ポルトガルの不動産は日本人が買える？非居住者のIMTが一律7.5％になった条文と、ゴールデンビザに残る5類型

ポルトガルの不動産を、日本に住んだまま買えるか。買えます。国籍を理由に取得を止める仕組みは見当たりません。ただし2026年に入って、税務上の非居住者が住宅を取得したときのIMT（不動産取得税）が一律7.5％に変わりました。居住者向けの税率表は最低が0％から始まるので、同じ物件でも負担が大きく開きます。しかも、かつて外国人を呼び込んでいたゴールデンビザ（ARI）の投資先からは、不動産がすでに外れています。この2つを知らずに計画を立てると、想定より数百万円ずれます。

非居住者が住宅を買うと、IMTは一律7.5％になる

IMTは Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis、日本でいう不動産取得税にあたる税です。買主が納めます。ポルトガル税務・関税庁（AT）が公開しているCIMT第17条には税率が並んでいますが、その10項に、非居住者だけを対象にした規定が置かれています。

読み違えやすいのは「非居住者」の判定が国籍ではなく税務上の居住地で決まる点です。日本に住んでいる日本人も、ポルトガルに住んでいる日本人も、同じ国籍でありながら扱いが分かれます。購入の主体を法人にするか個人にするかでも判定が変わるため、契約前に税務の専門家へ確認する部分です。

居住者向けの税率表と並べるとどれだけ違うか

比較の相手になるのが、同じ第17条の1項にある税率表です。自分の恒久的な住居として買う場合は、106,346ユーロまで税率0％から始まります。それ以外の住宅用は1％からです。7.5％という単一税率が、どのあたりの価格帯に相当するのかを見てみます。

表を見ると、7.5％という水準は、居住者であれば115万ユーロを超える物件にしか出てこない税率です。つまり非居住者は、価格に関係なく最上位の帯と同じ率を負担することになります。20万ユーロの物件で考えると、自己の恒久的住居用なら平均税率は4％に届かず、非居住者の7.5％とはおよそ2倍の開きが出ます。

差額を取り消してもらう2つの道

7.5％で確定してしまうわけではありません。第17条10項の例外bとcに当たれば、あとから差額を戻す手続きがあります。どちらも「買ってから何をするか」で決まる条件なので、購入前に選んでおく必要があります。

2番目の道は、条文が参照している上限家賃の額を確認しないと判断できません。この上限は政令側で定められており、各市の家賃中央値を基準に設定される仕組みです。実額は改定されるため、契約を組む前に最新の政令とAT側の案内を当たってください。この記事では具体的な金額を本文に固定せず、出典のリンク先で確認する形にしています。

ゴールデンビザ（ARI）の投資先に不動産は無い

ポルトガルの居住許可制度のうち、投資家向けのものが Autorização de Residência para Investimento、略してARIです。日本では「ゴールデンビザ」の名で知られています。2012年10月8日から続く制度ですが、不動産の取得とファンド経由の不動産投資は、すでに対象から外れています。

viiの条文にある「organismos de investimento coletivo não imobiliários」、つまり不動産以外の集団投資機関という限定が、不動産ファンド経由の抜け道を閉じています。居住権を目的に物件を買っても、ARIの申請にはつながりません。不動産そのものの購入は、あくまで投資または住まいの話として切り離して考えることになります。

ARIで求められる滞在日数と、家族の範囲

ARIは取得して終わりではありません。AIMAが列挙している、ARIを得た人ができることと、その条件を整理します。

呼び寄せの対象になる家族も列挙されています。配偶者、17歳以下の子、夫婦またはいずれかの扶養下にある障害のある子、17歳以下の養子、18歳を超え25歳以下で未婚かつ扶養されて就学中の子、扶養している直系1親等の尊属、後見下にある17歳以下の兄弟姉妹です。年齢の区切りが17歳と25歳の2段構えになっている点は、計画を立てるときに効いてきます。

日本側でやることは別にある

ポルトガル側の税と制度を押さえても、日本側の義務が消えるわけではありません。国外に不動産を持つと、外国為替及び外国貿易法にもとづく報告や、国税庁へ出す調書の対象になることがあります。金額の基準と提出先は制度ごとに違うため、購入額が決まった時点で一度洗い出しておくのが安全です。海外不動産の規制と日本側で必要な報告・調書にまとめています。

非居住者への上乗せという発想は、ポルトガルだけのものではありません。イギリスは非居住者のSDLTに2％を上乗せし、シンガポールは外国人にABSD60％を課しています。ポルトガルの7.5％は、この並びの中では中位にあたります。判断するときは、取得時の一度きりの税だけでなく、保有中の固定資産税にあたるIMIと、売却時の課税まで通して見てください。

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