ドバイ不動産投資で取得できるビザの内容・期間・条件・手順

海外不動産投資でドバイが人気の理由の一つに「不動産購入でビザがもらえる」というものがあります。今回は、ドバイ不動産投資で取得できるビザの内容・期間・条件について解説します。

そもそも、ビザとは？

ビザ（ Visa Travel visa）とは

を意味します。

観光などの短期の滞在であれば「Tourist visa（観光ビザ）」で十分ですが、

移住などを検討する場合には、長期滞在が許可されるビザ「リタイアメントビザ」、働くことができるビザ「就労ビザ」「永住権」などを取得する必要があります。

ドバイのビザの種類

ドバイには、以下のビザが用意されています。

• Tourist visa／On-arrival visa（観光ビザ）：30日※再申請により30日の延長が可能。10日間の猶予期間あり
• Remote work visa／Virtual working visa（リモートワークビザ）：1年更新
• Freelance visa（フリーランスビザ）：1年・2年更新
• Property owner visa（不動産ビザ）：2年更新
• Golden visa（投資家ビザ）：10年更新
• Green visa（グリーンビザ）：5年更新
• Retirement visa（リタイアメントビザ）：5年更新
• Working visa（就労ビザ）：2年更新
• Family visa（家族ビザ）：メインのビザ取得者（スポンサー：身元引受人）の期限と同様
• Student visa（学生ビザ）：1年更新

不動産購入・不動産投資で取得できるビザ

Property owner visa（不動産ビザ）

ドバイで物件の所有に紐づけて取る2年の居住ビザです。ドバイ土地局（Dubai Land Department）の「Request for Investor Visa」に載っている取得要件は、次の2つです。

• 単独所有：物件の所有者は、物件の価格にかかわらず申請できる（regardless of the property value）
• 共有：共有者は、自分の持分の価値が40万AED以上であれば申請できる

日本語の記事でよく見る「75万AED以上」という金額は、ドバイ土地局が現在この手続きのページに書いている要件とは一致しません。ビザの条件は改定が多いので、申請前にドバイ土地局とドバイ入国管理局（GDRFA Dubai）の該当ページを開いて、そのときの記載を確かめてください。

• ビザ期間：2年
• ビザの保有条件
  • 取得資格：不動産購入者・不動産オーナー
  • 投資額：単独所有なら金額の下限なし／共有なら持分40万AED以上（ドバイ土地局の記載）
  • 取得費用：投資家ビザ2年分として10,212.50AED（ドバイ土地局の公表額）
  • その他条件
    • ドバイ発行の無犯罪証明書（ドバイ土地局宛）を提出すること
    • 権利書（Title Deed）の電子コピーを提出すること
    • 「購入費用が全額支払い済みであること（ローン不可）」「ドバイの銀行の異議なし書簡（NOC）が要る」という条件は、ドバイ土地局が現在この手続きのページに書いていない。ローン中の物件について明記があるのは、後述する10年のゴールデンビザのほうである

通常の不動産ビザでは、居住はできても、就労はできません。あくまでも、投資家向けのビザとなっています。また、6カ月に1回はドバイに入国する必要があります。

不動産ビザのメリット

• ドバイに本人と家族が2年居住可能
• 居住が可能

不動産ビザ取得のための必要書類

• パスポート用写真
• 最低6カ月の有効期間のあるパスポート
• Title deed（不動産権利書）
• 有効な健康保険
• 現状のビザページコピー
• Emirates IDコピー（存在する場合）
• Police clearance（ドバイ警察発行、Land department宛）

Golden visa（ゴールデンビザ）

ゴールデンビザは、購入時点の価格が200万AED以上のドバイの不動産を所有している方に発行される、10年間の更新可能な居住ビザです。配偶者・子・親を帯同（スポンサー）できます。

• ビザ期間：10年
• ビザの保有条件
  • 取得資格：公共投資への投資家、不動産投資家、起業家・取締役、エンジニア、卓越した専門タレント、文化的クリエイティブな人、アスリート、優秀な学生、教授等
  • 投資額：2,000,000AED以上（不動産投資家の場合）

ゴールデンビザには

1. 起業家のためのゴールデンビザ
2. 科学者のためのゴールデンビザ
3. 不動産投資家向けのゴールデンビザ

があり、取得する方によって、条件が異なります。

不動産投資家の場合は、2000000AED以上のドバイ不動産を取得していれば良いため、わかりやすい条件となっています。また、特定の地元銀行からお金を借りて購入しても、ゴールデンビザの対象となります。

ゴールデンビザでは、居住・就労・就学が可能です。

ゴールデンビザのメリット

• ドバイに本人と家族が10年居住可能
• 居住・就労・就学が可能
• 本人が亡くなった場合、家族はビザ失効までドバイに滞在可能
• UAE国外に6カ月以上滞在可能
• ヘルパーを無制限に雇用可能

※ビザの条件は、頻繁に改定されるものです。上記は、執筆時点のモノとなります。正確な情報は、アラブ首長国連邦大使館や在ドバイ日本国総領事館に確認が必要です。

2年の投資家ビザと10年のゴールデンビザの違い

不動産に紐づくビザは2本立てです。どちらもドバイ土地局が窓口になりますが、必要な物件の価格も、期間も、ローン中の物件の扱いも違います。

項目	投資家ビザ（2年）	ゴールデンビザ（10年）
物件の価格	単独所有は下限なし／共有は持分40万AED以上	購入時点で200万AED以上
ローン中の物件	ドバイ土地局のページに明記なし	可。銀行の異議なし書簡（支払済み額と残高を記載）が要る
帯同できる家族	配偶者・子	配偶者・子・親
手数料（本人分）	10,212.50AED	9,884.75AED
所要日数	7〜10営業日	7〜10営業日
申請時の所在	ドバイ土地局のページに明記なし	申請者がUAE国内にいること

金額だけを見ると2年の投資家ビザのほうが手数料は高く出ますが、10年分に引き直すと差は大きく開きます。ゴールデンビザは9,884.75AEDで10年、投資家ビザは10,212.50AEDで2年です。物件が200万AEDに届くなら、費用の面でもゴールデンビザを取るほうが合理的です。

ドバイ土地局が公表している手数料の内訳

区分	内訳	金額（AED）
ゴールデンビザ10年（本人）	健康診断	700
	エミレーツID（10年）	1,153
	居住許可の確定（10年）	2,856.75
	ドバイ土地局手数料	4,020
	事務手数料	1,155
	合計	9,884.75
ゴールデンビザ10年（家族）	家族の居住許可（10年）	5,774.50
	家族スポンサーのファイル開設	318.75
投資家ビザ2年（本人）	一式	10,212.50
投資家ビザ2年（家族）	配偶者（妻・夫）	7,382.25
	18歳以上の娘／18歳以上の息子（1年のみ）	7,182.25
	18歳未満の子	6,482.25
	親（1年）＋スポンサーのファイル開設	8,882.25＋318.75

家族を連れていく場合、人数分がそのまま積み上がります。配偶者と18歳未満の子ども2人を投資家ビザで帯同すると、本人分と合わせて30,000AEDを超える計算になります。物件価格が200万AEDに届くかどうかで、ここまで変わってきます。

ゴールデンビザは不動産以外のルートでも取れる

ドバイ入国管理局（GDRFA Dubai）の「投資家向けゴールデンレジデンス」の手続きページには、不動産以外のルートも並んでいます。不動産を200万AED分そろえるのが難しい場合、比較の対象になります。

ルート	基準額	付いている条件
不動産投資	200万AED以上	持分での所有なら持分の価値が200万AED以上。ドバイ土地局の物件状況証明書で価格を証明する。保有を続ける担保として物件に留置権を設定する
会社への出資	200万AED以上	UAE内の会社の持分価値。監査法人の財務報告書、有効な商業ライセンス、銀行取引明細、前年の納税記録が要る
銀行預金	200万AED以上	UAE国内の銀行に2年以上の凍結で預け入れる。10年の在留期間中は引き出せない。現地のスクークや投資債券でもよい
納税額	年25万AED以上	連邦税務庁が発行する納税証明と、商業ライセンスが要る

不動産ルートで見落としやすいのが留置権（lien）の設定です。GDRFA のページには、ゴールデンレジデンスが有効な間は所有が続くことを担保するため、物件に留置権を設定すると書かれています。10年のビザを取ると、その物件は10年間身動きが取りづらくなる、という前提で出口を考える必要があります。

不動産投資でビザを取得するメリット

ドバイに移住できる

ドバイに移住できる大きなメリットがあります。ビザを取得するとエミレーツID（日本でのマイナンバーのようなもの）を申請することができ、エミレーツID保有者は運転免許取得や銀行口座の開設など、居住者としての権利を享受することができます。また、申請者だけでなく配偶者やお子様、ご両親も申請可能です。（ご両親の場合は、1年間の家族ビザ）

ドバイに移住することができれば

• 所得税：0％
• 相続税：0％
• 固定資産税：0％

ですから、投資収益に対しての税金がほとんどありません。

日本人で日本にいると、海外での投資の収益にも、日本で課税され、日本に納税する義務が発生します。しかし、ドバイに移住してしまえば、その税金は不要になるのです。

税金だけでなく、治安面、環境面、生活面でも、ドバイに移住するメリットはあります。治安は、日本並みによく、インターナショナルスクールも多く、また、ラグジュアリーな暮らしが体験できます。

また、本人以外のご家族も、「Family visa（家族ビザ）」で移住できます。

Family visa（家族ビザ）

ご家族のだれかが不動産ビザ、ゴールデンビザなどのビザを取得している場合、その人を身元引受人（スポンサー）として、家族ビザを取得することができます。夫婦や子供は、家族ビザを取得しやすく、兄弟や両親の場合は、他の条件が必要になります。

• 取得資格：ビザ所有者のご家族
• 取得費用：子ども　3000AED／2年、大人　4000AED／2年
• 条件：スポンサーに4000AED／月以上ほどの月給

家族ビザ取得のための必要書類

• スポンサー（父、母、夫、妻）のEmirates ID
• 最低6カ月の有効期間のあるパスポート
• 申請者のパスポート用写真
• 出生証明、もしくは婚姻証明（日本から発行3カ月以内の戸籍謄本があれば現地で取得可能）
• ※アラビア語翻訳が必要
• スポンサーの給与証明（Salary certificate）

ドバイ不動産投資で取得できるビザに関するよくある質問

Ｑ．有効期限が切れたらどうすればいいの？

基本的に、ビザは更新が可能です。

不動産ビザも、ゴールデンビザも、有効期限が切れる場合には、更新することで期間が延長されます。

Ｑ．不動産ビザは、半年ごとに入国しないと維持できないの？

はい。

不動産ビザは、6カ月に1回の入国が必要です。
ゴールデンビザには、制限がありません。1年間日本で暮らしてもビザは維持できます。

申請に持っていく書類（ドバイ土地局の公表）

投資家ビザ（2年）	ゴールデンビザ（10年）
パスポート	パスポート
権利書（Title Deed）の電子コピー	電子権利証明書／権利書
証明写真	証明写真
エミレーツID（あれば）	UAE ID（あれば）
現在の居住ビザ／入国許可の写し（あれば）	現在の居住許可の写し（あれば）
ドバイ発行の無犯罪証明書（ドバイ土地局宛）	—

2年の投資家ビザだけ「ドバイ発行の無犯罪証明書」が要る点に注意してください。日本で取る警察証明とは別に、ドバイで取得してドバイ土地局宛に出すものです。

このページで参照した公式ページ

• ドバイ土地局「Request for Investor Visa」（2年の投資家ビザ。取得要件・手数料・必要書類・所要日数）
• ドバイ土地局「Golden Visa application – Investor」（10年のゴールデンビザ。200万AEDの基準、ローン中の物件の扱い、手数料の内訳）
• ドバイ入国管理局 GDRFA Dubai「Issuing a golden residence permit (investors)」（不動産以外のルート、留置権の設定、更新の条件）

ドバイ不動産投資でビザを取得する流れ

1. 準備期間（現地不動産視察、生活準備等：1～6カ月程度）
2. 不動産物件決定と購入（送金や契約手続：1～2カ月）
3. ビザ書類準備（日本にて申請書類の収集：2週間程度）
4. ビザ申請、一時入国（審査期間：1～2週間程度）
5. ビザ発給確定後、UAE入国

英語が話せない方や実務面で不安を感じる方は、ビザ取得のサポートをしてくれる在ドバイのエージェントなどに相談することをおすすめします。

まとめ

ドバイ不動産は「ゴールデンビザを取得できる」ということで、世界の富裕層に人気となっている背景があります。日本人には「治安の良さ」というメリットはあまり感じにくいですが、ロシア人や中国人の富裕層からすると、治安が良く、税金もない、安心して暮らせる国として、ドバイの不動産を持ちたいというニーズがあるからです。

また、日本人でも、投資収益が大きい方は、税金対策として、ご家族でドバイ移住をするケースも増えてきています。ビザや移住という面でも、ドバイ不動産には魅力があるということになります。

ドバイ不動産投資徹底解説。ドバイ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで