かで分かれます。客体の側の許可義務です。

3

取得する権利が法律上の「取得」にあたるか

所有権の移転だけでなく、買取権・先買権・買戻権の設定、取得資金の融資、抵当証券の取得なども含まれます。

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その他の例外に当たらないか

3つを満たしても、法律が定める別の例外に該当すれば許可は不要です。

売買だけでなく、交換・贈与・相続・遺贈・会社の合併や分割による移転も同じ扱いです。すでに外国人の所有になっている物件かどうか、どんな原因で取得するかは、原則として関係ありません。

事業用の不動産は許可なしで買える

経済的な目的で使われる不動産は、許可なしで取得できます。連邦司法局が例として挙げているのは、工場、倉庫と資材置き場、事務所、ショッピングセンター、販売店舗、ホテル、レストラン、作業場、診療所です。

ただし境目があります。住宅を建てる、賃貸する、貸し付ける、あるいは住宅で商売をすることは、ここでいう経済活動にあたらないと政令3条が定めています。そのため住宅目的の取得は許可が必要になり、しかも許可理由が用意されていないため実際には認められません。例外は社会住宅の建設だけです。ホテルとして運営される居住スペースは事業用として扱われます。

住宅は「どこに住んでいるか」で扱いが変わる

主たる住居は面積の制限がなく、戸数が1つであればよいとされています。土地の広さも本来は制限されませんが、登記所は原則として3,000平方メートルを超える取引を直接登記せず、許可庁へ回します。そこで単なる資本投下にあたらないかが判断されます。

取得後に住所を移した場合は売る必要がなく、第二住宅や休暇用住宅として使うことも第三者へ貸すこともできます。ただし、はじめから長く自分で住む意思がなかった場合は法律違反です。許可なしで複数の住宅を取得するためだけに住所を移すような行為は、後から許可義務が確認され、違法状態の解消を命じられることがあります。

休暇用住宅は州の割当を消費する

日本に住んだまま検討できる現実的な選択肢が、これです。条件は細かく決まっています。

純居住面積には台所、玄関、浴室、トイレ、屋内プール、サウナ、趣味室など居住可能な部屋がすべて入り、バルコニー、階段室、地下室、屋根裏は入りません。休暇用住宅の許可理由を持つ州は、アッペンツェル・アウサーローデン、ベルン、フリブール、グラールス、グラウビュンデン、ジュラ、ルツェルン、ヌーシャテル、ニトヴァルデン、オプヴァルデン、ザンクト・ガレン、シャフハウゼン（アパートホテルの住戸のみ）、シュヴィーツ、ティチーノ、ウーリ、ヴォー、ヴァリスです。

不動産を持っても滞在許可にはつながらない

連邦司法局の案内には、スイスに不動産を所有していても、外国籍の人に滞在許可を求める権利は生じないと2か所で書かれています。滞在許可については連邦移民事務局（SEM）または州の外国人警察に問い合わせるよう案内されています。

「不動産を買えば住める」という理解は、この国では成り立ちません。居住と不動産取得の話は完全に分かれています。海外不動産の規制とは？で扱った日本側の報告義務とあわせて、取得の前後でどんな手続きが要るかを国ごとに分けて考える必要があります。

2026年4月15日に、さらに厳しくする案が示された

ここまでが現行の制度です。そのうえで連邦参事会は2026年4月15日の会議で、Lex Kollerを厳格化する改正案の意見招請（Vernehmlassung）を開始しました。期間は2026年7月15日までです。住宅の不足が背景にあり、2025年1月に連邦司法警察省へ改正案の作成を指示していたものです。

これらは「Lex Kollerの目的に立ち返る」ものだと説明されています。2025年1月の国民発議「Keine 10-Millionen-Schweiz」の否決に関連して決めた一連の随伴措置の一部という位置づけです。あわせて、議会からの委託（動議22.4413 Schmid）を受けて、ホテルによる従業員用住宅の取得要件を緩める内容も盛り込まれています。

買う前に確かめる順番

物件を探す前に決着させておくべき点を、判断の順に並べます。

1

自分がLex Kollerの対象かを確定する

日本に住所がある日本人は対象です。スイスに住んでいる場合は、許可の種類（B・C）と実際の住所の立証ができるかで変わります。

2

用途を事業用か住宅かに振り分ける

ホテルとして運営される居住スペースは事業用です。住宅を貸す目的は経済活動に含まれません。

3

住宅なら、その州に休暇用住宅の許可理由があるかを見る

17州にしかありません。さらに州と自治体が独自の制限を置いている場合があります。

4

物件がある州の許可庁に直接照会する

許可義務の有無と許可の可否を決めるのは、物件の所在州が定めた官庁です。連邦司法局は個別の案件には答えず、州の窓口一覧を公開しています。

5

違反したときの結果を確認しておく

許可を要する取得は、許可が下りるまで登記できません。案内には行政上・民事上・刑事上の結果があると記されています。

国ごとに規制の形はかなり違います。シンガポールは承認制と税率、オーストラリアは既存住宅の購入禁止、ニュージーランドは同意制度という具合です。スイスは「用途で切り分けて、住宅だけを強く抑える」型にあたります。

この記事で確認できなかったこと

• 州ごとの年間割当の戸数。政令の附属書1に定められていますが、今回参照した案内には数値が載っていません。
• 観光地としてどの市町村が指定されているか。州が指定するため、州の一覧で確認する必要があります。
• 取得時の税や登記費用。州と自治体によって異なり、Lex Kollerの案内の範囲外です。
• 2026年4月の改正案が成立するかどうかと、施行の時期。意見招請は2026年7月15日で終わっていますが、その後の経過は今回参照した資料からは読み取れませんでした。