ドバイが富裕層魅力度で世界首位に。ロンドン、ニューヨークを抑えて1位

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英国不動産大手Savillsの最新レポートをBloomberg経由で引用した報道によると、2025年11月7日付でドバイが世界の富裕層にとって最も魅力的な都市の首位に立ち、2位ニューヨーク、3位シンガポール、4位香港、5位アブダビという順位でした。背景には、税制優遇、家族志向の都市インフラ、高い治安水準、そして世界最多水準のインターナショナルスクールの存在が挙げられています。UAEの「ゴールデンビザ」も富裕層誘致を後押ししています。

発表日：2025年11月7日
情報源：Gulf News（Bloomberg引用）／Savillsクライアント向け配布資料の要旨
上位5都市：①ドバイ ②ニューヨーク ③シンガポール ④香港 ⑤アブダビ

あわせて、2025年9月公表の分析では、ドバイの「投資可能資産（investable wealth）」は過去10年で110％増加し、EMEA地域（欧州・中東・アフリカ）で4位に浮上。推計総額は約1.1兆ドル、居住する富裕層は億万長者23人、センチミリオネア（1億ドル超）251人、ミリオネア8万6,000人超とされています。

富裕層流入の加速と金融ハブ化

UAEは2025年、世界で最も多い「純流入＋9,800人」の富裕層移住を見込むとされ、ドバイはプライベート・ウェルスの受け皿として国際金融センター（DIFC）の存在感を強めています。DIFCには7,700社超が拠点化し、資産運用会社やヘッジファンド、ファミリービジネスの集積が進行中です。

キーワード解説：
ゴールデンビザ…一定の投資や専門性を有する外国人に長期居住を認める制度。UAE版は投資家・起業家・高技能人材などを対象に柔軟な要件を整備。Savills評価の追い風です。
DIFC…ドバイ国際金融センター。英米法ベースの法制度と専門裁判所を備える自由金融区で、国際金融機関・運用会社・ファミリーオフィスが集積。私募資本（プライベート・クレジット等）に関する制度整備も進展。

ライフスタイル要因と教育インフラ

Savillsの要旨では、ドバイが「家族同伴の富裕層」に選ばれる理由として、治安、生活利便性、国際校の充実、起業・投資のしやすさが強調されています。特に国際校の数は富裕層の移住判断に直結し、ドバイの優位性を高めています。

不動産×テクノロジー：トークン化の台頭

2025年5月、ドバイ土地局（DLD）は世界初の「不動産トークン所有証明（Property Token Ownership Certificate）」を発行。規制当局VARAの許可を得た「PRYPCO Mint」上で初のトークン化プロジェクトが1日で完売し、44か国224名が参加するなど、国際投資家の裾野拡大が確認されました。少額・分散投資で不動産にアクセスできる点が注目されています。

用語解説：
不動産トークン化…物件の権益をデジタル証券（トークン）に分割し、ブロックチェーン上で保有・移転する手法。少額投資・流動性向上が期待される一方、発行体・保管・流通の規制や二次流通の整備状況を確認する必要があります。

ニュースの見解

日本人の海外不動産投資家にとって、今回の「富裕層に最も魅力的な都市」首位という評価は、ドバイ不動産の需給・価格・賃貸需要の中期的な下支えにつながる重要材料です。富裕層流入の継続（UAEの純流入＋9,800人見込み）と、DIFCを軸とする金融・資産運用業の拡大は、プライム〜準プライム立地の賃貸成約の厚みを増し、高稼働・安定利回りが期待しやすい環境を作ります。

一方で、価格はグローバルマネーの潮流に敏感で、利上げ・地政学・為替による変動リスクを含みます。また、トークン化案件は新機軸ゆえに規制・開示・二次流通の成熟度を見極める必要があります。実需×投資の両面で国際校や医療アクセスが整うエリア（例：DIFC／シティウォーク周辺、ドバイマリーナ、パーム、ビジネスベイ等）では、家族帯同の富裕層ニーズを取り込みやすく、賃料改定（アップサイド）が見込める一方、取得単価も高くなりがちです。

投資家向けチェックポイント：
データ裏付け：Savills順位やHenley指標（富裕層流入・資産残高）など、需要サイドの定量データを物件選定の前提に。
セグメント選択：プライム（ブランドレジデンス含む）は売却耐性と再販性で優位。中価格帯は租税・維持費と賃貸回転率のバランスを重視。
出口戦略：DIFC周辺や交通利便エリアは流動性が高い一方、開発過多の局所リスクを確認。オフプランは供給時期の集中と手付条件を要精査。
トークン化案件：発行主体（DLD登録・VARA許認可）・投資家保護枠組み・二次流通の具体を確認し、現物取得との分散戦略で位置づける。

総じて、家族志向の富裕層流入×金融ハブ化×規制整備というドバイの追い風は、中期の賃貸需要と価格の底堅さに寄与します。日本からの投資では、為替（円安）と資金調達コスト、現地の維持費（管理費・DLD関連費用）を織り込んだIRR管理、そして出口の取りやすい「立地×ブランド×供給時期」の三点を優先して検討することをおすすめします。