フィリピン不動産投資徹底解説。フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

フィリピン不動産の購入、フィリピン不動産投資、フィリピン移住を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、フィリピン不動産投資、フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、フィリピン不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

フィリピンでは、土地の所有権をフィリピンに在住していない外国人は持てません。そのため、戸建て（ヴィラ）も購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、フィリピンに非居住の外国人にも認められています。

外国人の保有制限としては「コンドミニアムの全戸数の40％まで」となっています。ディベロッパーから見れば、100部屋の分譲マンションであれば、40部屋までは外国人が購入でき、残りの60部屋はフィリピン人に売る必要があるということです。個人として購入するのであれば、区分マンションの1戸を購入する場合には、100％の所有が可能ということです。

フィリピンという国とは？

概要

投資先	フィリピン不動産
国名	フィリピン共和国
面積（k㎡）	298,170k㎡
日本との比較	0.8倍
人口	109,035,343人
日本との比較	0.9倍
首都	マニラ
民族	マレー系が主。一部、中国系、スペイン系及び少数民族
言語	フィリピノ語（タガログ語）および英語
宗教	キリスト教
通貨	フィリピン・ペソ（PHP）
政策	共和制
主要産業	BPO産業を含むサービス業（GDPの約6割）、鉱工業（GDPの約3割）、農林水産業（GDPの約1割）
日本からの移動時間	4.5時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BBB フィッチ　 BBB- ムーディーズ　Baa2

フィリピン共和国（通称フィリピン）は、東南アジアに位置する立憲共和制を採用する国家であり、7,641の島からなる島国です。総人口は1億人を超え、首都はルソン島にあるマニラです。

フィリピン諸島は、フィリピン海を挟んで日本とパラオ、バシー海峡を挟んで台湾、スールー海を挟んでマレーシア、セレベス海を挟んでインドネシア、南シナ海を挟んで中国およびベトナムと向かい合わせになっており、有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えています。

フィリピンは熱帯海洋性気候で、1年の大半は暑く、湿度が高いです。季節は、乾季と雨季のみで、3月下旬から10月上旬が乾季で、10月下旬から3月上旬が雨季とされています。

日本からも、4時間～5時間と行きやすく、フィリピンも比較的人気のある観光地でもあります。

政治

大統領を元首とする共和制国家であり、フィリピンの大統領は、国民の直接選挙により選出されます。任期は6年で、フィリピン憲法の規定により、再選は禁止されています。

経済

フィリピンの経済は、輸出への依存度の低さ、比較的堅調な消費、1,000万人を数える出稼ぎ労働者による海外からフィリピンへの仕送り、急成長するサービス業により、世界経済の混乱の中で比較的安定して成長しています。とくに英語が話せる方が多いため、BPOサービスが発展しており、世界各国の事務・総務・人事・経理・コールセンター等のアウトソーシング先として活用されています。とくに欧米とは昼夜が逆転していて、かつ英語が話せるので、欧米の深夜時間のコールセンター業務などでフィリピンを利用している外資系企業が多いのです。

フィリピンのGDPは急激に上昇しており、人口増加とともに成長局面に入ってきています。反面、貧富の差の拡大や急激な人口増加にインフラが整っていない、海や川などの汚染など、社会問題も少なくありません。

フィリピン不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．すでに1億人の人口がありながらも、今後も増加する予想

エジプトの人口は、すでに1億人を超えていますが、2050年には1.6億人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。

３．投資対象となるマニラ市の人口

フィリピンの首都マニラは、海外不動産投資で最も候補になるうる都市となっています。

マニラ市の人口は、185万人（2020年時点）です。これだけを見ると少ないと思ってしまいがちですが

ですから、大きさとしては「江東区（40.16k㎡）」「葛飾区（34.8k㎡）」「杉並区（34.06k㎡）」ぐらいの大きさです。

マニラ市と旧首都のケソン市を含む16市と1町を合わせたものを「メトロマニア」と呼び、こちらの人口は1,348万人（2020年時点）です。これは、ほぼ東京23区と同じ広さとなっています。

つまり、東京都23区よりも、人口密度が高いのがマニラであり、「人口密度が高い　＝　住まいのニーズがある」ということに他ならないのです。

４．GDPの成長率がすごい

フィリピンのGDPは、217,563フィリピンペソ（567,216円※2023年）です。日本のGDPは4,699,080億円（※2023年）です。まだまだ、差はあるものの、急激な上昇を描いていて、かつ「差があることは、伸びしろがある」ともとらえられます。

フィリピン GDP

４．マニラ地下鉄の建設が進む

マニラでは地下鉄（メトロ）の建設が進んでいます。通称は、MMS（Metro Manila Subway）です。

路線は計15駅で、完成したら全長36kmとなる計画です。フィリピンにおいて「世紀のプロジェクト」と呼ばれています。2025年に部分開業、2027年に全面開業する予定です。

ドゥテルテ政権のインフラ整備計画「ビルド・ビルド・ビルド」のフラッグシップ事業75件の中で事業費が最大（約3,570億ペソ＝約7,530億円）の案件で、同同国初の地下鉄となります。

地下鉄は日本から資金や技術などの支援を受けていて、三井住友建設などが入っています。

現状のマニラでは渋滞がひどく、地下鉄によって渋滞が緩和されれば、より地価が上がることが予想されます。

フィリピン不動産「マニラ首都圏地下鉄計画（MMS）」徹底解説

５．新空港が建設される

フィリピンは島国であり、国内輸送には航空、海運が欠かせないものですが、格安航空会社の台頭により、航空需要は急増しています。マニラにある「ニノイ・アキノ国際空港（NAIA）」は設備が古く、旅客・貨物処理能力の不足による慢性的な混雑、4つの旅客ターミナルが離れており、空港アクセスも悪いため、利用者からの評判は良くないものでした。

そこで、計画されたのが新空港です。

「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」の建設が進んでいます。段階的に開発される世界クラスの空港であり、当初の乗客数は年間3,500万人、完全完成時には年間1億人の乗客を目標としています。2027年の開港を目指しています。

空港の環境や輸送能力が向上すれば、観光・経済の向上が見込めます。

空港開発を請け負うのは、フィリピンの有数の財閥企業である「サン・ミゲル・コーポレーション（SMC）」です。

フィリピン不動産「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」徹底解説

６．日本企業が続々とフィリピンに進出

日本企業がフィリピンへ進出したり、会社を買収するケースが増えてきています。日本の大手企業の進出が目立つようになるということは、それだけ国に対する期待値があることを意味しています。

銀行の出資

ディベロッパーの進出

７．英語が公用語

留学先としても、フィリピンは候補に挙がることが多いのですが、それは英語が公用語ということです。

英語が話せるフィリピン人は、63.7％にも上り、英語でコミュニケーションができることは、世界のビジネス機会を増やしやすいメリットがあります。

当然、日本人、外国人の移住先としても、英語が使える安心感は、他の東南アジアよりも大きいと言えます。
2022年版「EF EPI（English Proficiency Index）英語能力指数」で、フィリピンは22位と、東南アジアではシンガポールに次ぐ2位にランクインしています。日本は、80位です。

８．治安が良くなってきている

日本にしろ、シンガポールにしろ、ドバイにしろ、治安のよいところに、投資家のマネーは集まることになります。

フィリピンでは、2016年に就任したドゥテルテ大統領が過激な麻薬撲滅などの犯罪対策を行い、フィリピンの治安は急激に改善されています。また、2024年には、POGOと呼ばれるオンライン・カジノ業も全面禁止にするとのことで、犯罪の撲滅・治安の改善には、とても力を入れている国と言えます。

犯罪率に関する世界的データベース「Numbeo Safety Index 2019」によると、東南アジアで最も安全な都市トップ10位に、フィリピンの4都市（ダバオ、マカティ、イロイロ、セブ）が選定されています。

ただし、完全に治安が良くなっているわけではなく軽微な犯罪（スリ、詐欺、ぼったくり、美人局、置き引き）はまだ残っています。これはエリアによる差があるため、投資をするときは、物件の場所も重要と言えます。

９．現地の視察がしやすい

当然、海外不動産投資でも、現地を見ないで買うのと、現地を見て買うのでは、現地を見た方が成功の確率は上がると考えて良いでしょう。プレビルドだとしても、現地の地理的な特性を肌で体感しない限りは「どこに何があるのか？」正確には把握できないのです。

現地の視察という意味では、日本からの行きやすさも重要です。

エジプト不動産だと、エジプトに行くまでは、直行便で16時間ぐらいかかってしまいます。

フィリピン不動産であれば、4時間～5時間で行けるので、現地に行きやすいというメリットがあります。

フィリピン不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．為替リスク

フィリピンペソと日本円の関係は

円安フィリピンペソ高で推移しています。

フィリピンの為替「PHP／JPY」

フィリピンの為替「PHP／USD」

フィリピンペソが上がっているというよりは、円が弱くなっているという状況です。

円安の時にフィリピン不動産を購入し、円高になれば、為替差損が発生します。

２．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

３．カントリーリスク

前述したようにフィリピンは、海を隔てて、いろいろな国と対面しており、全体の領有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えている国です。

また、ミンダナオ島を活動拠点とする南部の武装ムスリム勢力がいて、2017年5月、フィリピン軍は、ミンダナオ島マラウィ市にてアブ・サヤフと市街戦になるなど、カントリーリスクも抱えている国であることは間違えありません。

日本の尖閣諸島と同様に、中国がスカボロー礁やスプラトリー諸島の領有権の主張をするなど、火種はくすぶっている国でもあります。

フィリピン不動産・最新の不動産価格推移データ

フィリピン不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

フィリピン不動産投資で発生するコストには

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

フィリピン不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

10％～30％程度の割引があります。

公証役場の認証費用

契約時に必要な契約文章の認証費用です。

1通11,500円で、5通から10通ぐらいの認証が必要になります。

登記費用

登記費用が発生します。

ディベロッパーが登記を行います。登記費用と合わせて、税金が必要になります。

4％～10％程度の手数料をディベロッパーが取得することが多いです。これには印紙税や不動産譲渡税など物件取得に係わる諸経費が含まれています。

税金（付加価値税：VAT）

VAT（付加価値税）です。日本での消費税のようなものです。

フィリピン不動産の場合は、12％です。

付帯設備費・家具家電費用

フィリピン不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

共益費・修繕費

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、テナント負担か？オーナー負担か？が決められています。

㎡単価で100～150PHPが相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。評価額の約0.4%程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

税金（不動産譲渡税）

不動産譲渡税は、物件価格の6％です。

不動産移転税は、売買価格・公正市場価格の高い方の0.75％です。

税金（印紙税）

印紙税は、物件価格の2％です。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件価格の0.4％～1.0％です。

税金（特別教育基金）

物件価格の1％程度です。

税金（所得税）

フィリピン非居住の外国人の場合は、賃貸収入の25％です。

フィリピン不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

フィリピンマニラ首都圏不動産データ。マーケットシェア・空室率・賃料・販売価格

概算のシミュレーション

利回り：3.95％

フィリピンの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

フィリピン不動産に投資するうえでは、フィリピンの物価を抑えておく必要があります。

フィリピン物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

フィリピン（マニラ）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	マニラ／フィリピン	マニラ／フィリピン
通貨	円	PHP	PHP
データ計測日時	2025/11	2025/11	2025/11
データ計測時点の為替	1円	2.66円	2.66円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	931円	78%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	4,655円	71%
マクドナルドのバリューセット	750円	665円	89%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	226円	38%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	98円	76%
タクシー 1km（通常料金）	500円	40円	8%
ガソリン（1リットル）	178円	170円	96%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	77,645円	49%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	38,924円	41%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	560,499円	35%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	370,184円	47%
平均月給（税引後）	386,814円	79,151円	20%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	7.52%	469%

フィリピン物価調査。フィリピン（マニラ）の物価と日本（東京）の物価比較

フィリピン不動産の買い方

フィリピン不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

フィリピン不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

フィリピン不動産投資のおすすめエリア

マカティ

マカティは「フィリピンのウォール街」と称され、日系企業、外資大手企業、金融機関が集まるビジネスの中心地です。

東京でいうのであれば「大手町・丸の内」エリアです。

フィリピン経済の中心地にあり、増加傾向が続く外国人駐在員が多くいるため、高級コンドミニアムの需要が高いエリアとなっています。

BGC（ボニファシオ・グローバルシティ地区 （Fort Bonifacio Global City））

マニラのタギッグ市に開発された地区で、開発したのは、フィリピン財閥系ディベロッパー「アヤラ・コーポレーション」です。

富裕層や駐在員家族に向けた高級住宅街として、高層ビルや高層マンションとともに、ショッピングモールなやインターナショナルスクールもある、セレブのエリアです。

日本でいえば「六本木・白金」エリアです。

オルティガス

「マンダルヨン市」「パシッグ市」「ケソン市」に跨るエリアで、マカティに次ぐ、ビジネスエリアです。国内に2か所ある証券取引所の1つがあり、中華系フィリピン企業が上場して本社を構えるエリアで、フィリピン大企業の「サンミゲル」や「ジョリビー」の本社、外資系企業、各種教育機関、複数のショッピングモールや高級ホテルが集まるモダンな街です。

複数のショッピングモールやハイクラスのホテルも集まっており、オフィス需要、住宅需要が望めるエリアと言えます。

日本でいえば「新宿」エリアです。

セブ島

フィリピンの第二都市のセブ島は、日本人にとっては、リゾートのイメージですが、十分に開発された都市でもあります。

リゾートと都市を兼ね備えているため、セカンドハウスとしてのニーズが高いエリアでもあります。

グローバル企業も多く、かつ観光需要も高いエリアで、フィリピンの中心部にあり、移動もしやすいエリアとも言えます。

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フィリピン不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• 経済成長と景気感
  2025年は、フィリピン経済は5％台前後の成長を維持しつつも、勢いはやや鈍化しています。2024年通年の実質GDP成長率は5.6％と、政府目標レンジの下限に近い水準でした。
  2025年も個人消費・インフラ投資・出稼ぎ労働者送金（OFWレミッタンス）の増加が下支え要因ですが、高金利と世界景気の減速、輸出の弱さが重しになっています。
• インフレと政策金利
  2024年の平均インフレ率は2.6％で、2023年の6％から大きく低下しました。2025年も足元（10月時点）で1.7％前後と、中央銀行（BSP）のインフレ目標レンジ（2〜4％）を下回る低インフレが続いています。
  こうした中でBSPは2024年末〜2025年にかけて段階的に利下げを行い、政策金利（RRP）は2025年10月時点で4.75％まで引き下げられています。
• 住宅ローン金利の実務感
  BSPの利下げの効果は徐々に銀行ローン金利にも波及しており、銀行の住宅ローン金利は平均で7％台後半→7％台前半へとじわり低下しています（2024年Q4時点の平均住宅ローン金利は約7.7％）。
  公的住宅融資のPag-IBIG Fundは、社会住宅向けに3〜4％台の優遇金利を維持しつつ、2024〜25年にかけて【低所得者向け4PHプログラム】の金利を最大3％まで引き下げるなど、一次取得層への支援を強化しています。

住宅（分譲・賃貸）

• 供給ペースの急ブレーキとミスマッチ
  コンドミニアムの新規供給は、パンデミック前（2017〜2019年）の年間約1.3万戸から、2025〜2027年の平均約5,800戸へと半分以下に縮小する見通しです。
  2025年に完成予定の物件は、マニラ湾岸（Bay Area）が戸数の半分超を占める一方、マカティ・BGC・オルティガスなどのCBDでは供給が大幅に絞られる構図になっています。
• 需要の中心は「ミドル～ミドルアッパー」だが歩留まりは鈍い
  2025年上期〜第3四半期にかけての新規発売・ネットテイクアップを見ると、価格帯としてはミドル～ミドルアッパー（約400万〜800万ペソ）のコンドが6割超を占めています。
  ただし、金利負担と生活費高の影響で、予約→引き渡しまでの歩留まりはなお鈍く、頭金・分割条件・家電バンドルなどのプロモがないと動きにくいのが実務感です。
• 空室率と賃料：エリア間の二極化
  マニラ首都圏全体では、2024年末時点でコンド空室率は10〜20％台ですが、
• マカティCBD：13％前後
• BGC（フォートボニファシオ）：20％弱
• オルティガス：6〜7％台
  と、CBD内でもばらつきがあります。
  とくにBay AreaはPOGO退去の影響で空室率50％超と極端な過剰供給が続いており、2025年も高空室が続くとの見通しです。 賃料面では、
• マカティ・BGC・ロックウェルなどのプライム立地3BRは、2024年に再び小幅な下落（前年比▲2〜3％程度）が出ており、2025年も横ばい〜微調整が続いています。
• 一方で、築浅・駅近・アメニティ充実物件は、海外駐在員・ローカル富裕層・ハイブリッド勤務層の需要で賃料を維持しやすい状況です。
• 利回り・投資妙味
  主要CBDのコンド賃料利回りは概ね4.5〜6％台で、国際比較では依然として「中位〜やや高め」の水準です。
  ただし、空室リスクと管理コスト（共益費・修繕費）を考慮すると、実効利回りはそれより1〜1.5ポイント程度低くなるケースが多く、マカティ・BGCの優良物件か、賃貸需要が読みやすいミドル層向けコンパクトユニットに選好が偏りやすいです。

オフィス

• 高空室だが底入れの兆し
  オフィス市場は、2020年以降の大量供給とPOGO撤退で空室率が急上昇しましたが、2024年末時点のマニラ首都圏オフィス空室率は約19.8％まで低下し、その後2025年も20％前後で横ばい〜やや改善のレンジに入っています。
  政府機関・BPO・ITサービス・金融などトラディショナル＋アウトソーシング需要が拡大しており、2024年のオフィス成約面積の多くを占めました。
• テナントの選別：質とコストの両にらみ
  テナント側は、
• 租税優遇のあるPEZAビル
• グリーン認証・防災性能・効率的なフロアプレート
• ハイブリッド勤務に対応した共用スペース・アメニティ
  を重視し、マカティCBD・BGC・オルティガスのAグレード物件に需要が集中しています。
  一方で、Bay Area・マカティ/オルティガス周辺の二級物件は、BPO向け「As-is/Fitted」スペースとしての値引き・フリーレント・内装支援など、条件調整が前提になりやすいです。
• 賃料水準
  見かけのヘッドライン賃料はほぼ横ばいですが、実際の成約賃料はヘッドラインより3〜30％ほど低いケースもあり、依然としてテナント優位の交渉環境です。

リテール・商業

• モール稼働はコロナ後で最も良い水準
  大手デベロッパーが運営するプライムモール（SM、Ayala、Robinsonsなど）では、空室率はコロナ前に近い水準まで低下し、特にNCR・セブ・ダバオでは5年ぶりの高稼働と評価されています。
• テナントミックスの再構築
  家電量販・アパレルのみならず、
• 体験型テナント（屋内アクティビティ、エンタメ）
• F&B（カフェ、カジュアルダイニング、韓国系・日系チェーン）
• ホームセンター・家具
  といった業種の出店が増えており、「行く理由のあるモール」づくりが進んでいます。
• 賃料と契約条件
  一等立地のプライム区画は賃料が横ばい〜小幅増で推移する一方、二等立地・郊外モールでは、
• 売上歩合賃料（％レント）
• フィットアウト（内装）支援
• フリーレント期間
  を組み合わせて出店を促す条件が目立ちます。

ホテル・観光

• 観光客数は回復途上だが国内需要が強い
  2024年の外国人観光客数は約595万人と、2019年の約8.26百万人に比べるとまだ23％程度下回っています。
  2025年1〜8月の外国人観光客は約400万人弱で前年同期並みですが、国内旅行（内需）は旺盛で、ホテル稼働を支えています。
• ホテル稼働・ADR
  レポートベースでは、
• メトロマニラの平均稼働率は60％台半ば
• ADR（平均客室単価）は前年比で数％の上昇
  とされ、特にマカティCBD・BGC・ベイエリアではMICE・ビジネストラベルが好調です。
• 政策面の追い風
  2025年6月からはインド人観光客への短期ビザ免除が導入され、インドからの訪問者増加が期待されています。また、マニラ空港（NAIA）の拡張・改修計画も進んでおり、中期的には国際線座席供給の増加→ホテルADR上振れにつながる可能性があります。

物流・工業

• EC・3PL需要を背景にした倉庫開発
  EC拡大とサプライチェーン再編を背景に、中部〜南ルソン（ブラカン、パンパンガ、カビテ、ラグナ、バタンガス）での賃貸型物流倉庫開発が続いています。
  高天井・広いヤード・複数ドックを備えた施設が求められ、1,000ヘクタール規模の新たな工業団地開発計画も複数走っています。
• 賃料と空室
  新規供給が増えたエリアでは空室率がじわり上がり、賃料も局地的な調整局面に入っていますが、
• 汎用性の高いレイアウト
• 幹線道路・港・空港へのアクセス
• 安定した電力供給
  を満たす施設は依然としてテナント付きのまま売買されることも多く、利回り商品としての需要も堅調です。

REIT・資本市場

• 利回りと投資家需要
  フィリピンREIT（AREIT、MREIT、RL Commercial REITなど）は、2025年も年5〜7％台の配当利回りを維持しており、国債利回りが低下してきた局面では相対的な魅力が意識されやすい状況です。
• ポートフォリオの多様化
  従来はオフィス主体のREITが多かったものの、
• 物流施設
• 商業施設
• ホテル・宿泊
  などへの用途分散・資産入替が進んでおり、サイクル耐性の高いポートフォリオを志向する動きが強まっています。

制度・規制トピック

• 外国人の不動産取得枠
  外国人の土地直接所有は不可、コンドミニアムは1棟全体の40％まで外国人持分可という基本ルールに変更はありません。
• 長期賃借期間の延長（99年リース）
  2024年に成立した共和国法12252（Investors’ Lease Act改正）により、外国投資家が工業・商業目的で土地を長期賃借できる期間が、従来の最大75年（50年＋更新25年）から最大99年へと延長されました。
  これにより、工業団地・物流施設・観光リゾートなどの長期案件で、外国資本がより長い期間のリースを組みやすくなり、中長期の開発投資を後押しすると期待されています。
• 税制・投資インセンティブ
  企業向け税制優遇を整理するCREATE/CREATE MORE関連の議論が続いており、PEZA経由のインセンティブや、高付加価値産業向けの優遇を通じてBPO・製造・物流投資の呼び込みを図っています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
• マカティ・BGC・ロックウェルのプライム・築浅コンドは価格を維持しやすい一方、ベイエリアの大量在庫・高空室が市場全体の重しになっています。
• 「利下げ×プロモ強化」で一次取得層・自用ニーズは戻りつつあるものの、投資目的での複数戸購入は、空室リスクを慎重に見たうえで、立地と管理品質を厳選する必要があります。
• オフィス
• 空室率は依然2割前後と高いものの、大規模な値崩れは回避されており、良いビルを割安な賃料・価格で取得できる「買い手市場」が続いています。
• とくにマカティCBDのAグレード・PEZAビルや、BGCの新築グレードAは、中長期でみればリバウンド余地が大きいゾーンです。
• リテール
• プライムモールは稼働・賃料ともに回復軌道で、長期保有前提の安定キャッシュフロー資産としての魅力があります。
• 一方で地方・郊外モールは、テナント入替と体験型コンセプトへの投資が必須で、CAPEX前提の再生案件として捉えるべきフェーズです。
• ホテル
• 外国人観光客数はまだ完全回復前ですが、国内旅行とMICE需要が強く、首都圏ホテルはADRの引き上げ余地があります。
• NAIA拡張やビザ緩和（インドなど）を背景に、2025〜27年にかけてインバウンド回復が本格化すれば、ホテル・リゾート案件の収益上振れも期待できます。
• 物流・工業
• 「中国＋1」戦略やEC拡大を背景に、ルソン島の物流・工業回廊（北ハイウェイ〜南ハイウェイ沿い）は中長期で有望です。
• ただし、既に土地価格が上昇しているエリアも多く、土地区画の使い回しや将来の転用性（マルチテナント対応）を重視した設計が重要になります。
• REIT
• 配当利回りが5〜7％台と国債＋アルファの水準である一方、スポンサーの資産注入力・ガバナンス・テナント分散によって質に差があります。
• オフィス特化型よりも、物流・商業・オフィスなど複数用途を組み合わせたポートフォリオの方が景気変動耐性は高い傾向です。

リスク・留意点

• 住宅の供給過剰・空室リスク
• ベイエリアを中心に、POGO撤退の影響が尾を引く高空室が続いており、賃料ディスカウント・入居付けの長期化が避けられません。
• 2025〜27年は新規供給が減るとはいえ、「立地が微妙な物件」は在庫化が続く可能性があります。
• 金利・為替リスク
• BSPは利下げモードに入ったものの、外的ショック（米金利動向・原油価格など）によっては追加利下げが難しくなる局面もありえます。
• 外貨建て借入・ペソ建て資産への投資では、ペソ安リスクと金利の再上昇リスクを念頭に置く必要があります。
• 建設コスト・引渡し遅延
• 建設資材・人件費の上昇と、許認可・インフラの遅れから、プロジェクト完成・引渡しの遅延が散見されます。
• プリセール購入の場合は、遅延時のペナルティ・キャンセル条件・返金条件を契約書で厳密に確認することが重要です。
• 政策・規制の変化
• 税制改革やインセンティブ制度の見直しにより、特定セクター向けの優遇が縮小・変更されるリスクがあります。
• 外国人投資家にとっては、土地リース期間延長（RA12252）の実務運用や、地方自治体ごとの許認可プロセス差異も要チェックです。

まとめ

2025年のフィリピン不動産は、「金利低下」と「需給調整」が同時に進む局面にあります。
住宅は、ベイエリアの過剰供給を抱えつつも、CBD・好立地の選別相場が定着。オフィスは高空室ながら底入れの兆しが出ており、良質物件を割安に拾える局面です。リテールはプライムモール中心に回復、ホテルは国内需要とインフラ整備を追い風にじわじわ改善、物流・工業は中国＋1・ECの構造的追い風を受けています。

金利はピークアウトし、政策面でも長期リース拡大やインセンティブ見直しなど投資環境整備が進んでいる一方、エリア・物件による二極化とテナントの選別は今後も続きます。
フィリピン不動産に投資する際は、マクロの成長ストーリーだけでなく、サブマーケットごとの需給とテナント力、スポンサー・管理運営能力を具体的にチェックすることが、2025年以降の成否を分けるポイントになっているといえます。

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