オープンハウスのアメリカ不動産は節税になる？国税庁の取扱いと公式が出している数値で確認

オープンハウスのアメリカ不動産を「節税になる」と紹介する記事は多いのですが、その説明の前提は令和3年分の所得税から変わっています。国税庁が国外中古建物についての取扱いを明記していて、個人が給与などと相殺する形の設計は成り立たなくなりました。この記事では、まず国税庁の記載を確認し、そのうえでオープンハウスが自社サイトで公表している事業の中身と数値を並べます。個人の感想ではなく、公表されている事実だけで判断材料をそろえるのが目的です。

「海外不動産で節税」の中身は令和3年分から変わった

まず税制から確認します。ここを飛ばすと、古い前提のまま話が進んでしまいます。

国税庁のページには「令和3年以後の各年において、国外中古建物の不動産所得を有する場合において、その年分の不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合、そのうち、耐用年数を『簡便法』により計算した国外中古建物の減価償却費に相当する部分の金額については、生じなかったものとみなされます」と書かれています。

続けて「これにより、その損失の金額については、国内にある不動産から生じる不動産所得との内部通算（いわゆる所得内通算）および不動産所得以外の所得との損益通算はできません」とあります。国内物件の黒字と相殺することも、給与所得と相殺することも認められないという意味です。

オープンハウスが公表している事業の形

税制の前提が変わったからといって、アメリカ不動産を買う意味がなくなったわけではありません。ただし判断の軸は「節税」から「事業として成り立つか」に移ります。そこで、オープンハウスが自社のアメリカ不動産サイトで公表している内容を並べます。

同社は「東証プライム市場に上場しているオープンハウスグループでは、自社グループが一環となりアメリカ不動産投資をサポート。日本で日本語で運用できます」と書いており、現地子会社と連携したワンストップサービスとして、01物件選定、02融資、03購入、04物件管理、05売却の5段階を示しています。

公式が挙げているアメリカ不動産の根拠

同社の「なぜアメリカ不動産か」のページには、市場を選ぶ理由として次の数値が挙げられています。いずれも同社サイトに掲載されている値です。

これらは市場全体の傾向を示す数値です。買うのは個別の1戸なので、全米平均が上がっていることと、自分が買った家の賃料と価格が上がることは別だという前提で読む必要があります。

評判を探す前に、公表値で確かめられること

「オープンハウス 海外不動産 評判」で検索する人が多いのですが、個人の感想はどうしても偏ります。先に公表されている事実で確かめられることを潰しておくと、あとから聞く話の位置づけがはっきりします。

この記事では、匿名の口コミや体験談は扱っていません。取材も調査も行っておらず、公表資料に書かれていないことは書けないからです。実際の使い勝手は、同社の無料相談で具体的な物件と条件を出してもらい、その資料を持って税理士に見てもらうのが確実です。

節税以外に何が残るのか

簡便法の減価償却を使った損益通算が封じられた以上、判断は普通の不動産投資と同じ土俵に戻ります。見るべきは次の4点です。

売却代金や購入代金を動かすときは、送金の日数と費用も計画に入れてください。海外送金は何日かかるかと海外送金の手数料の内訳で、それぞれ公式情報をもとに整理しています。

よくある質問