海外不動産国別最新動向

エジプト不動産最新動向

マクロ環境・金利・為替

• インフレと政策金利
  物価は鈍化傾向で、中央銀行は8月末に政策金利を200bp引き下げ、翌日物預金22％・貸出23％としました。インフレ率は7月に13.9％まで低下し、今後も段階的な利下げが意識されています。
• 為替（EGP/USD）
  2024年3月の変動相場移行後は安定し、2025年9月初時点で1USD≒48.5EGP前後で推移。価格表記や賃料の実務もEGP建てが基本です。
• 資金流入
  ラス・エル・ヘクマ開発の巨額投資（短期分だけでも35億ドル注入）が続き、北海岸の観光・住宅市場への期待が高まっています。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格水準（グレーター・カイロ）
  分譲価格はEGP建てで上昇中。ニューカイロは平均98,000EGP/㎡、シェイク・ザイードは115,000EGP/㎡程度。2025年の新規供給は32,000戸が見込まれ、在庫は約22万戸規模とされています。
• 需給状況
  高インフレ期の「実物ヘッジ」として需要は強く、USD換算では割安感もあります。人気はニューカイロ・西カイロ・北海岸に集中。施工コスト上昇と引渡し遅延は注意点です。
• デベロッパー動向
  大手は過去最高の販売を記録。TMGは上期2,110億EGP（前年比+59％）、Palm Hillsは1,430億EGP（+118％）。長期分割や小面積ユニット戦略が奏功しています。

オフィス

• 占有・賃料動向
  需要は金融・BPO・テック系を中心に堅調。Aグレード物件への集中が顕著で、供給は抑制的。小割床、共用部改装、ESG対応がテナントの条件となりつつあります。

リテール・商業

• 空室・賃料
  大規模モールの空室率は7.2％まで改善。賃料は超大型モールで前年比+7.4％、コミュニティ型で+11.4％と上昇。F\&Bや体験型テナントが拡張を牽引しています。二等立地では歩合賃料や内装支援が一般的になっています。

ホテル・観光

• 観光回復
  2025年上期の訪問客は約870万人（前年比+24％）。年後半はグランド・エジプト博物館の正式開館や湾岸・欧州からの観光客増加で、年間1,800万人規模が意識されています。カイロはMICE復調、紅海リゾートは欧州レジャー需要が牽引しています。

物流・工業

• 稼働率・賃料
  カイロの物流・工業施設は稼働率92％とタイト。プライム賃料は月額USD4/㎡前後。港湾・空港アクセスに優れる立地の需要が強く、倉庫は汎用性の高い設計が重視されています。
• 北海岸の動き
  ラス・エル・ヘクマのインフラ整備により、建設資材や工業区の拠点需要も増しています。

制度・規制トピック

• 外国人の不動産取得
  外国人も市街地での不動産取得は可能（地域によって制限あり）。不動産投資を通じた市民権取得制度（30万USD以上など）や、在留許可の投資枠（5万〜20万USD）も整備されています。

投資家への示唆

• 住宅
  EGP建てでは価格上昇、USD換算では割安感。完成在庫や完成間近物件は引渡し確度で優位。ニューカイロ・西カイロ・北海岸の一等地が安定的。
• 賃貸
  実需賃貸は底堅いが、築年数や仕様で二極化。小面積・改装済みは埋まりやすい。
• オフィス
  Aグレードが優位。小割、共用改装、ESG対応物件が強み。
• リテール
  モールは稼働改善。プライムは賃料上昇、郊外は歩合賃料や支援が前提。
• ホテル
  GEM開館と観光需要で稼働・ADRともに上振れ期待。コスト管理が課題。
• 物流
  稼働率高止まりで新規供給に余地。アクセスと電力安定がカギ。

リスク・留意点

• 建設コスト高騰・人材不足による引渡し遅延
• 金利・為替の変動リスク（外貨建て支払いやインデックス条項に注意）
• 大型プロジェクトの進捗リスク（ラス・エル・ヘクマは特に注視）
• Aグレード集中による二極化、Bクラス物件は賃料調整が前提

まとめ

2025年のエジプト不動産は、金利緩和・為替安定・観光復調を背景にプライム市場が堅調です。住宅は長期分割・小面積戦略で販売好調、リテールはモール稼働改善、物流は高稼働維持、ホテルはGEM開館の追い風を受けています。一方で、施工遅延・コスト上昇・需要の二極化は引き続き注意が必要です。投資判断は、立地・仕様・引渡し確度・支払条件を基準に選別することが重要です。

フィリピン不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  物価は年央にかけて鈍化し、中央銀行（BSP）は8月28日に25bp利下げを行い政策金利を**5.00％**としました。今後も緩和方向を維持する見通しです。
• 住宅ローン金利の実務感
  都市銀行のプロモ金利は1年固定6.0％、5年固定6.5〜6.75％前後が目安です。Pag-IBIGは通常枠で**5.75％（1年）〜6.25％（3年）程度、社会住宅向けには3％枠（当初5年〜10年固定）**を提供しています。

住宅（分譲・賃貸）

• プレセールの歩留まり・需要層
  中位価格帯のコンドは慎重姿勢が残る一方、頭金軽減・分割延長などのプロモで在庫消化が進んでいます。利下げにより一次取得層の需要は底堅いです。
• 価格・在庫の二極化
  メトロマニラの価格は横ばい〜小幅高。立地や仕様の優れたAクラス物件は消化が速く、周辺立地や築古Bクラスは値引きや改装前提の販売が増えています。供給は総じて抑制的です。
• 賃貸マーケット
  外資勤務層や駐在員の戻りで都心Aクラス賃料は底堅い一方、Bクラスはリノベーション後に再賃料設定される傾向です。
• 資金調達のポイント
  銀行は返済比率や雇用安定性を厳格に審査。一次取得層はPag-IBIG優遇枠の活用メリットが大きく、投資目的では完成在庫を自己資金厚めで購入する形が一般的です。

オフィス

• 空室は高止まりだが改善方向
  IT-BPM/BPOの拡張で純吸収はプラス。都心Aグレード（BGC・マカティ）から順に埋戻しが進行しています。
• テナントの選別強化
  ハイブリッド勤務が定着してもハブ拠点需要は残存。グリーン認証・防災性能・アメニティが優れた物件に集中し、二級ビルは床細分化・共用部改装・ESG対応で再生が進みます。

リテール・商業

• モール稼働は回復継続
  大手モールは稼働率95〜96％台まで回復。体験型、F\&B、ホームセンターを中心としたテナントミックス再編で来客数が戻っています。
• 賃料と出店条件
  一等立地は横ばい〜微増。郊外区画は歩合賃料や内装支援を織り込み出店を促すケースが目立ちます。

ホテル・観光

• 需要の柱と足取り
  MICE・企業イベント・国内レジャーがけん引し、都市部ホテルは稼働高水準を維持。国際線の復便と空港容量拡張で中期的に追い風があります。

物流・工業

• EC・3PL主導で需要底堅い
  CALABARZON〜中部ルソンの高規格倉庫・工業団地開発が進行。LIMA Estate（バタンガス）は雇用7.5万人規模まで拡張、ALLHCは地方都市でもロジ案件を拡大中です。
• 契約慣行と収益性
  プライム倉庫は年次インデックス連動契約が主流。土地・建設コスト上昇で初期利回りは圧縮されており、規模化と運営効率が収益の鍵です。

REIT・資本市場

• 分配の継続と利回り水準
  主要REITは四半期配当を継続し、利回りは概ね5％台。AREITは2Q配当0.59ペソ、RCRは0.1049ペソを分配。金利低下局面では相対的な投資妙味が意識されやすいです。

制度・規制トピック

• 評価・税務の近代化
  不動産評価・課税改革法（RA12001, RPVARA）の施行により全国統一評価基準や取引データベース整備が進展し、透明性が向上しています。
• 固定資産税のアムネスティ
  2026年7月5日まで、2024年7月5日以前の滞納分の加算税・延滞税が免除される制度が適用中で、滞納整理が進んでいます。

インフラの追い風（空港）

• NAIA改修・Bulacan新空港
  首都圏空港の容量増強が進行中。Bulacan新空港（NMIA）は2028年完成目標で進んでおり、NAIA改修もPPPで推進されています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  都心Aグレードは堅調、周辺Bクラスは値引き・改装前提。利下げとPag-IBIG優遇が一次取得層の追い風です。
• オフィス
  質への回帰が鮮明。ESG適合・立地・効率性に優れる物件が優位で、二級物件はリノベ必須です。
• リテール
  稼働高水準。体験型・F\&B中心の再編で賃料の底上げ余地あり。出店側は歩合賃料・内装支援を交渉しやすいです。
• 物流・工業
  南〜中部ルソンの幹線軸が安定収益源。港・空港アクセス、電力安定性、レイアウトの汎用性が重要です。
• REIT
  利回りは5％前後で安定。スポンサーのアセット注入力と物件の品質・ESG対応が評価の分かれ目です。

リスク・留意点

• 供給過剰リスク：コンドはエリアごとに在庫圧力が残り、値引き販売や引渡し遅延が起こり得ます。
• 金利・為替：利下げ基調でも外部ショックで再上振れ余地があり、為替リスク管理が不可欠です。
• テナント与信：オフィス・リテールとも選別強化で二極化が拡大。稼働維持には改装・設備更新が必須です。
• 制度変更：評価基準の運用は段階的で、自治体ごとに確認が必要です。

まとめ

2025年のフィリピン不動産は、利下げ局面入りと観光・消費の回復を背景に、セグメントごとに明確な選別が進む局面です。住宅は一次取得層が底堅く、オフィスはAグレードへの集中、リテールは高稼働維持、物流・工業は南〜中部ルソンの幹線軸が成長をけん引しています。制度・税制改革で透明性が高まり、投資環境の基盤が整いつつあります。

フィリピン不動産関連情報

フィリピン不動産基本情報

• フィリピン不動産投資徹底解説。フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

フィリピン不動産データ

• フィリピン不動産データ【住宅不動産価格指数・物件価格・家賃・利回り】
• フィリピン不動産ディベロッパーデータ【時価総額ランキング】

フィリピン不動産物件最新

フィリピン

PASEO de ROCES（パセオ・デ・ロセス）中古物件／1Bed／690万ペソ／想定利回り5.9％

2025年3月21日に追加

竣工時期：2018年完成

ディベロッパー：Federal Land

最低価格：6,900,000

通貨単位：PHP

フィリピン

MERGENT RESIDENCES（マージェント・レジデンシズ）

2025年3月20日に追加

竣工時期：2026年9月

ディベロッパー：Alveo Land

最低価格：12,100,000

通貨単位：PHP

フィリピン

PASEO de ROCES（パセオ・デ・ロセス）中古物件／Studio／380万ペソ／想定利回り6.2％

2025年3月13日に追加

竣工時期：2018年完成

ディベロッパー：Federal Land

最低価格：3,800,000

通貨単位：PHP

フィリピン不動産中古物件

• フィリピン不動産中古物件（リセール物件）情報｜フィリピン不動産投資

ドバイ不動産最新動向

マクロ環境・金利

• 金利と金融環境
  UAE中央銀行は7月にODFベースレート4.40％を据え置いています。短期のEIBOR（3M）は4％台前半〜半ばで推移し、住宅ローン実務は固定4％台前半〜5％弱／変動はEIBOR＋マージンが目安です。給与振込や与信で条件が上下します。
• 需要の下支え要因
  2025年上期は人口流入・投資家需要・観光回復が継続し、住宅売買総額は前年同期比+37％（AED2,700億）、取引件数は約9.5万件（+22％）。一方、報道ベースの不動産全体では**AED3,266億（+40％）**まで拡大しています。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格とテイクアップ
  2025年6月までの1年で総合+約14％、内訳は**アパート+13％／ヴィラ+16％と上昇。四半期ベースでは+3〜4％の小幅上昇にとどまり、上昇ピッチはなだらかになっています。オフプラン（青田売り）が牽引し、H1の住宅売上の71％（AED1,920億）**を占めました。
• 供給・在庫
  2025年の引渡予定は約4.4万戸、2026年は約6.8万戸。さらに2029年末までのパイプラインは約30万戸に膨らみ、年平均6万戸の完成が見込まれます。人気エリアは選別が続く一方、JVCやArjanなど新興〜中堅ゾーンは供給の吸収に時間を要する局面が見られます。
• 賃料動向
  住宅賃料は**前年比+7.2％**で上昇継続。生活コストの上振れ要因となる一方、**2025年3月導入の「スマートRERAレンタル指数」**により、市場乖離に応じた上限（ケースにより最大2割程度）の更新時賃上げが認められる新ルールで、透明性は向上しています。
• 買い手の資金繰り
  固定4％台前半〜5％弱の金融商品が出回り、**変動（EIBOR連動）は返済額のブレを許容できる投資家・高属性層に選好される実務感です。初めての持ち家取得を促す「First-Time Home Buyer Programme」**が始動し、価格上限AED500万／主要デベロッパー13社・銀行5行が参加。賃貸から持家への移行を後押しします。

オフィス

• 需給と賃料
  Aグレード中心のタイトな空室が続き、平均賃料は前年比+23％、平均稼働率は94％。DIFCやTECOMなど金融・テック集積地の先行賃借が目立ちます。2025年の新規供給見込みは約130万sqftで、需給緩和には至らない見通しです。

リテール・商業

• 稼働と賃料
  プライムモールは満稼働に近い運営が続き、ドバイの平均賃料は前年比+約5％。短期的な新規供給は25〜27年に約40万㎡のGLAと限定的で、更新交渉はオーナー優位の局面が続きます。

ホテル・観光

• 稼働の高止まり
  1〜5月のドバイ国際来訪者は868万人（+7％）。稼働率82.9％／ADR620AED（+5％）／RevPAR513AED（+7％）と主要KPIは堅調です。MICE・レジャー双方が底堅く、滞在日数は平均3.6泊で安定しています。

物流・工業

• ロジ賃料の上昇と供給不足
  倉庫・物流の平均賃料は前年比+22％（ドバイ）。新規のスペキュレーティブ供給が限られ、〜2,000㎡規模の区画への引き合いが強く、更新が中心の取引が続いています。

REIT・資本市場

• 銘柄の裾野拡大と利回り感
  Dubai Residential REITのIPOや既存REITの配当復調で、上場REITの存在感が回復。ENBD REITやEmirates REITはミドル〜ハイシングルの配当利回り帯が目安ですが、出来高の薄さや物件の偏りには留意が必要です。

制度・規制トピック

• スマートRERAレンタル指数：2025年3月導入。更新時の賃上げ上限を市場乖離度に応じて段階設定し、恣意的な改定を抑制。賃貸市場の可視性が向上しました。
• 初回住宅取得支援：DLD/DET主導でUAE国民・居住者を対象にAED500万上限の新規ローン・価格優遇等を提供。エンドユーザー需要の喚起と賃貸市場の逼迫緩和を狙います。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（一次取得・実需）
  金利安定×取得支援で持家化が進みやすい局面です。家計は固定金利で返済計画を固め、更新時賃上げ上限の影響（更新年・乖離度）を織り込んで比較検討すると合理的です。
• 住宅（投資・オフプラン）
  オフプラン比率が高い相場で、H1売上の71％を占めます。完成引渡し集中（25〜26年）と29年までの大型パイプラインがあるため、二次流通での利確タイミングや賃貸回しの需給を厳密に見極める必要があります。
• ヴィラ・タウンハウス
  価格上昇はヴィラが先導（+16％）。ただし富裕層向け新規供給が段階的に増えており、立地・管理品質・学校・交通の総合力で差が広がります。
• オフィス
  Aグレード偏重×低空室。ESG適合・分割可能・アメニティ充実が賃上げを牽引。二級立地の空室再生（床分割・改装）や先行賃借の活用が有効です。
• リテール
  プライムは満稼働近辺で更新強気。新規出店は体験型・F\&Bとの複合で歩留まりが良く、工事支援・歩合賃料の条件設計が鍵です。
• 物流
  高天井・ランプアクセス良好の汎用倉庫が中核。更新中心の成約が続くため、賃料インデックス条項や電力安定・港湾距離を重視して中長期保有が適しています。

リスク・留意点

• 供給増加に伴う価格調整リスク：今後2年で21万戸規模の引渡しが想定され、格付機関は25年後半〜26年に最大15％の下落シナリオを指摘。一部の遅延・高級セグメントでは緩和要因もあります。
• 地政学・グローバル金融：外部環境の悪化は取引モメンタムの鈍化や資金調達コストの変動につながります。季節要因（夏場の鈍化）も重なる点に注意が必要です。
• 賃貸コスト上昇：新レンタル指数での許容上限引上げにより、低賃料更新帯でのジャンプが発生しやすく、**家計の移行（賃貸→購入）**を後押しする反面、短期の賃貸需要を抑える可能性があります。

まとめ

2025年のドバイ不動産は、住宅＝オフプラン主導の高稼働・高成約、オフィス＝Aグレード逼迫、ホテル＝高稼働維持、物流＝賃料上昇と供給制約が基本線です。金利は安定圏、レンタル指数の制度整備と初回取得支援で実需の底上げが進む一方、25〜29年にかけた大量供給が価格・賃料の伸びを均し、選別相場を強める見通しです。投資・取得は立地（交通・学校・生活利便）×開発・管理品質×引渡し時期の三点でリスクを管理することをおすすめします。

ドバイ不動産関連情報

ドバイ不動産基本情報

• ドバイ不動産投資徹底解説。ドバイ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

ドバイ不動産データ

• ドバイ不動産人気エリアデータ【販売件数・シェア・賃貸件数】
• ドバイ不動産ディベロッパーデータ【市場シェア】

ドバイ不動産物件最新

ドバイ（UAE）

The Serene at Sobha Central（セリーン・ショーバ・セントラル）

2025年8月14日に追加

竣工時期：2029年12月

ディベロッパー：Sobha Realty

最低価格：1,457,000

通貨単位：AED

ドバイ（UAE）

The Element at Sobha One（エレメント・ショーバ・ワン）

2025年8月13日に追加

竣工時期：2028年4期

ディベロッパー：Sobha Realty

最低価格：1,844,000

通貨単位：AED

ドバイ（UAE）

Sobha Seahaven（ショーバ・シーヘブン）

2025年8月12日に追加

竣工時期：2026年8月

ディベロッパー：Sobha Realty

最低価格：4,596,000

通貨単位：AED

カンボジア不動産最新動向

マクロ環境・金利

• 成長・物価
  2025年の実質GDP成長率見通しは4％前後へ下方修正され、外需や関税動向の不確実性を織り込む局面です。物価は1〜3％台の低インフレ圏で安定的に推移する見込みです。
• 金融環境
  預金金利の低下や流動性の積み上がりが指摘される一方、買い手は慎重・売り手は強気という綱引きが続いています。金利の低下傾向が一部の取引を後押しし始めたとの見方があります。
• 住宅ローンの実務感
  住宅ローンは米ドル建て・最長20年が一般的で、告知ベースの店頭金利は月0.625〜0.67％（年換算の目安7〜9％台）といった水準が見られます。LTVは70％程度を上限とする行も目立ちます。

住宅（分譲・賃貸）

• 需給と価格
  2025年上期は新規コンドミニアム約3,900戸が発売、高級帯の平均価格は約2,746USD/㎡。一方で高級→中低価格帯へのシフトが顕著で、地場需要の取り込みを狙った小さめの専有面積提案が増えています。
• 売れ行きの質
  パンデミック前の海外投資家主導から、足元は国内実需とASEAN域内の問い合わせが増勢です。引渡し・品質・管理への目線が厳しく、開発会社の資金繰り・工期遅延リスクの見極めが重要です。
• 賃貸利回り
  プノンペンの賃貸利回りは**概ね5〜8.5％のレンジ。沿岸や地方の一部でも6.5〜8.8％**台の水準が観測されます。

オフィス

• 稼働・賃料
  プノンペンのオフィス入居率は約64％、プライム賃料は月24USD/㎡。是正（調整）は続くもののペースは鈍化しており、テナントは立地・管理・アメニティに選別的です。
• 供給パイプライン
  2025年はChief Towerの竣工に続き、The Pinnacle Building One／GDT Tower／FTB Towerなどの計画が控え、追い供給が見込まれます。

リテール・商業

• 稼働・賃料
  リテールの入居率は58.6％まで低下、プライム賃料は月20.9USD/㎡。モール新設は用途複合のポディウム型が中心で、テナントミックス再編を伴う抑制的な供給姿勢が続きます。

サービスアパート・賃貸住宅

• 競争環境
  グレードAのサービスアパートはアメニティで一定の支持を維持する一方、コンドの賃貸化との競合が継続。ファミリー向け2ベッド以上の需要が相対的に堅調です。

ホテル・観光

• 需要回復の足取り
  1〜5月の訪問者数は約290万人と回復が続く一方、政府の年間目標（720〜750万人）達成には課題との見方です。H1は**前年同期比＋6％**程度の増勢という報告もあります。

物流・工業

• 産業投資とSEZ
  955ha規模の新SEZ（カンポットFunan SEZ、Cambodia Binhai SEZ）が進行中で、産業分散と雇用創出が期待されます。アルミ工場（シアヌークビル、約6,000万USD）計画なども追い風です。
• インフラと港湾
  Funan Techo運河が資金手当て・用地確定などで前進し、2029年前後の完成を見込む見解もあります。シアヌークビル港では新コンテナターミナルの開発が進捗しています。

制度・規制トピック

• 所有・タイトル
  外国人は土地の直接所有不可。区分所有（ストラータ）は1階を除き棟全体の70％まで外国人所有可が基本です。**ハードタイトル（国土整備省登録）＞ソフトタイトル（地方登録）の順で権利強度が高く、移転には4％の印紙税（譲渡税）**が一般に適用されます。**長期リース（最長50年、更新可）**は土地利用の現実解です。
• 税制・優遇（2025年）
  初回住宅取得の印紙税優遇や高級コンド在庫の是正を狙った税制パッケージが導入・拡充されています。**信託（2019年トラスト法）**の活用が増え、名義借り回避の適法な枠組みとして浸透しています。
• 資本市場
  証券市場では株式・社債の新規上場が見込まれ、ETF導入計画を含む**資本市場整備（2025–2035年計画）**が進展しています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  中価格帯・実需型が主役です。開発会社の財務と施工能力、管理運営（PM・BM）を重視し、小面積化による実質単価上昇に注意してください。都心コアの既存優良物件は賃貸化前提で実測利回りを確認し、引渡し・検査の条項を厳密に設定することをおすすめします。
• オフィス
  Aグレード・立地優位への選好が強く、賃料・フリーレント・内装支援の交渉余地が大きいです。分割対応・共用部更新・ESG対応の有無が競争力を左右します。
• リテール
  プライム導線（オフィス・住宅・観光の重なり）に焦点を当て、歩合賃料やFIT支援を組み合わせた条件設計が有効です。複合開発の低層商業は将来のテナント回転を前提に柔軟な区画を確保してください。
• ホテル・観光
  需要は回復基調ですが国際線・観光商品の開発次第でボラティリティが残ります。シェムリアップ／海浜部はエアアクセス・港湾連動の改善余地があります。
• 物流・工業
  シアヌークビル／バベット／ポイペトなどタイ・ベトナム回廊や港湾アクセス近接が有利です。電力安定・道路接続・労働供給を重視し、SEZ内の地代・インデックス条項を精査してください。運河・港湾の整備進捗は中期の前提条件です。

リスク・留意点

• 商業用の在庫圧力：オフィス・リテールは稼働・賃料の調整が続いており、追加供給の影響も考慮が必要です。
• 開発・施工リスク：資金繰り・品質・遅延を巡る事象が散見。約定・違約条項の精緻化が不可欠です。
• 通商・政策リスク：対米関税（36％）など外部ショックが工業・輸出を通じて波及する可能性があります。
• 制度運用：タイトルの種別（ハード／ソフト／区分）と税務・登記実務の差異を正しく把握し、長期リースの権利性（登録・担保性）を確認してください。

まとめ

2025年のカンボジア不動産は、住宅（中価格帯）と一部の産業系で持ち直し、オフィス・リテールは調整継続というセクター間のコントラストが鮮明です。低インフレ×徐々に緩む金融環境が追い風となる一方、開発リスクと商業在庫が逆風です。制度面では区分所有・長期リース・信託の活用と税優遇が整い、立地（港湾・回廊）×プロジェクト品質×法務・税務の確実性を柱に、選別的な投資・取得が有効です。

カンボジア不動産関連情報

カンボジア不動産基本情報

• カンボジア不動産投資徹底解説。カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

カンボジア不動産データ

カンボジア不動産物件最新

カンボジア

CEO WYNDHAM RESIDENCE（シーイーオー・ウィンダム・レジデンス）

2024年2月20日に追加

竣工時期：2023年12月

ディベロッパー：LiXin Land

最低価格：154,974

通貨単位：USD

カンボジア

Le Conde BKK1 （ル・コンデ・ビーケーケーワン）

2024年2月5日に追加

竣工時期：2024年8月

ディベロッパー：Wangfu Guoji Property Development

最低価格：116,000

通貨単位：USD

エジプト不動産中古物件

• エジプト不動産中古物件（リセール物件）情報｜エジプト不動産投資

ウズベキスタン不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  2025年7月の消費者物価上昇率は**前年比8.9％です。中央銀行の政策金利は14％**で、物価動向を見極めながら据え置き姿勢が続いています。
• 住宅ローン金利の実務感
  住宅ローンの平均金利は2024年で19.8％、平均返済期間は約16.6年でした。一部の銀行では**年18％・頭金15％〜**といった商品も提供されており、優遇原資の有無や物件条件で金利が変わる実務感です。

住宅（分譲・賃貸）

• 取引の増加と価格の選別
  2025年上期の住宅売買件数は前年同期比+10.6％と増加しました。一方、タシケントでは販売活動は活発でも価格は地区ごとに下押ししており、一次（新築）・二次（中古）ともに弱含み局面が続いています。
• 賃貸市況の目安（タシケント）
  2025年7月の平均賃料は月あたり8ドル/㎡で前年比▲2.8％。中心部（Mirabad・Shaykhantakhur・Yakkasaray）は**約10.3ドル/㎡**と相対的に高止まりです。
• 価格水準と概算利回りのイメージ
  二次市場の平均価格は約1,082ドル/㎡（タシケント、2025年7月）。賃料8ドル/㎡・月を前提にすると、概算グロス利回りは約9％前後（= 8×12 / 1,082）となります（物件管理費・空室・課税で実効利回りは低下）。
• 過熱感の後退と需給の均衡化
  中銀の分析では**住宅価格の過大評価は最大17％**との指摘があり、建設コスト上昇と販売競争の中で価格の均衡化が進んでいます。
• 買主保護の強化（エスクロー）
  2025年7月1日から新築分譲にエスクロー口座制度が導入され、資金の分別管理と引渡しまでの保全が進みます。違法建築の取締り強化も並行し、タシケントで59件の工事停止など当局の監督は厳格化しています。
• 賃貸仲介の慣行
  市場の一部では**仲介手数料を家賃の50％**とする慣行が残り、規制整備が課題です。

オフィス

• Aグレードの稼働は総じてタイト
  2023年Q4時点でAグレード賃料は40〜45ドル/㎡・月、空室率は約1.2％とタイト。2024〜2025年にかけSummit（Tashkent City内）などのAグレード供給が加わり、中心部・新築志向が続いています（数字は直近入手可能な公表値）。
• 市場発展段階
  不動産の機関投資家オーナーはまだ限定的で、プロジェクト個別性・契約条件の相対交渉が大きい市場構造です。

リテール・商業

• 大型商業の稼働とテナントミックス
  Tashkent City Mallは2024年のテクニカルオープン後、2025年も営業拡張（深夜までのサマーアワー等）を継続。国際SPA/ファッションを含むテナントミックスで都心の集客装置として機能しています。

ホテル・観光

• 訪問客の急増が宿泊需要を押し上げ
  2025年1〜7月の外国人訪問は約630万人（+48.9％）。宗教・文化観光や近隣国からの越境需要が伸び、タシケント／サマルカンドの宿泊需要が厚くなっています。

物流・工業

• 高品質倉庫の不足と高賃料
  クラスA倉庫賃料は年139ドル/㎡まで上昇し、地域最高水準。タシケントのクラスAは年150ドル/㎡超との民間推計もあり、供給不足と需要の強さが背景です。
• ストックの目安
  質の高い倉庫ストックは約50万㎡規模とされ、需要に対しタイトです（地域比較レポートベース）。

制度・規制トピック（投資家に関係が深いもの）

• ゴールデンビザ（投資型在留）
  2025年6月1日施行の新制度で、投資と引き換えに最長5年の在留許可を得られるルートが整備されました。従来からの不動産購入額（地域により10万〜30万ドル）による在留の枠組みも案内されています。
• 外国人の所有権の基本枠
  土地の直接所有は不可、建物（区分所有含む）の取得は可。土地は**長期リース（最長49年等）**で利用するのが一般的です。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  タシケント中心〜準中心は賃料の底堅さに対し価格が鈍く、賃貸投資は物件選別で妙味があります。エスクロー適用の新築や法令遵守・許認可の明確な開発を優先し、地区別の賃料実勢（8〜10.3ドル/㎡・月）を前提に空室・維持費・課税を織り込んだ利回り設計が有効です。
• オフィス
  Aグレードの希少性とESG・設備水準への評価が高く、小割り（フロア分割）対応・内装済みはリーシング優位。契約は外貨・インデックス連動有無や共益費の定義を重視します。
• リテール
  大型モールのフットフォール回復と国際テナント誘致で、一等立地は横ばい〜微増の賃料観。出店側は歩合賃料・内装支援の交渉余地を探る価値があります。
• 物流
  クラスA倉庫の深刻な不足で初期利回りは圧縮も、長期契約・年次インデックスでキャッシュフローを固めやすい局面。港・主要道路・電力の安定性を選定軸に。

リスク・留意点

• 建設・引渡しリスク：無許可・違法工事の摘発が増加しており、許認可とエスクロー適用の確認が必須です。
• 金利・与信：政策金利14％・モーゲージ高止まりで、返済負担の重い層の需要が振れやすいです。
• 賃貸市場の非効率：仲介慣行・税務未整備により実務コストが上振れしやすく、ネット利回り低下要因となります。
• 価格均衡化：過大評価の修正プロセス下で、立地・仕様・運営の質による二極化が一段と進みます。

まとめ

2025年のウズベキスタン不動産は、エスクロー導入・監督強化でリスク管理の枠組みが整備されつつあります。住宅は取引増×価格の選別、賃貸は中心部優位で安定。オフィスはAグレードの希少性が継続、リテールは大型モールの稼働が牽引し、物流はクラスA倉庫の不足が価格を押し上げています。高金利環境を前提に、法令遵守・資金保全・実勢賃料を軸にした選別投資が有効です。

マレーシア不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  物価上昇率は足元で落ち着き、2025年7月CPIは**前年比+1.2％と穏当です。中央銀行（BNM）は政策金利（OPR）2.75％**を維持しており、当面は据え置き基調が意識されています。
• 住宅ローン金利の実務感
  主要行のベースレート（BR）約2.75％前後にスプレッドを加えた実行金利で、年4％台前半～半ばが目安です（変動型中心）。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格水準と足取り
  2025年Q1のマレーシア住宅価格指数（MHPI）225.3、平均価格RM486,070で前年比+0.9％の小幅上昇です。戸建系の堅調に対し、高層（コンド）は微減が続くなどタイプ間でコントラストが出ています。
• 在庫（オーバーハング）の整理
  2025年Q1の住宅オーバーハングは21,030戸（評価額RM13.6bn）。高層の外縁立地・中価格帯で滞留が相対的に残る一方、都心Aクラスの完成在庫は回転が改善しています。
• 地域トピック
  ジョホール州はRTSリンク（JB–シンガポール、2026年末目標）とJS-SEZ（ジョホール＝シンガポール特別経済区）の進展で賃貸・売買とも引き合い強含み。一方、クアラルンプール都心～フリンジでは再開発・大型商業の稼働とともに賃料が持ち直し、内装グレード差で歩留まりが分かれます。
• 賃貸の体感
  大都市圏の賃料は前年比で緩やかに上昇。とくにKLでは都心フリンジのファミリー向けが堅調です。

オフィス

• 空室・稼働の現状
  全国の用途別オフィス（PBO）占有率は78.1％、うち**民間保有は72.0％**と引き続き選別色が強い状態です。**KLシティ68～69％／KLフリンジ約89％**まで改善が進む一方、築年・仕様で二極化が続きます。
• 需要の質
  ESG・グリーン認証、床効率、駅近接を満たすAグレード～新規供給にテナントニーズが集中。TRX周辺や郊外新規のハイグレードが優位です。

リテール・商業

• モール稼働
  ショッピングセンターの全国占有率は79.0％（2025年Q1）。大手運営の改装・体験型テナント導入で稼働改善が継続、郊外・二等立地は歩合賃料や内装支援とセットでの出店が主流です。
• 消費のけん引役
  外食・エンタメ・ホーム関連が堅調。新線開業・再開発の波及で駅直結区画の指名性が高い状況です。

ホテル・観光

• 需要回復の継続
  2024年の訪問者数2,500万人超で観光は回復基調。2025年上期も主要都市で稼働・ADRの持ち直しが見られますが、星級・立地で差が出ています（全国平均稼働は季節要因で鈍化する期もあり）。
• イベント・インフラの追い風
  LRT3（シャーアラム線）は2025年末運行開始へ延期。段階開業・国際会議やイベント誘致の拡大で、都心シティホテルの平日需要の積み上げ余地があります。

物流・工業・データセンター

• 製造・物流の底堅さ
  ペナン～クダ州（クライム/クーリム）／クラン渓谷／ジョホールで高天井倉庫・工業用地の需要が堅調。電力安定・港湾アクセスを満たす汎用レイアウトが選好されています。
• ジョホールのデータセンター集積
  ジョホール州（Sedenak/Nusajaya）でSTT GDC、PDG、YTL等の大型案件が進展。NVIDIA連携のAI基盤投資も具体化し、用地・電力確保が最大の制約となる見込みです。

REIT・資本市場

• 分配の安定性と利回り
  M-REITの平均分配利回りは2025年見通しで約5.6％。金利低下観測下で国債とのスプレッド確保が続き、小売・産業系ポートフォリオが相対優位です。
• 物件の質と入替
  オフィス偏重REITはWALE・テナント分散・ESG投資の強化を継続。物流・データセンター等への用途分散を模索する動きがみられます。

制度・規制トピック

• 取得・税制
  一次取得者の印紙税免除（物件価格RM500k以下）は2025年末まで延長。**不動産譲渡益税（RPGT）は個人で取得5年超の譲渡は0％**が継続しています。
• 外国人の取得枠
  外国人の直接取得は州ごとの最低価格（多くはRM1mn前後）や用途制限に従います。メディニ（ジョホール）は最低価格の特例なしで、実務上の取得が相対的に容易です。最新要件は州当局・弁護士確認が前提です。
• インフラ計画
  MRT3（サークルライン）は2025年7月に最終承認。用地取得を経て中期の不動産価値・可達性改善に寄与する見込みです。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  価格は横ばい～小幅高。都心Aクラス・駅近・良管理を軸に完成在庫の厳選が有効です。高層の周辺立地・中途半端な面積帯は在庫圧力・賃料調整を織り込み、改装CAPEXも前提に。
• オフィス
  質への回帰が続き、駅近×ESG×高効率の物件に需要集中。KLフリンジの新耐震・広床は賃料底上げ余地。Bグレードは床分割・共用部改装・空調更新等の再生策で競争力を確保。
• リテール
  旗艦モール・駅直結のプライム区画は横ばい～微増賃料。郊外は歩合賃料・内装支援でミックスを最適化。体験型・F\&B・ホームカテゴリが牽引。
• ホテル
  都市部の週末・MICE需要が強く、ADRの上振れ余地あり。平日稼働の底上げと人件費・光熱費の管理が利益鍵。大型イベント・新線開業の波及に備えた立地×客室構成を重視。
• 物流・工業
  電力・港湾アクセス・トラック動線を満たす汎用高天井倉庫に分散投資。ジョホールのDCクラスターは電力・水供給契約や電価上昇耐性を丁寧に精査。
• REIT
  利回りの相対優位は継続見込み。スポンサーの資産注入力／用途分散（小売＋物流等）／ESG対応を重視して銘柄選定。

リスク・留意点

• 高層住宅の供給過剰：外縁立地や中価格帯で売れ残り・賃料調整の継続リスク。
• 金利・補助金正常化：燃料補助の見直しなどで実質可処分所得や建設コストが変動しうる点に注意。
• オフィスの二極化：旧規格Bグレードは改装CAPEX・インセンティブ前提。空室圧力が長期化する可能性。
• 電力・水・環境規制：データセンター集積に伴う電力・水需給と環境対応コストの上振れリスク。

まとめ

2025年のマレーシア不動産は、低インフレ×据え置き金利の下で選別的に堅調です。住宅は都心Aクラスと完成在庫の厳選、オフィスは駅近・ESG・高効率へ需要が集中、リテールはモールの再生・体験型強化で稼働改善、ホテルはMICE×週末レジャーで回復継続、物流・工業はジョホールを中心とするDC・高機能倉庫がけん引します。制度面では一次取得の印紙税優遇やRPGTの長期免除が継続し、インフラ面ではLRT3の年内開業見込みとMRT3最終承認が中期の可達性・価値押し上げ要因になります。

ベトナム不動産最新動向

マクロ環境・金利

• 成長とインフレ
  2025年Q2の実質GDPは前年比+7.96％と高成長で、年央時点の景気は外需・製造業牽引で力強いです。物価は7月CPIが前年比+3.19％、年初来（1–7月）平均は**+3.26％**で、目標レンジ内の推移です。
• 政策金利・金融環境
  主要政策レートは再割引3.0％／再貸出4.5％の低位横ばいで、当局は貸出金利の引下げ要請を継続しています。住まい向けの銀行ローンは、プロモーションや固定特約の活用で年5〜9％台の提示がみられ、若年・社会住宅向けでは**年5.9％**の優遇パッケージも出ています（要件あり）。

住宅（分譲・賃貸）

• ホーチミン市（HCMC）
  2025年H1の新規供給は高層1,400戸・低層74戸と抑制的です。一次取得在庫の薄さからコンドミニアムの一次価格は前期比+7％と上昇、低層は郊外偏在で-2％の調整です。投資・実需とも法務進捗の明確な案件と**段階支払（長期分割）**の条件が選好されています。
• ハノイ
  2025年Q2の新規発売は約6,850戸と前期のほぼ2倍。高級帯の比率上昇が顕著で、Q1時点の一次平均価格は約7,900万VND/㎡（一部10,000万〜1億5,000万VND/㎡）です。中位帯は供給の相対比が低下し、立地・仕様の差で選別が進んでいます。
• 実務感（資金調達・審査）
  銀行は返済比率・職歴を厳格化しつつも、固定特約付きプロモ金利や長期分割を併用すれば可処分所得内での組成は可能です。外国人は商業住宅内の持分取得が可能ですが、棟の30％上限・行政区の戸数上限等の枠組みが引き続き適用されます。

オフィス

• HCMC
  **グレードAの空室率は16.9％（前年比▲0.9pt）**まで改善。1区・トゥードゥック市の高品質ビルへの入居・集約が進み、拠点再編（コスト最適化×ESG）の動きが主体です。
• ハノイ
  賃料は緩やかな上昇、需要は高品質・グリーン認証へ集中。2025–27年に40万㎡超の新規供給見込みで、**テナント有利（賃料据置＋インセンティブ拡充）**の交渉環境が続きます。

リテール・商業

• HCMC
  Q2は新規供給なし、ネットアブゾープション5,790㎡。**CBD空室5.2％／郊外8.0％**まで低下し、一等立地は指名性が高く賃料は底堅い一方、二等立地は歩合賃料や内装支援などの条件調整が一般化しています。
• ハノイ
  新規ブランドの進出とチェーン展開が増勢。体験型・F\&Bの構成比が上がり、既存モールの改装・テナントミックス見直しで稼働改善が続きます。

ホテル・観光

• 需要回復の定着
  2025年H1の訪日外国人ならぬ訪越客は約1,032万人。ホテルはHCMC：稼働61％・ADR約77米ドル／ダナン：稼働72％・ADR約106米ドルと回復が継続し、週末レジャーとMICEの両輪で稼働を底上げしています。

物流・工業

• 産業用地（Industrial Land）
  H1は米越通商（関税）リスクを背景に新規賃貸55haと減速も、価格は南部で約160–350米ドル/㎡（長期）。**稼働78–92％**の高水準で、選別的に上昇が続きます。北部は賃料上昇基調（ハイズオン等）で、電力・労働力の確保が着目点です。
• RBW/RBF（賃貸倉庫・レンタル工場）
  倉庫約30万㎡・工場40万㎡をH1で吸収。倉庫稼働74％／工場稼働93％まで改善し、EC・3PLに牽引されています。契約は年次インデックス連動や柔軟な増床権の付与が一般化。

資本市場・資金調達

• 社債の再編
  2023年の政令08号により、社債の最長2年の償還延長・物納等の合意が可能となり、2025年も資金繰り調整＋プロジェクト再開の実務が続きます。依然として価格帯ミスマッチの是正が論点です。

制度・規制トピック（2025年施行）

• 新土地法（2024）／住宅法・不動産経営法（2023）
  2025年に主要改正が本格施行。土地は毎年更新の価格表で市場連動性が高まり（完全移行は2026年開始の運用）、住宅・開発許認可の手続き明確化で供給の詰まり解消が期待されます。外国人の住宅取得は商業住宅内で継続可能（棟30％上限等の管理）。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  HCMC：供給薄×一次価格上昇で、法務・資金計画が明快な進行案件を優先。長期分割／固定特約金利で返済計画を固め、郊外の低層は選別が前提です。ハノイ：高級帯偏重のため、立地×管理仕様×引渡時期の三点で差別化を重視。
• オフィス
  HCMCグレードAは質への回帰で堅調。更新・集約需要を捉える1区／トゥードゥックが優位。ハノイは供給拡大に備えたテナント市場で、フリーレント／内装支援／拡張オプションなど条件引出し余地が大きいです。
• リテール
  HCMCの一等立地は空室一桁・指名性高いため早期確保が有利。郊外・準郊外は歩合賃料＋投資回収支援のパッケージで出店採算を最適化できます。
• ホテル
  ADR・稼働の回復基調を前提に、都市型は平日需要の積み増し（MICE・企業出張）、リゾートは季節変動吸収を価格運用と販路で対応します。
• 物流・工業
  インフラ接続（港・高速・電力）を優先し、RBW/RBFの汎用レイアウトでテナント転用性を担保。通商リスクをにらみ、賃料エスカレーター・解約条項を精査します。

リスク・留意点

• 通商・関税：米国の関税政策動向は工業用地需要・賃貸意思決定に波及。H1の南部では関税懸念で成約減速の局面が確認されました。
• 法令移行期：新法の細則・運用が段階的で、許認可・登記の所要時間には案件ごとの差が残ります。
• 資金繰り：社債の繰延・代物弁済は進む一方、販売速度の回復遅れや高価格帯偏重はキャッシュ回収のボラティリティ要因です。

まとめ

2025年のベトナム不動産は、景気加速×インフレ安定というマクロ追い風の下、「質への回帰」と「選別」が一段と鮮明です。

HCMCは供給薄の一次市場が価格を支え、CBD〜準都心の高品質オフィスが堅調、小売は一等立地の空室一桁。ハノイは高級コンドの厚い供給とオフィスのテナント優位が特徴。工業・物流は価格上昇と稼働高水準を維持しつつ、通商リスクで成約のタイミング管理が鍵です。新法施行で法務の明確化・供給の詰まり解消が進む一方、価格帯のミスマッチ是正と資金繰りの管理が投資成否を分けます。

アブダビ不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  UAE中央銀行（CBUAE）の**ベースレートは4.40％**で据え置きです。インフレは2024年にアブダビで低水準（0.5％）で、2025〜2026年は1.9％程度の見通しです。金利は米国政策金利に連動する仕組みで、短期金利の低下を経て安定圏に入っています。
• 住宅ローンの実務感
  市中の固定金利用（1〜5年）は4％前後〜台半ばが目安で、指標の3カ月EIBORは4％台前半で推移しています。住宅ローン需要は強めで、2025年Q2も「オーナー居住用・投資用とも増加予想」という調査結果が示されています。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格・賃料の足取り
  住宅VPI（ValuStrat Price Index）は前年比+8.1％、四半期比+2.2％と3年で最も強い上昇です。**ヴィラは前年比+10.1％**で、アパートを上回る上昇が続きます。
• 取引の質と構成
  2025年上期の取引は約3,300件。新規（オフプラン）の供給が抑制された影響で、完成済み（レディ）物件へのシフトが鮮明です（約2,300件が完成済み）。平均成約価格は約250万ディルハムまで上昇しています。
• エリア別の動き・利回り
  Al Reef（アパート）で利回り約9％台、Masdar Cityで8％台、Yas Islandで7％台など、実需×投資の両面で選好が強いサブマーケットが明確です。家賃は中心部・既成エリアで上昇圧力が強く、家族層はKhalifa City、Al Shamkha、Shakhbout City等の面積対価格のバランスが良い場所へシフトしています。
• 供給とパイプライン
  2025年の完成予定は約12,500戸。上期時点の実績は控えめで、2030年までの累計は約33,000戸の見込みです。Hudayriyat、Fahid、Al Reem各島などで新規計画の発表はあるものの、**短期は「需要＞供給」**が続きやすいです。

オフィス

• 空室・賃料
  Aグレードの需給はタイトで、賃料は前年比+約10％の上昇。ADGM（アブダビ・グローバル・マーケット）拡張によりAl Reem Island側で約50万㎡の追加オフィスストックが管轄下に入り、金融・プロフェッショナルサービスの拠点集積が進みます。
• テナント動向
  政府系・金融・プロサービスの拡張移転が中心で、フロア効率・ESG・ビル規格を重視したAグレード回帰が顕著です。二級物件は区画細分化や共用部改装によるリポジショニングが課題です。

リテール・商業

• モール稼働と賃料
  プライムモールの稼働は堅調で、体験型・F\&Bの比率を高める運営が奏功しています。賃料は一等立地で底堅く横ばい〜小幅高、二等立地は歩合賃料・内装支援など条件調整で出店を促す実務感です。

ホテル・観光

• 稼働・単価
  2025年上期の稼働率は約77％。国際イベント・MICE・家族レジャーが下支えする一方、ADR（平均客室単価）は前年比-約8％で、価格調整を交えつつ稼働高止まりの局面です。空港のターミナルA本格稼働と航空路線の拡充が中期の単価改善に寄与しやすいです。

物流・工業

• 倉庫需給と賃料
  KEZAD（旧KIZAD）を中心に高床・高天井の汎用倉庫需要が強く、UAE全体で倉庫賃料は過去最高水準。アブダビでもプライム倉庫の年次上昇が続き、契約はインデックス連動・長期化が一般化しています。

REIT・資本市場・デベロッパー

• 大手デベロッパーの動き
  Aldarは2025年上期の純利益+24％、開発販売は約183億ディルハム（前年比+31％）。Yas／Saadiyat／Fahid等の旗艦案件と投資不動産の稼働率維持が牽引しています。

制度・規制トピック

• 賃料改定上限
  **アブダビの賃料改定は原則「年+5％上限」**の運用が一般的です（テナント保護の枠組み）。更新時期・エリアや物件条件により実務は異なるため、契約条項とTawtheeq登録の確認が前提になります。
• 長期滞在（ゴールデンビザ）と不動産
  不動産投資による10年ビザは物件評価額200万AED以上（オフプラン・ローン担保条件付きも対象可）等の枠が引き続き機能しています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（ヴィラ／タウンハウス）
  在庫薄×実需強で価格は選別的に上昇。学校アクセス・島部（Yas／Saadiyat）・管理品質の3点で中古も含めた完成在庫の即戦力を狙うのが現実的です。オフプランは引渡し時期と出来高、支払スケジュールの負担を精査する必要があります。
• アパート
  利回り重視ならAl Reef・Masdar City・Yas Island。家賃の上昇が続く中心部は改装余力・共用部品質の差が賃料に直結します。
• オフィス
  ADGM圏のAグレードは需要集中と賃料上昇。**面積効率・駐車台数・ビル規格（LEED等）**に加え、**拡張余地（同一ビル内の空室見込み）**で将来対応力を確認してください。
• 物流
  港湾・幹線道路アクセス×電力安定×汎用レイアウトを重視。インデックス連動・長期契約の一般化で**賃料増分の転嫁可否（テナントの業態・財務）**を確認するのが肝要です。

リスク・留意点

• 供給のタイミング：2030年までに約3.3万戸の新規供給見込みで、局地的な価格・賃料の伸び鈍化リスク。
• 金利・為替：ベースレートは安定も、外部ショックでEIBOR再上振れの可能性。可変金利用はリスク許容度を要確認。
• 引渡し遅延：資材・人員制約で工期の遅延が散見。出来高連動の支払条件・遅延補償条項を要確認。
• テナント与信（オフィス／リテール）：Aグレード偏重が続き二極化が拡大。改装CAPEXの前提を織り込みます。

まとめ

アブダビ不動産は**「需要＞供給」の構図が続き、住宅価格は堅調・ヴィラ優位、完成在庫への資金シフトが鮮明です。ADGM拡張でオフィスの金融集積が進展、物流はKEZAD軸に強含み、ホテルは高稼働維持の一方で単価調整が入っています。金利は安定圏で、住宅ローン需要の増勢が下支え。投資は立地（島部・主要幹線・学校）×物件規格×引渡し確度でリスクを管理し、賃料上限（年+5％）の実務や管理品質**まで含めて選別的に臨むのが有効です。

アブダビ不動産関連情報

アブダビ不動産基本情報

• アブダビ不動産投資徹底解説。アブダビ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

アブダビ不動産物件最新

アブダビ（UAE）

Mayyas at The Bay（マイヤス・アット・ザ・ベイ）

2025年6月3日に追加

竣工時期：2026年4期

ディベロッパー：Advanced Properties

最低価格：1,582,000

通貨単位：AED

アブダビ（UAE）

Waldorf Astoria Residences Yas（ウォルドルフ・アストリア・レジデンシズ・ヤス）

2025年5月22日に追加

竣工時期：2028年12月

ディベロッパー：ALDAR

最低価格：3,800,000

通貨単位：AED

アブダビ（UAE）

The Icon Tower（ザ・アイコン・タワー）

2025年5月15日に追加

竣工時期：2026年4期

ディベロッパー：Advanced Properties

最低価格：1,345,000

通貨単位：AED

インドネシア不動産最新動向

インドネシア不動産基本情報

インドネシア不動産基本情報

• インドネシア不動産投資徹底解説。アブダビ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

インドネシア不動産基本情報

インドネシア

ALMA GOURMET Resort（アルマ・グルメ・リゾート）小口不動産／1,000万円～／5年間で最大90％のリターン

2025年7月28日に追加

竣工時期：未定

ディベロッパー：Bamboo Lab Architect

最低価格：10,000,000

通貨単位：JPY

インドネシア

Atrium Lombok（アトリウム・ロンボク）

2025年5月14日に追加

竣工時期：未定

ディベロッパー：Atrium Lombok

最低価格：114,850

通貨単位：USD

インドネシア

enn MUSUBI HANARE（エン・ムスビ・ハナレ）一棟不動産

2025年3月14日に追加

竣工時期：2026年

ディベロッパー：Bamboo Lab Architect

最低価格：3,100,000,000

通貨単位：IDR

オーストラリア不動産最新動向

オーストラリア不動産 最新動向（2025/9/2時点）

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  物価は7月時点で前年比+2.8％と、目標レンジ2〜3％の上限近辺まで一時的に戻しました。金融政策は緩和方向を維持しつつもインフレ再加速リスクを注視する局面です。政策金利（RBAキャッシュレート）は3.60％（8/13時点）で、年内は据え置き〜小幅追加利下げのいずれもあり得る状況です。
• 住宅ローン金利の実務感
  主要行の変動型は5％台半ば〜6％台前半が目安、借換優遇により5％台半ばまで下がるケースが多いです。2〜3年固定は5％台後半の提示が中心です。審査は返済余力（HEM/DTI）とAPRAの+3％ストレステストが実務の基準として継続しています。

住宅（売買・賃貸）

• 価格と成約動向
  8月の全国指標は**前月比+0.7％と上昇ピッチがやや加速しました。都市別ではブリスベン+1.2％、シドニー+0.8％、メルボルン+0.3％、ホバート−0.2％**が目安です。在庫は平均比で2割程度少ない状態が続き、オークションクリア率は70％前後と売り手優位です。
• 需給の背景
  実質賃金の改善×金利低下×在庫不足の三点が価格を下支えしています。一方で**取得負担（返済比率）**は依然重く、郊外・地域圏の戸建てに相対的な需要が向かう傾向です。
• 賃貸市況
  全国の空室率は7月時点で1.2％。主要都市はシドニー/メルボルン1.5〜1.7％、ブリスベン/パースは1％を下回る場面が続きます。**募集賃料は前年比+4〜7％のレンジで上昇、パース・ブリスベンが高め、ホバートは伸び鈍化です。入居付けは立地×設備更新（冷暖房・断熱・EV配線・高速ネット）**の優劣が分かれ目になっています。
• 供給（着工・承認）
  7月の建築承認は前月比−8.2％（15,700台規模）と再び減速。中高層の計画は資材・人件費の高止まりと建設会社の財務体力がボトルネックです。政府目標（5年で120万戸）はペース未達で、**BTR（賃貸専用）や中密度（タウンハウス）**に政策資源を振り向ける流れが強まっています。

オフィス

• 空室・賃料
  CBDの空室率は高止まりながらも、シドニー/ブリスベンのプライムは改善、メルボルンCBDは弱含みです。フェース賃料は横ばい〜微増、一方で実効賃料は高水準のインセンティブ（フリーレント・FITOUT支援）で抑えられがちです。
• テナント需要の質
  ESG・アクセス・アメニティ重視のフライト・トゥ・クオリティが継続。ウォークアブル立地×グリーン認証×BCP性能を満たすAグレードへ集約し、B/Cは床分割・共用部改修・サービスト化で再生を図る動きです。

リテール・商業

• フットトラフィックと売上
  生活防衛で支出は選別され、体験型・F\&B・ディスカウンターがけん引。プライムSC（ショッピングセンター）は稼働改善、郊外型は歩合賃料・内装補助の条件調整で出店を後押しする実務です。
• 投資・運営
  テナントミックス再編とCAPEX（リニューアル）を前提に、短期POPsより長期滞在型を重視。**物流併設（マイクロフルフィルメント）**を組み込む計画が増えています。

産業用・物流

• 稼働と賃料
  空室は1〜2％台で歴史的なタイト。2021〜23年の急騰後、**賃料上昇は鈍化（低シングル）**に移行しましたが、高天井・大型ドック・電力容量を満たす倉庫は強含みです。
• 需要源
  3PL/小売EC/コールドチェーン/データセンター関連が継続需要。内陸拠点×港湾/空港アクセスのハブ化、再エネPPA・屋根上太陽光の導入が賃貸選好の差を生みます。

ホテル・観光

• 稼働・ADR
  MICE・都市イベント・地域観光の回復で、主要都市は稼働率がコロナ前水準近辺、ADRは高止まりです。平日稼働の底上げと人件費・光熱費の吸収が収益課題です。

REIT・資本市場

• 評価と調達
  金利低下でディスカウント率が縮小し、オフィスの追加減損は選別的に限定。物流・日用品リテール・生活インフラ系は底堅く、オフィスはWALEの長さ・テナント与信で明暗が分かれます。ハイブリッド債・リファイはスプレッド縮小の恩恵が出始めました。
• 利回り感
  A-REITの配当利回りは概ね4〜6％台。DCFの割引率低下が進めばNAVギャップ縮小の余地があります。

制度・規制トピック

• BTR（Build-to-Rent）優遇
  連邦税制でMIT源泉15％・減価償却4％等の優遇が施行済み。NSWは土地税50％軽減を恒久化し、BTRの供給促進を図っています。
• 外国人サーチャージ
  NSWは購入時サーチャージを9％（2025/1〜）へ引上げ。VICは追加印紙税8％が継続。投資回収計画に州別コスト上振れを織り込む必要があります。
• 供給促進策
  中密度・駅近容積緩和・承認迅速化が各州で進展。NSWは開発前販売の資金保証スキームなど、着工リスク低減の仕組みづくりが具体化しています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（一次取得・投資）
  価格は売り手優位。一次取得は持続可能な返済比率と金利再上昇シナリオを前提に。投資は高稼働エリアの戸建・タウンハウス（修繕容易・土地比率高）を中心にキャッシュフロー中立〜僅かプラスを狙う設計が現実的です。
• BTR/賃貸レジ
  政策追い風×低空室で長期ストック型の妙味。パース/ブリスベンの雇用・人口伸びを取り込むが、建設コスト・運営費の上振れと出口CAP率に保守的な前提を推奨します。
• オフィス
  Aグレード集中。コアは長期WALE×ESG適合を厳守、バリューアッドは用途転換/床分割/ESG改修の実行力で勝負。メルボルンCBDの二級は価格ディスカウント前提での再生戦略が肝です。
• リテール
  生活必需・体験型・医療サービスに厚いミックスが安定。郊外路面は駐車場動線×クリック&コレクト対応の有無で差が出ます。
• 物流
  電力容量・天井高・ヤード面積で汎用性を担保。賃料上昇鈍化局面でもリーシング速度が強み。グリーンPPAの付加価値化が進みます。

リスク・留意点

• インフレ再加速リスク：エネルギー価格・公共料金の変動で利下げペースが鈍化する可能性。
• 建設コスト・倒産：サプライヤー破綻・遅延で工期・コスト上振れ。違約条項・保証の精査が必須です。
• 政策・税制変更：外国人サーチャージ・土地税など州別差が拡大。プロジェクトの所在地最適化が重要。
• 保険料と気候リスク：水害・山火事エリアで保険料高騰。保全投資と保険手当を前提に収益設計が必要です。

まとめ

2025年のオーストラリア不動産は、金利低下×在庫不足を背景に住宅価格が再加速、賃貸は空室1％台前半の逼迫が続いています。BTR優遇と州の供給促進策が中期の供給拡大を後押しする一方、建設コスト・施工能力・保険料が実行ボトルネックです。オフィスはフライト・トゥ・クオリティが鮮明、物流はタイト需給のなかで上昇鈍化、リテールは体験・生活必需領域が堅調です。投資は立地・ESG適合・運営力の三位一体で選別し、金利と政策の変化を織り込んだ保守的な前提での組成が有効です。

バングラデシュ不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  物価は直近で前年比8％台半ばで推移し、中央銀行（Bangladesh Bank）は2025年7月の金融政策で政策金利10.00％を維持しています。ディスインフレは緩やかで、当面は高金利・高インフレの併存を見込む前提です。
• 住宅ローン金利の実務感
  市中銀行の**住宅ローンは概ね年11～13％台（±1％）が目安です。主要行の公表料率（固定／変動の混在）でも11.9％前後～12％±1％**の水準が確認でき、家計の返済負担はなお重めです。
• 為替・流動性
  中銀は為替制度の市場化と金利の弾力化を進めていますが、インフレ抑制を優先した引き締めバイアスが継続します。短期的には資材輸入コストと金利の高さが開発・購入のブレーキになりやすい局面です。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格レンジとエリア差
  ダッカの分譲単価レンジはBDT 3,500～16,000/平方フィート、プライムのGulshan等では最大BDT 30,000/平方フィートの提示も見られます。中古（セカンダリー）へのシフトも進み、相対的に割安な既存物件の動きが良好です。
• 取引トレンド
  登録・税負担や資材高を背景に新築の成約歩留まりは選別色が強く、中古への乗り換えと**実需エリア（公共交通・インフラ接続良好地）**への需要集中が続きます。
• 賃貸相場の手触り
  プライム／準プライムでは3ベッド中心に堅調、非プライムは家賃調整・改装前提の交渉が一般化。家主側は**設備更新（発電・給水・空調）**を伴う賃上げ交渉が通りやすい一方、築古は内装改修の自己負担が要求されやすいです。

オフィス

• 賃料の目安と需給
  ダッカCBD（Gulshan／Banani等）のオフィス賃料はBDT 100～180/平方フィート/月の募集事例が散見され、ショールーム用途はBDT 300超の提示もあります。グレードAの希少性が賃料の下支え要因です。
• テナント動向
  多国籍・輸出入関連のハブ拠点需要は底堅い一方、金利高・為替コストから拡張ペースは慎重。省エネ性能・BCP・駐車場容量への選別が強まり、床の細分化やサービスオフィス併設でのリポジショニングが進みます。

リテール・商業

• フットフォール
  祝祭期（Eid）にはモール来客が大幅増となるなど、体験型・ファッションが牽引。プライムモールの空室は低下基調です。
• 賃料と出店
  一等立地は賃料横ばい〜微増、二等立地は**歩合賃料（％レント）**や内装サポート等の条件調整で出店を促す傾向が続きます。

ホテル・観光

• 需要回復の裾野
  2024年の外国人訪問者は65.5万人規模。ビジネス・MICEの回帰と航空アクセス改善期待で、都市型ホテルの平日稼働の積み増し余地があります。
• 空港ターミナル3の進捗
  ダッカ空港第3ターミナルの全面運用は年内目標ながら遅延。2025年8月にはボーディングブリッジの試験運用が実施されました。フル稼働の時期は2025年末〜26年にずれ込む可能性があります。

物流・工業

• 港湾能力の増強
  チッタゴン港のBay Terminalに世銀6.5億ドルの資金が決まり、大型船対応・回転率向上が進む見通しです。Matarbari深海港は2026年に限定運用開始、本格稼働は2030年想定でサプライチェーンの構造改善が期待されます。
• 経済特区（BEZA）
  Bangabandhu Sheikh Mujib Shilpa Nagar（BSMSN）などの経済特区で長期リース×税優遇が継続。製造回帰・中国＋1文脈の新規投資の受け皿として注目度が高いです。

建設コスト・資材

• セメント・鉄筋
  2025/26年度予算でクリンカー関税引き上げが示され、セメント袋あたり約BDT 9～10のコスト増見込み。鉄筋（ロッド）価格はブランド・径で差がありますがBDT 80,000～90,000/トン台の市況例が見られます。

REIT・資本市場

• 制度整備と現状
  2023年のREIT規則策定後、2024～25年に指針改訂・制度整備が進む一方、上場REITは未始動です。今後は商業・物流ポートフォリオの組成が論点になります。

制度・規制トピック

• 登録・税負担
  業界団体REHABは登録コストの高止まりが市場停滞要因と指摘し、負担軽減を求めています。**DAP（詳細地域計画）**の運用見直しも要望が出ています。
• 外国人の取得実務
  外国人の土地取得には制約が多く、区分所有（アパート・商業床）なら取得可能という整理が一般的です。外貨での決済・当局承認などの手続き要件に留意が必要です。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  プライムは価格維持～小幅高、準プライム／郊外は選別と価格差拡大。中古・完成在庫の回転が相対優位で、RAJUK許認可・管理品質・引渡し時期を厳格チェックすると取りこぼしが減ります。
• オフィス
  グレードA希少性×立地で賃料は粘着的。ESG・非常用電源・駐車場など仕様が賃料の分水嶺。床分割・サービスオフィス併設によるバリューアップ余地があります。
• リテール
  祝祭需要×体験テナントで稼働は堅調。歩合賃料・内装支援を活用した条件設計が奏功しやすいです。
• ホテル
  空港T3のフル稼働が遅延する可能性を織り込みつつ、MICE回復・国際線増便の中期追い風を待つ戦略が無難です。
• 物流・工業
  港湾増強×深海港で輸送リードタイム短縮の恩恵が見込め、倉庫・冷蔵・軽工業は中期の安定収益源。トラックアクセス・港距離・電力安定を重視した汎用レイアウトが有利です。

リスク・留意点

• 金利・為替：政策金利10％の高止まりとインフレで資金コスト・実需の伸びが抑制されるリスク。
• 制度運用：登録コスト高・DAP運用が投資判断の不確実性に。案件ごとに最新の税・登録費を積算すべきです。
• 施工・資材：セメント・鉄筋のコスト増と工期長期化リスク。契約で価格調整条項の設定が有効です。
• インフラタイムライン：空港T3の遅延や都市鉄道の開業時期ずれ込みが立地価値の実現時期を左右。

まとめ

2025年のバングラデシュ不動産は、高金利・高インフレの中で“選別色”が一段と強まる局面です。住宅は中古・完成在庫の回転が優位、オフィスはグレードAの希少性で底堅く、リテールは祝祭需要×体験型で稼働改善。物流・工業は港湾増強と深海港の段階稼働という構造追い風が明確です。制度面では登録コスト・DAP運用といったトランザクションの摩擦がボトルネックで、資金計画（11～13％台の住宅ローン）とインフラの開業タイミングを前提に、立地（交通・港湾アクセス）×仕様×運営力でのリスク管理が鍵になります。

ニュージーランド不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレ・景気と政策金利
  2025年8月20日にニュージーランド準備銀行（RBNZ）はOCRを3.00％へ25bp引き下げました。声明では、景気減速とインフレ鎮静化の進展を踏まえ、先行きの一段の緩和余地にも言及しています。直近の民間予測でも、年内は追加緩和観測が優勢です。
• 住宅ローン金利の実務感
  店頭平均の変動金利は6％前後、1年固定は概ね4.8〜5％が目安です。短期固定＞変動の優位が続き、借り換え・借入は1年固定中心の実務が広がっています。
• 信用規制（DTI/LVR）
  2024年7月導入のDTI規制は、銀行の新規貸出のうち自宅用はDTI>6を20％まで、投資用はDTI>7を20％まで許容。併せてLVRは自宅用：80％超を20％まで／投資用：70％超を5％までの“スピードリミット”に緩和され、総量管理はDTI、損失耐性はLVRで担保する設計です。

住宅（売買・賃貸）

• 価格・成約の足取り
  2025年7月のREINZ指標では、HPI前年比+0.1％（全国）／オークランド-0.1％と横ばい圏。中央値ベースでは**前月比+1.1％、前年比+1.7％**と小幅上昇です。利下げ開始後も回復は選別的で、地域間の強弱が鮮明です。
• 需要ドライバーの変化
  純移民は減速しており、2025年6月年計で非NZ市民の流入が前年から大きく縮小。人口要因の追い風は弱まり、**金利低下・税制緩和（後述）**が下支えする構図です。
• 賃貸市場
  首都ウェリントンは**中央値\$600／週で前年比-7.7％**と調整が進行。一方、南島（サウスランド・オタゴ等）は上昇基調と、都市・地域で二極化しています。
• 新築供給・分譲実務
  住宅着工・許認可は下げ止まりの兆し。2025年7月は季節調整済みで前月比+5.4％、6月年計でもごく小幅な増加へ転じました。スタンドアロン戸建・マンションの双方で回復の芽が出ています。

オフィス

• 空室と賃料
  オークランドCBD空室率は18.8％（2025年6月）まで上昇。プライムは横ばい〜小幅改善、セカンダリーは悪化という質への回帰が続きます。ウェリントンもプライム6％・セカンダリー19％と二極化が顕著です。
• テナント動向
  グリーン性能・耐震性・アメニティを備えたAグレードへ需要集中。一方、旧規格のビルは誘致インセンティブ増（フリーレント、TI拡充）と床分割・改修で再ポジショニングを図る必要があります。

リテール・商業

• 稼働・空室
  オークランドの主要類型のうち3/5で空室率が低下。一方で、サブリージョナル中心に競争圧力が強く、賃料・条件は立地により選別されます。大型新規供給はIKEA（シルビアパーク、約34,000㎡）やMaki Centre（約18,000㎡）など2025年集中です。

物流・工業（Industrial & Logistics）

• 需給と賃料
  空室率は依然世界的に低水準。オークランド1.6％、クライストチャーチ1.7％と極端なひっ迫はやや緩みつつも、2025年の新規供給が1.2％/年へ鈍化しており基礎需給はタイトです。ネット有効賃料は2024年の一服後に横ばい〜微調整、2026年に再上昇の見込みです。

ホテル・観光

• 稼働・ADR
  クイーンズタウンは2025年7月稼働76％（過去5年の7月で最高）、ADRは前年同期比+約9％。豪州からの入域が牽引し、上位（4.5〜5★）のADRは約\$420まで上振れ。全国では供給増で稼働はコロナ前比でなお低位も、ADRは+19％・RevPARは+2％（2019年比）と単価主導です。

建設コスト・開発

• 建設コスト
  2025年Q2の**住宅建設コストは+0.6％（前期比）と緩やかに再加速。ただし年率+2.7％と、過去の高進行期からは落ち着いた水準です。コスト項目別でも上げ幅は概ね+0.0〜+1.3％**に収れんしています。
• 許認可・パイプライン
  許認可の底打ちに伴い、分譲・投資の実行件数は厳選。アパート供給の伸び率が改善しつつも、**販売歩留まり確保（プリセール）**が鍵です。

REIT・資本市場

• 利回り・キャップレート
  金利低下を受けてプライムのキャップレートは緩やかに低下（圧縮）。2024年半ばのピーク6.85％→2025年末6.50％への想定で、総収益の改善が見込まれます。小型・高品質アセットから価格の引き締まりが先行しています。
• デット環境
  OCR低下×クレジットスプレッド安定で、借入コストはピークアウト。ただし二級アセットや空室リスクが高い物件は金利優遇・LTVで厳しめの選別が続きます。

制度・規制トピック（2024〜2025の主要変更）

• 投資家の利子控除復活：**2024/4〜80％、2025/4〜100％**まで段階復活。キャッシュフロー改善で投資回帰の素地となります。
• ブライトライン（短期譲渡）：2024/7/1以降の売却は2年ルールへ短縮。短期売却益課税の適用範囲が縮小しました。
• 海外投資家の住宅取得：アクティブ・インベスター・プラス等の投資ビザ保有者に限り、最低NZ\$500万以上の高額住宅の取得を解禁（一部条件緩和）。市場全体の**<1％に限定**される枠組みです。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（自用・投資）
  短期固定の低下局面を活用した1年固定中心の金利戦略が優位です。投資家は利子控除100％回復・ブライトライン2年により実効利回りの底上げ。ただしDTI/LVRで借入余力は所得連動となるため家賃収入と返済比率の精緻化が必須です。
• オフィス
  Aグレード集中／B・C級の再生が前提。ESG・耐震・アメニティの差別化が賃料維持と入居継続の鍵。空室埋めはインセンティブ設計が肝要です。
• リテール
  プライム立地・エクスペリエンス型は回復継続。サブリージョナルは歩合賃料・内装支援等の条件調整での出店戦略が有効です。大型新店の競合影響に要注意。
• 物流・工業
  低空室×供給鈍化で長期安定。汎用レイアウト・大型ドック・高床などテナント転用性を重視し、WALE長期化でリスク調整後利回りの最大化を狙います。
• ホテル
  リゾート（QT等）で単価上振れ。都市型は供給増で稼働に波があるため、MICE・航空座席供給増の取り込みと季節変動の平準化がポイントです。

リスク・留意点

• 需要ファンダメンタルズ：純移民の減速で販売・賃貸の自然増は鈍化。需要読み違いによる在庫滞留リスクに注意です。
• 金利パスの不確実性：利下げ継続の織り込み＞実際のペースとなる場合、キャップレート圧縮の反転や価格調整のリスク。
• 建設コスト・工期：コストは小幅上昇に転じた一方、人手と資材のボトルネック再燃に注意。
• 規制変更・政策：海外投資家枠の限定解禁など制度変更の**二次的影響（高額帯の価格形成・地域偏在）**を注視。
• 資産の質の二極化：耐震・ESG要件未達の二級ビルはテナント回復が遅延し、追加CAPEXが前提です。

まとめ

2025年のニュージーランド不動産は、利下げ開始と税制・制度の追い風で底割れは回避しつつも、選別相場が一段と進んでいます。住宅は横ばい〜小幅高で地域差が拡大、賃貸は都市調整・地方堅調の二極化。商業はオフィスの質への回帰、リテールの立地選別が続き、物流は低空室の持続。ホテルはリゾート単価主導で改善が続きます。投資は、金利低下を活かしたデット最適化と**資産の“質”の見極め（ESG・耐震・WALE）**を軸に、プライム先行→ボトムアップの順で妙味が広がる局面です。

キプロス不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  2025年7月のHICPは**前年比+0.1％とEUで最も低い伸びで、エネルギー安が押し下げ要因です。ユーロ圏インフレは7月2.0％で横ばいでした。欧州中銀（ECB）は2025年7月時点で預金ファシリティ2.00％**まで利下げを進めています。金利低下は住宅ローン需要の下支えになります。
• 住宅ローン金利・信用の出し手
  2025年上期の新規銀行貸出額は€14.2億で過去10年最高。一方で銀行の調査では住宅ローン需要は増勢ながら、審査はやや選別的という回答も出ています。総じて「金利低下で需要回復、ただし与信は慎重」という実務感です。
• 家計可処分と物価の体感
  外食・観光関連の価格は伸びが続く一方、エネルギーや住居費は前年同月比で低下しており、可処分所得の目減り感は緩和しています。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格と取引
  ユーロスタットの住宅価格指数で2025年1Qは前年比+2.0％。2025年5月の売買契約件数は2008年以来の高水準となり、需要の強さを確認できます。国際情勢を背景に海外投資家の関心が持続しています。
• 都市別の肌感
  リマソールは外資系企業と富裕層の集積で価格・賃料とも強含み、ラルナカは空港・港周辺の再開発で中価格帯の新築が牽引。パフォスはセカンドホーム・短期賃貸の需要が底堅いです。RICS 2Q25でも販売価格・賃料の上昇継続が確認されています。
• 賃貸市況・利回り感
  都市部の長期賃貸はアパート主導で上昇。RICS 2Q25では住宅賃料の伸びが販売価格を上回る傾向が続き、表面利回りはアパートで中位5％台、戸建ては3％前後のレンジ感です。短期賃貸は観光回復で稼働改善が続きます。
• 実需・融資の通りやすさ
  低金利化と給与の実質回復で一次取得層の手触りは改善。一方、銀行は返済能力・職の安定・自己資金比率を重視し、投資用複数戸の審査は選別的です。

オフィス

• 賃料と空室の二極化
  Aグレード・立地至便の新耐震・省エネ物件に需要集中。推定平均賃料はリマソール€29/㎡/月、ニコシア€13/㎡/月で、二級立地・旧耐用の空室は埋め戻しに時間を要します。
• 投資指標
  RICS 2Q25ではオフィス表面利回りは中位5％台後半で概ね安定。テナントはプロフェッショナル・IT・海運系が中心で、ESG対応・駐車・通信品質が賃料プレミアムの条件です。

リテール・商業

• 集客・売上の回復
  観光回復と住民消費の再加速で、中心街・モールの空室は縮小。家賃はプライム区画で横ばい〜小幅高、二等立地は歩合賃料や内装支援でテナント誘致が一般化しています。

ホテル・観光

• 外客が牽引
  2025年は訪問者数が前年超えで推移。7月単月は前年比+6.9％、1〜7月累計も増加。航空便の供給回復とシーズンの長期化で、稼働率・ADRの上振れ余地があります。

物流・工業

• 賃料・利回り
  倉庫は新規供給が限られ、平均賃料€5/㎡/月程度という実務感。RICS 2Q25では倉庫利回りは中位4％台で、汎用箱型・高天井の希少性が価格を支えています。主要動線はニコシア〜リマソール回廊です。

制度・規制トピック（取得・税・居住）

• 5％軽減VATの新ルール
  主住宅の最初の130㎡・価額上限€35万までが原則VAT5％、超過分は19％。2025年6月24日からの適用手続き更新で、申請実務が明確化されています。
• 非EUの購入・永住
  非EU居住者は取得許可や住宅用途の上限など一定の制限があります。**投資型永住（Reg.6(2)）は€30万以上の不動産等＋年収€5万（配偶者+€1.5万、子ども1人+€1万）**等が要件で、家族同時申請が可能です。
• 権利保護・題名（Title Deeds）
  トラップド・バイヤー問題の整理が進み、売主負債に起因する権利移転の遅延を是正する枠組みが強化されています。契約・登記・抵当のチェックは依然として必須です。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅：一次取得は金利低下×軽減VATの適用可否を精査。投資は交通・学校・日常利便×管理品質で選別し、新耐用・小〜中型アパートの賃貸回転が無難です。RICS上、賃料伸び＞価格伸びの局面は続いています。
• オフィス：Aグレード集中でWAULT（残存賃貸期間）×テナント与信が価値の源泉。リマソール・ニコシアのプライムは引き合い強め。
• リテール：観光動線とローカル動線で戦略を分け、歩合賃料やフィットアウト支援の条件設計で出店を加速。
• 物流：高天井・ドック完備・幹線アクセスを満たす箱型が安定収益。土地・建設コスト上昇を**賃料改定条項（指数連動）**でヘッジ。

リスク・留意点

• 供給・建設コスト：建設コスト指数は高止まり、建築許可件数は前年比減の月もあり、供給の歪みが発生。工期・原価のブレに注意。
• 金利・為替：ユーロ金利は低下局面ながら、外部要因で再上振れの可能性。変動金利の上限条項や返済比率に余裕を。
• テナント・流動性：二級立地や旧耐用のリーシング難、売却流動性の薄さは価格調整リスク。ESG・省エネ性能の不足は賃料ディスカウント要因。

まとめ

2025年のキプロス不動産は、低インフレ・金利低下と観光の回復が追い風です。住宅はアパート賃料の伸びが続き、分譲価格は緩やかに上昇。オフィスはプライム偏重で、物流は希少性が賃料・利回りを下支えしています。制度面では主住宅の軽減VATルール（130㎡・€35万枠）が整備され、投資型永住の要件も明確です。投資判断は立地×建物性能×運営力の三点で「選別」を徹底し、与信・工期・ESGを織り込んだ保守的アンダーライティングをおすすめします。

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キプロス

Davinci Residences（ダヴィンチ・レジデンス）

2025年8月27日に追加

竣工時期：2026年9月

ディベロッパー：ARThaus

最低価格：380,000

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トルコ

Rams City Halic（ラムズ・シティ・ハリチ）

2025年4月28日に追加

竣工時期：2026年

ディベロッパー：Rams Global

最低価格：288,000

通貨単位：USD