資産防衛の最終防塁：ドバイ不動産「7,000sqft（650㎡）超のヴィラが示す勝機」富裕層のための勝算

資産防衛の新たな地平：ドバイ不動産市場における「需給の歪み」と、7,000sqft超のヴィラが示す勝機

資産の「実質価値」を問い直す局面において

長引く円安基調、国内におけるインフレ懸念、そして将来的な増税リスク。これらを背景に、私の元へ相談に訪れる資産家の方々の関心は、単なる「インカムゲイン（家賃収入）の追求」から、より根本的な「資産保全」と「通貨分散」へとシフトしています。

日本円という単一通貨に資産を集中させるリスク（カントリーリスク）が顕在化する中、我々が目を向けるべきは、世界中の富裕層（HNWIs）が今、どこに資金を移動させているかという事実です。その答えの一つが、中東の金融ハブ、ドバイです。

しかし、単に「ドバイの不動産を買えば良い」という短絡的な話ではありません。市場が成熟するにつれ、玉石混交の物件の中から、真に価値ある「歪み（アービトラージ）」を見つけ出す選球眼が問われています。

本稿では、ドバイ市場で現在発生している「大型ヴィラの供給不足」という構造的な課題に焦点を当て、そこから導き出される具体的な投資戦略について解説します。特に、ドバイ最大の政府系デベロッパーEmaar（エマール）社が手掛ける最新プロジェクト「The Oasis」が持つ、特異な投資価値について、定量的なデータを基に紐解いていきます。

マクロ環境分析：世界的な富の移動と「広さ」への渇望

なぜ今、ドバイのヴィラ市場なのか。その背景には、世界的な富の移動と、それに伴う住環境へのニーズの劇的な変化があります。

市場のパラダイムシフト
ビジネス拠点をドバイへ移し、5年以上の長期スパンで定住を計画する富裕層が急増しています。

かつてのような短期的な投機マネーではなく、実需を伴った「本物の富裕層」の流入が続いています。彼らは家族を帯同し、メイドや運転手を雇い、母国と同等かそれ以上の質の高い生活環境を求めています。

ここで問題となるのが、彼らの要求水準を満たす物件の「圧倒的な枯渇」です。

ドバイには数多くのゲーテッドコミュニティ（外周壁とゲートで守られ、セキュリティが確保された居住区）が存在しますが、真の富裕層が求める「7,000スクエアフィート（約650平米 / 約200坪）以上」の大型ヴィラは、市場に驚くほど少ないのが現実です。

【データで見る供給の希少性】

• ドバイ全体で、7,000sqft超のヴィラが存在するコミュニティはわずか12箇所。
• それらのコミュニティに存在する17,500戸のヴィラのうち、7,000sqftを超える物件は約4,000戸のみ。
• その多くは所有者が居住中（オーナーオキュパイド）であり、市場に売りに出されることは稀である。

この「供給の限定性」こそが、投資家が注目すべき最初のアングルです。

需給ギャップの深層：月間「32件」の衝撃

市場の流動性を分析すると、この供給不足の深刻さがより浮き彫りになります。

2024年から2025年にかけての取引データを見ると、ドバイ全土において、7,000sqft超のヴィラの取引数は、月平均でわずか「32件」に過ぎません。

これは、資金力のあるバイヤーが市場に参入しても、選択肢が極めて限られていることを意味します。特定の高級エリアに絞れば、その選択肢はさらに狭まります。

• District 1（ディストリクト・ワン）： 市場に出ているのはわずか4件
• Tilal Al Ghaf（ティラル・アル・ガフ）： わずか5件

さらに、ベッドルーム数や立地条件、水辺の有無などの希望を加味すれば、実質的な選択肢は皆無に等しい状況です。この需給の逼迫は、完全な「売り手市場（セラーズマーケット）」を形成し、中古市場（セカンダリーマーケット）の価格を高騰させています。

具体的投資戦略：プライマリー市場における価格の歪みを突く

ここで私が提案する戦略は、高騰した中古市場を避け、割安に放置されているプレビルド（建設前〜建設中）市場の「歪み」を突くことです。

1. キャピタルゲインの源泉：単価の乖離（アービトラージ）

現在、7,000sqft超の大型ヴィラを中古市場で購入しようとすれば、築20年の標準的な物件であっても、スクエアフィート単価（psf）は3,000ディルハム（AED）からスタートします。 リノベーション済みの物件であれば、さらに高値がつきます。

一方で、Emaarが手掛ける新規プロジェクト「The Oasis」のプレビルド価格は、約2,000 AED/psfという水準です。

【価格比較による優位性】

| 物件タイプ | 市場区分 | 平均単価 (AED/psf) | 特徴 |
| | | | |
| 既存の大型ヴィラ | セカンダリー（中古） | 3,000〜 | 築年数が古く、リノベーションが必要な場合が多い |
| The Oasis | プライマリー（新築） | 2,000〜 | 最新設備、最高級ブランド、ラグーン付き |

投資の核心
同じ広さ、より高いクオリティの新築物件が、中古市場よりも圧倒的に安い単価で購入可能です。

この「1,000 AED/psf」の乖離こそが、竣工時（2027年〜2030年）に向けたキャピタルゲイン（値上がり益）の源泉となります。完成時には周辺相場に収斂していく可能性が高く、さらにEmaarブランドによるプレミアムも期待できます。

※ AED（ディルハム）について：米ドルとペッグ（連動）している通貨であり、実質的に米ドル建て資産を持つことと同義です。円安ヘッジとしても機能します。

2. エリアと物件の選定基準：「密度」と「ブランド」

投資対象として「The Oasis」を推奨する理由は、単なる価格差だけではありません。「希少性」と「ブランド力」が、将来の出口戦略（Exit Strategy）を強固にするからです。

A. 圧倒的な低密度による希少性
富裕層が最も重視するのは「プライバシー」です。その指標となるのが、1平方キロメートルあたりの住戸数です。

• Jumeirah Golf Estates: 830戸 / sq km
• Arabian Ranches: 750戸 / sq km
• The Oasis: 322戸 / sq km

The Oasisは、他エリアの半分以下の密度で設計されています。さらに敷地の57%がオープンスペースやラグーン（人工の水路・水辺）に充てられており、この「ゆとり」自体が将来的な資産価値の底堅さを生み出します。水辺の不動産（ウォーターフロント）は、世界的に見ても資産価値が落ちにくい傾向にあります。

B. デベロッパーの信頼性（Emaar）
海外不動産投資において、デベロッパーのリスク（建設遅延や倒産）は無視できません。しかし、Emaarは世界一高いビル「ブルジュ・ハリファ」や、世界最大級の「ドバイ・モール」を手掛けたドバイ政府系最大のデベロッパーであり、その実績と資金力は揺るぎないものです。

Emaarが手掛けるコミュニティは、例外なく成功を収めてきました。The Oasisもまた、彼らのフラッグシップ（旗艦）プロジェクトとして位置づけられています。

3. プロダクトの詳細と出口戦略

The Oasisは全3,100戸のヴィラから成りますが、アパートメントやタウンハウスは一切排除され、真の富裕層（マルチミリオネア）のみをターゲットにしたコミュニティ設計がなされています。

特筆すべきは、全3,100戸のうち2,772戸が、需給が逼迫している「7,000sqft超」のサイズで構成されている点です。 これは、将来的にこのコミュニティが、大型ヴィラを探す富裕層にとっての「主要な受け皿（ポストコード）」になることを示唆しています。

具体的なスペックと価格イメージ：

• 4ベッドルーム（地下室付）
• 広さ：7,300 sqft（約680平米）
• 価格帯：1,350万〜1,700万 AED（約5.4億円〜6.8億円）
• 5ベッドルーム（地下室付）
• 広さ：10,400 sqft（約966平米）
• 価格帯：1,940万〜2,300万 AED（約7.7億円〜9.2億円）
• 6ベッドルーム（地下室付）
• 広さ：13,000 sqft（約1,200平米）
• 価格帯：2,350万〜3,000万 AED（約9.4億円〜12億円）

※為替レートは1AED=40円換算の目安です。

出口戦略としては、完成時（ハンドオーバー時）にそのまま売却しキャピタルゲインを得るか、あるいは内装をアップグレードして「完成品」としてさらに高値で売却するシナリオが描けます。

リスク・懸念点の検証：立地とインフラ

投資家の皆様が懸念されるであろう「立地」についても触れておきます。
現在、The Oasisの建設予定地は、ダウンタウンなどの中心部から離れているように見えるかもしれません。しかし、ドバイの都市開発スピードを考慮すれば、この懸念は杞憂に終わる可能性が高いと言えます。

戦略的ロケーション
The Oasisは、既存の都市部と、政府が巨額の投資を行っている「ドバイ・サウス（新空港建設予定地を含む）」の中間に位置しています。

主要幹線道路（D57、D54、Emirates Road）に囲まれており、アクセス性は確保されています。 プロジェクトが完成する5年後には、都市の拡大に伴い、このエリアが新たな中心地の一つとして機能しているでしょう。ドバイにおいて「Emaarが開発する場所が、次の一等地になる」というのは、歴史が証明してきた事実でもあります。

成功への鍵とアクションプラン

海外不動産投資、特にプレビルド物件への投資は、「情報の非対称性」との戦いです。成功の鍵は、信頼できるパートナー選びにあります。

UAEの不動産エージェントは固定給ではなく、完全歩合制（コミッションベース）で動いています。 そのため、目先の利益のために不適切な物件を推奨するエージェントも残念ながら存在します。
しかし、すべてのデベロッパーの物件は、どのエージェントを通じても購入可能です。 つまり、特定の物件を強く推すエージェントではなく、市場全体を俯瞰し、中立的なアドバイスをくれるパートナーを選ぶことが不可欠です。

【今すぐ確認すべきチェックリスト】

1. 資産の分散比率:
   現在の日本円資産の割合は高すぎないか？ドルペッグ通貨であるAEDを持つ意味を再確認する。
2. 投資期間の許容度:
   2027年〜2030年のハンドオーバーまで資金を寝かせられるか？（多くの場合、建設中に代金の80%、完成時に20%を支払うプランなどが一般的です）
3. 目的の明確化:
   純粋な投資（キャピタルゲイン狙い）か、将来的な移住・自己使用（ライフスタイル）も含んでいるか？

The Oasisのような大型プロジェクトは、市場に出回る情報量も多く、惑わされがちです。しかし、本質はシンプルです。「供給が限られた7,000sqft超の大型ヴィラ」を、「割安なプレビルド価格」で仕込む。この王道のアービトラージ戦略こそが、不透明な経済環境下における最適解の一つと言えるでしょう。

結び

単なる「高級物件」ではなく、市場構造の「歪み」を捉えた資産として、The Oasisをご紹介しました。
すでに信頼できるエージェントとお付き合いがある場合は、ぜひ「The Oasisの7,000sqft以上のユニット」について具体的なシミュレーションを依頼してみてください。 まだパートナーが見つかっていない、あるいはセカンドオピニオンが必要な場合は、専門家のアドバイスを仰ぐことを強くお勧めします。

時間は、投資家にとって最大の資産であり、同時にリスクでもあります。好機を逃さぬよう、賢明なご判断を期待しております。