フィリピン不動産投資徹底解説。フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

フィリピン不動産の購入、フィリピン不動産投資、フィリピン移住を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、フィリピン不動産投資、フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、フィリピン不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

フィリピンでは、土地の所有権をフィリピンに在住していない外国人は持てません。そのため、戸建て（ヴィラ）も購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、フィリピンに非居住の外国人にも認められています。

外国人の保有制限としては「コンドミニアムの全戸数の40％まで」となっています。ディベロッパーから見れば、100部屋の分譲マンションであれば、40部屋までは外国人が購入でき、残りの60部屋はフィリピン人に売る必要があるということです。個人として購入するのであれば、区分マンションの1戸を購入する場合には、100％の所有が可能ということです。

フィリピンという国とは？

概要

投資先	フィリピン不動産
国名	フィリピン共和国
面積（k㎡）	298,170k㎡
日本との比較	0.8倍
人口	109,035,343人
日本との比較	0.9倍
首都	マニラ
民族	マレー系が主。一部、中国系、スペイン系及び少数民族
言語	フィリピノ語（タガログ語）および英語
宗教	キリスト教
通貨	フィリピン・ペソ（PHP）
政策	共和制
主要産業	BPO産業を含むサービス業（GDPの約6割）、鉱工業（GDPの約3割）、農林水産業（GDPの約1割）
日本からの移動時間	4.5時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BBB フィッチ　 BBB- ムーディーズ　Baa2

フィリピン共和国（通称フィリピン）は、東南アジアに位置する立憲共和制を採用する国家であり、7,641の島からなる島国です。総人口は1億人を超え、首都はルソン島にあるマニラです。

フィリピン諸島は、フィリピン海を挟んで日本とパラオ、バシー海峡を挟んで台湾、スールー海を挟んでマレーシア、セレベス海を挟んでインドネシア、南シナ海を挟んで中国およびベトナムと向かい合わせになっており、有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えています。

フィリピンは熱帯海洋性気候で、1年の大半は暑く、湿度が高いです。季節は、乾季と雨季のみで、3月下旬から10月上旬が乾季で、10月下旬から3月上旬が雨季とされています。

日本からも、4時間～5時間と行きやすく、フィリピンも比較的人気のある観光地でもあります。

政治

大統領を元首とする共和制国家であり、フィリピンの大統領は、国民の直接選挙により選出されます。任期は6年で、フィリピン憲法の規定により、再選は禁止されています。

経済

フィリピンの経済は、輸出への依存度の低さ、比較的堅調な消費、1,000万人を数える出稼ぎ労働者による海外からフィリピンへの仕送り、急成長するサービス業により、世界経済の混乱の中で比較的安定して成長しています。とくに英語が話せる方が多いため、BPOサービスが発展しており、世界各国の事務・総務・人事・経理・コールセンター等のアウトソーシング先として活用されています。とくに欧米とは昼夜が逆転していて、かつ英語が話せるので、欧米の深夜時間のコールセンター業務などでフィリピンを利用している外資系企業が多いのです。

フィリピンのGDPは急激に上昇しており、人口増加とともに成長局面に入ってきています。反面、貧富の差の拡大や急激な人口増加にインフラが整っていない、海や川などの汚染など、社会問題も少なくありません。

フィリピン不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．すでに1億人の人口がありながらも、今後も増加する予想

エジプトの人口は、すでに1億人を超えていますが、2050年には1.6億人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。

３．投資対象となるマニラ市の人口

フィリピンの首都マニラは、海外不動産投資で最も候補になるうる都市となっています。

マニラ市の人口は、185万人（2020年時点）です。これだけを見ると少ないと思ってしまいがちですが

ですから、大きさとしては「江東区（40.16k㎡）」「葛飾区（34.8k㎡）」「杉並区（34.06k㎡）」ぐらいの大きさです。

マニラ市と旧首都のケソン市を含む16市と1町を合わせたものを「メトロマニア」と呼び、こちらの人口は1,348万人（2020年時点）です。これは、ほぼ東京23区と同じ広さとなっています。

つまり、東京都23区よりも、人口密度が高いのがマニラであり、「人口密度が高い　＝　住まいのニーズがある」ということに他ならないのです。

４．GDPの成長率がすごい

フィリピンのGDPは、217,563フィリピンペソ（567,216円※2023年）です。日本のGDPは4,699,080億円（※2023年）です。まだまだ、差はあるものの、急激な上昇を描いていて、かつ「差があることは、伸びしろがある」ともとらえられます。

フィリピン GDP

４．マニラ地下鉄の建設が進む

マニラでは地下鉄（メトロ）の建設が進んでいます。通称は、MMS（Metro Manila Subway）です。

路線は計15駅で、完成したら全長36kmとなる計画です。フィリピンにおいて「世紀のプロジェクト」と呼ばれています。2025年に部分開業、2027年に全面開業する予定です。

ドゥテルテ政権のインフラ整備計画「ビルド・ビルド・ビルド」のフラッグシップ事業75件の中で事業費が最大（約3,570億ペソ＝約7,530億円）の案件で、同同国初の地下鉄となります。

地下鉄は日本から資金や技術などの支援を受けていて、三井住友建設などが入っています。

現状のマニラでは渋滞がひどく、地下鉄によって渋滞が緩和されれば、より地価が上がることが予想されます。

フィリピン不動産「マニラ首都圏地下鉄計画（MMS）」徹底解説

５．新空港が建設される

フィリピンは島国であり、国内輸送には航空、海運が欠かせないものですが、格安航空会社の台頭により、航空需要は急増しています。マニラにある「ニノイ・アキノ国際空港（NAIA）」は設備が古く、旅客・貨物処理能力の不足による慢性的な混雑、4つの旅客ターミナルが離れており、空港アクセスも悪いため、利用者からの評判は良くないものでした。

そこで、計画されたのが新空港です。

「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」の建設が進んでいます。段階的に開発される世界クラスの空港であり、当初の乗客数は年間3,500万人、完全完成時には年間1億人の乗客を目標としています。2027年の開港を目指しています。

空港の環境や輸送能力が向上すれば、観光・経済の向上が見込めます。

空港開発を請け負うのは、フィリピンの有数の財閥企業である「サン・ミゲル・コーポレーション（SMC）」です。

フィリピン不動産「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」徹底解説

６．日本企業が続々とフィリピンに進出

日本企業がフィリピンへ進出したり、会社を買収するケースが増えてきています。日本の大手企業の進出が目立つようになるということは、それだけ国に対する期待値があることを意味しています。

銀行の出資

ディベロッパーの進出

７．英語が公用語

留学先としても、フィリピンは候補に挙がることが多いのですが、それは英語が公用語ということです。

英語が話せるフィリピン人は、63.7％にも上り、英語でコミュニケーションができることは、世界のビジネス機会を増やしやすいメリットがあります。

当然、日本人、外国人の移住先としても、英語が使える安心感は、他の東南アジアよりも大きいと言えます。
2022年版「EF EPI（English Proficiency Index）英語能力指数」で、フィリピンは22位と、東南アジアではシンガポールに次ぐ2位にランクインしています。日本は、80位です。

８．治安が良くなってきている

日本にしろ、シンガポールにしろ、ドバイにしろ、治安のよいところに、投資家のマネーは集まることになります。

フィリピンでは、2016年に就任したドゥテルテ大統領が過激な麻薬撲滅などの犯罪対策を行い、フィリピンの治安は急激に改善されています。また、2024年には、POGOと呼ばれるオンライン・カジノ業も全面禁止にするとのことで、犯罪の撲滅・治安の改善には、とても力を入れている国と言えます。

犯罪率に関する世界的データベース「Numbeo Safety Index 2019」によると、東南アジアで最も安全な都市トップ10位に、フィリピンの4都市（ダバオ、マカティ、イロイロ、セブ）が選定されています。

ただし、完全に治安が良くなっているわけではなく軽微な犯罪（スリ、詐欺、ぼったくり、美人局、置き引き）はまだ残っています。これはエリアによる差があるため、投資をするときは、物件の場所も重要と言えます。

９．現地の視察がしやすい

当然、海外不動産投資でも、現地を見ないで買うのと、現地を見て買うのでは、現地を見た方が成功の確率は上がると考えて良いでしょう。プレビルドだとしても、現地の地理的な特性を肌で体感しない限りは「どこに何があるのか？」正確には把握できないのです。

現地の視察という意味では、日本からの行きやすさも重要です。

エジプト不動産だと、エジプトに行くまでは、直行便で16時間ぐらいかかってしまいます。

フィリピン不動産であれば、4時間～5時間で行けるので、現地に行きやすいというメリットがあります。

フィリピン不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．為替リスク

フィリピンペソと日本円の関係は

円安フィリピンペソ高で推移しています。

フィリピンの為替「PHP／JPY」

フィリピンの為替「PHP／USD」

フィリピンペソが上がっているというよりは、円が弱くなっているという状況です。

円安の時にフィリピン不動産を購入し、円高になれば、為替差損が発生します。

２．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

３．カントリーリスク

前述したようにフィリピンは、海を隔てて、いろいろな国と対面しており、全体の領有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えている国です。

また、ミンダナオ島を活動拠点とする南部の武装ムスリム勢力がいて、2017年5月、フィリピン軍は、ミンダナオ島マラウィ市にてアブ・サヤフと市街戦になるなど、カントリーリスクも抱えている国であることは間違えありません。

日本の尖閣諸島と同様に、中国がスカボロー礁やスプラトリー諸島の領有権の主張をするなど、火種はくすぶっている国でもあります。

フィリピン不動産・最新の不動産価格推移データ

フィリピン不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

フィリピン不動産投資で発生するコストには

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

フィリピン不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

10％～30％程度の割引があります。

公証役場の認証費用

契約時に必要な契約文章の認証費用です。

1通11,500円で、5通から10通ぐらいの認証が必要になります。

登記費用

登記費用が発生します。

ディベロッパーが登記を行います。登記費用と合わせて、税金が必要になります。

4％～10％程度の手数料をディベロッパーが取得することが多いです。これには印紙税や不動産譲渡税など物件取得に係わる諸経費が含まれています。

税金（付加価値税：VAT）

VAT（付加価値税）です。日本での消費税のようなものです。

フィリピン不動産の場合は、12％です。

付帯設備費・家具家電費用

フィリピン不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

共益費・修繕費

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、テナント負担か？オーナー負担か？が決められています。

㎡単価で100～150PHPが相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。評価額の約0.4%程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

税金（不動産譲渡税）

不動産譲渡税は、物件価格の6％です。

不動産移転税は、売買価格・公正市場価格の高い方の0.75％です。

税金（印紙税）

印紙税は、物件価格の2％です。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件価格の0.4％～1.0％です。

税金（特別教育基金）

物件価格の1％程度です。

税金（所得税）

フィリピン非居住の外国人の場合は、賃貸収入の25％です。

フィリピン不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

フィリピンマニラ首都圏不動産データ。マーケットシェア・空室率・賃料・販売価格

概算のシミュレーション

利回り：3.95％

フィリピンの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

フィリピン不動産に投資するうえでは、フィリピンの物価を抑えておく必要があります。

フィリピン物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

フィリピン（マニラ）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	マニラ／フィリピン	マニラ／フィリピン
通貨	円	PHP	PHP
データ計測日時	2026/3	2026/3	2026/3
データ計測時点の為替	1円	2.66円	2.66円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	931円	78%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,550円	4,349円	66%
マクドナルドのバリューセット	800円	665円	83%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	253円	42%
水・ボトル（1.5リットル）	131円	101円	77%
タクシー 1km（通常料金）	500円	40円	8%
ガソリン（1リットル）	176円	168円	95%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	180,558円	88,972円	49%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	101,867円	42,908円	42%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,812,404円	707,893円	39%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	814,000円	422,496円	52%
平均月給（税引後）	413,060円	75,751円	18%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.70%	7.43%	435%

フィリピン物価調査。フィリピン（マニラ）の物価と日本（東京）の物価比較

フィリピン不動産の買い方

フィリピン不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

フィリピン不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

フィリピン不動産投資のおすすめエリア

マカティ

マカティは「フィリピンのウォール街」と称され、日系企業、外資大手企業、金融機関が集まるビジネスの中心地です。

東京でいうのであれば「大手町・丸の内」エリアです。

フィリピン経済の中心地にあり、増加傾向が続く外国人駐在員が多くいるため、高級コンドミニアムの需要が高いエリアとなっています。

BGC（ボニファシオ・グローバルシティ地区 （Fort Bonifacio Global City））

マニラのタギッグ市に開発された地区で、開発したのは、フィリピン財閥系ディベロッパー「アヤラ・コーポレーション」です。

富裕層や駐在員家族に向けた高級住宅街として、高層ビルや高層マンションとともに、ショッピングモールなやインターナショナルスクールもある、セレブのエリアです。

日本でいえば「六本木・白金」エリアです。

オルティガス

「マンダルヨン市」「パシッグ市」「ケソン市」に跨るエリアで、マカティに次ぐ、ビジネスエリアです。国内に2か所ある証券取引所の1つがあり、中華系フィリピン企業が上場して本社を構えるエリアで、フィリピン大企業の「サンミゲル」や「ジョリビー」の本社、外資系企業、各種教育機関、複数のショッピングモールや高級ホテルが集まるモダンな街です。

複数のショッピングモールやハイクラスのホテルも集まっており、オフィス需要、住宅需要が望めるエリアと言えます。

日本でいえば「新宿」エリアです。

セブ島

フィリピンの第二都市のセブ島は、日本人にとっては、リゾートのイメージですが、十分に開発された都市でもあります。

リゾートと都市を兼ね備えているため、セカンドハウスとしてのニーズが高いエリアでもあります。

グローバル企業も多く、かつ観光需要も高いエリアで、フィリピンの中心部にあり、移動もしやすいエリアとも言えます。

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フィリピン不動産 最新動向（2026年3月時点）

マクロ環境・金利

• インフレの沈静化と金利低下の追い風
  2026年初頭のインフレ率は2.0％前後と中央銀行（BSP）の目標圏内で低位安定しており、段階的な利下げによる資金調達コストの低下（チーパー・キャピタル）が市場全体の追い風となっています。
• 資金調達環境の好転
  金利低下の期待から、投資家や実需層の不動産購買意欲が再び活性化しつつあります。銀行のローン審査は依然として厳格な面があるものの、一次取得層から投資目的のバイヤーまで、低金利を活かした購入計画が立てやすい環境が整ってきました。

住宅（分譲・賃貸）

• 未販売在庫の劇的な消化
  首都圏（NCR）におけるコンドミニアムの供給過剰は長年の課題でしたが、未販売在庫の消化期間は過去の13年以上という水準から7.9年へと大幅に改善しました。2026年は市場の健全化が一段と進む年として位置づけられています。
• 価格上昇と利回り
  マニラ首都圏の住宅価格は前年比で6〜8％上昇しており、底堅く推移しています。賃貸のグロス利回りは平均5.2％台ですが、BGC（ボニファシオ・グローバルシティ）などのプライムエリアでは7％を超える高利回り物件も確認されています。
• 「区画・戸建て（Lot-only）」需要の急増
  パンデミック以降のトレンドが定着し、首都圏近郊や地方（中部・南ルソン、ビサヤ地方など）における「区画販売（Lot-only）」や水平型（戸建て）開発への需要が非常に強くなっています。これらの物件は過去数年間で年率8〜18％の高い価格上昇を見せており、実需と投資の両面で主役の一つとなっています。
• 学生・学術層向け物件の堅調さ
  ケソン市のカティプナン周辺など、主要大学が密集するエリアのコンドミニアムは、学生の賃貸需要に支えられ約85％という高い販売消化率を記録するなど、局地的なホットスポットが存在します。

オフィス

• フライト・トゥ・クオリティ（質への逃避）と二極化
  BPOやシェアードサービス（SSC）からの需要は引き続きオフィス市場を牽引していますが、テナントの「質」を重視する動きが鮮明です。エリアごとの二極化が極めて顕著になっています。
• BGCの貸手市場化とマカティの停滞
  BGCの空室率は8％台まで低下しており、グローバル企業からの需要集中により2026年中には「貸手市場（Landlord’s market）」への転換が予想されています。人材が豊富なケソン市や、地方ハブであるセブ市も高い吸収力を示しています。一方、旧来の中心地であるマカティCBDは新規供給が乏しく、空室率15％前後で需要が横ばいとなっています。

リテール・商業

• 空室率10％割れへの軌道
  外資系ブランドの積極的な新規参入や、既存モールのリニューアル（改装）が奏功し、リテール市場は力強さを取り戻しています。2026年末には首都圏のリテール空室率が10％を下回ると予測されています。
• 体験型へのシフト
  単なる物販から、F&B（飲食）やエンターテインメントなど「実店舗での体験」を重視するテナントミックスへの再編が進んでおり、これがモール全体の集客と稼働を牽引しています。

ホテル・観光

• MICEと国内旅行が牽引
  2026年にはマニラ湾岸エリア（ベイエリア）やマカティを中心に、約3,000室の新規ホテル供給が予定されています。国際的なMICE（会議・展示会等）の需要回復と、底堅い国内のレジャー消費がホスピタリティ市場の稼働率と客室単価（ADR）を押し上げています。

物流・工業

• 「中部ルソン」への一極集中
  Eコマースの拡大、サプライチェーン再編、および製造業の拡張を背景に、産業用不動産の需要は急拡大しています。特にパンパンガやクラークを含む中部ルソンが供給の中心地となっており、2026〜2028年にかけて約870ヘクタールの広大な工業用地が新規供給される見通しです。
• インフラ整備との相乗効果
  政府のインフラ整備計画（Build Better More）の進展により、セブやパンパンガといった地方ハブの産業成長スピードが、首都圏を上回る勢いを見せています。

REIT・資本市場

• 金利低下局面での相対優位
  政策金利の低下に伴い、配当利回りの相対的な魅力が高まり、REIT市場への資金流入環境が好転しています。
• ポートフォリオの質の重視
  投資家は、BGCなどの優良オフィスや、成長著しい物流施設、データセンターなどを組み込んだ、稼働率が高く将来の収益安定性（レジリエンス）がある銘柄を選別する傾向を強めています。

制度・規制トピック

• 不動産テック（PropTech）とAIの導入
  政府主導で土地所有権、建築許可、固定資産税支払い等のデジタル化が進行しています。AIを活用したファンド管理や手続きの透明化により、取引時間の短縮と不正リスクの低減が進み、外国人投資家にとってもアクセスしやすい市場環境が構築されつつあります。
• インフラによる地価底上げ
  進行中の地下鉄（メトロマニラ・サブウェイ）や南北通勤鉄道などの建設が、沿線エリア（特にケソン市や近郊州）の不動産価値を直接的に押し上げています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  首都圏のコンドミニアムは、学生需要が旺盛なケソン市や、高利回りのBGCなどをピンポイントで狙う戦略が有効です。また、郊外の「区画（Lot-only）」開発は力強い価格上昇を見せており、キャピタルゲイン狙いの有力な選択肢です。
• オフィス
  BGCのAグレードビルなど「質」の高い物件への需要集中が続きます。ハイブリッドワークに対応できる柔軟なレイアウトや、ESGに適合したグリーンビルディングがテナント誘致と高稼働維持の鍵となります。
• リテール・ホテル
  稼働率と賃料改善の恩恵を直接受けるセクターです。モールのリポジショニング（再編）が行われている物件や、ベイエリアの新築ホテル周辺での波及効果を狙うのが定石です。
• 物流・工業
  インフラ整備の恩恵を直接受ける首都圏外縁、特に「中部ルソン回廊」での物流施設・工業団地への投資が中長期的なメガトレンドとなっています。

リスク・留意点

• 一部エリアの空室リスク
  全体として在庫消化は大きく進んでいますが、特定のコンドミニアムのサブマーケットでは依然として空室リスクが潜んでいます。表面的な「グロス利回り」の高さだけで判断せず、実際の稼働率やダウンタイム（空室期間）を厳しく見積もる必要があります。
• 竣工・引渡し遅延リスク
  プレビルド（未完成）物件においては、開発業者の資金繰りやリソース不足による工期遅延・竣工リスクが依然として存在します。財務基盤が強固な大手・優良デベロッパーの選別が不可欠です。

まとめ

2026年のフィリピン不動産市場は、インフレの沈静化と金利低下という力強い追い風を受けつつ、物件の質とエリアによる明確な選別が進む「計算された機会（Measured Opportunity）」の局面にあります。首都圏コンドミニアムの在庫過剰が大幅に改善される一方、住宅では「郊外の区画・戸建て」、オフィスでは「BGCやセブの高品質ビル」、物流では「中部ルソン回廊」といった新たな成長の柱が市場を牽引しています。インフラ整備とデジタル化の進展が、今後のさらなる市場の透明性と価値向上を支える構図となっています。

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