マレーシア不動産投資徹底解説。マレーシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

マレーシア不動産の購入、マレーシア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、マレーシア不動産投資、マレーシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、マレーシア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

個人であれば、区分所有権があるため、マンションなどの購入が可能です。

ただし、外国人が購入できるのは、基本的に100万リンギット以上の物件に制限されています。日本円でいえば、約3,100万円以上が基準となっています。

また、外国人は、不動産購入時に、州政府に申請し、審査後に許可をもらう必要があります。基本的に、審査は通ることがほとんどですが、審査に時間がかかるので注意が必要です。

法人の場合は、土地の所有権も持つことができます。

マレーシアという国とは？

概要

投資先	マレーシア不動産
国名	マレーシア
面積（k㎡）	330,803k㎡
日本との比較	0.9倍
人口	32,366,000人
日本との比較	0.3倍
首都	クアラルンプール
民族	マレー系約70％、中華系約23％、インド系約7％
言語	マレー語、中国語、タミール語、英語
宗教	イスラム教64％、仏教19％、キリスト教9％、ヒンドゥー教6％
通貨	リンギット（MYR）
政策	立憲君主制
主要産業	製造業、農林業、鉱業
日本からの移動時間	7.5時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　A- フィッチ　 A- ムーディーズ　A3

マレーシアは、東南アジアに位置し、マレー半島南部およびボルネオ島北部に位置する国です。マレーシアの首都は、クアラルンプールです。タイ、インドネシア、ブルネイと陸上の国境線で接しており、シンガポール、フィリピンと海を隔てて近接する位置にあります。マレーシアは、連邦制国家であるため、マレーシア連邦と言われることもあります。

マレーシアの公用語は、マレーシア語であるが、タミル語と中国語、英語も教授言語となっていて、小中学校では、民族別にマレーシア語、中国語、タミル語が教える学校によって異なり、いずれの学校でもマレーシア語と準公用語として英語が必修科目になっているため、都心部では、英語も通じる国と言えます。

政治

立憲君主制を採用しています。また、もともと、イギリスの植民地であり、現在もイギリス連邦の一員であるため、イギリスの影響を色濃く受けています。日本やオーストラリアなどと貿易を通じて密接な関係を持つほか、隣国であるタイ、シンガポール、インドネシアなどのASEAN諸国とも密接な関係を持っています。

近年は、中国・韓国との関係も強化しています。東南アジア諸国としてはシンガポールに次いで華僑の割合が高く、中国文化の影響が強いのです。さらに、イスラーム教国であることから中東諸国との結びつきが強く、イスラム教徒の多い国でもあります。

経済

イギリス植民地時代からのゴムのプランテーションや錫の採掘、天然ガスの掘削など、特定の農作物や鉱物の生産が盛んであるが、マハティール・ビン・モハマド首相の指導の下、従来の農作物や鉱産物の輸出、観光業に依存した体質からの脱却を目指し、日本を手本に、外国企業の工場の誘致、港湾の整備、空港や鉄道などの各種交通インフラの充実など、主にインフラ整備と重工業の充実を中心とした経済政策を積極的に行い、工業化と経済成長を達成しています。

所得は高く、高・中所得国に位置づけられるため、「東南アジアの優等生」と呼ばれ、経済は安定しています。

マレーシア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

マレーシアの人口は、現時点では3,300万人ほどです。2050年には4,000万人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

マレーシアは、30代～40代が多い人口ピラミッドとなっています。30代～40代と比較すると子供の数は若干少ないですが、それでも、高齢者年代と比較するとかなり若者の比率が多い国と言えます。

３．高いGDP成長率

マレーシアは、高いGDP成長率を実現しています。

直近の成長率は8.8％を超えています。

十分に成長が見込める国です。

４．「住みたい国」世界No.1

ロングステイ財団が行っているロングステイ希望国・地域2023によると

1. 1位：マレーシア
2. 2位：タイ
3. 3位：フィリピン

という結果になっています。

マレーシアは、2006年から2023年まで、継続的に1位に選ばれている国です。

なぜ、日本人が移住したい国にマレーシアを選ぶかというと、他の東南アジア諸国に先駆けて発展したため

• 教育水準が高い
• 治安が良い
• 衛生状況が良い
• インフラ水準が整っている
• 外国人に寛容
• 英語が通じる

などの要因が挙げられます。

５．価格水準が安い

世界の不動産データを見てみると

平米あたりの平均価格

• 香港：¥3,447,623
• シンガポール：¥2,345,460
• 日本：¥1,216,380
• マレーシア：¥257,826

マレーシアは、香港やシンガポールと比較しても、10分の1以下の物件価格であり、東京都比較しても5分の1程度の価格帯となっています。

世界の不動産投資データ（物件価格・家賃・投資利回り）

６．インフラの整備のレベルが日本並み

マレーシアは、東南アジアに先駆けて発展してきた国のため、すでにインフラが他の国よりも高い水準にあります。

IPSOSが発表している「グローバル・インフラストラクチャ・インデックス」によると以下の通りになっています。

この調査の「インフラ」には、道路、鉄道、航空ネットワーク、エネルギー、水道、ブロードバンド、その他の通信が含まれています。

国別のインフラに対する満足度ランキング

インフラの満足度は

• 日本：43％
• マレーシア：41％

と、ほぼ同レベルのインフラに対する満足度があるのです。当然、日本人の求める水準が高いという可能性はありますが、それを差し引いても、高い水準にあると言えます。

７．明確な国家戦略がある

マレーシアの大統領であるマハティール首相は、 マレーシア2030年計画として「シェアード・プロスペリティ・ビジョン2030（The shared prosperity vision2030、SPV2030）」を発表しています。

シェアード・プロスペリティ・ビジョン2030では

1. 賃金と貧富の格差をなくす
2. すべてのマレーシア人が参加する知と価値を併せ持つ進歩的な経済を作る
3. アジア地域において経済を先導する国家となる

という主要目標を掲げています。

また、この主要目標を達成するための7つの柱として

• インダストリー4.0を推進していくことで国のビジネスと産業エコシステムをより構造化させ改善していく
• デジタルエコノミーに適応し、より高度な職業を増やす
• 新しい成長分野を発見し、マレーシアを消費国ではなく国際基準の製品を生産する国へと変えていく
• 労働市場や賃金における問題を改善するために人材改革を行う
• 人々のニーズに基づいた政策を実行し、社会福祉を強化する
• 包括的かつ全国的な発展
• 社会支援メカニズムを統合した社会資本の改善

を掲げています。

階級、民族、地域を超えて2030年までにすべてのマレーシア人の生活水準を高めることを目標とし、社会のシステムを整備することに力を入れています。

現状の課題としては、外国人や外国企業などは、十分に利益を教示できる国になっている半面、マレーシア人は単純労働に集中してしまい、都会以外の地方の経済成長が進んでいないこと、とマハティール首相は捉えています。

８．融資が使える

マレーシア不動産を購入する際には、現地の銀行の住宅ローン・不動産担保ローンが利用可能です。

• 物件価格（物件評価額）の60～90％
• 返済期間：最長35年
• 金利タイプ：固定金利
• 貸付金利：3.0％～

という、若干金利が高めの設定ですが、それでも十分な借り入れが可能となっています。

９．英語が通じる

マレーシアでは英語が通じます。

公用語は、マレー語なので、街中はマレー語であふれていますが、都心部では英語も問題なく通じます。

マレーシアの英語のレベルは、非英語圏の英語力の指標となっているEF EPIでは、113カ国中25位（日本は87位）で、アジアでは3位という高い英語力を備えています。

もともと、イギリスの植民地であったため、英語教育には積極的で、小学校、幼稚園からの英語教育が行われているため、英語でのコミュニケーションがストレスなく取れます。

１０．税金面での有利

マレーシアでは

• 所得税：最高30％
• 住民税：なし
• 贈与税：なし
• 相続税：なし

という税率になっています。

不動産関連の税金としては

• 印紙税：1％～4％
• 不動産譲渡益税（RPGT）：5年以内30％、6年目以降10％
• 固定資産税：建物1,600～3,000MYR／年、土地150～250MYR／年

などがあります。

• 賃貸運用したときの所得税や住民税
• 移住して資産を相続するときの相続税
• 固定資産税
• 不動産譲渡益税

などについても、日本の不動産投資よりも安い税率になっています。

１１．土地の所有権も持てる

マレーシアでは、東南アジアの国では珍しく、土地と建物の両方を取得・登記できる物件があります。

不動産の所有権の種類

• フリーホールド（永久所有権）　→　土地と建物の両方を取得・登記できる
• リースホールド（定期借地権）　→　日本でいう借地権の土地。マレーシアでは大半の場合に99年と長期で設定

１１．多民族国家で外国人に対しての受け入れ度合いが高い

マレーシアは、海上交易の要所、マラッカ海峡に接することから、古くからヨーロッパや中国、インド、イスラムの商人が行き来する異文化のるつぼであり、16世紀にはポルトガル、17世紀半ばからはオランダ、そしてイギリスと、その時代の欧州列強国の植民地となっていて、それぞれの影響を受けてきた歴史があります。

何百年もの間、多くの国や文化を受け入れてきたマレーシアは、新しいものや異文化に対する免疫が、数百年の間に定着しているため、外国人への偏見などはなく、移民の受け入れに抵抗がないのです。

マレーシア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．高い利回りは狙いにくい

マレーシア不動産は

• 東南アジアでも、比較的成長が進んでいる国
• 外国人の購入物件には、最低購入価格が設定されている

という理由から、

• 狙える利回りも、ある程度落ち着いている（日本と同じぐらい）

のが現状です。

２．人口も成熟した国になりつつある

人口ピラミッドを見ると

正確な三角形ではあるものの

• 30代が多く、そこから下の世代は若干人数が減ってきている

状況です。

日本のような超高齢化社会になるまでは、まだ数十年の猶予期間がありますが、バブル時代の日本のような徐々に人口が減ることが予想されるフェーズになってきているということです。

３．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

マレーシアは、東南アジア諸国の中でも発展している国なので、ディベロッパーの開発がとん挫する可能性は低いものの、ゼロではありません。

また、建設が完全になくなるようなことは少なくても、竣工が遅れることも考えられます。竣工が遅れれば遅れるほど、収入が発生する時期が遅れてしまうため、注意が必要です。

４．短期の売却だと、譲渡益にかかる税金が高い

マレーシア不動産は、税金が比較的安いものの、譲渡益にかかる税金は、短期の保有だとそれなりの税率になっています。

外国人または外国法人の場合

• 5年以内に売却　→　譲渡益の30％が税金
• 6年以降に売却　→　譲渡益の10％が税金

となっています。

マレーシア不動産価格推移

マレーシア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

マレーシア不動産投資で発生するコストには

• 物件価格
• 州政府の合意取得申請費用
• 登記費用・弁護士費用
• 付帯設備費・家具家電費用
• 共益費・修繕費
• 火災保険
• 電力会社への保証金
• 賃貸管理費
• 税金（不動産取得税・所得税・固定資産税・土地税・印紙税・付加価値税：VAT）

が挙げられます。

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

マレーシア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

• 5年間で半年ごとに10％ずつ払って、5年後に竣工
• 初回15％、物件完成85％で、5年後に竣工

というようなイメージです。

ただし、リセール市場（中古市場）も広がってきています。今後も、リセール市場の拡大が見込まれています。

州政府の合意取得申請費用

マレーシア不動産では、州政府の合意が必要になります。そのための取得費用です。非居住者である外国人のみ必要になります。

州によって金額は異なります。

• 1,000～10,000MYR程度（平均すると3,000MYR程度）

登記費用・弁護士費用

• 不動産を登記する
• 不動産の契約書を作成する

ために、弁護士に費用を支払うのが一般的です。

弁護士費用は

• 売買契約時　→　不動産価格の1.0％～1.25％程度
• ローン契約時　→　ローン金額の1.0％～1.25％程度（※ローンを使う場合）

となっています。

金額大きい物件の場合は、交渉による割引もできるので、割合が下がってきます。

• ～500,000MYR：1.25％
• 500,001～7,000,000MYR：1.00％
• 7,000,001～7,500,000MYR：1.00％未満

また、プレビルド物件を購入する場合は弁護士費用が無料（売主負担）になることが一般的です。

その他、登記費用としては

• 日本での売買契約書・ローン契約書に必要な「署名認証料」
• 中古物件の場合に必要な「鑑定費用」：2,000～4,000MYR

が発生します。

付帯設備費・家具家電費用

マレーシア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。

日本円で100万円～200万円程度の初期費用が発生します。

• 50,000～100,000MYR程度

共益費・修繕費

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

修繕積立金があり、修繕積立金は、賃貸管理費の10％程度が相場です。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

• 建物保険　→　物件価格の約0.1％
• 家財保険　→　物件価格の約0.2％

100㎡の物件で、年間120～200MYR程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。

• 1㎡あたり、2.2～6.0MYR程度です。
• 100㎡の物件で、220～600MYR程度です。

税金（不動産譲渡益税）

不動産譲渡益税は、物件価格の10％もしくは30％です。

外国人または外国法人の場合

• 5年以内に売却　→　譲渡益の30％が税金
• 6年以降に売却　→　譲渡益の10％が税金

税金（印紙税）

印紙税は、不動産価格の1.0％～4.0％です。不動産購入価格と登記時の評価額を比較し、高い方の価格に対して発生します。

• ～100,000MYR：不動産価格の1.0％
• 100,001～500,000MYR：不動産価格の2.0％
• 500,001～1,000,000MYR：不動産価格の3.0％
• 1,000,001MYR～：不動産価格の4.0％

ローンの場合は、ローン総額の0.5％の印紙税が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、100平米の物件で年間1,200～2,000MYR程度です。

税金（土地税）

土地局に支払う税金です。100平米の物件で年間100MYR程度です。

税金（所得税）

累進課税が採用されています。

• 税率：0％～30％

です。賃貸収入を得た場合には、賃貸収入に対して課税されます。

マレーシア不動産投資後の利回りシミュレーション

• 為替　1MYR（マレーシア・リンギット ）　＝　30円

という場合に

• 建物金額：1,000,000MYR（30,000,000円）

と仮定します。ローンは使わない設定です。

初期費用

• 建物金額：1,000,000MYR（30,000,000円）
• 弁護士費用：1.0％　＝　10,000MYR（300,000円）
• 印紙税：3.0％　＝　30,000MYR（900,000円）
• 不動産仲介手数料：3.0％　＝　30,000MYR（900,000円）
• 州政府の合意取得申請費用　＝　3,000MYR（90,000円）

想定家賃

• 3,000万円で購入できる物件の場合、月4,000MYR（120,000円）ほど

運用時コスト

• 固定資産税　＝　2,000MYR（60,000円）／年
• 土地税　＝　100MYR（3,000円）／年
• 賃貸管理費　＝　300MYR（9,000円）／月
• 共益費・管理費：賃貸管理費の10％　＝　30MYR（900円）／月

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

• 初期コスト合計：1,073,000MYR（32,190,000円）
• 年間想定賃料：48,000MYR（1,440,000円）
• 運用コスト合計：4,170MYR（125,100円）
• 想定年間収益：43,830MYR（1,314,900円）
• 利回り：4.08％

マレーシアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

マレーシア不動産に投資するうえでは、マレーシアの物価を抑えておく必要があります。

マレーシア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

マレーシア（ジョホールバル）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	ジョホールバル／マレーシア	ジョホールバル／マレーシア
通貨	円	MYR	MYR
データ計測日時	2025/11	2025/11	2025/11
データ計測時点の為替	1円	37.91円	37.91円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	569円	47%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	3,033円	46%
マクドナルドのバリューセット	750円	758円	101%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	569円	95%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	76円	59%
タクシー 1km（通常料金）	500円	114円	23%
ガソリン（1リットル）	178円	76円	43%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	79,194円	50%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	60,012円	64%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	290,277円	18%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	205,093円	26%
平均月給（税引後）	386,814円	157,706円	41%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	4.08%	256%

マレーシア物価調査。マレーシア（ジョホールバル）の物価と日本（東京）の物価比較

マレーシア不動産の買い方

マレーシア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

マレーシア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

マレーシア不動産投資のおすすめエリア

KLCCパークエリア

KLCCパークは、クアラルンプールの中心地です。日本で言えば、東京・大手町というエリアです。オフィス・商業施設・ホテルなどの高層ビルが建ち並ぶ、地価・物件価格が一番高い中心街となっています。

KLCCパークは、KLCC地区の中心にある面積約20ヘクタール（東京ドーム約4個分）の広大な都市公園です。多くのマレーシア固有の木が植林され、熱帯の緑の木々に囲まれた静かな環境はまさに、都会のオアシスと言えます。

モントキアラ

KLの中心部より北西に位置し、中心部からは車で約15分ほどのところにあります。高級コンドミニアムや商業施設が集まるエリアで、各国からの外国人駐在員のご家庭や日本人もとても多く住んでいます。

外国人用に開発された高級住宅地エリアです。日本人も多く住むエリアで、生活環境が充実しており、居住するのに不便はありません。

新路線・商業施設の開発計画も多く存在するエリアです。

デメリットは、交通機関が整備されていない点です。

ブキジャリル

ブキジャリルは、ナショナルスタジアムがあり、大学も多い学園都市です。治安が良く、学生も多い、文教地区というイメージです。

私鉄延線の計画やコンドミニアムの建設が相ぎ、第二のモントキアラとして注目されています。

スバンジャヤ

スバンジャヤは、クアラルンプールの西側20㎞ほど離れたところに位置しており、高等教育施設や飲食店、小売店をはじめ、友達や家族で楽しめるアクティビティ施設が集まっているエリアです。

中流階級の中国系マレーシア人が多い一方で、高級ショッピングモールや大学も多く集まる日本人にも人気のエリアです。

マラッカ

マラッカは、クアラルンプールとシンガポールとの中間に位置する都市「世界遺産都市」です。

日本人で言うところの京都のように歴史ある人気の都市です。観光需要が大きく、シンガポールの人々にとっても最も身近な海外の観光地です。年間1,800万人が訪れる観光都市です。

おすすめのマレーシア不動産物件情報

マレーシア不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと経済成長
  マレーシア経済は、2024年に実質成長率4％台を維持し、2025年も4％前後の成長が見込まれる「緩やかな拡大局面」にあります。
  インフレ率は2024年に2％前後まで低下し、2025年も1.5〜3％程度のレンジで安定するとの見方が主流で、家計の実質購買力と住宅購入意欲を下支えしています。
• 政策金利と住宅ローン金利
  中央銀行（BNM）は2025年7月に政策金利OPRを3.00％から2.75％へ25bp引き下げ、景気配慮型の「やや緩和スタンス」に転じ、その後は据え置きとしています。
  これを受けて、主要銀行の住宅ローン変動金利は優良借り手で概ね年4％前後が目安となっており、2023〜24年のピーク時よりも返済負担がやや軽くなり、一次取得層・投資家ともに「今なら組みやすい」という感覚が広がっています。

住宅（分譲・賃貸）

• 取引ボリュームと価格の足取り
  2024年の不動産取引額はこの10年で最高水準となり、その約6割を住宅セクターが占めました。2025年上期は件数こそ前年から約▲1.3％減の19万6,000件程度ですが、取引総額は＋1.9％増の約1,076億リンギへと増加し、「件数は絞りつつも、より高価格帯・質の高い物件への選別購入」が進んでいます。
  NAPICが公表するマレーシア住宅価格指数（MHPI）は、2021〜2025年を通じて年1〜3％台の緩やかな上昇を続けており、Q2 2025時点でも全国平均は小幅ながらプラス成長を維持しています。
  傾向としては、ランデッド住宅（戸建・タウンハウス）が底堅い中で、高層コンドミニアムはエリアによって横ばい〜調整という二極化が顕著です。
• 在庫・オーバーハングの現状
  かつて深刻だった「完成済み売れ残り（オーバーハング）」は2024年時点でピーク比2〜3割縮小しましたが、2025年上期でも2万6千戸超の完成済み在庫の大半をコンドミニアムが占める構図は変わっていません。
  特にクアラルンプールは、約3,600戸超の完成済み売れ残りを抱える一方、ペラ・ケダ・クランタンなどでは、手頃な価格帯のランデッド住宅にローカル実需がしっかりついており、在庫圧力が相対的に軽いとされています。
• エリア別の特徴
• クアラルンプール／セランゴール（クランバレー）
  高層コンドミニアムの供給過多により、中心部のAクラス物件は価格横ばい〜小幅高で推移する一方、外縁部や築古Bクラス物件は、値引きや家具付き販売・家賃保証などのプロモーションが前提になりがちです。
• ジョホール
  2025年上期のNAPICレポートでは、ジョホールが新規住宅供給・価格上昇率・工業用地取引のいずれでも全国トップクラスとなり、「ジョホール・シンガポール経済特区（SEZ）」構想や高速鉄道構想への期待感から、住宅・工業・物流のクロスボーダー需要が高まっています。新規分譲5,401戸のうち約44％が販売済みと、テイクアップも良好です。
• ペナン・地方都市
  ペナン島は、製造業・港湾・観光の三本柱に支えられた高層住宅・工業需要が堅調で、長期保有を前提とした地元富裕層・外国人投資家の人気が高いエリアです。一方、ペラ・ケダ・ペルリスなどは、手頃な価格帯住宅の需要が強い反面、高価格帯コンドの売れ残りが課題となっています。
• 賃貸市場
  クアラルンプール中心部やモントキアラ、KLCC周辺では、外資系金融・IT企業の駐在員、MM2H保持者、デジタルノマドなどの戻りで、グレードAコンドとサービスレジデンスの稼働率・賃料が底堅く推移しています。
  一方で、駅から遠い・築古・管理状態が良くない物件は、賃料ディスカウントや室内リノベーションをしないと入居が付きにくい状況で、賃貸市場でも物件選別が進んでいます。

オフィス

• 供給・空室の状況
  大クアラルンプール（クランバレー）のオフィス市場は、長年の新規供給で空室率が高止まりしてきましたが、2024〜25年は新規供給ペースがややスローダウンし、需給は徐々に均衡へ向かいつつあります。
  調査によれば、2024年時点でプライムオフィスの空室率は約24〜25％、全体では約28％前後とされ、依然としてテナント優位の賃貸条件が続いています。
• テナントニーズとビルの競争力
  大口テナントは、グリーンビル認証・エネルギー効率・駅近・複合開発内かどうかを重視し、築浅Aグレードへの集約を進めています。
  築古ビルは、フロア細分化・共用部リニューアル・サービスオフィス化などで付加価値を付けない限り、賃料引き下げや長期空室リスクに晒されやすくなっています。

リテール・商業

• モール稼働と消費回復
  NAPICのデータによると、2025年Q1のショッピングコンプレックス平均稼働率は79.0％と、2024年Q4の78.8％から小幅改善し、コロナ前水準へ近づいています。
  外国人観光客と国内消費の回復により、クアラルンプール・セランゴール・ペナン・ジョホールなど主要都市の旗艦モール、駅直結モールの来客数と売上は回復基調で、F&B、体験型エンタメ、ホームセンター、ライフスタイル系テナントの構成比が高まっています。
• 賃料とテナントミックス
  一等立地のプライムモールでは、基礎賃料は概ね横ばい〜微増、売上連動の歩合賃料もコロナ期から大きく改善しており、空室率も低水準です。
  ローカル色の強い郊外モールや老朽モールでは、内装支援・フリーレント・成果連動賃料など柔軟な条件でのテナント誘致が一般的で、物件ごとにパフォーマンスの差が拡大しています。

ホテル・観光

• 観光回復と需要構造
  2024〜25年にかけて、ビザ緩和やフライト増便を背景に観光客が急回復し、2025年Q1の訪問者数は約1,010万人と、東南アジア主要国の中でも上位の水準です。
  主要な inbound はタイ・シンガポール・中国・中東からの旅行者で、クアラルンプールのシティホテル、ペナン・ランカウイ・ボルネオのリゾートホテルが恩恵を受けています。
• 稼働率・ADR
  都市型ホテルでは、MICE・企業イベント・週末レジャー需要の増加で、上位ホテルの稼働率は70％前後、ADRもじり高という状況です。
  リゾートエリアは季節変動は残るものの、航空路線の回復とLCC増便で「オフシーズンでも底堅い稼働」を確保しやすくなっています。

物流・工業

• 好調セクターとしての位置づけ
  工業・物流セクターは、マレーシア不動産の中で最も強い成長を示している分野です。2025年上期の取引では、工業セクターが前年比約8.5％増となり、他セクターを上回るパフォーマンスを見せています。
  需要はジョホール・セランゴール・ペナンに集中し、E&E関連、EV・自動車部品、データセンター、Eコマース倉庫など、内外資企業の進出が相次いでいます。
• 物件タイプと賃料動向
  高天井・大型ヤード・複数ドックを備えたモダン倉庫・ハイテク工場は空室率が低く、賃料も上昇基調です。一方、仕様が古い・アクセスの悪い工場は賃料横ばい〜弱含みで、リノベーションや再開発が検討されています。
  賃貸契約では、年次インフレ指標と連動した賃料改定条項を盛り込むケースが一般的になっており、オーナーはインフレリスクを賃料に転嫁しやすい環境です。

REIT・資本市場

• パフォーマンスと利回り
  マレーシアREIT市場は、金利ピークアウトとリテール・ホテルの回復を背景に、2024年以降株価・分配ともに回復基調で推移しています。
  小売・物流REITの分配利回りは概ね5〜7％台とされ、OPR 2.75％環境では依然として相対的な妙味があります。オフィス主体REITは空室リスクを織り込み利回りがやや高めになる傾向です。
• ポートフォリオと戦略
  投資家からの評価が高いのは、旗艦モールやコミュニティモールを複数保有する小売REIT、ならびに物流・工場系REITです。高い稼働率とインフレ連動賃料が評価ポイントになっています。
  オフィス中心REITでは、用途分散のために物流・データセンター・ホスピタリティ資産を追加する動きがあり、スポンサー企業による新規REIT上場や既存REITへの資産注入も検討されています。

制度・規制トピック

• 外国人の不動産取得
  外国人は、条件付きではあるものの、土地付き物件・コンドミニアム・商業物件を直接所有することが認められています。ただし州ごとに最低購入価格が定められており、多くの州で100万リンギ以上、一部州やエリアではこれより高い下限が設定されています。
  マレー系保留地や特定の低価格住宅スキームは外国人購入不可であるため、個別物件ごとに弁護士・デベロッパーを通じた確認が必須です。
• MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）
  MM2Hは2021年に厳格化されましたが、2024〜25年にかけて州独自スキーム（例：サラワクMM2H）や条件見直しが進み、富裕層・長期滞在者の受け入れを拡大する方向に調整が行われています。申請者には一定の定期預金残高・月収条件などが求められ、不動産購入は義務ではないものの、長期滞在と不動産保有を組み合わせる枠組みとして利用されています。
• 税制・間接税の変化
  2025年7月から、商業用物件の賃貸に対するサービス税（SST）の税率8％適用・対象拡大が行われ、オフィス・モール・物流施設の賃貸契約条件に影響を与えています。今後、テナントとオーナー間で税負担をどのようにシェアするかが賃料交渉の焦点です。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  全国平均では緩やかな価格上昇＋在庫調整の局面で、短期転売よりも中長期インカム＋緩やかな値上がり狙いの戦略が現実的です。
  クアラルンプール中心部の高層コンドは競争が激しい一方、立地・管理・共用施設の質が高い物件に絞れば、3〜4％台の安定した賃貸利回りを狙いやすいです。
  ジョホール・ペナン・セランゴール郊外など、工業・物流拠点やSEZと連動する住宅エリアは雇用とインフラ整備に支えられ、中長期的な需要の底堅さが期待できます。
• オフィス
  クランバレーのオフィス市場は依然として借り手優位で、築古オフィスへの投資は空室リスクと改装CAPEXを十分に織り込む必要があります。
  一方で、駅直結・複合開発内・グリーン認証付きAグレードオフィスは大企業テナントの集約先として需要が強く、コア資産としての長期保有には一定の妙味があります。
• リテール
  フラッグシップモールや観光立地のプレミアムモールは、テナント入替と改装を通じて賃料と売上の上振れ余地があり、安定インカム投資の対象になります。
  郊外モールは、キャッシュフローの振れが大きいため、再開発や用途転換（教育施設、オフィス、医療モール化など）も視野に入れた事業計画が重要です。
• 物流・工業
  工業・物流は、現状のマレーシア不動産の中で最も守りと攻めのバランスが良いセクターといえます。ジョホール・セランゴール・ペナンのモダン倉庫や工業団地は長期安定賃料を期待しやすく、REITや機関投資家も積極的です。
  投資判断では、トラックアクセス・港湾／空港までの距離、電力インフラの安定性、用途転用のしやすさ（汎用レイアウトかどうか）を重視することが重要です。
• REIT
  OPR 2.75％環境では、利回り5〜7％台のM-REITは依然として相対優位があり、なかでもリテール・物流系REITが候補になります。
  ただし、テナントの質・残存賃貸期間（WALE）・セクター分散・スポンサー企業の財務力とパイプライン戦略によってリスク／リターンは大きく異なるため、個別銘柄の精査が欠かせません。

リスク・留意点

• 住宅オーバーハングと商品ミスマッチ
  コンドミニアム中心のオーバーハングは依然として多く、ターゲットや価格設定が不明確な物件では、値引き販売・販売長期化・賃料下押しのリスクが残ります。
• 金利・為替・税制
  世界的なインフレ再燃や地政学リスク次第では、BNMが再度利上げに転じる可能性も否定できず、変動金利ローンやREITのバリュエーションに影響し得ます。
  また、2025年のSST拡大のように、税制変更が商業不動産の実質利回りを圧縮するリスクもあるため、長期投資では税・諸経費を保守的に見積もることが重要です。
• 建設コスト・工期
  建設資材・人件費はコロナ前より高止まりしており、新規開発の採算ラインは上昇しています。工期遅延やコストオーバーが収益を圧迫する可能性があるため、デベロッパーの実績・資本力・施工管理能力に特に注意する必要があります。
• 政策・規制の変更
  MM2H条件や外国人購入最低価格などは、政権や州政府の方針で変わる余地があり、長期居住・長期保有を前提とする投資では、定期的なルール確認と専門家への相談が欠かせません。

まとめ

2025年時点のマレーシア不動産市場は、全体としては安定〜緩やかな回復だが、セグメントとエリアによる差が極めて大きい局面にあります。住宅は、ランデッド住宅を中心に緩やかな価格上昇が続く一方、高層コンドミニアムの供給過多と商品ミスマッチが課題です。オフィスはクランバレーを中心に借り手優位が続きますが、グリーン認証付きAグレードビルへの集約が進み、旧来型ビルの再生・用途転換がテーマになっています。

リテール・ホテルは観光・消費回復の恩恵を受け、プライム物件を中心に稼働と収益が改善。物流・工業はジョホール・セランゴール・ペナンを軸に中長期の安定成長セクターとして存在感を強めています。REITは金利低下とセクター選別を背景に、ポートフォリオ分散の手段としての魅力を維持しています。

総じて、マレーシア不動産への投資は、マクロ環境の追い風だけでなく、個別物件の立地・仕様・テナント力・スポンサー力を丁寧に見極め、セグメントごとに戦略を分けることが成否を分ける局面にあると言えます。

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