インドネシア不動産投資徹底解説。インドネシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

インドネシア不動産の購入、インドネシア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、インドネシア不動産投資、インドネシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、インドネシア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

インドネシアでは、自国民とインドネシア政府が許可した特定法人にのみ、土地の所有権が認められています。しかし、外国人には、土地の所有権は認められていません。

外国人の場合は、土地、建物を購入する場合は「使用権」という権利で購入する必要があります。

使用権は

• 30年
• 1回目延長：30年
• 2回目延長：20年
  
  合計：80年

と、合計で80年不動産を利用できる権利となっています。

ただし、いくつか注意すべきポイントとして「外国人の不動産購入に対する制限」があります。

外国人の不動産購入に対する制限

購入金額の制限

外国人の不動産購入には、地域により最低金額が決められています。

例：ジャカルタ

• ヴィラ：100億ルピア
• アパートやマンション：30億ルピア

大きさの制限

• ヴィラ：最大2,000㎡／ユニット
• アパートやマンション：制限なし

所有権の取得はできないのがネックではありますが、転売、相続、などは可能となっています。

インドネシアという国とは？

投資先	インドネシア不動産
国名	インドネシア共和国
面積（k㎡）	1,904,569k㎡
日本との比較	5.0倍
人口	270,203,917人
日本との比較	2.2倍
首都	ジャカルタ
民族	ジャワ人、スンダ人、マドゥーラ人等マレー系、パプア人等メラネシア系、中華系、アラブ系、インド系等
言語	インドネシア語
宗教	イスラム教87％、キリスト教11％、ヒンズー教、仏教、儒教他
通貨	ルピア（IDR）
政策	大統領制・共和制
主要産業	製造業、農林水産業、卸売・小売、建設、鉱業
日本からの移動時間	8時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BB+ フィッチ　BBB- ムーディーズ　Baa3

概要

インドネシア（インドネシア共和国）は、東南アジア南部に位置する共和制国家です。5,110kmと東西に非常に長く、赤道にまたがる地域に17,000を超える島を抱える、世界最大の群島国家です。首都は、ジャカルタでジャワ島にあります。

東南アジア諸国連合（ASEAN) の盟主とされ、ASEAN本部が首都ジャカルタにありみあす。2009年以降はアメリカや中国など50か国あまりのASEAN大使がジャカルタに常駐しており、日本も2011年よりジャカルタにASEAN日本政府代表部を開設し、大使を常駐させています。東南アジアから唯一G20に参加している東南アジアの大国と言えます。

人口は、2億7000万人を超える世界第4位の規模であり、世界最大のムスリム人口を有する国家としても知られています。

政治

大統領制の国で、国民からの直接選挙で選ばれます。任期は、5年で再選は1度のみ（最大10年）となっています。大統領の法律制定権は廃止され、議会議員の任命権も廃止されるなど、大統領単独での権限行使は、かなり制限されています。十分に民主的に機能している国と言えるでしょう。

外交

日本とインドネシアの関係は良好であり、1,800社を超える日本企業がインドネシアで事業を展開しています。近年、日本文化がブームとなっていて、日本企業の投資や、日本語を学ぶ人が増えています。大相撲やアニメなど、日本文化のイベントも開催されています。

経済

2024年名目GDPは、1兆5423億6600万ドルで世界16位となっています。しかし、人口が多いため、2022年のデータでは、1人あたりのGDPは、4,798ドルと世界116位となっています。

基本的に、農業国であり、農林業が主な産業となっています。カカオ、キャッサバ、キャベツ、ココナッツ、米、コーヒー豆、サツマイモ、大豆、タバコ、茶、天然ゴム、トウモロコシ、パイナップル、バナナ、落花生の生産量が多い国です。

また、鉱業資源にも恵まれ、金、スズ、石油、石炭、天然ガス、銅、ニッケルの採掘量が多く、工業では軽工業、食品工業、織物、石油精製が発展しています。

G20の一角をなすまでになっており、同じASEAN諸国のベトナムとフィリピンと同様にNEXT11の一角を占め、更にベトナムと共にVISTAの一角を担うなど経済の期待は非常に大きい反面、2011年より経常収支が赤字となる状況が続いており、従来から続く財政赤字とともに双子の赤字の状態というマイナス面もあります。

インドネシア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

インドネシアの人口は、現時点では2億7580万人ほどです。2060年までは人口ボーナスが続くと予想されていて、3億人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

各年代ともに数が均等で、一番多い年代が10歳、11歳ですから、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。2060年までは人口ボーナスが続くと予想されているため、長期的な人口増に伴う経済成長が見込まれます。

３．GDPも安定成長

インドネシアのGDPの直近の年間成長率は、11.17％です。人口増加とともに安定して経済が成長している国と言えます。インドネシアは、コロナの時期を除けば、最近10年間、概ね5～6％の成長率を安定的に維持しています。経済の底堅い国と言えます。

４．国土が豊富で、豊かな天然資源

農業では、カオ、キャッサバ、キャベツ、ココナッツ、米、コーヒー豆、サツマイモ、大豆、タバコ、茶、天然ゴム、トウモロコシ、パイナップル、バナナ、落花生の生産量が多く、鉱業では、金、スズ、石油、石炭、天然ガス、銅、ニッケルの採掘量が多く、工業では軽工業、食品工業、織物、石油精製が発展しています。

国土が日本の約5倍と広大で、かつ豊かな天然資源は、外国から注目されている国でもあります。

自国の天然資源や労働人口があるため、経済成長に不安定さがないのが大きなメリットです。

５．ジャカルタの地下鉄（MRT）でさらなる地価アップが見込める

ジャカルタには、地下鉄（MRT）のプロジェクトがあり、日本も建設支援を行っています。

ジャカルタのMRTは、レバク・ブルス駅からブンダランHIまでを走っており、市内の渋滞とそれに伴う汚染を緩和することを期待して2019年にはじめて開通しました。日本が政府開発援助（ODA）で支援し、開発も日本企業が関わり、インドネシア初の地下鉄として開業したものです。

2024年4月、インドネシアの首都ジャカルタを走るジャカルタ都市高速鉄道の延伸工事を約450億円で受注したと発表しました。ジャカルタ中心部のブンダラン・エイチアイ駅からコタ駅までの約5.8キロの区間、7駅が対象で、2030年の完成を目指しています。

上記は「南北線」であり、今後「東西線」の開発も進められるため、ジャカルタに地下鉄が整備されていくのは間違えありません。駅ができれば、そこに商業が生まれ、その周辺から地価が上がるのは間違えないのです。

６．人気の観光地バリ島などの投資も可能

インドネシアは、17,000を超える島を抱える、世界最大の群島国家です。日本でも有名な観光地に、バリ島があります。

バリ島での不動産投資も活発です。

理由としては

• バリ島はここ数年、世界の観光客ランキングでトップの座を維持
• 世界の不動産の平均利回りが5％であるのに対し、バリ島の高品質の物件では年間15～25％の利回り
• 観光地では平均70～80％の高稼働率
• 投資と自分の休暇を組み合わせて利用することができる
• 固定資産税が安い
• 外国投資を奨励する規制があり、外国人がバリ島の不動産に投資するのは比較的簡単

などが挙げられます。

７．不動産価格が毎年安定して上昇している

インドネシア不動産は、比較的安定した上昇を見せています。

急激な不動産価格の上昇はない反面、毎年着実に不動産価格が上昇しているため、今後も安定した価格上昇が見込めます。

８．世界の国と比較すれば、まだ平米単価が割安

世界各国の主要データと比較すると、インドネシアのジャカルタでも、まだ割安です。

平米単価

• 香港：$25,133
• パリ／フランス：$10,966
• 東京／日本：$4,691
• ドバイ／アラブ首長国連邦：$3,864
• ジャカルタ／インドネシア：$812

ジャカルタの一等地では、東京と同等の金額になっていますが、インドネシア不動産は比較的平米数が広いため、平米単価で見るとまだまだ割安の国と言えます。

世界各国の主要都市の不動産データ比較（販売価格・賃料・利回り）

インドネシア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．所有権を持てない

原則、海外在住の外国人は、土地・建物の「所有権」を持つことができません。

あくまでも、30年（1回目延長：30年・2回目延長：20年）の合計：80年の「使用権」なのです。

80年あれば、その人が住む分には問題ないですが、相続などで資産を残したい方にとっては、物件の所有が永続的内でメリットがあります。

「資産性が薄まる」という意味でのデメリットがあります。

２．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

インドネシア不動産でも、コロナ期には、多くの建設会社が工事案件の停滞などで倒産に追い込まれています。日本の建設会社と比較すると、まだ新しい企業が多いため、コロナなどの突発的な需要減退要因が起きたときに耐えられないのです。

インドネシア不動産でも、ディベロッパー選びは、慎重に大手企業を選択する必要があるということです。

３．為替リスク

インドネシアの通貨ルピアは、通貨としては「弱い通貨」と言われています。

今は、日本円も「弱い通貨」ですから、インドネシアルピア／円では、それほどの為替変動はありませんが、インドネシアルピア／ドルで見ると、あきらかにインドネシアルピア安で推移しています。

不動産投資で、不動産価格が上昇したとしても、為替負けしてしまうリスクが大きいということを意味します。

４．税金が多い

インドネシアは、比較的税金の多い国です。

不動産売買でも、不動産取得税、付加価値税（VAT）、不動産譲渡税、所得税、奢侈品販売税、利子の送金税、不動産収入税など、幅広い税金が必要になってきます。

さらに、税金が比較的頻繁に変わるので、把握するのも簡単ではありません。

インドネシア不動産では、税金の支払いも含めたシミュレーションが必要になります。

インドネシア不動産価格推移

インドネシア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

インドネシア不動産投資で発生するコストには

• 物件価格
• 土地建物取得税
• 土地証書の費用
• 弁護士費用
• 登記費用（印紙税含む）
• 奢侈品販売税
• 付加価値税（VAT）
• 不動産収入税
• 不動産譲渡税
• 物件管理費・共益費

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

インドネシア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」「中古物件」ともに購入が可能です。

土地・建物取得税

不動産購入時に支払う不動産の取得税のことです。

土地・建物取得税　＝　販売価格（課税対象取得価格：NPOP）　－　課税非対象販売価格　×　5％

土地証書の費用

不動産取得時に、土地証書が必要になり、土地証書の取得には飛鳥が発生します。

不動産価格の1.0％程度です。

弁護士費用

不動産売買時に、関連書類の作成などを弁護士が行います。

相場は、不動産価値の約0.5％～1.5％です。

登記費用

登記時には、登記費用が発生します。登記費用には印紙税も含まれます。

相場は、不動産価格の0.2％程度です。

奢侈品販売税

奢侈品販売税は、インドネシアの課税地域でせいたく品を製造する企業が完成品を引き渡した時に発生する税金のことです。300億ルピア以上の高級不動産（高級住宅、アパート、コンドミニアムおよびタウンハウス）も対象となります。

税率は、不動産価格の20％程度です。

付加価値税（VAT）

付加価値税（VAT）は、日本での消費税のことを言います。

付加価値税（PPn）は2022年3月31日まで10％、2022年4月1日から11％、2025年1月1日から12％となっています。ただし、この税金は中古物件には適用されません。

不動産収入税

不動産収入税は、海外居住の不動産収入に対して発生する税金です。非居住者は20％、居住者（KITAS/KITAP保有者）は 10％に設定されています。

固定資産税

固定資産税は、地方当局により課税対象販売価格に対して最大0.3％になっています。

不動産譲渡税

不動産を売却する際の税金です。

不動産価格の2.5％程度です。

物件管理費・共益費

物件の管理・運営のために支払う費用です。エレベータの運用、警備サービス、ゴミ回収、ペストコントロール、清掃および造園サービス、および共有設備のメンテナンスなどが含まれます。毎月の支払い金額は、床面積に基づいて計算され、通常平米0.5～1.5ドル／㎡程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。

日本への利子送金課税

インドネシアから日本へ利子を送金すると最高税率10％が課税されます。

インドネシア不動産投資後の利回りシミュレーション

• 為替　1IDR（インドネシアルピア ）　＝　0.01円

という場合に、ジャカルタの50㎡のコンドミニアムが

• 建物金額：3,000,000,000IDR（30,000,000円）

と仮定します。ローンは使わない設定です。

初期費用

• 建物金額：3,000,000,000IDR（30,000,000円）
• 土地建物取得税：（3,000,000,000IDR　－　控除額：1,000,000,000IDR）　×　5％　＝　100,000,000IDR（1,000,000円）
• 土地証書の費用：3,000,000,000IDR　×　1.0％　＝　30,000,000IDR（300,000円）
• 弁護士費用：3,000,000,000IDR　×　1.0％　＝　30,000,000IDR（300,000円）
• 登記費用（印紙税含む）：3,000,000,000IDR　×　0.2％　＝　6,000,000IDR（60,000円）
• 付加価値税（VAT）：10.0％　＝　3,000,000,000IDR　×　10.0％　＝　300,000,000IDR（3,000,000円）

想定家賃

• 30億ルピアで購入できる物件の場合、月15,000,000IDR（150,000円）ほど

運用時コスト

• 家賃収入：月15,000,000IDR（150,000円）
• 賃貸管理費：通常平米0.5～1.5ドル／㎡　＝　月1,000,000IDR（10,000円）
• 物件管理費・共益費：通常平米0.5～1.5ドル／㎡　＝　月1,000,000IDR（10,000円）

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。また、家賃の付加価値税（VAT）は、借主から受け取るため、記載していません。

概算のシミュレーション

• 初期コスト合計：3,366,000,000IDR（33,660,000円）
• 年間想定賃料：180,000,000IDR（1,800,000円）
• 運用コスト合計：24,000,000IDR（240,000円）
• 想定年間収益：156,000,000VND（1,560,000円）
• 利回り：4.6％

インドネシアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

インドネシア不動産に投資するうえでは、インドネシアの物価を抑えておく必要があります。

インドネシア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

インドネシア（ジャカルタ）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	ジャカルタ／インドネシア	ジャカルタ／インドネシア
通貨	円	IDR	IDR
データ計測日時	2025/11	2025/11	2025/11
データ計測時点の為替	1円	0.0094円	0.0094円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	470円	39%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	2,820円	43%
マクドナルドのバリューセット	750円	552円	74%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	447円	74%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	66円	51%
タクシー 1km（通常料金）	500円	56円	11%
ガソリン（1リットル）	178円	122円	69%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	61,442円	39%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	35,828円	38%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	253,800円	16%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	143,350円	18%
平均月給（税引後）	386,814円	75,173円	19%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	9.80%	613%

インドネシア物価調査。インドネシア（ジャカルタ）の物価と日本（東京）の物価比較

インドネシア不動産の買い方

インドネシア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

インドネシア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

インドネシア不動産投資のおすすめエリア

ジャカルタ

ジャカルタは、インドネシアの中心地であり、人口が多いインドネシアで、不動産価格の下落が考えにくい、資産性の高い投資ができるエリアと言えます。

インドネシアの不動産は、ジャカルタを中心に年々値上がりしています。

中央ジャカルタの「SCBD」、代官山のような「Senopati（セノパティ)」、日系企業も多く存在する「Thamrin（タムリン)」「Sudirman（スディルマン)」など、ジャカルタでは、各エリアごとに都市化が進み、すでに不動産価格がかなり高額になっているエリアも存在します。

バリ島

インドネシア最大のリゾート地が「バリ島」です。

日本人でも知らない人はいないリゾート地の一つと言っていいでしょう。

バリ島には、厳しい高さ制限があり、4階以上の建物を建てることができません。そのため、高層ビルや高層マンションはなく、低層マンションか、ヴィラタイプの物件が多いです。

バリ島で注目されるエリアは、クタ、スミニャック、チャングーなどの南部エリアにあるビーチ沿いが中心です。

バリ島の物件では、ヴィラが人気で、現地に日本人が経営する不動産会社も多く、将来的な値上がりを目的とするキャピタルゲイン狙いで購入する日本人投資家も少なくありません。

ロンボク

ロンボク島は、インドネシアの西ヌサ・トゥンガラ州に位置し、バリ島の東にある美しい島です。豊かな自然、手つかずのビーチ、透明度の高い海が広がり、「第二のバリ島」として注目されています。特に、政府が主導する「10の新しいバリ」構想の一環として、観光開発が進められ、今後の成長が期待されるエリアです。

バリ島の不動産価格が高騰し、開発余地が限られてきた一方で、ロンボク島はまだ手頃な価格での投資が可能です。バリ島の主要エリアと比較すると格段に安価です。政府が進める「マンダリカ特区」では、国際的なホテルチェーンや商業施設、スポーツイベント施設（モトGPサーキット）などが整備されており、観光客の増加に伴う地価上昇が期待されています。

ロンボク島は、今後の経済成長とともに不動産価値の向上が見込まれる投資先として、魅力的な選択肢となるでしょう。

インドネシア不動産投資エリア解説「ロンボク島」不動産とは？投資方法・現状と将来性

ヌサンタラ

ヌサンタラは、首都移転が計画されている首都の移転先です。地価は年々高騰しています。

森林地帯の多いヌサンタラでは、現在急ピッチで開発が進んでおり、今後の地価の上昇が大きく期待されるエリアと言えます。

おすすめのインドネシア不動産物件情報

インドネシア不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• 経済成長とインフレ
• 2025年の実質GDP成長率は約4.9％前後と見込まれており、コロナ後のリバウンドからは落ち着いたものの、依然として堅調な成長軌道にあります。
• インフレ率は2025年を通じて1〜2％台前半にとどまり、年初には一時的なデフレ（前年比▲0.09％）も観測されるなど、かなり落ち着いた物価環境です。
• 政策金利と住宅向け支援
• 中央銀行（バンク・インドネシア、BI）は、2025年5月に政策金利（7日物リバースレポ）を5.50％へ25bp引き下げた後、追加利下げを実施し、11月時点で4.75％に据え置いています。
• 低インフレと成長維持の両立を目指しつつ、住宅ローンや不動産向け融資を後押しする流動性供給策も拡充。BIは政府の「年300万戸の低価格住宅」目標を支えるため、800〜1,300兆ルピア規模の資金供給や国債購入を通じて住宅セクターを重点支援しています。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格動向と利回り
• ジャカルタの高級アパート価格は前年比+0.3％程度と、2025年もほぼ横ばいで推移しています。1㎡あたり約3,500万〜5,700万ルピア（立地・グレードで差）が目安で、ここ数年は急騰から落ち着いた「高原状態」です。
• 一方、賃料水準は比較的しっかりしており、高級物件の総賃料利回りは平均5％強（Q2 2025で約5.4％）と、過去の10〜13％からは低下したものの、依然として「中程度に魅力的」な水準と評価されています。
• 需要と供給の構図
• ジャカルタの分譲アパート市場は、中〜上位所得層向けの即入居可能な完成在庫に需要が戻りつつあり、南ジャカルタが中上位セグメントの牽引役、東・西ジャカルタは中価格帯マーケットとして拡大しています。
• 一方で賃貸アパートの入居率は約61.6％（Q3 2025）と、他セクターに比べると低迷しており、新規供給の流入が空室率を押し上げています。賃貸専用レジは、プロモーションや短期契約、家具付きプランなどソフト面で競争が激しくなっています。
• 政府の住宅政策と中低所得層
• 新政権の目玉である「300万戸住宅プログラム」に合わせ、低所得層向けの補助付き住宅ローンや、開発業者向けのインセンティブが拡充されています。
• BIの準備率緩和・ボンド購入を通じた流動性供給も、低価格帯分譲住宅の開発資金と購入者ローン枠の拡大につながっており、ジャワ島周辺の郊外ニュータウンや工業団地周辺でボリュームゾーン住宅の供給が増えています。

オフィス

• ジャカルタCBDの回復局面
• 2025年Q3時点で、ジャカルタのオフィス市場は「回復の初期段階」と評価されており、空室率の改善と新規供給の抑制が進みつつあります。
• テナント需要は、金融・テック・ビジネスサービスに加え、製造業・EV関連企業の管理部門などからもじわじわ戻っており、グレードAビルへの「質へのシフト」が鮮明です。
• テナントの選別とリポジショニング
• ハイブリッドワークは定着しているものの、企業は拠点集約＋高品質オフィスへの移転を進めており、ESG対応・省エネ・アクセスの良さを備えた物件に需要が集中しています。
• 旧来型ビルでは、フロアの小割り、共用部のリニューアル、共用ラウンジやコワーキング併設など、リポジショニングによる競争力強化が課題になっています。

リテール・商業

• モールの稼働と賃料
• コロナ後の回復が一巡し、2025年Q3のジャカルタおよび周辺（ボデタベック）のリテール空室率は「概ね安定」とされています。
• 平均賃料はジャカルタで約57万ルピア／㎡／月とされ、2025年Q3時点で前年比+1％程度の上昇。年末までに前年比+2％前後の小幅な賃料上昇が見込まれています。
• テナントミックスのトレンド
• モール運営者は、体験型テナント（エンタメ、ジム、キッズパーク）やF&B、ライフスタイル型専門店を増やし、ECと競合しない「行く理由」を作る方向に舵を切っています。
• 一等地のプライムモールは高い稼働と賃料維持が続く一方、二等立地では歩合賃料（売上連動）・内装支援・フリーレントなど条件緩和でテナント誘致を行うケースが目立ちます。

ホテル・観光

• ジャカルタ：政府需要減で回復は半歩後ろ
• 2025年は、政府の出張・会議関連予算削減の影響で、ジャカルタのホテル市場は年初がボトムとされました。1〜3月は前年同月比で10〜12％の稼働率低下が報告されており、その後徐々に持ち直しています。
• ColliersのQ3 2025レポートでは、2025年通年の稼働率は前年からやや低下（約62〜63％）と予測され、供給は主に3〜4つ星クラスが中心です。
• バリ・地方都市
• バリは国際観光の本格回復により、2024年の時点で稼働率70％超・ADR上昇と力強いパフォーマンスを見せており、2025年も好調を維持しています。
• ただし、MICEや政府案件に依存してきた都市型ホテルは、民間企業・イベント需要の獲得にビジネスモデルをシフトする途上で、改装・ブランドリポジショニングを進めている段階です。

物流・工業（倉庫・工業団地）

• 工業団地・土地需要
• グレーター・ジャカルタの工業団地市場は2025年Q3も堅調な土地吸収を維持し、四半期の土地売却面積は約74.5ヘクタール、年初来では200ヘクタール超に達しています。
• 伝統的な製造集積地であるブカシ（Bekasi）は飽和状態に近づき、需要はカラワン、プルワカルタ、スバンなど外縁部の新興工業パークへシフト。自動車・EV・物流・FMCG向けの需要が牽引しています。
• 中国企業のシフトと価格上昇
• 米中関税摩擦を背景に、2025年前半には中国企業のインドネシア移転・増設が加速。西ジャワの工業地帯では、工業用地・倉庫の価格が前年から15〜25％上昇したとの報告もあり、ここ20年で最も速いペースとされています。
• 倉庫・ECロジスティクス
• EC市場は2024年時点で約3500億ドル規模とされ、2033年まで年平均9％前後の成長が見込まれています。
• それに伴いECロジスティクス市場も2025年に50〜60億ドル規模、2030年まで年8〜9％前後の成長とされ、ジャワ島を中心に高天井・オートメーション対応倉庫への需要が高まっています。
• ジャカルタ周辺の倉庫賃料は上昇しており、物流事業者は外縁部のより安価な土地へ拠点を移し、ラストマイルの距離増加とコスト削減をトレードオフする動きが見られます。

REIT・資本市場・開発セクター

• 不動産・建設セクターの見通し
• インドネシア株式市場では、不動産セクターの今後5年間の利益成長率が年率16％程度と予想されており、過去の低迷期からの反転が期待されています。
• 建設業も、交通インフラ・エネルギー・住宅プロジェクトを背景に2025年以降の成長期待が高く、公共投資と民間開発が同時に走っている状況です。
• REIT（不動産投資信託）の位置づけ
• インドネシア証券取引所（IDX）では、商業施設・オフィス・ホテルなどを裏付けとしたREIT・インフラファンドが上場しており、少額から不動産セクターに投資できる手段として整備が進んでいます。
• ASEAN全体では、金利低下の流れを受けて2025年以降REIT市場の活性化が期待されており、インドネシアも同様に新規上場や物件入れ替えの動きが出てきています。

制度・規制トピック（外国人取得を含む）

• 外国人の権利形態
• 外国人は従来どおり土地の「完全所有（フリーホールド＝ハク・ミリク）」は不可ですが、
  • コンドミニアムは「区分所有付きのハク・パカイ（利用権）」を通じて直接取得可能、
  • 一定条件を満たす戸建住宅についても、ハク・パカイに基づく長期利用権として所有できます。
• ただし、補助付き（サブシディ）住宅や低所得者向け公的住宅は外国人の取得不可であり、最低価格規制やエリア制限もあるため、実務上は中〜高価格帯のコンド・ヴィラが主な投資対象になります。
• オムニバス法と規制緩和
• 2021年のオムニバス法以降、外国人に対するコンド・戸建の所有権ルールが整理され、投資会社（PT PMA）経由での取得や長期リースの柔軟性が高まりました。
• また、デジタル化や登記手続きの簡素化により、権利確認やデューデリジェンスの透明性向上が進んでいますが、地方では依然として実務差が残るため、現地専門家のサポートが重要です。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（コンド・戸建）
• 価格は「小幅上昇〜横ばい」、賃料利回りは5％前後と、レバレッジとルピア為替を考慮した「インカム＋キャピタルのバランス型」投資になりやすいです。
• 今後数年は、低金利＋住宅支援策＋若年人口の厚みにより、特に郊外の戸建・タウンハウス、工業団地周辺の従業員住宅で底堅い需要が見込まれます。
• オフィス
• ジャカルタCBDのグレードAオフィスは、回復フェーズに入ったとはいえテナントの質の選別が厳しく、ESG・省エネ性能を備えた物件に優位性があります。
• 二級ビルは賃料ディスカウント＋改装投資前提となるため、バリューアッド型投資家にとっては再生余地がある一方、キャッシュフローの読みには慎重さが必要です。
• リテール
• EC拡大の中でも、体験型・コミュニティ型モールは底堅い需要があり、ジャカルタ中心部のプライムモールは賃料小幅増＋高稼働で推移しています。
• 投資家は、テナント構成（F&B・エンタメ・サービス比率）と運営者のテナントマネジメント力を重視する必要があります。
• ホテル
• ジャカルタのビジネスホテルは、政府需要の戻りが遅く、民間需要頼みのため回復は緩やかですが、バリなど観光地はすでにプレコロナ水準を超える稼働・ADRも見られます。
• 観光・レジャーに強いリゾート型は中長期の成長余地が大きい一方、都市型 MICE 依存ホテルは用途転換やブランド再構築の動きを注視する局面です。
• 物流・工業
• EV・自動車・消費財メーカー＋ECロジスティクスの集積が進む西ジャワ・中部ジャワ・東ジャワの工業団地・倉庫は、土地価格の上昇と需要の厚みから中長期の成長セクターといえます。
• 倉庫投資では、港・高速道路・空港へのアクセス、労働力確保、将来の用途転換余地（汎用レイアウト）を重視するとリスクを抑えやすいです。
• REIT・不動産株
• 金利低下と不動産セクターの利益回復期待から、REIT・不動産株は中期的にレバレッジの効いた不動産エクスポージャーを取る手段として注目されます。

リスク・留意点

• 金利・為替リスク
  ルピアは外部ショックに弱く、米金利動向や貿易摩擦の激化で再び売られる局面も想定されます。外貨建てで投資する場合は、為替ヘッジや長期前提のスタンスが重要です。
• 政策依存と実務リスク
• 住宅・ホテル・工業団地の一部は、政府予算や補助政策への依存度が高く、政権交代・政策変更の影響を受けやすいです。
• 不動産登記や許認可はデジタル化が進む一方、地方自治体ごとの運用差・官僚的遅延・書類不備など、実務リスクは依然として残ります。
• 局所的な供給過剰
• 都市部の賃貸アパート、特定エリアのホテル・リテールでは、新規供給の集中により空室率が高止まりするリスクがあります。特に、政府需要に依存してきたエリアでは需要構造の変化を慎重に見極める必要があります。
• 社会・環境リスク
• 2025年Q3には、グレーター・ジャカルタの工業エリアでデモによる一時的な取引停滞が報告されており、政治・社会情勢の変化が工業用地取引に影響する可能性もあります。

まとめ

2025年のインドネシア不動産市場は、低インフレ・利下げ・住宅支援策・製造業シフト・EC拡大という複数の追い風を受けつつ、セグメントごとに温度差のある展開になっています。

住宅は価格横ばい〜小幅高＋利回り5％前後で「安定インカム資産」、オフィスは質への回帰と旧ビル再生、リテールは体験型モールへの集約、ホテルはバリなど観光地が先行回復、ジャカルタは政府需要減で慎重、物流・工業は製造移転とEC拡大を背景に最も成長色が強いセクターとなっています。

外国人にとっては、直接土地所有は不可だが、コンドミニアムや戸建をハク・パカイで長期保有できる環境が整っており、法制度も徐々に整備が進んでいます。一方で、為替・政策・ローカル実務のリスクが付きまとうため、現地パートナー・専門家との連携、エリアとセグメントの精査が成功の鍵になる局面だといえます。

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