ドバイ高級不動産は「短期転売」から「実需・長期保有」へ　Keturah調査で開発会社の実績重視が鮮明に

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2026年1月25日、UAEの経済メディア「Arabian Business」は、ドバイの高級不動産（ラグジュアリー物件）市場で“短期転売（フリップ）よりも、実需（自分で住む）と長期保有が主流になりつつある”という調査結果を報じました。調査は高級開発を手がけるKeturah（ケトゥーラ）によるもので、記事はWill Milner氏が執筆しています。

ニュースの要点（数字で確認）

この報道の中心は、「買い手が何を重視しているか」をブローカー調査で可視化した点です。

• 購入決定で最も効く要因：開発会社の評判・引き渡し実績（36%）
• 次点：街づくり（マスタープラン）と設備・アメニティの質（24%）、近い条件の物件との価格比較（20%）
• 短期の値上がり狙いが主目的：16%にとどまる
• 買い手の属性（ブローカー回答）：
• 実需（住む予定のエンドユーザー）が多い：45%
• 5年以上の長期投資家が中心：40%
• データ重視の加速：42%が「正確な市場データが意思決定を動かす」と回答
• 57%がドバイ不動産データで「DXBinteract」を最も信頼できる情報源と回答

また、購入前の最大の懸念は「工期・引き渡し（デリバリー）」で40%が最重要としています。次に「出口の流動性（売却しやすさ）」が20%と続きました。

背景　なぜ「実績重視」に市場が変わったのか

記事では、ドバイがダイナミックな不動産市場として認識される中で、需要を支える要因として以下が挙げられています。

• 投資家の信頼・規制の透明性（各15%）
• 革新的なプロジェクトや世界水準のインフラ（15%）
• 高品質（13%）、計画都市型の高級コミュニティ（13%）

KeturahのCEO兼創業者Talal M. Al Gaddah氏も、「約束より実績」「引き渡し能力や財務の強さまでデューデリジェンスする“洗練された資本”が増えた」という趣旨のコメントを出しており、市場が“短期で儲ける場所”から“資産保全の場所”へ寄っている、という見立てです。

具体例として触れられたプロジェクト（Keturah Reserve）

記事では、Keturah Reserveという大型開発の紹介と合わせて調査が語られています。

• 事業規模：AED 57億（約15.5億ドル）
• 立地：Mohammed Bin Rashid City（MBR City）District 7（Meydan）
• 調査対象：150社の不動産エージェンシーを代表するブローカー1,100人

Keturah Reserveは「Bio-Living（バイオ・リビング）」というコンセプトを前面にし、自然とのつながりを重視する設計（いわゆるバイオフィリック・デザイン）を掲げています。

用語解説（つまずきやすい言葉を噛み砕きます）

• フリップ（短期転売）：購入後すぐに値上がり益を狙って転売することです。市況が強い局面では増えますが、相場変動や在庫増で急に難しくなります。
• エンドユーザー（実需）：投資目的だけでなく、実際に住む人です。実需が厚い市場は、賃貸需要やリセール需要が“実生活”に支えられやすい傾向があります。
• デューデリジェンス（DD）：投資前の調査です。ドバイ文脈では、開発会社の財務体力、過去の納期、品質、管理体制まで「数字と事実」で確認する動きが強い、という話です。
• 流動性（Exit Liquidity）：売りたい時に売れるか、適正価格で買い手が付くか、という意味です。
• DXBinteract：ドバイ不動産のデータを扱うプラットフォームで、記事中ではブローカーが信頼するデータ源として名前が挙がっています。

ニュースの見解

今回のニュースは、日本人の海外不動産投資家にとって「ドバイで儲かるかどうか」以前に、勝ち筋が“銘柄選び（開発会社・物件選び）と保有設計”に移ったことを示しています。

• 日本人投資家への直接的な示唆は「開発会社の実績が最重要」です。ブローカー調査で最上位が“評判と引き渡し実績（36%）”だった以上、広告や豪華CGよりも、過去の納期・引き渡し・アフター管理の検証がリターンを左右します。
• 短期転売前提の資金計画は危険度が上がります。「短期の値上がりが主目的」は16%にとどまり、市場は“短期勝負”より“5年以上の保有”に寄っています。短期で売り抜ける想定より、賃貸・長期保有で成立するかを先に組み立てるべきです。
• 購入前の最大リスクは「工期・進捗（40%）」という点は要注意です。オフプラン（建設前・建設中販売）を買う場合、引き渡し遅延が起きても資金繰りが崩れないよう、自己資金比率・支払いスケジュール・遅延時の契約条項を必ず確認するのが現実的です。
• データドリブン化は追い風です。42%がデータ重視、57%がDXBinteractを信頼と回答しているため、感覚ではなく「成約データ・供給増・賃料水準・在庫感」などで判断する投資家ほど有利になりやすい環境です。

結論として、ドバイの高級不動産は「一発の値上がり」よりも、信頼できる開発会社×実需がある立地×長期保有設計で、資産保全・分散投資の文脈に近づいています。日本人投資家は“開発会社のトラックレコード（履歴）”を最上流に置いたうえで、出口（売却）と保有中（賃貸・管理）までを一体で設計するほど、ニュースが示す市場の変化を味方にできます。