カンボジア不動産投資徹底解説。カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

カンボジア不動産の購入、カンボジア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、カンボジア不動産投資、カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、カンボジア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

土地の所有権は持てません。戸建ても購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、外国人にも認められています。

カンボジアという国とは？

概要

投資先	カンボジア不動産
国名	カンボジア王国
面積（k㎡）	181,035k㎡
日本との比較	0.5倍
人口	16,770,000人
日本との比較	0.1倍
首都	プノンペン
民族	90％がカンボジア人（クメール人）
言語	クメール語
宗教	仏教（一部少数民族はイスラム教）
通貨	リエル（KHR）
政策	立憲君主制
主要産業	農業、工業、サービス業
日本からの移動時間	8時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　B フィッチ　 B ムーディーズ　B2

カンボジア王国（カンボジア）は、東南アジアのインドシナ半島南部に位置する立憲君主制の国です。南はタイランド湾に面し、西はタイ、北はラオス、東はベトナムと国境を接しています。

国民の90以上が、クメール語（カンボジア語）を話し、仏教（上座部仏教）を奉ずるクメール人（カンボジア人）です。

カンボジアの中心には湖と河川の複合体であるトンレサップ湖があり、その河川部分は国土の東部を縦貫する国際河川たる大河メコン川の支流となっており、水運と漁業・農業を支えています。この平野部にカンボジア人口の3分の1が居住しています。トンレサップ湖の北辺にはクメール王朝の遺跡として世界的に有名なアンコール・ワットやアンコール・トムといったアンコール遺跡（1992年、世界遺産登録）が存在します。

年間平均気温約30℃ほどで、雨季が5月～10月、乾季が11月～4月です。

政治

国家体制は、国王を元首とする立憲君主制です。ノロドム家とシソワット家のメンバーから、王室評議会が国王を選出する仕組みとなっています。王室評議会は、首相、両院の議長、両院の副議長（2名ずつ）、上座部仏教の2つの宗派の代表（1名ずつ）の合わせて9名からなり、秘密投票で国王を選出します。国王の地位は終身です。

議会は、両院制を採用しており、定数125議席からなる国民議会（下院）議員は直接選挙で選出され、定数61議席からなる元老院（上院）議員は間接選挙と国王からの任命によって選出されます。

経済

主要産業は農業、漁業、林業などの第一次産業である。近年は観光産業と縫製産業が成長し、最貧国ではあるものの外国からの投資も大きな伸びを示しています。

米ドルが流通して使えることからも、外国からの投資が増えています。銀行預金・融資の米ドル比率は、85％程度です。

カンボジア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

カンボジアの人口は、現時点では1,100万人ほどです。2050年には2,000万人を超えると予想されています。

カンボジアの総人口推移

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。若年層が多いことが目立つ、人口ピラミッドです。

カンボジアの人口ピラミッド

３．プノンペンの人口は、人口600万人を突破する予想

カンボジアは人口が少ない国です。

政府は

という計画が発表をしています。

プノンペンの大きさは、東京23区とだいたい同じ大きさで、人口600万人いれば、かなりの人口密度になります。

人口密度が高くなれば、それだけ住宅需要も増えることを意味します。

４．高いGDP成長率

カンボジアは、高いGDP成長率を実現しています。

カンボジア GDP

直近の成長率は11％を超えています。

５．米ドルが流通する国

カンボジアは、ドルが流通している国です。

と言われています。

米ドルで買い物ができ、事業や投資、銀行口座での預金なども米ドルで可能になります。

ことを意味しています。

世界の基軸通貨である米ドルが流通しているため、投資がしやすい国と言えます。

今回おつりなどは、現地通貨のリエルが使われることが多いです。

６．高金利の米ドル建て定期預金で運用利回りを最大化できる

カンボジアの大きなメリットには

があります。

年率7.0％を超える米ドル建て定期預金が利用できます。

７．プノンペンに新国際空港

カンボジアは、コロナ以前までは、観光客数が年々増加していました。

航空需要の増加に伴い、2016年6月、カンボジア政府は新空港を建設することを決めました。

2021年12月、カンボジア情報省より、空港名称を「タクマウ・テコ国際空港（Takhmao Techo International Airport） 」とすることが公表された。

空港建設は、中国の中国冶金科工集団が受注したました。

開港時に年間1,300万人、2030年に年間3,000万人、2050年に年間5,000万人の利用を見込んでいます。

カンボジア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．人口が少ないリスク

同じ海外不動産で人気のフィリピンなどと比較すると明らかですが、人口が圧倒的に少ないのです。

人口が少ない理由は、1975～1979 に政権を担っていた、クメールルージュ（カンボジア共産党）の指導者ポル・ポトによる「国民の大虐殺」が原因です。約4年間で、当時の人口の約3分の1にあたる約150～200万人の人々が犠牲になったと言われています。

そのため、人口ピラミッドも若干いびつな形になっています。

若い世代が増えてきていて、人口は増加傾向にあるものの、現時点では人口は1,000万人強と少なく、人口が少ない点が不動産需要が大きくならない、または経済規模が大きくならない理由として、懸念されるものと言えます。

これは、カンボジア不動産に投資する大きなリスクです。

２．不動産への投資額が下がっている

下記のデータを見ると、2023年は、不動産市場への投資額が減少していることがわかります。

ということになるため、投資先としての魅力が薄まっていることがわかります。

３．不動産価格も上昇していない

全体的にみると2019年と比較して、不動産価格は上昇しています。

しかし、BKKなどの都心部では、ほぼ横ばいとなっており、不動産価格の上昇が見られません。

４．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

比較的、カンボジアでは、実際に完成しないというディベロッパーの数が少なくありません。ディベロッパー選びは、確実に建設できるところを選ぶ必要があります。

５．カントリーリスク

カンボジアは、アジアにおいて汚職の度合いがかなり高い国とされています。カンボジアは、腐敗指数が21.0で世界で5番目に腐敗していることになっています。

また、ポル・ポト政権下による大虐殺などもあり、東南アジアの中では、カントリーリスクは高めの国と言えます。

カンボジア不動産価格推移

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2025年7月最新データ

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移変動率

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2025年7月最新データ

カンボジア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

カンボジア不動産投資で発生するコストには

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

カンボジア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

5％～20％程度の割引があります。

資産譲渡税（付加価値税：VAT）

購入時に資産譲渡税（付加価値税：VAT）が発生します。

4％の費用になります。

売買価格または評価額の高い方に対しての4％です。

登記費用

登記時に必要な契約文章の認証に関する弁護士・司法書士などの専門家費用です。

弁護士費用が100ドル程度、行政費用が1,000ドル程度発生します。

登記証書の発行も可能です。

印紙税

100リエル～2,000リエル程度の印紙税が必要になります。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

共益費・修繕費（修繕管理費）

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、管理会社が設定しています。

㎡単価で1～2USD／月が相場です。

付帯設備費・家具家電費用

カンボジア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件評価額の80％に対しての0.1％です。

税金（不動産収入税・所得税）

カンボジア非居住の外国人の場合は、賃貸収入の14％です。

税金（キャピタルゲイン税）

値上がり益に関する課税はありません。0％です。

カンボジア不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

カンボジアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

カンボジア不動産に投資するうえでは、カンボジアの物価を抑えておく必要があります。

カンボジア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

カンボジア（プノンペン）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	プノンペン／カンボジア	プノンペン／カンボジア
通貨	円	USD	USD
データ計測日時	2025/11	2025/11	2025/11
データ計測時点の為替	1円	156.94円	156.94円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	785円	65%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	4,708円	71%
マクドナルドのバリューセット	750円	1,099円	146%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	157円	26%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	157円	122%
タクシー 1km（通常料金）	500円	157円	31%
ガソリン（1リットル）	178円	157円	88%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	75,645円	48%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	43,002円	46%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	355,783円	22%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	211,869円	27%
平均月給（税引後）	386,814円	61,364円	16%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	10.30%	644%

カンボジア物価調査。カンボジア（プノンペン）の物価と日本（東京）の物価比較

カンボジア不動産の買い方

カンボジア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

カンボジア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

多くの選択肢がある反面、カンボジアで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。

カンボジア不動産投資のおすすめエリア

プノンペン

カンボジアの首都がプノンペンです。

現在の人口は200万人ですが、政府発表では、2035年までに、首都を半径100kmに拡大・人口600万人を突破すると予想されています。

カンボジアは人口が少ない国のため、投資先としてはプノンペンが唯一の候補と言えます。

プノンペンの中では

などの3都市が比較的治安が良く、大使館などがあり、暮らしやすい都心部となっています。

ボンケンコン（BKK1、BKK2、BKK3）

も外国人駐在員や、カンボジアの富裕層が多く住むエリアです。日系ショッピングセンターのイオンモールからも近く、高級レストランやスターバックスカフェなどが多く集まるエリアで、プノンペン随一の繁華街といえます。

チャムカモン

カンボジアイオンモール1号店があり、日本の大使館もあるエリアです。カジノ「ナガワールド」や「ロシアンマーケット」など商業施設が多く集まっているエリアです。

7マカラ

オリンピックスタジアムやオリンピアモールなどがあるエリアです。プノンペンタワーというランドマーク的なオフィスビルがあり、オフィス街と言えます。

おすすめのカンボジア不動産物件情報

カンボジア不動産最新動向

マクロ環境・金利

• インフレと金融運営
  物価は足元+2％前後（9月YoY）で小幅上昇にとどまり、総じて落ち着いた水準です。中央銀行（NBC）は高度なドル化の下で7日物LPCO（担保付供給オペ）等を通じて流動性を調整する枠組みを運用しており、リファレンス金利としてリエルの政策性金利（供給・吸収）を整備しています。
• 住宅ローン金利の実務感
  大手行の店頭は年6.5％固定（USD）といったプロモ水準から、ローカル行の一般的な年10％前後までレンジが広いです（通貨は主にUSD）。融資上限比率（LTV）や返済比率（DBR）に応じてマージン加算が行われます。

住宅（分譲・賃貸）

• 価格・需給の基調
  コンドミニアムは供給過剰の調整が継続し、2024年は価格下落が続いた後、2025年も吸収にばらつきが見られます。立地の良い中上位グレードや実需向けミッドレンジは粘り強く、高級帯は在庫圧力が残る構図です。
• 供給動向（H1〜Q3 2025）
  H1だけで3,900〜5,000戸超の完成が確認され、新規発売の再開も重なり競争は継続しています。年央レビューではランド（Borey等）取引が前年比倍増と戸建系に強さが見られました。
• 賃貸・サービスアパート
  長期滞在・法人需要の回復でグレードAの賃料は上向き。一方、築年数の経った物件は改装・家電バンドル等のプロモが一般化しています。
• 外国人の取得枠・スキーム
  外国人は2010年以降の区分所有（Strata）で建物全体の70％まで、地上1階以上の専有部のみ所有可能。土地の直接所有不可だが、長期賃借（最長50年・更新可）や信託（Trust）スキームの利用が広がっています。

オフィス

• 空室・賃料
  弱含みの需給が続き、市況占有率は約64〜65％まで低下。プライム立地・高スペック（BKK1、トンレバサック等）は選別的に堅調で、平均賃料は月24USD/㎡程度が目安です。新規供給は減速しつつも、年後半の竣工が控えています。
• テナント行動
  柔軟なレイアウト・共用部の質・アメニティへの要求が強く、コワーキング/ハイブリッド対応のフロアが選好されています。

リテール・商業

• 稼働・賃料
  稼働はなお重く、平均占有率は58％台、プライム賃料は約20.9USD/㎡/月まで調整。F&Bや体験型テナントは健闘し、複合開発の下層ポディウムでの出店が増えています。

ホテル・観光

• 需要回復と新空港
  2025年1–8月の訪日ならぬ訪カンボジア外国人は約405万人（前年比-5.6％）と踊り場。ただしプノンペン新空港（Techo International Airport）が9月に開港（初期年1300万人処理）し、中期的なアクセシビリティ改善が追い風です。
• 運営の実務感
  平日ビジネス需要の戻りと長期滞在の取り込みが鍵。イベント・MICEの復活でサービスアパート賃料は上向きです。

物流・工業

• 需要・占有
  SEZ（特別経済区）や空港・港湾動線に沿ったグレードA倉庫・工業用区画の逼迫が続き、プノンペン周辺のSEZは満床状態とのレポートもあります。
• 新規投資トピック（製造回帰）
  BYDのEV工場（シアヌークビルSEZ）が2025年末稼働予定・年1万台の計画で起工。オートモーティブ系の裾野拡大が期待され、物流・部品倉庫の需要喚起が見込まれます。

資本市場・REIT

• 上場・投資ビークルの現状
  CSX（プノンペン証取）では不動産事業会社の資金調達や不動産投資信託（Trust）制度の整備が進展中。REIT上場の本格普及はこれからで、私募型の信託・社債が中心です。

制度・規制トピック

• 外国人取得枠：Strata70％上限・地上1階以上の原則は継続。国境から30km圏の制限など地理的制約も引き続き適用されます。
• 長期賃借：最長50年（更新可）の長期賃借が実務の柱。契約・登記の適正化が重要です。
• 信託の活用：2019年施行の信託法に基づき、ライセンス信託会社を介した土地保有スキームが一般化しつつあります。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  実需×中位価格帯×好立地を軸に選別が有効。完成在庫の品質・管理体制・デベロッパーの引渡実績を重視し、ローンプラン（固定/変動、繰上条件）を精査してください。
• オフィス
  市況占有64％前後で総じて借り手優位。ただしプライム（中心3区）は底堅く、フレックス区画・共同利用の需要取り込みに強み。賃料24USD/㎡付近を目安に、内装支援・フリーレントの引き出しが実務的です。
• リテール
  F&B・体験型中心にテナントミックス刷新で稼働を底上げ。歩合賃料や内装補助の組成で双方メリット設計を。郊外・コミュニティ型の日常消費集積が相対的に有利です。
• ホテル/サービスアパート
  空港刷新×観光回復の中期シナリオ。足元は稼働・ADRの緩やかな回復に留意し、平日需要の底上げ（企業・長期滞在）を戦略に組み込むと有利です。
• 物流・工業
  SEZ満床・新規製造投資（EV等）を追い風に、高天井・大型ドック・汎用レイアウトの標準仕様が有効。指数連動賃料・電力安定・港空港距離をKPIに据えてください。

リスク・留意点

• 供給過多と価格調整：コンドの完成ラッシュで在庫圧力が継続、価格・賃料の下押しリスク。
• 需要の二極化：プライム立地/高スペック偏重が進み、周辺立地・旧仕様はテナント付けに時間を要します。
• 観光の回復鈍化：国境事情・治安報道等で訪問者数が足踏み、短期的にホテル稼働に影響。
• 金利・通貨：USD建て金利の上振れやリエル/ドルの流動性変動に留意。固定→変動の切替条件、手数料を事前確認。

まとめ

2025年のカンボジア不動産は、住宅＝供給消化の長期戦、オフィス＝借り手優位の中でプライム選好、リテール＝F&B主導で再編、ホテル＝新空港で中期追い風、物流・工業＝SEZ満床×EV投資で拡張という構図です。法制度は“Strata70％・長期賃借・信託活用”が実務の三本柱で、立地・仕様・運営力による選別がいっそう重要になります。

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