「バングラデシュ不動産って買えるですか？」
「バングラデシュ不動産投資ってどうなんですか？」
バングラデシュ不動産の購入、バングラデシュ不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、バングラデシュ不動産投資、バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。
そもそも、バングラデシュ不動産は日本在住の日本人が買えるの？
不動産にも、コンドミニアム（アパートメント）やヴィラなどの建物と土地がありますが、それぞれについて状況がことなっています。
コンドミニアム（アパートメント）は、居住目的でなら外国人でも購入できます。
外国人は、ダッカで居住目的でアパートメントを購入することのみが許可されており、バングラデシュ投資委員会の承認を得る必要があります。
逆に言えば、投資目的でのアパートメント購入は、現在のところ許可されていないということになります。
ただし、バングラデシュ自体が、まだ法体系や行政の業務が整っておらず、賄賂も依然としてあるため、知り合い経由や特別なルートであれば、アパートメントの購入もできるとしている海外不動産会社もあります。
土地は、法人であれば100％購入できます。
日本の土地所有権と同様のレベルで、土地の所有権は取得が可能です。外資100％企業の他，支店登記を済ませた外国企業も土地の取得、登記が可能で、外国企業または外資比率を理由とした土地取得制限はとくには存在していません。
他の外国のような新築マンションを外国人が購入するようなスキームは、今のところなく、法人設立の上で土地を購入してキャピタルゲインを得るか？土地を購入したうえでマンションを建てるなどのディベロップメント（ディベロッパーの事業）をするような規模感の投資となっています。
一部の海外不動産会社では、上記の土地購入、土地開発のプロジェクトをファンド化して小口投資が可能な形をとっています。
バングラデシュという国とは？
概要
| 投資先 | バングラデシュ不動産 |
|---|---|
| 国名 | バングラデシュ人民共和国 |
| 面積（k㎡） | 147,570k㎡ |
| 日本との比較 | 0.4倍 |
| 人口 | 170,790,000人 |
| 日本との比較 | 1.4倍 |
| 首都 | ダッカ |
| 民族 | ベンガル人が大部分 |
| 言語 | ベンガル語 |
| 宗教 | イスラム教徒91％ |
| 通貨 | タカ（BDT ） |
| 政策 | 共和制 |
| 主要産業 | 衣料品・縫製品産業、農業 |
| 日本からの移動時間 | 7時間 |
| 為替 | 変動相場制 |
| 格付け | S&P BB- フィッチ BB- ムーディーズ Ba3 |
バングラデシュ人民共和国（バングラデシュ）は、南アジアにある共和制国家です。北、東、西の三方はインド、南東部は、ミャンマーと国境を接し、南はベンガル湾（「インド洋の一部）に面しています。
国名の「バングラデシュ」とはベンガル語で「ベンガル人の国」を意味するように、ベンガル語圏に属しています。
国内最大の都市は、首都のダッカであり、他の主要都市はチッタゴン、クルナ、ラジシャヒがあります。バングラデシュは、南アジアにおけるイスラム圏国家の一つです。
バングラデシュの人口は、1億6,468万人で、都市国家を除くと世界で最も人口密度が高い国であり、人口は世界第8位となっています。ただし、政府は1992年より”人口調節”を推進し人口の増加を抑えようとしており、南アジア地域においても人口増加率は最低水準に減少してきています。
18世紀末にイギリスの東インド会社により植民地化され、パキスタンの飛地領土（東パキスタン）を経て独立し、現在は、イギリス連邦加盟国のひとつとなっています。
政治
大統領（象徴的な存在）を元首とする議院内閣制が確立しています。日本と同じ政治体系と言えます。
経済
世界銀行によると、2021年のバングラデシュのGDPは2,852億ドルであり、一人当たりのGDPは2,503ドルで、国際連合による基準に基づくと「後発開発途上国」と位置づけられています。2016年のデータでは、人口の24.3％が貧困層となっています。
世界有数の豊かな土地を誇り、「黄金のベンガル」と言われていた時代もあり、膨大な人口と労働力を持っていることから経済の潜在能力は高いが、洪水などの自然災害の影響で現在では貧困国の一つに数えられています。
バングラデシュは貧困国であるため、世界各国から多額の経済援助を受け取っている。日本は最大の援助国の一つであるが、近年は援助額がやや減少気味です。他に、アジア開発銀行やアメリカ、イギリス、世界銀行、ヨーロッパ連合などからの援助が多くなっています。
多くの支援を受けているが、多発するサイクロンやそれに伴う氾濫などの地理的・気候的要因、効率の悪い国営企業、不適切に運営されている港などインフラの人的要因、第一次産業のみでは賄い切れない増加する労働人口などの人口要因、効率の悪いエネルギー利用法や十分に行き渡っていない電力供給などの資源的要因、加えて政治的な内部争いや汚職などの政治的要因、国内で頻繁に行われているゼネラルストライキの一種であるハルタル（ホルタル）など、さまざまな経済問題があり、貧困を脱することができない状態が続いています。
ただし、近年では、中国の労働コスト上昇に伴い、バングラデシュの廉価な労働コストが注目されており、繊維製品などの軽工業製品の輸出は増大しています。ようやく軽工業が発展し経済発展のきっかけになりそうな気配が出ている状況です。
貧困国ですが、人口が多いため、出稼ぎ労働者が多く、サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦など他のペルシア湾岸産油国にも多く労働者が出稼ぎに行っており、東では、マレーシアやシンガポールにも多く出稼ぎに行ってます。
バングラデシュ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット
１．人口が今後も増加する予想
バングラデシュは、現在の人口が1億7,000万人ですが、2050年には2億人を超えると予想されています。人口の多い国として、今後の経済成長が期待されている国です。
バングラデシュの総人口推移
２．人口ピラミッドがきれいな正三角形
バングラデシュの人口ピラミッドは、きれいな正三角形になっています。ボリュームゾーンは、20歳前後ですから、ここから20年～30年は、この世代が引っ張っていくイメージです。中長期の成長が期待されます。
バングラデシュの人口ピラミッド
３．高いGDP成長率
バングラデシュは、急激なGDPの成長が起きています。直近の1年間でも、10.56％のGDP成長率を記録しています。経済発展が目覚ましい国と言えます。
バングラデシュのGDP
４．土地は永久に所有できる
バングラデシュは、アジアの国には珍しく、法人であれば外国企業でも、土地の所有権が持てる国です。
法人を設立すれば、バングラデシュの土地は永久に所有権を持つことができるのです。これは、売買もしやすく、中長期のキャピタルゲインを得やすい仕組みと言えます。
５．不動産価格がまだまだ安い
2023年の1件あたりの住宅不動産価格では
- 35,500ドル
ですから、
- 約5,571,352円
です。
つまり、500万～600万円の不動産価格なのです。
バングラデシュは、まだまだ低価格で投資できるメリットがあります。
６．現状は不動産の供給が足りていない
バングラデシュは、今まで最貧国であって、急激に経済成長を遂げた国でもあります。
そのため、マンション供給が全く追いついておらず、人口がそれ以上のスピードで増えてしまっているため、恒常的な物件の供給不足が起きています。
バングラデシュでは、都市部の住宅需要が現在約600万戸と推定されており、この数は2030年までに1,050万戸に増加すると予想されており、手頃な価格の住宅の不足が大きな問題となっています。
賃貸需要は根強いものがあり、今後も、富裕層が増えてくることで、高級レジデンスの建設が増えてい来ることが予想されます。
７．明確な都市計画「ダッカ開発計画」がある
バングラデシュでは、政府系機関である
- Rajdhani Unnayan Kartripakkha「RAJUK」：都市計画庁
がダッカの都市計画を担当しています。
1995年に、1995年から2015年までの期間を対象に、構造計画、都市圏計画、詳細地域計画の3層からなるダッカ首都圏開発計画（DMDP）が策定されました。RAJUKは、ダッカ首都圏のさまざまなゾーンの包括的な計画を考案し、計画されている開発戦略、提案された道路の位置、および市民の利便性を高めるためのインフラのレイアウトを計画しています。
このプロジェクトは、2035年までに延長され、更新されています。
「ダッカ開発計画（DHAKA STRUCTURE PLAN）」を見れば、ダッカがどのように発展していくかが一目瞭然です。
2035年までに
- 人口：2.6億人
- 家：610万戸
- 学校：4,600校
- 仕事：1,290万
を作る目標となっています。
バングラデシュ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク
１．そもそも、個人では買えない
バングラデシュ不動産は
- 法人は、土地の100％所有ができる
のですが、逆に言えば
- 非居住者の外国人の個人は、土地も、マンションも、買えない
ということを意味しています。
法人を設立してまで、バングラデシュ不動産に投資しようとする投資家は少ないことと、土地しか買えないとなると、キャピタルゲインしか狙えないので、投資の選択肢が狭まってしまいます。
２．汚職などが以前として強い
「バイデン政権は、贈収賄、汚職、関税、反競争的調達システム、知的財産権の侵害をバングラデシュにおける主要な貿易・投資障壁として特定した。」と記事になっていますが
その通りで
- 登記手続きにも、運用が腐敗しており，賄賂を渡さなければ円滑に終了しない
- 不動産の登記については所有権についても登記されていない
ということが、いまだに起こりうる国で、まだ整備が追い付いていないのです。
登記や手続きでのトラブルや所有権が明示できないトラブルなど、バングラデシュ不動産投資では、法整備・運用体制の不備が大きなリスクとなっています。
３．住みにくい国のワーストランキングにランクイン
世界住みやすい都市（国）ランキングを見ると
- バングラデシュは、ワースト7位
となっています。
これは
人口が増加しているのに、住宅が圧倒的に不足しており、過度の人口過密と衛生環境の悪さが要因です。
バングラデシュ不動産で投資しても、シンガポールやドバイのように富裕層が好んで住む場所ではないのです。
４．デモや暴動がある
バングラデシュは近年、高いGDP成長率を示してきたものの、これが広範な経済的安定や国民の生活向上に直結しているわけではありません。高い失業率、若者を中心とした不満の蓄積、急速に進むインフレは、国全体に広がる緊張感を生み出しています。
反政府デモや学生運動など、昔の日本のように、まだまだ政治が安定していないことが大きなリスクとなっています。
バングラデシュ不動産の買い方
現在の段階では、バングラデシュの不動産に投資する方法は
- バングラデシュに伝手のある不動産エージェントから、独自ルートで分譲物件（レジデンス）を買う
- バングラデシュ法人を設立して土地を買って、キャピタルゲインを狙う
- バングラデシュの現地法人が土地を買う小口商品（ファンド）に投資して、キャピタルゲインを狙う
しか、選択肢がありません。
もう少し環境が整備される、つまり
- 賄賂がなくなる
- 登記制度がしっかりする
- 外国人がマンションが自由に変えるようになる
という形になるまでは、投資の選択肢が少ないのが現状です。
しかし、「だからこそ、狙い目」というリスクテイクできる投資家の場合は、法人設立や独自ルートのある不動産エージェントを探して、投資するというのも、大きな選択肢となります。
おすすめのバングラデシュ不動産物件情報
Grand Oasis Cox's Bazar（グランド・オアシス・コックスバザール）
竣工時期：2032年
ディベロッパー：Jams Developments
最低価格：2,720,000
通貨単位：BDT
バングラデシュ不動産 最新動向
マクロ環境・金利
- インフレと政策金利
直近（2025年9月）の一般インフレ率は前年比8.36％へ小幅上昇です。中央銀行は2025年7月に政策金利（レポ）を8.00％へ50bp引き下げ、金利低下と為替安定の両立を図っています。 - 住宅ローン金利の実務感
民間銀行の店頭目安は年13.5〜16％（住宅向け）で推移し、審査は返済能力と源泉確認を重視する傾向が強いです。市場指標としてのSMART連動金利は残るものの、実務では固定に近いプライシングが多いです。 - 住宅金融の裾野
住宅ローン残高/GDPは約2％弱と依然薄く、家計の自己資金依存が高い構造です。
住宅（分譲・賃貸）
- 価格レンジと足元の動き
ダッカの分譲価格はBDT3,500〜16,000/平方フィート（立地・仕様で大きく差）で、プレミア立地（Gulshan等）は上限帯での成約が続きます。2BR基準の掲示価格は、ダッカで約USD36千、チッタゴンで約USD38千の水準感です。 - 需要ドライバーと在庫感
在宅からの回帰・都市インフラ（メトロ、エレベーテッド・エクスプレスウェイ）整備・NRB（海外在住バングラデシュ人）資金が下支え。一次取得の実需は郊外新興エリアへ、上位層は都心の再開発・小規模高付加価値案件へ二極化しています。 - コストと税制の影響
建設資材高（鉄鋼中心）でコスト・IRR圧迫が続き、2025/26年度予算案では購入関連税・住宅会社サービスのVAT引上げ等が提示され、分譲価格の上振れ圧力が意識されています。足元では資材価格上昇の勢いはやや鈍化も、コスト高止まりの局面です。
オフィス
- 需給とテナント動向
ダッカのオフィスは製造・金融・テック支援機能のハブ需要が底堅い一方、国際規格のAグレード供給の希少性が賃料下支え要因です。テナントはBCP・発電設備・省エネ性能を重視し、内装支援・フリーレント等のインセンティブを引き出す交渉が一般化しています。
リテール・商業
- 大型モールとテナントミックス
ジャムナ・フューチャー・パーク等の超大型モールは広域集客を継続。体験・F&B・ローカルブランド構成が中心で、外資SPAの新規出店は限定的です。郊外・二等立地は歩合賃料・内装支援で出店促進するケースがみられます。
ホテル・観光
- 回復途上の需要
国際渡航の正常化で宿泊需要は回復基調。都市部は企業出張・医療・教育関連の平日需要が戻り、週末は地域内旅行で底堅い展開です。ADRは緩やかな上昇、RevPARは前年比プラスの見通しが優勢です。
物流・工業
- SEZ×倉庫需要の拡大
政府の100経済特区構想（BEZA）とバンガバンドゥ・シェイク・ムジブ工業都市（BSMSN）の整備が進展し、製造・EC向けの高天井空調倉庫への引き合いが増加しています。ドックハイ・消防基準・電力安定を満たす賃貸倉庫の不足が賃料強含み要因です。
REIT・資本市場
- 制度整備の前進
REITルール（2024）が施行され、配当性向や投資配分等の枠組みが明確化。スポンサー資産の外部化や賃貸型ポートフォリオ組成の道筋が整い、住宅・物流・商業での適用が検討対象となっています（実運用は立ち上がり段階）。
制度・規制トピック
- 税・費用負担の増大
FY26予算案で購入税・サービスVAT・建材輸入関税の引上げが示され、取得・保有コストの上振れが想定されます。 - マクロ安定化と外部支援
政策金利引下げと並行してIMF支援の継続が決まり、為替・物価の安定化に向けた改革が進行中です。
投資家への示唆（セグメント別）
- 住宅
金利低下×在来需要で一次取得〜中価格帯が選別的に堅調。コスト・税負担の増で価格転嫁圧力が続くため、建設進捗・支払条件（分割/頭金）・引渡し時の精算条項を重視するとよいです。郊外の交通結節点（メトロ沿線・幹線接道）での中間面積帯は流動性が確保しやすいです。 - オフィス
自家発電・省エネ・BCP対応のAグレードへ需要集中。内装支援・フリーレントは出やすく、実効賃料で評価すべき局面です。テナントの電力安定・通信冗長化への投資が入居判断のカギです。 - リテール
体験型・F&Bの比重拡大でプライムは稼働安定。%レントや内装支援の交渉余地があり、イベント来客×EC連動で売上の季節変動対応が可能です。 - ホテル
企業出張・近距離レジャーの回復で稼働・ADRは緩やかに改善。イベント期のピーク料金と平日の底上げを見込む運営計画が有効です。 - 物流・工業
SEZ×港湾/空港アクセスの近接性、電力・消防のコンプライアンス、ドック仕様を重視。BSMSN周辺・ダッカ〜チッタゴン回廊の汎用レイアウト倉庫は賃貸化・転用余地が高く、中期の安定収益に向きます。 - REIT
ルール整備済み×実運用初期のため、スポンサーのアセット注入能力・WALE・LTV上限・配当方針の開示を重視し、物流・賃貸住宅など安定CF資産の組成を優先検討が妥当です。
リスク・留意点
- 物価・金利・為替：インフレの鈍化が遅い場合、実質金利の高止まりと為替ボラが需給を冷やす可能性。
- 税負担・コスト：購入税・VAT・関税の引上げと建材高止まりにより、価格転嫁・販売速度に下押し圧力。
- 施工・引渡し遅延：資材・人員の逼迫や資金繰り悪化で引渡しの遅延リスク。契約の遅延・補償条項の精査が必要です。
まとめ
2025年のバングラデシュ不動産は、政策金利の引下げと人口・都市化・インフラ整備を背景に、住宅の選別的な堅調さと物流・工業の拡張が目立ちます。一方で高インフレの粘着性、購入税・VAT・関税の増、建設コスト高止まりが収益を圧迫する局面です。投資は立地×インフラ接続×仕様（電力・省エネ・安全）の質で選別し、実効賃料/総保有コストでの評価と、引渡し・遅延条項の厳格管理が肝要です。