インド不動産投資のリスク｜外国人規制・権利・送金・為替の確認事項

インド不動産投資で最初に確認すべきリスクは、価格上昇率ではなく「自分がその物件を取得できるのか」です。購入資格、土地・建物の権利、許認可、送金、税務、為替、売却可能性が連動するため、どれか一つだけを見て安全とは判断できません。

インド不動産投資のリスクは4層で確認する

経済成長や人口増加は国全体の傾向であり、特定物件の権利、安全性、賃料、売却価格を保証しません。投資判断では、法的に保有できるか、対象物件に問題がないか、収支が成立するか、出口で資金を回収できるかを分けて検証します。

リスク1：外国人購入規制を一文で決めつける

FEMA上の「person resident in India」は、日本の税務上の居住者や国籍と同じではありません。前年度の滞在日数に加え、インドでの雇用・事業、その他の滞在目的と、不確定期間滞在する意思が関係します。観光ビザで長く滞在しただけで自動的に購入可能になる、と考えるのは危険です。

一方、FEMA上のインド居住者に該当する外国人についても、ビザ、国籍、州法、土地用途などの条件があります。NRI・OCIには住宅・商業用不動産の取得ルールがありますが、農地、プランテーション、ファームハウスは原則として対象外です。NRI・OCIの外国籍配偶者による共同取得にも婚姻期間や資金経路などの条件があります。

購入可否をケース別に確認する手順は、日本人向けインド不動産の購入規制・手続きガイドで詳しく整理しています。

リスク2：会社設立や名義借りを規制回避に使う

インド法人が事業活動に必要な不動産を取得するケースと、日本在住の個人が投資用住宅を所有するためだけに法人を使うケースは同じではありません。外資規制、会社法、税務、会計、実質的支配者、資金用途、関連当事者取引、撤退時の送金が問題になります。

友人・親族・販売会社の名義を借りる方法も、実質所有者と登記名義人が異なり、処分・相続・債権者・不正流用のリスクを生みます。名義貸しや名目的な法人を前提にした提案を受けた場合は、送金せず、販売側と独立した弁護士から書面意見を取得してください。

リスク3：RERA登録を「安全保証」と誤解する

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016（RERA）は、一定の不動産プロジェクトに登録、情報開示、資金管理などを求めます。州ごとのRERAサイトでは、登録番号、プロモーター、承認、完了予定、更新、苦情・命令等を確認できる場合があります。

しかし、RERA登録があるだけで、売主の権原、担保の不存在、土地用途、建築品質、将来の賃料、売却価格まで保証されるわけではありません。小規模や一定の完成済み案件など適用関係が異なる場合もあり、「番号があるから確認終了」にはできません。

リスク4：表面利回りだけで収益性を判断する

広告の利回りが、満室時の年間賃料を物件価格だけで割った数字なら、実際の手取りとは大きく異なります。印紙税・登録料、仲介、弁護士、管理費、修繕、保険、固定資産関連費用、空室、賃料回収、税務、送金手数料まで含めます。完成前物件では、引渡遅延と賃料発生時期のずれも織り込みます。

最低でも「想定」「賃料15％低下」「空室期間延長」「管理・修繕費増加」「ルピー安」の複数ケースを作り、自己資金利回りと日本円換算の回収額を見ます。インドの都市平均価格が上がっても、個別区画の流動性や円換算収益が同じ方向に動くとは限りません。

リスク5：売却できれば日本へ送金できると思う

売買契約が成立すること、登記が移ること、税務が完了すること、売却代金を国外へ送金できることは別の手続きです。購入時の資金経路や取得資格が不明確だと、売却・送金時の説明が難しくなります。契約書、銀行送金記録、登記、税務申告、源泉徴収、取得費資料を購入時から保管してください。

国外送金では、売主の居住区分、口座、取得方法、税務証明などに応じてAD銀行が書類を確認します。必要書類や上限の適用は個別事情で変わるため、「いつでも全額送金できる」という営業説明は、取扱銀行の書面回答で検証します。

リスク6：日本側の税務・相続を後回しにする

日本居住者は、インドの賃料収入や売却益が日本で申告対象になる場合があります。現地で税金を払ったことだけで日本の申告が不要になるとは限りません。外国税額控除、為替換算、取得費・減価償却、相続時の評価などは個別性が高いため、日本とインド双方の専門家が同じ資料を確認できる体制を整えます。

税率や制度は変わり得るため、本記事では一律の税額を断定しません。関連情報は海外不動産の確定申告と海外不動産の金利・為替リスクも参照してください。

契約・送金前の停止条件

• 購入資格について、弁護士とAD銀行の説明が一致しない。
• RERA登録番号が確認できない、または販売資料と登録情報が一致しない。
• 売主が権原原本、公的記録、担保・係争資料の提示を拒む。
• 個人口座、現金、暗号資産、第三者名義など不透明な支払方法を求められる。
• 契約書に引渡遅延、解約、返金、面積差、瑕疵の扱いが明記されていない。
• 売却代金の国外送金について取扱銀行が確認できていない。

上記が一つでも残る場合、申込金や予約金を含めて支払を止め、解消条件を書面化します。値引き期限や残り一戸という説明は、法務確認を省略する理由にはなりません。

まとめ

インド不動産投資では、高成長市場という期待と、個別物件の適法性・収益性を切り離して考える必要があります。購入資格、権原・RERA、収支、売却・送金、日本側税務の順に資料をそろえ、独立した弁護士、税務専門家、AD銀行で検証してください。特に日本在住の一般的な日本人は直接取得が原則不可であるため、購入可能という前提で資金を送らないことが最重要です。