ジョージア（旧称グルジア）は、外国人の不動産取得に許可制を置いていない数少ない国のひとつとして紹介されることがあります。ただし、何でも自由に買えるわけではありません。買えるものと買えないものは憲法に書かれており、居住許可に必要な金額は2026年の公式ページで引き上げられた後の数字になっています。
この記事は2026年10月14日に、ジョージア官報（Legislative Herald of Georgia）に載っている憲法本文、ジョージア公共サービス開発庁（SDA）の居住許可ページ、国家公的登記庁（NAPR）の手数料表、日本の外務省のジョージア基礎データを順に開いて書きました。
農地は外国人が所有できません。ジョージア憲法第19条は「特別な重要性を持つ資源として、農地は国、自治体、ジョージア国民、またはジョージア国民の団体のみが所有できる」と定めています。例外は、議員総数の3分の2以上で採択される組織法でしか作れません。
農地以外の不動産は、外国人でも取得できます。アパート・住宅・商業用不動産には、憲法上のこの制限がかかりません。
不動産を根拠にした短期居住許可の基準額は、市場価値が15万米ドル相当を超えることです。SDAの公式ページの現行の記載であり、農地はこの対象から外されています。投資居住許可の基準額は30万米ドル相当です。
登記は国家公的登記庁で、4営業日なら150ラリ、申請当日なら350ラリです。所有権の発生・変更・終了の登記に適用されます。
国の規模は小さく、人口370万人、一人当たりGDPは9,141ドル（いずれも外務省の基礎データ）。在留邦人は200人です。
農地は憲法で外国人が持てない。それ以外は制限がない
ジョージアの不動産を考えるとき、最初に押さえるべきなのは土地の種別です。ジョージア憲法第19条は財産権を保障したうえで、農地だけを別扱いにしています。官報に掲載されている英語版の本文は「As a resource of special importance, agricultural land may be owned only by the State, a self-governing unit, a citizen of Georgia or an association of citizens of Georgia.」で、所有できる主体を4つに限っています。例外は組織法で定められるとされ、その組織法は議員総数の少なくとも3分の2の賛成で採択しなければなりません。
裏を返すと、農地に当たらない不動産には憲法上のこの制限がありません。都市部のアパートや戸建て、店舗・事務所などの商業用不動産は、外国籍のままでも取得できます。ジョージアが「外国人でも買える国」と紹介されるのは、この区別によるものです。
| 対象 | 外国人の所有 | 根拠 |
|---|---|---|
| 農地 | できない | 憲法第19条。所有主体は国・自治体・ジョージア国民・国民の団体に限られる |
| アパート・戸建て | できる | 憲法第19条の農地の制限の対象外 |
| 商業用不動産 | できる | 同上 |
| 農地の例外的な取得 | 組織法が定める場合のみ | 憲法第19条。組織法は議員総数の3分の2以上で採択 |
出典はジョージア官報（Legislative Herald of Georgia）に掲載された憲法本文です。文書番号786、1995年8月24日にジョージア議会が発した文書で、記事の作成時に表示されていた統合版の公表日は2020年6月29日でした。
居住許可の基準額は不動産15万米ドル、投資居住許可は30万米ドル
不動産を買うことと、その国に住めることは別の話です。ジョージアでは、不動産の保有を根拠にした居住許可の制度があり、金額の基準が公式ページに書かれています。
公共サービス開発庁の居住許可ページは、短期居住許可について「ジョージアの法令に定める方法で、ジョージア領内の不動産（農地を除く）に対する権原を有し、その市場価値がラリ換算で15万米ドルを超える外国人に発給される」と説明しています。ここでも農地は対象から外されています。
より上位の枠として投資居住許可があり、こちらは投資活動の促進と保証に関するジョージアの法律に基づく投資を行った外国人とその家族が対象です。不動産による場合の基準額は30万米ドル相当とされています。
| 種類 | 不動産の基準額 | 対象から外れるもの | 家族 |
|---|---|---|---|
| 短期居住許可 | 市場価値が15万米ドル相当を超えること | 農地 | 記載なし |
| 投資居住許可 | 30万米ドル相当 | — | 本人と家族 |
金額は「ラリ換算で何米ドル相当か」で判定されるため、為替の動きで必要なラリ額は変わります。また、価値の証明には認定鑑定人による市場価値の評価書が要るので、売買価格をそのまま使えるわけではありません。日本語の解説記事には古い基準額を載せたままのものが残っているので、申請の前に公式ページで現行の金額を確かめてください。
申請に必要な書類と、手数料・日数
短期居住許可の申請で求められる書類は、同じページに列挙されています。所定の申請書、旅券の写し、ジョージアに合法的に滞在していることを示す書類、不動産の権原証書、認定鑑定人による市場価値の評価書、電子形式の3×4のカラー写真、そして手数料の支払いを証する書類です。
不動産を根拠に短期居住許可を申請するまでの順番
- 農地に当たらない不動産を取得し、国家公的登記庁に所有権を登記する。
- 認定鑑定人に依頼し、市場価値が15万米ドル相当を超えることを示す評価書を用意する。
- 旅券の写しと合法滞在の証明、3×4のカラー写真を電子形式でそろえる。
- 希望する処理日数に応じた手数料を払い、支払証明を添えて申請する。
| 決定までの日数 | 手数料 |
|---|---|
| 30暦日目 | 300ラリ |
| 20暦日目 | 450ラリ |
| 10暦日目 | 600ラリ |
急ぐほど高くなる仕組みで、10暦日まで縮めると300ラリの倍になります。日数は暦日で数えるため、土日祝も含まれます。
登記は国家公的登記庁｜4営業日なら150ラリ、当日なら350ラリ
所有権の登記を担うのは国家公的登記庁（National Agency of Public Registry）です。手数料と処理期間は公式サイトの「FEES AND TERMS」の不動産登記タブに一覧で掲示されています。
| 手続き | 4営業日 | 1営業日 | 申請当日 |
|---|---|---|---|
| 不動産に対する権利の発生・変更・終了の登記 | 150ラリ | 270ラリ | 350ラリ |
| 不動産の所有権に関連する義務の登記・変更・終了 | 150ラリ | 270ラリ | 350ラリ |
| 所有権の放棄の登記 | 無料 | — | — |
| 登記データの技術的な誤りの訂正 | — | 無料 | 無料 |
| 農地の用途・区分の変更の登記 | 150ラリ | 270ラリ | 350ラリ |
同じ表には、ジョージアの被占領地域にある不動産の予備的所有権の登記が4営業日・無料で掲載されています。中央政府の実効支配が及んでいない地域の扱いが、手数料表の段階から別枠になっているということです。
国の基礎データ｜人口370万人、一人当たりGDP9,141ドル、在留邦人200人
投資先としての規模感を、日本の外務省が公表している基礎データで確認します。令和8年5月18日付の更新です。
| 項目 | 数値 | 出所 |
|---|---|---|
| 面積 | 6万9,700平方キロメートル（日本の約5分の1） | 外務省 |
| 人口 | 370万人 | 2024年、国連人口基金 |
| 首都 | トビリシ | 外務省 |
| 通貨 | ラリ（1995年9月25日導入） | CIS統計委員会 |
| GDP | 337.8億米ドル | 2024年、IMF |
| 一人当たりGDP | 9,141ドル | 2024年、IMF |
| 実質GDP成長率 | 9.4％ | 2024年、IMF |
| 物価上昇率 | 1.1％ | 2024年、IMF |
| 主要産業 | 農業、食品加工業、鉱業 | 外務省 |
| 在留邦人数 | 200人 | 2024年10月現在、外務省 |
成長率は2024年で9.4％と高い一方、経済の規模そのものは337.8億米ドルと小さく、主要産業は農業・食品加工業・鉱業です。外務省の記述によれば、世界銀行が2019年に公表した「ビジネス環境の現状2020」でジョージアはビジネスのしやすい国の第7位でした。
見落とされやすい3つのリスク
買える・住めるという話だけで決めると、後から効いてくる論点を取りこぼします。外務省の基礎データに書かれている範囲でも、次の3つは先に把握しておく価値があります。
事前に確かめておきたいこと
- アブハジアと南オセチアには中央政府の実効支配が及んでいない。登記庁の手数料表にも「被占領地域」の予備的登記という項目が別に置かれている。
- EU加盟の道筋が止まっている。2023年12月に加盟候補国の地位が付与されたが、2024年11月に首相がEU加盟プロセスを2028年末まで開始しない旨を発表した。
- 在留邦人は200人しかいない。日本語で相談できる専門家や管理会社の層が薄く、契約・税務の確認を現地の専門家に頼る前提になる。
金額の基準は動きます。居住許可の基準額は公式ページの現行の記載を見て判断してください。日本語で書かれた解説の多くは、更新前の金額のまま残っています。
為替も効きます。基準は「ラリ換算で何米ドル相当か」で見るため、必要なラリの額は申請のタイミングで変わります。
税金は条文に当たる必要がある｜今回確認できたこと
ジョージアの不動産にかかる税は、ジョージア税法が定めています。今回の調査で公式の情報として確認できたのは、個人の財産税に年次の申告があり、その2026年の提出期限が11月2日であるというジョージア歳入庁（Revenue Service）の告知までです。
財産税の税率、賃貸所得の扱い、売却益の扱いについては、歳入庁の英語サイトに税率を一覧したページを見つけられず、今回は公式ページから直接確認できませんでした。日本語・英語の解説サイトには具体的な率が並んでいますが、出典が条文ではないものが多く、ここでは引き写しません。税額の見積もりが必要な場合は、官報に掲載されているジョージア税法の該当条文と、歳入庁への照会で確かめてください。
個人の財産税には年次の申告があり、2026年の提出期限は11月2日である（ジョージア歳入庁の告知）。
財産税はジョージア税法が定めており、官報に本文が掲載されている。
財産税の税率、賃貸所得の課税方法、売却益の課税と保有期間による扱いの違い。
歳入庁の英語サイトに税率一覧のページを見つけられなかったため、条文に当たる必要がある。
官報のジョージア税法の条文を開き、該当条を特定する。
そのうえで歳入庁（電話2 299 299、info@rs.ge）か現地の税務専門家に照会する。
ジョージアの不動産についてよくある質問
外国人でも土地を買えますか
農地は買えません。ジョージア憲法第19条が、農地を所有できる主体を国、自治体、ジョージア国民、ジョージア国民の団体の4つに限っています。農地に当たらない土地や、アパート・戸建て・商業用不動産には、この制限がかかりません。
不動産を買えば自動的に住めますか
自動的ではありません。不動産を根拠に短期居住許可を申請する場合、市場価値がラリ換算で15万米ドル相当を超えている必要があり、認定鑑定人の評価書を添えて申請します。処理には手数料300〜600ラリと10〜30暦日がかかります。
投資居住許可とは何が違いますか
基準額が違います。投資居住許可は、投資活動の促進と保証に関するジョージアの法律に基づく投資をした外国人とその家族が対象で、不動産による場合の基準額は30万米ドル相当です。短期居住許可の15万米ドルの倍にあたります。
登記にはどのくらいかかりますか
国家公的登記庁の手数料表では、不動産に対する権利の発生・変更・終了の登記は4営業日で150ラリ、1営業日で270ラリ、申請当日で350ラリです。登記データの技術的な誤りの訂正は無料で扱われます。
経済の規模はどのくらいですか
外務省の基礎データでは、2024年のGDPが337.8億米ドル、一人当たりGDPが9,141ドル、実質GDP成長率が9.4％、物価上昇率が1.1％です。人口は370万人、面積は日本の約5分の1にあたる6万9,700平方キロメートルです。
治安や政情の面で気をつけることはありますか
アブハジアと南オセチアには中央政府の実効支配が及んでいないと外務省が記しています。また、2023年12月にEU加盟候補国の地位が付与されたものの、2024年11月に首相がEU加盟プロセスを2028年末まで開始しないと発表しています。渡航前には外務省の海外安全情報も確認してください。
この記事で確認した一次情報
ジョージア官報（Legislative Herald of Georgia）憲法本文：matsne.gov.ge
ジョージア公共サービス開発庁 Migration/Residence Permits：sda.gov.ge
ジョージア国家公的登記庁 不動産登記の手数料と期間：napr.gov.ge
ジョージア歳入庁（Revenue Service）：rs.ge
外務省 ジョージア基礎データ：mofa.go.jp
ヨーロッパ周辺で外国人の購入制限が議論になる国として、スウェーデンや北キプロスも整理しています。あわせて確認してください。