「海外不動産で資産形成ってできるの？」
「海外不動産で資産形成をするためには、どういうポイントで考える必要がりますか？」
「海外不動産で資産形成する方法を教えてください。」
海外不動産を利用した資産形成の重要なポイント
海外不動産で資産形成するために考えなければならないことは
- 海外不動産で何を実現するのか？
という点です。
海外不動産と一言でいっても
- キャピタルゲインを狙うのか？
- 資産の分散のために使うのか？
- 税金対策として使うのか？
- 将来の移住先として使うのか？
で、大きく資産形成の考え方も変わってきます。
もちろん、上記を2つ、3つ組み合わせて、資産形成をする方も少なくありません。
「どんな目的で海外不動産を使うのか？」を決めないことには、資産形成の方法も構築できないということになります。
目的別の海外不動産の資産形成方法
キャピタルゲインを狙う
「海外不動産でキャピタルゲインを大きくとることで、資産を増やしたい」
というのが、海外不動産を資産形成に組み込む一つの目的ではないでしょうか。
この場合、資産形成の方法としては
収入の一部、資産の一部を、海外不動産投資に回して、投資した国、投資した不動産の値上がり益（キャピタルゲイン）で資産を増やすことが目的となります。
資産形成の考え方
- 余裕資金で投資資金を確保する（全資産の2割以内が目安）
- キャピタルゲインが大きく狙える国、都市を狙う
- キャピタルゲインが大きく狙える物件を狙う
- プレビルドの物件を購入して、完成間際また、完成直後に売却する
- 利益が出たら、同じことを繰り返す
資産形成の上での注意点
キャピタルゲインを大きくとりたいということは、発展途上国を狙うことになります。当然、「ディベロッパーが途中で倒産する」という大きなリスクも抱えながら投資をすることになります。
だからこそ、考えなければならないのは
- 余裕資金で投資をする
- ある程度のリスクヘッジをする（大手のディベロッパーを選ぶ、政府の倒産時の保障がある国を選ぶなど）
という点が重要になります。
いくらキャピタルゲインが大きく狙えるからと言って、小さいディベロッパーや実績のないディベロッパーのプレビルドを購入したとしたら、リスクはかなり大きくなってしまいます。これは避けるべきと言えます。
資産の分散のために使う
「日本だけの資産だけでは、円安によって、実質的な資産が目減りしてしまうのでは？海外にも資産を持っておきたい」
という考え方もあります。
この場合、資産形成の方法としては
- 堅い海外不動産を買う
- ある程度発展している国を狙う
- 中古物件（レディプラン）も狙う
- 米ドルなどが流通している国を狙う
ことが重要になります。分散投資の一環としては、攻めの資産形成というよりは、守りの資産形成になります。
資産形成の考え方
- 投資資金を確保する
- 不動産の下落が起きにくいある程度発展している国を狙う
- 中古物件（完成物件）を狙う
- 米ドルで買える・売却できる国を狙う
- 不動産を売却しやすい（人気のある）国を狙う
- 経済が十分に高度に発展している国を狙う
資産形成の上での注意点
海外不動産は、分散投資で資産を守るために購入するという場合は、富裕層が集まる国が狙い目です。シンガポール、ドバイ、香港、米国など富裕層がこぞって不動産を買う国は、大きな不動産の下落もしにくいですし、売りに出してもすぐに売れるというメリットがあります。
その上で、米ドルが流通していれば、ドル・円の分散投資になるため、為替（米ドル／円）がどのように動いても、利益を作りやすいメリットがあります。
税金対策として使う
「海外不動産を持つことで税金対策ができるなら、税金対策をしたい」
というニーズも、資産が大きい方によくある海外不動産投資の資産形成方法と言えます。
ただし、今まで米国不動産投資などではやっていた「減価償却」を利用した海外不動産投資による節税は、できなくなってしまいました。
また、海外不動産エージェントがたまに提案する「海外法人を利用して利益を消しますよ。」という方法は、グレーというよりは、ブラックに近い税金対策と言えます。
合法の中で、税金対策をするとしたら
- 税金が安い国へ不動産を買って移住する
という方法になります。
今であれば、ドバイに不動産を購入すれば10年有効なビザがもらえます。その上で、所得税も、法人税も、0円ですから、遠隔で仕事をできる方や、子供に財産を多く残したい方にとっては、有効な選択肢となるのです。
資産形成の考え方
- 税金のない国に移住する
- 不動産を購入してビザを取得する
資産形成の上での注意点
税金対策には、合法のモノ、非合法のモノ、グレーのモノがあり、合法で行くのであれば「移住」というのが選択肢になります。
後は「国税には、バレませんよ。」というグレーや非合法の税金対策には、注意が必要です。バレない保証はないので、リスクを理解したうえで検討する必要があります。
将来の移住先として使う
「将来移住したいから、今のうちに海外不動産を買っておいて、移住までは運用したい」
という方も多くいます。
とくに「老後に海外に住みたい」というニーズがあり、そのために、海外不動産を購入する方もいます。
資産形成の考え方
- 将来移住したい国を選ぶ
- 将来移住したときに住みたい物件を選ぶ
- 全資産を使わない（ある程度、日本の資産で余裕を持たせておく）
資産形成の上での注意点
資産形成というよりは、人生の目的に近くなりますが、重要なポイントは
- 本当に住みたい国なのか？
- 本当に住みたい都市なのか？
しっかり、選んでから買うことが重要です。
イメージだけで買ってしまうと、実際に移住してから「やはり日本が良い」となっても、はじめから売却を想定していないため、なかなか売れないことになってしまいます。
そうなると、いやいや現地に住み続けることになってしまうため、「本当に移住したいのか？」「実際に移住したらどうなるのか？」まで、事前調査が重要になってくるのです。
- かなりの頻度で旅行する
- 1カ月以上のロングステイをする
- 現地の日本人コミュニティに参加する
などをして、生の声、実際の体験をしておくことが、海外不動産による資産形成を失敗しないポイントとなります。
まとめ
海外不動産で形成をするポイントは
まずは「何を目的として、何を期待して、海外不動産で資産形成をするのか？」を明確にする
ことから、はじまります。
ここが決まらないと、どの海外不動産を買えばいいのか？どの国を選ぶべきなのか？手がかりもありません。
その上で
- キャピタルゲインを狙う
- 資産の分散のために使う
- 税金対策として使う
- 将来の移住先として使う
という狙いが明確になれば、それに合わせて、資産形成を考えればいいのです。
すべてに共通する注意すべきポイントとしては
- 海外不動産は、そうはいっても、リスクはあるので、資産の全振りはしないこと
です。
最大でも、資産の半分ぐらいを目安にすると良いでしょう。