「海外不動産投資での民泊運用ってどうやれば良いのでしょうか？」
「海外不動産投資での民泊運用で発生する費用・コストには何がありますか？」
「海外不動産投資での民泊運用の注意点を教えてください。」
海外不動産投資では、売却して売却益を得る方法もありますが、民泊運用して民泊収入を得る方法もあります。今回は、海外不動産投資での民泊運用のやり方・利回り・費用・注意点について丁寧に解説します。
海外不動産投資での民泊運用とは？
海外不動産投資での民泊運用とは
海外不動産を購入して、購入した物件を民泊施設（宿泊施設）として観光客や出張に来るビジネスマンに宿泊してもらって、宿泊料金を得ること
を言います。
海外では「民泊」のことを「Vacation Rental」と言います。「Airbnb」と言っても、通じる可能性があります。
海外不動産投資での運用方法としては
- 売却して売却益を得る
- 賃貸運用して、賃貸収入を得る
- 民泊運用して、民泊収入を得る
- 自己利用する
という選択肢があります。
民泊運用は、メジャーな海外不動産投資での運用方法ではありませんが、賃貸運用と比較すると大きなメリットもある運用方法です。
海外不動産投資での民泊運用のメリットデメリット
メリット
１．利回りが高くなる可能性がある
民泊運用は
| 稼働の状況 | 賃貸運用と比べたときの利回り | 効いてくる要素 |
|---|---|---|
| 宿泊者が多い（稼働率が高い） | 賃貸運用より高くなる | 宿泊料金を下げる、観光地に近い、広い、仕上がりが良い |
| 宿泊者が少ない（稼働率が低い） | 賃貸運用より低くなる | 閑散期が長い、立地が観光向きでない、掲載ページの見せ方が弱い |
稼働率が上がれば賃貸運用より高い利回りを狙えます。この表の上の行に入れられるかどうかが、民泊運用を選ぶかどうかの分かれ目になります。
宿泊者が多くする（稼働率が高くする）方法には
- 宿泊料金を安くする
- 良いロケーションの立地の物件
- 質の高い立地の物件
- 広い物件
などがあります。
２．自己利用できる
賃貸の場合は、1年契約になり、継続の可能性もあるため
- 物件を持っている国へ旅行で行っても、自分が所有する物件に泊まれるわけではない
のです。
民泊の場合は、自分が行くときの部屋を民泊サイトの募集からブロックしておけば
- 他の旅行者と同じように、自分が所有する物件に宿泊できる
のです。
たまに、自分でも使いたい、旅行に行きたい、その国に行く機会が多い、のであれば、民泊運用の方がメリットは多くなります。
３．清掃があるのできれいな状況が保てる
民泊運用では、清掃料金を設定することもできるので、その清掃料金で、清掃スタッフ・清掃会社に清掃を依頼することになります。
物件は、常にきれいな状態がキープできるということです。
デメリット
１．利回りが低くなる可能性がある
民泊運用は
先ほどの表は、そのまま裏返してデメリットにもなります。稼働率が上がらなければ、賃貸運用のほうが手残りが多かった、という結果になります。
しかし、反面、宿泊者が少ない（稼働率が低い）となると、賃貸運用よりも利回りが低くなってしまうリスクがあります。
２．実際にはやってみないと「どのくらい稼働するか？」わからない
利回りが稼働率で決まるのであれば、「稼働率がどのくらいか？」が事前にわかれば、賃貸運用と民泊運用のどちらが良いのか判断できます。ところが、やってみないと実際のところはわかりません。
稼働率を想定する方法
- 現地の賃貸管理会社に聞く
- 現地の民泊運用会社に聞く、
- Airbnbやbooking.comの競合施設の稼働率を見る
などがあります。
３．民泊運用会社の手数料が高め
- 賃貸管理会社に賃貸を依頼する → 賃貸収入の10％が相場
- 民泊運用会社に民泊運用を依頼する → 民泊収入の30％が相場
です。
民泊の方が、民泊サイトへの掲載、宿泊者の募集、宿泊者とのやり取り（フロント業務）、清掃業務、修繕業務などが発生するため、運用会社の負担が大きく、その分、手数料も高く設定されます。
民泊の場合は、収入が大きくても、手数料も高いので、「手残りの利益がどうなるか？」で賃貸にするか、民泊にするか、の判断が必要になってきます。
海外不動産投資での民泊運用のやり方
日本国内の不動産投資での民泊運用と同じで
現地の民泊運用ができる不動産会社「民泊運用会社」に依頼する
というのが一般的な方法です。
民泊運用ができる不動産会社が
- 民泊サイトへの掲載
- 宿泊者の募集
- 宿泊者とのやり取り（フロント業務）
- 清掃業務
- 修繕業務
を代わりに行ってくれるのは、日本と同じ国が多いです。
運用手数料は民泊収入の30％が相場といわれます。ただしこれは公表された料率ではなく、各社の見積もりで確かめるしかありません。
ここで混ざりやすいのが、掲載する民泊サイトの手数料と、運用を任せる会社の手数料は別物だという点です。Airbnbは自社の料率を公表していて、分割負担型ではホストサービス料が通常3％、ゲストサービス料が予約料金の小計の14.1〜16.5％です。全額をホストが負担するシングルサービス料の体系もあり、ほとんどのホストは15.5％、それ以外は通常14〜16％とされています。
Airbnb ホストサービス料（分割負担型）
通常3％。ブラジルとメキシコ国内のリスティングは4％。ホストの受取金から差し引かれます。
Airbnb ゲストサービス料（分割負担型）
通常、予約料金の小計の14.1〜16.5％。ゲスト側の負担で、オーナーの取り分からは引かれません。
Airbnb シングルサービス料
全額をホストが負担する体系。ほとんどのホストは15.5％、それ以外は通常14〜16％（ブラジル・メキシコは16％）。ホテルやサービスアパートメント、宿泊施設管理システムを使うホストなどに適用されます。
民泊運用会社の運用手数料
民泊収入の30％が相場といわれます。ただしこれは公表された料率ではなく、各社の見積もりで確かめるしかありません。
つまり、運用会社に30％を払う場合、そこにプラットフォームの手数料が重なります。見積もりを取るときは「その30％にサイトの手数料は含まれるのか」を必ず確認してください。
現地の民泊運用ができる不動産会社の探し方
- 海外不動産を購入した不動産エージェントに紹介してもらう
- 日本人経営者の現地の民泊運用会社をネットで日本語で調べる
- （英語ができる方）英語で検索して、現地の民泊運用会社を調べる
- 物件のディベロッパーに紹介してもらう
海外不動産投資での民泊運用で発生する費用
海外不動産投資での民泊運用で発生する費用には
| 費目 | 中身 | 賃貸運用との違い |
|---|---|---|
| リフォーム費用 | 内装が入っていない引き渡しの物件では、貸せる状態にするまでの工事費がかかる | 民泊は宿泊できる状態が前提なので、省けない |
| 家具・家電費用 | ベッド、冷蔵庫、電子レンジ、テーブル、イス、ソファなど | 賃貸は借主が用意する場合もあるが、民泊はオーナーがすべて用意する |
| 運用手数料 | 民泊運用会社へ支払う。相場は民泊収入の30％といわれる | 賃貸管理は賃貸収入の10％が相場といわれ、民泊のほうが高い |
| 掲載サイトの手数料 | Airbnbのホストサービス料は通常3％（シングルサービス料の体系ではほとんどのホストが15.5％） | 賃貸には無い費目 |
| 共益費（管理費） | 物件が完成した時点から発生する | 賃貸でも発生する |
| 所得税 | 収入が発生した国で課税される。税率は国によって異なる | 賃貸でも発生する |
| 固定資産税 | 物件が完成した時点から発生する | 賃貸でも発生する |
があります。
リフォーム費用
海外では
- 完全なスケルトン渡し（壁紙やトイレなどもない状態）の物件
も存在します。
民泊運用の場合は、民泊で貸せる機能（トイレ・シャワー（お風呂）・ベッド・冷蔵庫・電子レンジ・テーブル・イス・ソファ）を備えた状態でないと、運用がスタートできません。
賃貸では
- 家具・家電は、借りる人が用意する
- 家具・家電は、貸す側が用意する
パターンがありますが
民泊では
- 運用するオーナーがすべて用意する
ことになります。
民泊運用会社に支払う運用手数料
民泊運用をお願いする民泊運用会社に支払う手数料です。
民泊収入の30％が相場です。
これは、どの国でもそんなに違いはありません。日本では、競争の激しい東京や大阪であれば、15％～20％と手数料が安い管理会社もありますが、海外は比較的高めの設定が多いです。
物件の共益費
これは民泊運用でなくても発生する費用です。
物件が完成したら、共益費（管理費）が発生します。
日本とは違い、共益費（管理費）分を借主が負担するのが一般的ですが、共益費（管理費）は家賃に乗せることも可能ですので、実質的には、どちらか負担とも言い切れないものとなっています。
所得税
現地で民泊運用に伴い、民泊収入が発生します。
収入が発生すると、その国での所得税が発生します。税率は、国によって異なります。
また、日本の居住者であれば、現地で納めた所得税相当の税は外国税額控除の対象になります。ただし控除できる額には上限があり、国税庁の式では、その年分の所得税額に「調整国外所得金額÷所得総額」を掛けた金額が限度です。納めた外国所得税がそのまま全額戻るわけではない、という点だけ先に押さえておいてください。
固定資産税
これは民泊運用でなくても発生する費用です。
物件が完成したら、固定資産税が発生します。
海外不動産投資の民泊運用利回り
海外不動産投資の賃貸運用での利回りは
- 投資する国
- 物件のある立地
- 賃貸需要
- その地域の賃貸物件の供給数
- その国の国民の平均給料
- 物件のクオリティ
など複数の要素によって決まってきます。
さらに民泊運用の利回りに関しては、これに加えて
- 観光客の多い立地
- リフォームの仕上がり
- 物件の広さ
- 民泊運用会社の実力（きれいな写真を撮る、顧客対応が丁寧など）
- 繫忙期・閑散期
- 宿泊料金
- 清掃料金
などが影響してきます。
つまり、民泊運用の利回りは、このぐらいという数字が出しにくいものになっています。
感覚的なものではありますが
- 稼働率が50％を超える → 賃貸利回りよりも高くなる可能性が高い
- 稼働率が50％以下 → 賃貸利回りよりも低くなる可能性が高い
というイメージです。
ただし、これも
- 宿泊料金が高ければ → 稼働率が落ちる
- 宿泊料金が安ければ → 稼働率が上がる
という関係があるので、物件ごとに民泊運用のやり方ごとに利回りは変わってくるとしか言えないのです。
海外不動産投資での民泊運用の注意点
信頼できる民泊運用会社を選ぶ
前述した通りで、民泊の運用利回りは、民泊運用会社に依存する部分が大きいものです。
民泊運用会社を比べるときは、次の5点を並べて見てください。
| 見るところ | 任せてよい会社 | 替えたほうがよい会社 |
|---|---|---|
| 掲載サイトの扱い | Airbnbやbooking.comの使い方を心得ている | 使い方に慣れていない |
| 紹介ページ | 説明の書き方が的確 | 情報が足りず、条件が伝わらない |
| 写真 | 部屋の広さと明るさが伝わる | 暗い、狭く写る、枚数が少ない |
| 顧客対応 | 丁寧で、レビュー評価が高い | 雑で、レビュー評価が下がる |
| 決済方法 | 複数用意している | 選択肢が少ない |
左の列に寄っていれば、宿泊者の満足度が上がってレビュー評価が高くなり、新規の予約も取りやすくなります。右の列に寄っていれば、その逆が起きます。
「優秀な民泊運用会社」を探さないと民泊運用は成功しにくいのです。
「優秀な民泊運用会社」を探すポイントには
- 実績の多さ
- 担当者の丁寧さ
などがありますが、実際には使ってみないとわからない点が多いのも事実です。
民泊運用を任せて、稼働率が上がらない、満足いく対応をしていない、と判断したときは、すぐに民泊運用会社を変えて「優秀な会社にあたるまで、業者を変え続ける」というのが重要なポイントです。
「そもそも、民泊に適した物件なのか？」をしっかり考える
海外不動産にも、日本の不動産と同じで
- 賃貸に適した物件
- 民泊に適した物件
があります。
「長く住む住みやすさ」と「旅行できて宿泊する住みやすさ」は違うからです。
日本で言えば、繁華街に近い物件は、家賃も生活費も高く、長く住む場所として万人向けとは言えません。しかし旅行者から見れば、都心で移動しやすく、飲食店も多い、泊まるには好都合な立地になります。
逆に、住宅地の物件は、スーパーが近く落ち着いていて、住むには過ごしやすい場所です。ただし観光で訪れる人にとっては、目当ての場所が近くにないぶん選ばれにくくなります。
同じように、海外不動産でも
| 見る条件 | 民泊に向く | 賃貸に向く |
|---|---|---|
| 観光地との距離 | 近い、アクセスが良い | 遠い |
| 観光客の数 | 多い | 少ない |
| 眺め | 良い | 特筆するものがない |
| 空港 | 近い | 遠い |
| 商業施設・飲食店 | 多い | 少ない |
| 物件のグレード | ラグジュアリー | 標準的 |
| 共用部 | 豪華 | 簡素 |
表の右の列に多く当てはまるなら、無理に民泊を選ばず賃貸運用にしたほうが読みやすい収支になります。
「民泊運用」を考えるのであれば、物件購入のタイミングから、「民泊向きの物件」を探すことが重要と言えます。
やってみて民泊収益が好ましくなければ、速やかに賃貸に切り替える
もともとは、賃貸運用よりも、収益が大きくなることを想定して民泊運用をはじめるはずです。
実際にやった結果、「民泊運用の収益が賃貸運用の収益を上回らなかった。」というのであれば、速やかに民泊運用から賃貸運用に切り替える判断も重要です。
民泊運用で使える家具・家電が整っているのであれば、これを賃貸運用に切り替えるのは、すぐにできます。民泊運用会社との契約終了後に、賃貸管理会社に依頼するだけです。
ダメであれば、賃貸運用に切り替えれば、最低限の利回りは確保できることになります。
海外不動産投資での民泊運用でよくある質問
Ｑ．民泊運用会社を使わずに自分で運用することはできますか？
できます。
Airbnbなどの民泊サイトに写真を掲載して、説明文を入れて募集することは、それほど難しくありません。英語が話せなくても、翻訳を使えば掲載までは進められます。
また、顧客とのやり取りも、Airbnbなどでは自動翻訳されるため、大きな問題は発生しません。
難易度が高いのは
- 清掃
- 万が一の時の対応
です。
民泊運用会社を使わないのであれば
- 清掃スタッフを雇用する
- 現地に住んでいる知人・友人に依頼する
- 自分で清掃する
ことになります。
現地に住んでいるのであれば、自分で清掃する形で、問題ありません。
日本に住みながらということであれば、清掃スタッフを雇用する、現地に住んでいる知人・友人に依頼するという形が考えられます。
「現地に住んでいる知人・友人に依頼する」という方法は、友人・知人だとなあなあになってしまうことも多く、おすすめできません。
「清掃スタッフを雇用する」場合は、日本語を話せる方でない場合は、英語で話す必要が出てきます。メールだけのやり取りであれば、google翻訳でいいのですが、細かい対応を依頼するときは、電話がメインとなります。
結論から言うと「ご自身が現地に住んでいて、清掃も自分でやる」ということでない限りは、民泊運用会社を使った方がベターです。民泊運用会社に任せて、慣れてきてから、自分での運用を模索するということも可能です。
日本の民泊のルールと、そのまま比べない
日本で民泊を行う場合は住宅宿泊事業法（民泊新法）の枠組みに入ります。観光庁の民泊制度ポータルサイトによれば、この法律は平成29年6月に成立し、「住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」の3つのプレーヤーに役割と義務が定められています。
| 日本の制度 | 内容 |
|---|---|
| 届出 | 住宅宿泊事業を行おうとする者は、都道府県知事等への届出が必要 |
| 年間提供日数 | 上限は180日。条例により地域の実情を反映して制限できる仕組みがある |
| 家主居住型 | 衛生確保措置、騒音防止の説明、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示などが義務 |
| 家主不在型 | 上記の措置（標識の掲示を除く）を住宅宿泊管理業者に委託することが義務 |
| 管理業者 | 住宅宿泊管理業を営むには国土交通大臣の登録が必要 |
この180日という上限は日本の制度です。物件のある国にどんな登録や日数の制限があるかは国ごとに違い、今回はまとめて確認できませんでした。購入前に、現地の不動産会社と運用会社の双方へ「短期の宿泊に貸し出してよい物件か」「登録は必要か」を確認してください。物件の管理規約で短期貸しを禁じている建物もあります。
この記事で参照した公式ページ
参考にした公式ページ
- 民泊制度ポータルサイト（観光庁）｜住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？ 平成29年6月成立、年間提供日数の上限180日、届出先は都道府県知事等、家主不在型は住宅宿泊管理業者への委託が義務、住宅宿泊管理業は国土交通大臣の登録が必要
- Airbnbヘルプセンター｜Airbnbサービス料 分割負担型のホストサービス料は通常3％（ブラジル・メキシコは4％）、ゲストサービス料は予約料金の小計の14.1〜16.5％、シングルサービス料はほとんどのホストが15.5％（それ以外は通常14〜16％）
- 国税庁｜No.1240 居住者に係る外国税額控除 所得税の控除限度額＝その年分の所得税額×（その年分の調整国外所得金額／その年分の所得総額）［令和8年4月1日現在法令等］