海外不動産投資で利用できるシミュレーションツールとして「Googleスプレッドシート」を用意しました。海外不動産投資を検討している方におすすめです。
海外不動産収益シミュレーションツール
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海外不動産収益シミュレーションツールの使い方
基本情報
基本情報として、物件の情報を入力します。
- 国
- 物件名
- ディベロッパー
- 部屋番号
- 住所
- 地域
- 広さ
- 部屋のタイプ
- 竣工年月
- オプション
- 通貨
などになります。
広さには「㎡」「sq.ft.（スクエアフィート）」と、国によって採用しているものが異なります。
部屋のタイプには、海外不動産では、ベッドの数で表現します。
- Studio（※ワンルームのようなもの）
- 1Bed
- 2Bed
- 3Bed
- 4Bed
- 5Bed
- 6Bed
- 7Bed
オプションには、採用するオプションを入れます。
物件によってオプションの内容は異なりますが
- 家具
- 家電
- 駐車場
- 会員権
などがオプションとして、無料、有料問わず、付帯できます。
初期費用
初期費用も、購入する不動産、購入する不動産がある国によって異なります。
- 物件価格に対して、割合で決まるもの
- 物件の大きさに対して、決まるもの
- 直接固定の金額がかかるもの
の大きく分けて、3種類があります。
物件の大きさに対して決まるものに関しては、現状のシートは「㎡単価」で設定しています。「sq.ft.」の場合は、参照場所を変える必要があります。
また、割引に関しては、一括払いなどのケースで、物件価格が割引されるケースがあります。
支払条件
海外不動産の場合は、プレビルド・オフプランといった、竣工前のプロジェクトが販売され、分割払いが可能になっています。
どのような支払いタイミングで、全部のコストを支払うのかを「物件価格」「その他の初期費用」に分けて入力できます。
竣工までの支払いプランは、物件によって異なります。
運用
転売するのではなく、運用（賃貸運用・民泊運用）する場合の入力部分です。
運用時には
- 想定賃料
が必要になります。
想定賃料は、不動産がある国での、類似物件の募集賃料を参考にすると良いでしょう。
その他、運用時コストとして
- 賃貸管理費
- 共益費
- 火災保険料
- 固定資産税
などがあります。
PL
不動産投資では
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
が想定されます。
今までに入力した内容と
- 不動産価格上昇割合／年
- 賃料上昇割合／年
を入力すると、自動的にPLが計算されます。
とくに海外不動産では、インカムゲインよりも、キャピタルゲインの期待値が高いため、この読みによって、大きく、PLが変動します。
経済成長期の国では、GDPの上昇率などに、ある程度比例して、物件価格や賃料も伸びていくのが一般的です。
CFと売却時利益
今までに入力した内容と
- 譲渡税
- 売却時不動産仲介手数料
を入力することで、キャッシュフロー（CF）と売却時利益が計算されます。
まとめ
海外不動産を購入する前に、収益シミュレーションツールを利用して「どのくらいのリターンがあるのか？」を自分で計算することが重要です。
これは、不動産会社に任せるのではなく、自分で計算することで
- どのくらいの読み（想定賃料や想定物件価格の上昇率）で
- どのくらいのリターンが期待できるか？
を把握したうえで、納得して投資をすることが可能になります。
リスクやリターンを理解しないまま、海外不動産を購入することはおすすめしません。
より簡単にシミュレーションできる海外不動産アプリをリリースしました。こちらの利用もご検討ください。
