「バングラデシュ不動産って買えるですか？」
「バングラデシュ不動産投資ってどうなんですか？」
バングラデシュ不動産の購入、バングラデシュ不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、バングラデシュ不動産投資、バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。
そもそも、バングラデシュ不動産は日本在住の日本人が買えるの？
不動産にも、コンドミニアム（アパートメント）やヴィラなどの建物と土地がありますが、それぞれについて状況がことなっています。
コンドミニアム（アパートメント）は、居住目的でなら外国人でも購入できます。
外国人は、ダッカで居住目的でアパートメントを購入することのみが許可されており、バングラデシュ投資委員会の承認を得る必要があります。
逆に言えば、投資目的でのアパートメント購入は、現在のところ許可されていないということになります。
ただし、バングラデシュ自体が、まだ法体系や行政の業務が整っておらず、賄賂も依然としてあるため、知り合い経由や特別なルートであれば、アパートメントの購入もできるとしている海外不動産会社もあります。
土地は、法人であれば100％購入できます。
日本の土地所有権と同様のレベルで、土地の所有権は取得が可能です。外資100％企業の他，支店登記を済ませた外国企業も土地の取得、登記が可能で、外国企業または外資比率を理由とした土地取得制限はとくには存在していません。
他の外国のような新築マンションを外国人が購入するようなスキームは、今のところなく、法人設立の上で土地を購入してキャピタルゲインを得るか？土地を購入したうえでマンションを建てるなどのディベロップメント（ディベロッパーの事業）をするような規模感の投資となっています。
一部の海外不動産会社では、上記の土地購入、土地開発のプロジェクトをファンド化して小口投資が可能な形をとっています。
バングラデシュという国とは？
概要
| 投資先 | バングラデシュ不動産 |
|---|---|
| 国名 | バングラデシュ人民共和国 |
| 面積（k㎡） | 147,570k㎡ |
| 日本との比較 | 0.4倍 |
| 人口 | 170,790,000人 |
| 日本との比較 | 1.4倍 |
| 首都 | ダッカ |
| 民族 | ベンガル人が大部分 |
| 言語 | ベンガル語 |
| 宗教 | イスラム教徒91％ |
| 通貨 | タカ（BDT ） |
| 政策 | 共和制 |
| 主要産業 | 衣料品・縫製品産業、農業 |
| 日本からの移動時間 | 7時間 |
| 為替 | 変動相場制 |
| 格付け | S&P BB- フィッチ BB- ムーディーズ Ba3 |
バングラデシュ人民共和国（バングラデシュ）は、南アジアにある共和制国家です。北、東、西の三方はインド、南東部は、ミャンマーと国境を接し、南はベンガル湾（「インド洋の一部）に面しています。
国名の「バングラデシュ」とはベンガル語で「ベンガル人の国」を意味するように、ベンガル語圏に属しています。
国内最大の都市は、首都のダッカであり、他の主要都市はチッタゴン、クルナ、ラジシャヒがあります。バングラデシュは、南アジアにおけるイスラム圏国家の一つです。
バングラデシュの人口は、1億6,468万人で、都市国家を除くと世界で最も人口密度が高い国であり、人口は世界第8位となっています。ただし、政府は1992年より”人口調節”を推進し人口の増加を抑えようとしており、南アジア地域においても人口増加率は最低水準に減少してきています。
18世紀末にイギリスの東インド会社により植民地化され、パキスタンの飛地領土（東パキスタン）を経て独立し、現在は、イギリス連邦加盟国のひとつとなっています。
政治
大統領（象徴的な存在）を元首とする議院内閣制が確立しています。日本と同じ政治体系と言えます。
経済
世界銀行によると、2021年のバングラデシュのGDPは2,852億ドルであり、一人当たりのGDPは2,503ドルで、国際連合による基準に基づくと「後発開発途上国」と位置づけられています。2016年のデータでは、人口の24.3％が貧困層となっています。
世界有数の豊かな土地を誇り、「黄金のベンガル」と言われていた時代もあり、膨大な人口と労働力を持っていることから経済の潜在能力は高いが、洪水などの自然災害の影響で現在では貧困国の一つに数えられています。
バングラデシュは貧困国であるため、世界各国から多額の経済援助を受け取っている。日本は最大の援助国の一つであるが、近年は援助額がやや減少気味です。他に、アジア開発銀行やアメリカ、イギリス、世界銀行、ヨーロッパ連合などからの援助が多くなっています。
多くの支援を受けているが、多発するサイクロンやそれに伴う氾濫などの地理的・気候的要因、効率の悪い国営企業、不適切に運営されている港などインフラの人的要因、第一次産業のみでは賄い切れない増加する労働人口などの人口要因、効率の悪いエネルギー利用法や十分に行き渡っていない電力供給などの資源的要因、加えて政治的な内部争いや汚職などの政治的要因、国内で頻繁に行われているゼネラルストライキの一種であるハルタル（ホルタル）など、さまざまな経済問題があり、貧困を脱することができない状態が続いています。
ただし、近年では、中国の労働コスト上昇に伴い、バングラデシュの廉価な労働コストが注目されており、繊維製品などの軽工業製品の輸出は増大しています。ようやく軽工業が発展し経済発展のきっかけになりそうな気配が出ている状況です。
貧困国ですが、人口が多いため、出稼ぎ労働者が多く、サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦など他のペルシア湾岸産油国にも多く労働者が出稼ぎに行っており、東では、マレーシアやシンガポールにも多く出稼ぎに行ってます。
バングラデシュ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット
１．人口が今後も増加する予想
バングラデシュは、現在の人口が1億7,000万人ですが、2050年には2億人を超えると予想されています。人口の多い国として、今後の経済成長が期待されている国です。
バングラデシュの総人口推移
２．人口ピラミッドがきれいな正三角形
バングラデシュの人口ピラミッドは、きれいな正三角形になっています。ボリュームゾーンは、20歳前後ですから、ここから20年～30年は、この世代が引っ張っていくイメージです。中長期の成長が期待されます。
バングラデシュの人口ピラミッド
３．高いGDP成長率
バングラデシュは、急激なGDPの成長が起きています。直近の1年間でも、10.56％のGDP成長率を記録しています。経済発展が目覚ましい国と言えます。
バングラデシュ GDP
４．土地は永久に所有できる
バングラデシュは、アジアの国には珍しく、法人であれば外国企業でも、土地の所有権が持てる国です。
法人を設立すれば、バングラデシュの土地は永久に所有権を持つことができるのです。これは、売買もしやすく、中長期のキャピタルゲインを得やすい仕組みと言えます。
５．不動産価格がまだまだ安い
2023年の1件あたりの住宅不動産価格では
- 35,500ドル
ですから、
- 約5,571,352円
です。
つまり、500万～600万円の不動産価格なのです。
バングラデシュは、まだまだ低価格で投資できるメリットがあります。
６．現状は不動産の供給が足りていない
バングラデシュは、今まで最貧国であって、急激に経済成長を遂げた国でもあります。
そのため、マンション供給が全く追いついておらず、人口がそれ以上のスピードで増えてしまっているため、恒常的な物件の供給不足が起きています。
バングラデシュでは、都市部の住宅需要が現在約600万戸と推定されており、この数は2030年までに1,050万戸に増加すると予想されており、手頃な価格の住宅の不足が大きな問題となっています。
賃貸需要は根強いものがあり、今後も、富裕層が増えてくることで、高級レジデンスの建設が増えてい来ることが予想されます。
７．明確な都市計画「ダッカ開発計画」がある
バングラデシュでは、政府系機関である
- Rajdhani Unnayan Kartripakkha「RAJUK」：都市計画庁
がダッカの都市計画を担当しています。
1995年に、1995年から2015年までの期間を対象に、構造計画、都市圏計画、詳細地域計画の3層からなるダッカ首都圏開発計画（DMDP）が策定されました。RAJUKは、ダッカ首都圏のさまざまなゾーンの包括的な計画を考案し、計画されている開発戦略、提案された道路の位置、および市民の利便性を高めるためのインフラのレイアウトを計画しています。
このプロジェクトは、2035年までに延長され、更新されています。
「ダッカ開発計画（DHAKA STRUCTURE PLAN）」を見れば、ダッカがどのように発展していくかが一目瞭然です。
2035年までに
- 人口：2.6億人
- 家：610万戸
- 学校：4,600校
- 仕事：1,290万
を作る目標となっています。
バングラデシュ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク
１．そもそも、個人では買えない
バングラデシュ不動産は
- 法人は、土地の100％所有ができる
のですが、逆に言えば
- 非居住者の外国人の個人は、土地も、マンションも、買えない
ということを意味しています。
法人を設立してまで、バングラデシュ不動産に投資しようとする投資家は少ないことと、土地しか買えないとなると、キャピタルゲインしか狙えないので、投資の選択肢が狭まってしまいます。
２．汚職などが以前として強い
「バイデン政権は、贈収賄、汚職、関税、反競争的調達システム、知的財産権の侵害をバングラデシュにおける主要な貿易・投資障壁として特定した。」と記事になっていますが
その通りで
- 登記手続きにも、運用が腐敗しており，賄賂を渡さなければ円滑に終了しない
- 不動産の登記については所有権についても登記されていない
ということが、いまだに起こりうる国で、まだ整備が追い付いていないのです。
登記や手続きでのトラブルや所有権が明示できないトラブルなど、バングラデシュ不動産投資では、法整備・運用体制の不備が大きなリスクとなっています。
３．住みにくい国のワーストランキングにランクイン
世界住みやすい都市（国）ランキングを見ると
- バングラデシュは、ワースト7位
となっています。
これは
人口が増加しているのに、住宅が圧倒的に不足しており、過度の人口過密と衛生環境の悪さが要因です。
バングラデシュ不動産で投資しても、シンガポールやドバイのように富裕層が好んで住む場所ではないのです。
４．デモや暴動がある
バングラデシュは近年、高いGDP成長率を示してきたものの、これが広範な経済的安定や国民の生活向上に直結しているわけではありません。高い失業率、若者を中心とした不満の蓄積、急速に進むインフレは、国全体に広がる緊張感を生み出しています。
反政府デモや学生運動など、昔の日本のように、まだまだ政治が安定していないことが大きなリスクとなっています。
バングラデシュ不動産の買い方
現在の段階では、バングラデシュの不動産に投資する方法は
- バングラデシュに伝手のある不動産エージェントから、独自ルートで分譲物件（レジデンス）を買う
- バングラデシュ法人を設立して土地を買って、キャピタルゲインを狙う
- バングラデシュの現地法人が土地を買う小口商品（ファンド）に投資して、キャピタルゲインを狙う
しか、選択肢がありません。
もう少し環境が整備される、つまり
- 賄賂がなくなる
- 登記制度がしっかりする
- 外国人がマンションが自由に変えるようになる
という形になるまでは、投資の選択肢が少ないのが現状です。
しかし、「だからこそ、狙い目」というリスクテイクできる投資家の場合は、法人設立や独自ルートのある不動産エージェントを探して、投資するというのも、大きな選択肢となります。
おすすめのバングラデシュ不動産物件情報
Grand Oasis Cox's Bazar（グランド・オアシス・コックスバザール）
竣工時期：2032年
ディベロッパー：Jams Developments
最低価格：2,720,000
通貨単位：BDT
バングラデシュ不動産 最新動向
マクロ環境・金利
- インフレは「8％前後」で高止まり（家計負担が重い）
2025年11月のインフレは8.29％で、内訳は食品7.36％／非食品9.08％です。物価上昇が長期化しており、住宅の購入余力（可処分所得）を圧迫しやすい局面です。 - 政策金利は高水準で据え置き＝住宅ローン負担が重い
政策金利（レポ）は10.0％で維持され、金融環境は引き締め寄りです。実務上、銀行の貸出金利が高くなりやすく、住宅ローン金利は最大15％程度が意識される状況です（与信も厳格化しやすいです）。 - 為替は「クローリング・ペッグ」導入後の調整局面（建設コストに波及）
2025年5月にクローリング・ペッグの枠組みが導入され、為替の柔軟性を高める方向です。輸入比率が高い資材（鉄筋・設備・仕上げ材）では、為替変動が原価→販売価格に遅れて波及しやすいです。
住宅（分譲・賃貸）
- 販売は低迷が長期化：月間販売が「過去の半分以下」水準
月間販売が約360〜400戸程度まで落ち込み、以前の月900〜1,000戸規模から縮小していると報じられています。高金利・不透明感・インフレが同時に効いており、投資目的の買いが鈍りやすいです。 - 需要は「中高級の停滞」＋「実需・低価格帯の粘り」
中高級は様子見が強まり、比較的動くのは実需寄りの“手が届く価格帯”です。具体的には、1〜1.5クロール（1億〜1.5億タカ）程度のレンジが相対的に底堅い、という現地コメントが出ています。 - 在庫・新規供給：デベロッパーは新規投入を慎重化
販売鈍化のなかで、デベロッパーは新規ローンチを控え、在庫消化と資金繰りを優先しがちです。高級側では取引の急減・キャンセルも出ており、売り手が値下げや条件変更に応じるケースが増えやすいです。 - 価格は“下がりにくい”構造（原価高＋規制・手数料コスト）
金利上昇で需要が弱っても、建設コストや各種費用が下がりにくく、完成在庫は大幅値下げよりも、支払い条件緩和（分割・引渡し調整など）で動かす傾向になりやすいです。さらに、建築許認可・用途変更等の手数料引き上げが進むと、供給側コストが増え、価格の下支えになり得ます。 - 賃貸（ダッカ中心）：駐在・外交・外資向けは立地次第で底堅い
典型的に人気が出やすいのは、Gulshan／Banani／Baridharaなどの治安・インフラ・学校アクセスの良いエリアです。一方で、停電対策（発電機・UPS）や給水、管理品質の差が大きく、“同じ地区でも物件差が賃料差に直結”しやすい市場です。
オフィス
- 需要は“質への回帰”が強まりやすい（電力・防災・管理が重要）
バングラデシュでは、テナントがオフィス選定で停電対策・エレベーター稼働・駐車場・セキュリティを重視しやすいです。結果として、管理品質の高いビルに需要が寄り、古いビルは条件調整（賃料・フリーレント・内装負担）が必要になりがちです。 - コスト要因：許認可費用・施工費上昇が賃料やCAMに波及
建築関連の手数料が引き上げられる方向で、開発・改装コストが上がりやすいです。稼働率を守るために、既存ビルでも設備更新（発電機・空調・防災）を迫られやすく、共益費（CAM）込みの実効コストで比較する必要があります。
リテール・商業
- 消費は“インフレ下の選別”で、テナントミックスが重要
インフレが8％台に張り付く環境では、（特に中間層以下で）裁量消費が伸びにくく、モール側は集客力のあるアンカー（スーパー、必需系、飲食）や、短期ポップアップで回転を上げる動きが出やすいです。 - 賃料条件は柔軟化しやすい
強気の固定賃料一辺倒より、売上歩合（レベニューシェア）や内装支援など、出店ハードルを下げる調整が入りやすい局面です。
物流・工業（周辺工業地帯）
- “首都圏近郊＋輸出産業サプライチェーン”が中核
近郊（Gazipur／Savar／Ashulia／Narayanganj など）は、RMG（縫製）関連の集積や首都圏配送の観点で立地優位が出やすいです。製造・物流はマクロ回復に連動しやすく、FY26は国際機関見通しで約5％前後の成長が意識されています。
税制・制度トピック（取引コストに直結）
- 登録・取引周り：フラット登録VATの引下げ（サイズ別の段階税率）
フラット登録時のVATが、〜1,600sqft：1％、1,601〜2,400sqft：2％、それ以上：3％に引き下げられる方向が示されています。取引コストの一部は軽くなる一方、実務では他の税・手数料も多いため、総額で判断が必要です。 - 住宅セクター側の負担増：住宅会社サービスVATや資材コストの上振れ要因
住宅会社が提供するサービスへのVATが10％へ上がる提案、建設資材の関税引上げなどが報じられており、原価→販売価格への転嫁圧力になり得ます。 - ダッカの建築規制・許認可費用：上振れリスク
建築許可・設計承認などの手数料が引き上げられる方向で、床面積ベースの課金などが検討されています。中長期では、新築の供給コスト増＝販売価格の下支えになりやすいです。
投資家への示唆（セグメント別）
- 住宅
投資目的の回転は鈍くなりやすいので、基本は実需が厚い価格帯、かつ（停電・給水・管理品質を含めて）“生活インフラの強い立地”を優先したい局面です。キャッシュ購入でも、流動性は落ちやすいため、出口（売却）よりインカム（賃貸）を重視する方が整合しやすいです。 - オフィス
“発電・設備・セキュリティ・駐車場”が揃うビルが強く、古いビルは改装投資（CAPEX）前提になりやすいです。実効利回りは、稼働率だけでなくCAM・発電費・修繕費を織り込んで見積もる必要があります。 - 工業・物流
需要は景気に連動しやすい一方、立地の優劣がはっきり出ます。幹線道路アクセス・洪水リスク・電力安定性を最優先し、可能なら長期固定の実需テナント（BTS）でリスクを抑えるのが現実的です。
リスク・留意点
- 高金利の長期化：購入余力を削り、販売回転を遅らせます（在庫・値引き圧力）。
- 制度変更によるコスト増：許認可費用や税負担の見直しが、原価や取引コストに直撃します。
- 為替・資材価格：為替制度の運用次第で輸入資材の原価が変動し、販売価格や工期に波及しやすいです。
- タイトル（権利）・登記・実査：エリアによって権利関係・境界・登録実務の難易度が異なるため、デューデリ（登記簿・測量・占有・税滞納・担保設定）は必須です。
まとめ
バングラデシュ不動産は、インフレ8％台＋政策金利10％という「資金コストが重い環境」で、分譲は販売低迷（中高級の停滞）が続き、動くのは実需寄り・手が届く価格帯が中心です。一方で、ダッカでは許認可費用や規制・コストが上がりやすく、供給コストの上昇が価格の下支えになり得ます。投資としては、短期転売よりも、立地×インフラ×管理品質で“貸して回す”前提の選別が重要になる局面です。