海外不動産投資とは？海外不動産投資のメリットデメリット

今回は、海外不動産投資とは？海外不動産投資のメリットデメリットについて丁寧に解説します。

海外不動産投資とは？

海外不動産投資とは

を言います。

種類はいろいろありますが

節税効果の大きい不動産投資として

• 米国不動産投資
• オーストラリア不動産投資

成長著しい国への不動産投資として

• フィリピン不動産投資
• カンボジア不動産投資
• マレーシア不動産投資
• タイ不動産投資
• ベトナム不動産投資
• ドバイ不動産投資
• エジプト不動産投資
• ウズベキスタン不動産投資
  ・・・

リゾートや自己利用も含めた不動投資として

など、いろいろな国へ、目的に応じた不動産投資手法があるのです。

そもそも、海外の不動産って、日本人でも買えるの？

買える国と変えない国があります。

「外国人による自国の不動産の購入を許可するかどうか？」は、その国の方針によって異なります。

など、いろいろなパターンがあるのです。

ご存じの通り、日本では、これらの外国人規制が全くないため、外国人（とくに中国人）が多く日本の土地を所有する現状があります。

大きく分けると

という分類があります。

ここでいう外国人は「非居住者のこと」を言います。

つまり、

日本在住の日本人であっても

• 外国人が土地を所有できる国であれば、土地の所有、戸建ての所有、開発、新築などが可能
• 外国人が建物を所有できる国であれば、分譲マンションの所有、建売戸建ての所有が可能

ということになります。

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資のメリットには、以下のものがあります。

１．利回りが大きい

日本の不動産投資では

新築分譲マンションの利回りが

ですから、成熟した都市部では、大きな利回りは期待できなくなっています。

海外不動産投資の場合は、国にもよりますが

という物件も、ゴロゴロしています。

２．キャピタルゲインが期待できる

日本は、ご存じの通りで、超高齢化社会と人口減の成熟した国となっています。

物件にもよりますが、キャピタルゲインを狙った投資というのは、一部のシチュエーションしか考えにくく、なかなか期待できないのが実情です。

一方で、海外不動産投資の場合は、まだまだ成長著しい発展途上国に投資が可能です。

３．外貨での為替差益も期待できる

国によっては、ドル建てで物件を購入し、賃貸などで運用した場合の家賃も、ドル建てで入ってくるものがあります。

外貨ですので

することになります。

４．日本の不動産よりも安い不動産が多い

日本で東京23区で、80㎡ぐらいの新築分譲マンションを購入しようとすれば、場所にもよりますが、1億を超える物件というのは、少なくありません。

しかし、発展途上国などの海外不動産投資であれば、1,000万、2,000万、という金額で、80㎡よりも大きい物件を購入することも可能です。

５．運用方法によっては、自己利用も可能

海外不動産投資の場合、運用するとなると

が大きな選択肢となります。

民泊を選択した場合には、民泊の予約が入っていない時期に旅行がてら、自分の持ち物件に泊まることが可能です。

６．将来の移住のための購入ということも可能

「まだ、引退には早いけど、将来は、発展したこの国に住みたい。」

という場合もあります。

この場合は、安い今のうちに買っておいて「運用したうえで、将来移住するときに使う」ということも可能です。

また

という国もあります。

滞在ビザをもっておけば、いつでも入国いて、移住することができるのですから、「移住のための海外不動産の購入」という選択肢も、賢い選択肢の一つとなります。

海外不動産投資のデメリット

１．ローン・融資が組めない

まったくできないわけではありませんが

海外不動産投資では

ものと考えた方が良いです。

非居住者である外国人ですので、現地の金融機関はまずお金を貸してくれません。

※ドバイなど一部の国では、その国の銀行融資を使えるケースがあります。ただし、融資条件は厳しく、いろいろな条件で融資割合は50％程度となっています。ドバイ不動産投資のローンはこちら

また、日本の銀行の一部（オリックス銀行、東京スター銀行・・・）などは、海外不動産投資への融資も可能になっていますが、一部の先進国（米国など）のみであり、将来のキャピタルゲインが狙いにくく、金利も高いため、あまり有効な手段とならないのです。

海外不動産投資では、融資は使えず、基本的に現金払いをするものと考えておいた方が賢明です。

ただし、海外不動産投資は、新築物件の購入に長い分割払いが可能です。

２．日本にはないリスクがある

海外不動産投資には、日本の不動産投資にはないリスクがいくつかあります。

などです。

カントリーリスク

国の政治・経済・社会情勢の変化によるリスクがあります。戦争、テロ、自然災害、国債の債務不履行などがあれば、不動産価格にも大きな影響があります。

為替リスク

対円に対して、通貨安となってしまえば、現地通貨で物件価格が上昇していても、通貨が安い分、日本円換算だと損をしてしまうようなケースがでてきます。為替差損が発生し、キャピタルゲインよりも上回ってしまうようなケースです。

外貨規制リスク

国によっては、海外口座からの送金、資本 または利益の持ち出し、などができなくなる外貨規制が発生する可能性があります。

情報入手リスク

国にもよりますが、現地の情報は、入ってきにくいため、物件の良し悪しの評価がしにくいデメリットがあります。

物件管理リスク

物件を購入した後には、賃貸であれば現地の賃貸管理会社、民泊であれば現地の民泊代行会社に依頼しなければなりません。当然、現地の言語、もしくは英語ということになります。日系の企業や間に入ってくれる日本人仲介会社があれば、日本語でも対応可能ですが、管理費は若干割高になります。

プレビルドリスク

海外不動産投資の場合、新築物件は、完成の5年～10年前に販売されます。未完成のものに対して投資をするため、開発途中でディベロッパーが倒産した場合などは、投資した資金が戻ってこない可能性もあるのです。

上記のリスクがあるのが、日本の不動産投資にはほとんどないデメリットと言えます。

３．英語ができないと日本語が話せる海外不動産エージェントを利用する必要がある

日本で不動産投資をする上では

• ディベロッパー
• 不動産会社
• リフォーム会社
• 賃貸管理会社
• 司法書士
• 税理士

などの協力会社が必要になります。

当然、どの国でも、上記のような業種の会社があり、いろいろな会社と連携して、不動産投資を行っていくのです。

しかし、当然、海外の国の多くの業者は、基本は「現地言語」「英語」の2つのパターンになります。

オンラインも可能な業者が多いので、投資家が英語が堪能であれば、日本にいながらも海外の協力会社を使うことが可能になります。

当然、現地の協力会社との間に入ってもらって日本語でサポートしてもらう「海外不動産会社」「海外不動産エージェント」を利用することになると、そのサポート料が発生するので、直接すべての協力会社と英語でやり取りするよりは、コスト高になってしまいます。

まとめ

海外不動産投資には、メリットデメリットがあります。

メリットには

• 利回りが大きい
• キャピタルゲインが期待できる
• 外貨での為替差益も期待できる
• 日本の不動産よりも安い不動産が多い
• 運用方法によっては、自己利用も可能

デメリットには

• ローン・融資が組めない
• 日本にはないリスクがある
  • カントリーリスク
  • プレビルドリスク
  • 為替リスク
  • 外貨規制リスク
  • 情報入手リスク
  • 物件管理リスク
  • 英語ができないと日本語が話せる海外不動産エージェントを利用する必要がある

海外不動産投資は、日本での不動産投資に比べると、リスクは大きくなりますが、それ以上にキャピタルゲインのリターンの大きさが期待できるものと言えます。