フィリピン不動産投資徹底解説。フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

フィリピン不動産の購入、フィリピン不動産投資、フィリピン移住を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、フィリピン不動産投資、フィリピン不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、フィリピン不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

フィリピンでは、土地の所有権をフィリピンに在住していない外国人は持てません。そのため、戸建て（ヴィラ）も購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、フィリピンに非居住の外国人にも認められています。

外国人の保有制限としては「コンドミニアムの全戸数の40％まで」となっています。ディベロッパーから見れば、100部屋の分譲マンションであれば、40部屋までは外国人が購入でき、残りの60部屋はフィリピン人に売る必要があるということです。個人として購入するのであれば、区分マンションの1戸を購入する場合には、100％の所有が可能ということです。

フィリピンという国とは？

概要

投資先	フィリピン不動産
国名	フィリピン共和国
面積（k㎡）	298,170k㎡
日本との比較	0.8倍
人口	109,035,343人
日本との比較	0.9倍
首都	マニラ
民族	マレー系が主。一部、中国系、スペイン系及び少数民族
言語	フィリピノ語（タガログ語）および英語
宗教	キリスト教
通貨	フィリピン・ペソ（PHP）
政策	共和制
主要産業	BPO産業を含むサービス業（GDPの約6割）、鉱工業（GDPの約3割）、農林水産業（GDPの約1割）
日本からの移動時間	4.5時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BBB フィッチ　 BBB- ムーディーズ　Baa2

フィリピン共和国（通称フィリピン）は、東南アジアに位置する立憲共和制を採用する国家であり、7,641の島からなる島国です。総人口は1億人を超え、首都はルソン島にあるマニラです。

フィリピン諸島は、フィリピン海を挟んで日本とパラオ、バシー海峡を挟んで台湾、スールー海を挟んでマレーシア、セレベス海を挟んでインドネシア、南シナ海を挟んで中国およびベトナムと向かい合わせになっており、有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えています。

フィリピンは熱帯海洋性気候で、1年の大半は暑く、湿度が高いです。季節は、乾季と雨季のみで、3月下旬から10月上旬が乾季で、10月下旬から3月上旬が雨季とされています。

日本からも、4時間～5時間と行きやすく、フィリピンも比較的人気のある観光地でもあります。

政治

大統領を元首とする共和制国家であり、フィリピンの大統領は、国民の直接選挙により選出されます。任期は6年で、フィリピン憲法の規定により、再選は禁止されています。

経済

フィリピンの経済は、輸出への依存度の低さ、比較的堅調な消費、1,000万人を数える出稼ぎ労働者による海外からフィリピンへの仕送り、急成長するサービス業により、世界経済の混乱の中で比較的安定して成長しています。とくに英語が話せる方が多いため、BPOサービスが発展しており、世界各国の事務・総務・人事・経理・コールセンター等のアウトソーシング先として活用されています。とくに欧米とは昼夜が逆転していて、かつ英語が話せるので、欧米の深夜時間のコールセンター業務などでフィリピンを利用している外資系企業が多いのです。

フィリピンのGDPは急激に上昇しており、人口増加とともに成長局面に入ってきています。反面、貧富の差の拡大や急激な人口増加にインフラが整っていない、海や川などの汚染など、社会問題も少なくありません。

フィリピン不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．すでに1億人の人口がありながらも、今後も増加する予想

エジプトの人口は、すでに1億人を超えていますが、2050年には1.6億人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。

３．投資対象となるマニラ市の人口

フィリピンの首都マニラは、海外不動産投資で最も候補になるうる都市となっています。

マニラ市の人口は、185万人（2020年時点）です。これだけを見ると少ないと思ってしまいがちですが

ですから、大きさとしては「江東区（40.16k㎡）」「葛飾区（34.8k㎡）」「杉並区（34.06k㎡）」ぐらいの大きさです。

マニラ市と旧首都のケソン市を含む16市と1町を合わせたものを「メトロマニア」と呼び、こちらの人口は1,348万人（2020年時点）です。これは、ほぼ東京23区と同じ広さとなっています。

つまり、東京都23区よりも、人口密度が高いのがマニラであり、「人口密度が高い　＝　住まいのニーズがある」ということに他ならないのです。

４．GDPの成長率がすごい

フィリピンのGDPは、217,563フィリピンペソ（567,216円※2023年）です。日本のGDPは4,699,080億円（※2023年）です。まだまだ、差はあるものの、急激な上昇を描いていて、かつ「差があることは、伸びしろがある」ともとらえられます。

フィリピンのGDP

４．マニラ地下鉄の建設が進む

マニラでは地下鉄（メトロ）の建設が進んでいます。通称は、MMS（Metro Manila Subway）です。

路線は計15駅で、完成したら全長36kmとなる計画です。フィリピンにおいて「世紀のプロジェクト」と呼ばれています。2025年に部分開業、2027年に全面開業する予定です。

ドゥテルテ政権のインフラ整備計画「ビルド・ビルド・ビルド」のフラッグシップ事業75件の中で事業費が最大（約3,570億ペソ＝約7,530億円）の案件で、同同国初の地下鉄となります。

地下鉄は日本から資金や技術などの支援を受けていて、三井住友建設などが入っています。

現状のマニラでは渋滞がひどく、地下鉄によって渋滞が緩和されれば、より地価が上がることが予想されます。

フィリピン不動産「マニラ首都圏地下鉄計画（MMS）」徹底解説

５．新空港が建設される

フィリピンは島国であり、国内輸送には航空、海運が欠かせないものですが、格安航空会社の台頭により、航空需要は急増しています。マニラにある「ニノイ・アキノ国際空港（NAIA）」は設備が古く、旅客・貨物処理能力の不足による慢性的な混雑、4つの旅客ターミナルが離れており、空港アクセスも悪いため、利用者からの評判は良くないものでした。

そこで、計画されたのが新空港です。

「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」の建設が進んでいます。段階的に開発される世界クラスの空港であり、当初の乗客数は年間3,500万人、完全完成時には年間1億人の乗客を目標としています。2027年の開港を目指しています。

空港の環境や輸送能力が向上すれば、観光・経済の向上が見込めます。

空港開発を請け負うのは、フィリピンの有数の財閥企業である「サン・ミゲル・コーポレーション（SMC）」です。

フィリピン不動産「新マニラ国際空港（New Manila International Airport：NMIA）」徹底解説

６．日本企業が続々とフィリピンに進出

日本企業がフィリピンへ進出したり、会社を買収するケースが増えてきています。日本の大手企業の進出が目立つようになるということは、それだけ国に対する期待値があることを意味しています。

銀行の出資

ディベロッパーの進出

７．英語が公用語

留学先としても、フィリピンは候補に挙がることが多いのですが、それは英語が公用語ということです。

英語が話せるフィリピン人は、63.7％にも上り、英語でコミュニケーションができることは、世界のビジネス機会を増やしやすいメリットがあります。

当然、日本人、外国人の移住先としても、英語が使える安心感は、他の東南アジアよりも大きいと言えます。
2022年版「EF EPI（English Proficiency Index）英語能力指数」で、フィリピンは22位と、東南アジアではシンガポールに次ぐ2位にランクインしています。日本は、80位です。

８．治安が良くなってきている

日本にしろ、シンガポールにしろ、ドバイにしろ、治安のよいところに、投資家のマネーは集まることになります。

フィリピンでは、2016年に就任したドゥテルテ大統領が過激な麻薬撲滅などの犯罪対策を行い、フィリピンの治安は急激に改善されています。また、2024年には、POGOと呼ばれるオンライン・カジノ業も全面禁止にするとのことで、犯罪の撲滅・治安の改善には、とても力を入れている国と言えます。

犯罪率に関する世界的データベース「Numbeo Safety Index 2019」によると、東南アジアで最も安全な都市トップ10位に、フィリピンの4都市（ダバオ、マカティ、イロイロ、セブ）が選定されています。

ただし、完全に治安が良くなっているわけではなく軽微な犯罪（スリ、詐欺、ぼったくり、美人局、置き引き）はまだ残っています。これはエリアによる差があるため、投資をするときは、物件の場所も重要と言えます。

９．現地の視察がしやすい

当然、海外不動産投資でも、現地を見ないで買うのと、現地を見て買うのでは、現地を見た方が成功の確率は上がると考えて良いでしょう。プレビルドだとしても、現地の地理的な特性を肌で体感しない限りは「どこに何があるのか？」正確には把握できないのです。

現地の視察という意味では、日本からの行きやすさも重要です。

エジプト不動産だと、エジプトに行くまでは、直行便で16時間ぐらいかかってしまいます。

フィリピン不動産であれば、4時間～5時間で行けるので、現地に行きやすいというメリットがあります。

フィリピン不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．為替リスク

フィリピンペソと日本円の関係は

円安フィリピンペソ高で推移しています。

フィリピンの為替「PHP／JPY」

フィリピンの為替「PHP／USD」

フィリピンペソが上がっているというよりは、円が弱くなっているという状況です。

円安の時にフィリピン不動産を購入し、円高になれば、為替差損が発生します。

２．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

３．カントリーリスク

前述したようにフィリピンは、海を隔てて、いろいろな国と対面しており、全体の領有権や領海・排他的経済水域を巡っては中国、ベトナム、台湾、マレーシアと対立を抱えている国です。

また、ミンダナオ島を活動拠点とする南部の武装ムスリム勢力がいて、2017年5月、フィリピン軍は、ミンダナオ島マラウィ市にてアブ・サヤフと市街戦になるなど、カントリーリスクも抱えている国であることは間違えありません。

日本の尖閣諸島と同様に、中国がスカボロー礁やスプラトリー諸島の領有権の主張をするなど、火種はくすぶっている国でもあります。

フィリピン不動産・最新の不動産価格推移データ

フィリピン不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

フィリピン不動産投資で発生するコストには

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

フィリピン不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

10％～30％程度の割引があります。

公証役場の認証費用

契約時に必要な契約文章の認証費用です。

1通11,500円で、5通から10通ぐらいの認証が必要になります。

登記費用

登記費用が発生します。

ディベロッパーが登記を行います。登記費用と合わせて、税金が必要になります。

4％～10％程度の手数料をディベロッパーが取得することが多いです。これには印紙税や不動産譲渡税など物件取得に係わる諸経費が含まれています。

税金（付加価値税：VAT）

VAT（付加価値税）です。日本での消費税のようなものです。

フィリピン不動産の場合は、12％です。

付帯設備費・家具家電費用

フィリピン不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

共益費・修繕費

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、テナント負担か？オーナー負担か？が決められています。

㎡単価で100～150PHPが相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。評価額の約0.4%程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

税金（不動産譲渡税）

不動産譲渡税は、物件価格の6％です。

不動産移転税は、売買価格・公正市場価格の高い方の0.75％です。

税金（印紙税）

印紙税は、物件価格の2％です。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件価格の0.4％～1.0％です。

税金（特別教育基金）

物件価格の1％程度です。

税金（所得税）

フィリピン非居住の外国人の場合は、賃貸収入の25％です。

フィリピン不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

フィリピンマニラ首都圏不動産データ。マーケットシェア・空室率・賃料・販売価格

概算のシミュレーション

利回り：3.95％

フィリピンの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

フィリピン不動産に投資するうえでは、フィリピンの物価を抑えておく必要があります。

フィリピン物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

フィリピン（マニラ）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	マニラ／フィリピン	マニラ／フィリピン
通貨	円	PHP	PHP
データ計測日時	2025/7	2025/7	2025/7
データ計測時点の為替	1円	2.55円	2.55円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	765円	64%
一般的なレストラン・2名・3コース	7,000円	3,825円	55%
マクドナルドのバリューセット	800円	638円	80%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	217円	36%
水・ボトル（1.5リットル）	131円	97円	74%
タクシー 1km（通常料金）	470円	38円	8%
ガソリン（1リットル）	177円	163円	92%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	159,852円	71,053円	44%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	87,332円	38,490円	44%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,466,544円	506,356円	35%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	754,576円	359,124円	48%
平均月給（税引後）	370,815円	75,766円	20%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.72%	7.52%	441%

フィリピン物価調査。フィリピン（マニラ）の物価と日本（東京）の物価比較

フィリピン不動産の買い方

フィリピン不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

フィリピン不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

フィリピン不動産投資のおすすめエリア

マカティ

マカティは「フィリピンのウォール街」と称され、日系企業、外資大手企業、金融機関が集まるビジネスの中心地です。

東京でいうのであれば「大手町・丸の内」エリアです。

フィリピン経済の中心地にあり、増加傾向が続く外国人駐在員が多くいるため、高級コンドミニアムの需要が高いエリアとなっています。

BGC（ボニファシオ・グローバルシティ地区 （Fort Bonifacio Global City））

マニラのタギッグ市に開発された地区で、開発したのは、フィリピン財閥系ディベロッパー「アヤラ・コーポレーション」です。

富裕層や駐在員家族に向けた高級住宅街として、高層ビルや高層マンションとともに、ショッピングモールなやインターナショナルスクールもある、セレブのエリアです。

日本でいえば「六本木・白金」エリアです。

オルティガス

「マンダルヨン市」「パシッグ市」「ケソン市」に跨るエリアで、マカティに次ぐ、ビジネスエリアです。国内に2か所ある証券取引所の1つがあり、中華系フィリピン企業が上場して本社を構えるエリアで、フィリピン大企業の「サンミゲル」や「ジョリビー」の本社、外資系企業、各種教育機関、複数のショッピングモールや高級ホテルが集まるモダンな街です。

複数のショッピングモールやハイクラスのホテルも集まっており、オフィス需要、住宅需要が望めるエリアと言えます。

日本でいえば「新宿」エリアです。

セブ島

フィリピンの第二都市のセブ島は、日本人にとっては、リゾートのイメージですが、十分に開発された都市でもあります。

リゾートと都市を兼ね備えているため、セカンドハウスとしてのニーズが高いエリアでもあります。

グローバル企業も多く、かつ観光需要も高いエリアで、フィリピンの中心部にあり、移動もしやすいエリアとも言えます。

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フィリピン不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと政策金利
  物価は足元で沈静化が進み、中央銀行（BSP）は慎重に利下げへ舵を切りつつあります。政策金利は5％台前半で、年後半にかけて段階的な引き下げが意識されています。金利低下は住宅ローン需要の回復要因になります。
• 住宅ローン金利の実務感
  民間銀行の店頭金利は年7％台が目安です。公的住宅融資（Pag-IBIG）は社会住宅向けの**低金利（3％台）**の枠を用意しており、一次取得層の購入を後押ししています。

住宅（分譲・賃貸）

• プレセールの歩留まり改善
  2025年前半は各社のプロモ強化（頭金軽減・分割延長・家電バンドル等）が奏功し、キャンセル率が低下。とくに都心〜準都心の中上位価格帯コンドでテイクアップが持ち直しています。
• 供給と在庫の二極化
  首都圏（NCR）の分譲在庫は、パンデミック期に積み上がった供給の消化がなお課題です。立地と仕様が優れた物件は消化が進む一方、周辺立地や面積が中途半端な在庫は販売調整が続く構図です。2025年の新規供給は各社とも抑制的で、既存在庫の消化を優先しています。
• 価格・賃料の足取り
  コンド価格は横ばい〜小幅高で推移し、為替や建設コストの上昇分を転嫁しにくい局面です。賃料は外資勤務層・帰国駐在員の戻りで都心Aクラスは底堅いものの、築年数の経ったBクラスは賃料調整・改装が前提になりやすいです。
• 資金調達と審査
  銀行は返済比率（DTI）や雇用安定性をより厳格にみる傾向で、一次取得層はPag-IBIGの優遇枠、投資目的の複数戸購入は自己資金多め・完成在庫狙いが通りやすい実務感です。

オフィス

• 空室率は高止まりだが改善方向
  BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）やKPOの拡張で純吸収はプラスを維持。BGC（ボニファシオ）やマカティCBDのAグレードは空室が着実に埋まる一方、アラバンやオルティガスの二級物件はリーシングに時間を要しています。
• テナントの選別強化
  在宅・ハイブリッド定着後もハブ型拠点の需要は残っており、グリーン認証・防災性能・アメニティに優れる物件へ需要が集中。既存ビルはフロアの細分化・共用部改装・ESG対応によるリポジショニングが進みます。

リテール・商業

• モール稼働の回復継続
  来客数はレジャー・イベント需要で回復基調。改装・テナントミックス再編を行う大手運営モール（NCR・セブ・ダバオ）は空室率が低下しています。体験型テナント、ホームセンター、F\&Bが牽引役です。
• 賃料と投資
  一等立地のプライム区画は指名性が強く賃料横ばい〜微増、二等立地・郊外区画は**成果連動型（%レント）**や内装支援など条件調整で出店を促すケースが目立ちます。

ホテル・観光

• 稼働率は高水準で推移
  MICE・企業イベント・国内レジャーに支えられ、首都圏の上位ホテルは稼働70〜80％台を維持。週末のレジャー需要が強く、平日稼働の底上げがテーマです。
• インフラ追い風
  NAIA（マニラ空港）の再整備・容量拡張や国際線の復便が進み、中期的にADR（平均客室単価）の上振れ余地があります。セブ・ボラカイ等の観光地もエアアクセス改善の恩恵を受けやすい状況です。

物流・工業

• EC・3PL需要は底堅い
  中部〜南ルソン回廊（ブラカン、パンパンガ、カビテ、ラグナ、バタンガス）で高天井・大型ドックを備えた賃貸倉庫の新設が継続。クラーク／ニュークラークでは計画型の工業パーク（長期リース前提）への引き合いが強く、製造回帰・中国＋1の文脈で内外資の問い合わせが増えています。
• 賃料と契約
  プライム倉庫は年次インデックス連動を含む契約が一般化。需要は強いものの、土地コスト・建設コスト上昇で初期投資利回りの圧縮が進んでおり、規模化とオペレーション効率が収益鍵です。

REIT・資本市場

• 分配の安定性と利回り
  主要REITは四半期配当を継続し、配当利回りはおおむね5％台で推移。金利低下局面では相対的妙味が意識されやすく、スポンサー資産のパイプライン注入計画が評価の分かれ目になります。
• 物件の質と入替
  オフィス中心のREITはテナントの質・残存賃貸期間（WALE）・ESG対応を強化。物流・データセンター等の用途分散を模索する動きも見られます。

制度・規制トピック

• 評価・税務の近代化
  不動産評価の全国統一基準（PVS）と、税務運用の明確化が段階的に進んでおり、自治体ごとのばらつきが縮小しつつあります。**固定資産税の時限的ペナルティ減免（アムネスティ）**も導入され、滞納整理と市場の可視性向上が進んでいます。
• 外国人の取得枠は従来通り
  外国人は土地の直接所有は不可、**コンドミニアムは“棟全体の40％まで外国人持分可”という基本枠組みは不変です。土地利用は最長50年（+更新25年）**の長期賃借が実務的手段です。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  価格は選別的に堅調。都心Aクラスは保ち合い、周辺Bクラスは値引き・在庫消化が続きます。利下げ×プロモ強化でプレセールの歩留まり改善が見込めます。一次取得層はPag-IBIG優遇の活用メリットが大きいです。
• オフィス
  質への回帰が鮮明。立地・仕様・ESG適合の高い物件に需要が集中し、ハブ&スポークのハブ拠点としてのAグレードが優位。二級物件は床分割・リニューアル・サービスオフィス併設による再生が前提です。
• リテール
  稼働は回復継続。改装・体験型テナントの導入で賃料の底上げが可能。出店側は歩合賃料や内装支援を引き出せる余地があり、物件側はテナント回転率の管理が重要です。
• ホテル
  高稼働の維持が基本線。空港容量拡大と路線網の再編・拡充が実現すれば、ADRの更なる上振れに期待。シティホテルは平日需要の積み増し、リゾートは稼働の季節変動の吸収がテーマです。
• 物流・工業
  首都圏周辺の賃貸倉庫とクラーク／南ルソンの工業パークが中期の安定収益源。物件選定はトラックアクセス・港/空港距離・電力安定を重視し、汎用レイアウトでテナント転用を見込みます。
• REIT
  利回りの相対優位とスポンサーのアセット注入能力を重視。用途分散（オフィス＋物流等）のポートフォリオはサイクル耐性が高い傾向です。

リスク・留意点

• 供給過剰リスク：コンドはエリア・価格帯によって在庫圧力が残り、割引販売・引渡し延期の可能性。
• 金利・為替：利下げ基調でも外部ショックで再上振れの余地。外貨建て資金の為替リスク管理が必要です。
• 施工・引渡し遅延：建設コストと人手のひっ迫で、完成・引渡しの遅延が散見。違約条項・補償条件を要チェックです。
• テナントリスク：オフィス・リテールともテナントの選別が強まり、二極化が拡大。稼働維持のため**CAPEX（改装・設備更新）**が欠かせません。

まとめ

2025年のフィリピン不動産は、金融緩和の追い風を受けつつも、立地・仕様・運営力で明確に選別される局面です。住宅はプロモ強化と利下げでプレセールが復調、オフィスはAグレード偏重、リテールは改装と体験型で稼働改善、ホテルは高稼働の維持、物流・工業は首都圏周辺〜クラークの戦略拠点が伸びています。制度面では評価・税務の透明性向上が進み、投資判断の前提が整いつつあります。

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