マレーシアSST（売上税・サービス税）で不動産価格3〜5％上昇見通し。政策要望の要点

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2025年9月19日、マレーシアの業界紙The Edge Malaysiaは、全国不動産開発業者協会（REHDA）が実施した開発業者調査の結果を報じました。調査対象187社のうち70％超が販売価格を3〜5％引き上げる計画と回答。背景にはSST（Sales and Service Tax：売上税・サービス税）の負担増があり、62％が「SSTによりプロジェクトコストが大幅に上昇し、事業運営に影響する」とみています。

REHDAは政府と協議を進めており、二重課税の回避、主要資材や環境配慮製品への税制優遇、入力税控除（Input Tax Credit）や還付の迅速化、税率の簡素化（段階税率やフラット3％案）、税務当局とのデジタル連携強化などを要望。記者会見では、会長Datuk Ho Hon Sang氏、直前会長Datuk NK Tong氏、副会長Datuk Zaini Yusoff氏が登壇しました。

Ho氏は「住宅はSST非課税だが、商業用は課税。複合用途（ミックスドユース）では判定が難しい。資材は概ね非課税だが、人件費や機械レンタルは課税で、コスト構成の詳細な仕分けが非常に煩雑」と説明。労務費と資材費が概ね半々である実情から、フラット3％のSSTといった簡素化案を提案しました。

併せて、Home Ownership Campaign（HOC）の復活も要望。過去（HOC1・HOC2）には名義変更等の印紙税免除により販売好調だったことから、需要喚起策として再導入を呼びかけています。

背景と制度のポイント

• SSTの拡大・実務負担：近年、サービス税率や対象範囲の見直しが進み、建設・不動産関連サービスにおける課税実務が複雑化。住宅（Residential）は非課税でも、施工・賃貸機器・専門サービスなどで課税が発生しやすく、原価に波及します。
• 住宅vs商業・複合用途：商業（Commercial）は課税が基本。複合用途の大規模案件は、区分ごとの課税判定・按分が必要で、コスト計算と価格設計が難しくなっています。
• 価格転嫁圧力：開発業者の73％が建設コスト3％以上の上昇を想定、結果として販売価格3〜5％の引き上げを検討。利幅の圧縮回避とキャッシュフロー保全が狙いです。

調査結果の内訳と業界要望

• 187社サーベイ：
• 62％…SSTでプロジェクトコストが大幅増・事業運営に影響
• 約70％…建設コストが少なくとも3％上昇と推定
• 70％超…販売価格を3〜5％引き上げる計画
• REHDAの要望：
• 二重課税の回避、入力税控除（ITC）や還付の迅速化
• 税率の簡素化（フラット3％案や段階税率）
• 資材・グリーン建材への税優遇
• 税務当局（関税局など）とのデジタル連携強化
• HOC復活（印紙税免除等）で需要喚起

難しい用語ミニ解説

• SST（Sales and Service Tax）：売上税・サービス税の総称。物品の売上に課される売上税と、各種サービスに課されるサービス税で構成。最終消費段階での課税色が強く、仕入税額控除は限定的。
• Input Tax Credit（入力税控除）：企業が仕入時に支払った税を後で相殺・還付できる仕組み。SSTでは範囲が限定され、キャッシュフローが圧迫されやすい。
• ミックスドユース（複合用途）：住宅＋商業＋オフィス等を一体開発。用途別に課税取り扱いが異なるため、原価配賦・税務処理が複雑。
• HOC（Home Ownership Campaign）：購入者の印紙税軽減などで需要喚起を狙う政府・業界の共同キャンペーン。在庫消化・新規供給の下支えに寄与。

市場への短期インパクト

• 新規発売の価格表（プライスリスト）調整：3〜5％の名目値上げが想定され、早期完成在庫や完成間近案件は上げ幅が相対的に小さい可能性。
• 建設段階のキャッシュフロー管理：人件費・重機レンタル等のSST課税部分で資金繰り負担が増し、着工・引渡しスケジュールに慎重姿勢。
• セグメント差：商業・オフィス・一部投資用レジは転嫁圧力が強く、純住宅（自用）はHOC復活の有無で実質負担が左右される見通し。

中期・長期の論点

• 政策対応の帰趨：簡素化・ITC拡充・HOC再開が実現すれば、価格上昇圧力を一部相殺。未実現なら名目価格上昇と供給抑制のリスク。
• サステナブル建材優遇：グリーン建材の税優遇が実装されれば、ESG志向の海外投資家にとって銘柄選別の材料に。
• 金利・為替との相互作用：リンギット安局面では円建て投資家に割安感が出る一方、建設コストの外貨連動分は上がりやすい。

ニュースの見解

日本人の海外不動産投資家向けポイント：

1. 価格前提の見直し：2025年後半〜2026年の新規分譲・竣工前案件は、3〜5％の価格上振れを前提にIRR（内部収益率）や出口利回りを再計算。完成在庫（Ready-to-move）や工期進捗が進んだ案件は相対的に価格硬直性が低く、交渉余地が生まれる可能性。
2. 用途別・構成別の税務精査：住宅は非課税、商業は課税という原則に、複合用途の按分が絡むと実質負担が物件ごとに差。デベロッパーのコスト積算根拠（人件費・機械レンタルの扱い）と価格転嫁ロジックを開示資料やQAで確認しましょう。
3. 政策トリガー（HOC復活）の監視：HOC再導入が決まると、印紙税軽減＝実質取得コストの低下で一次取得需要が回復しやすく、短期の成約率・在庫回転が改善。HOC対象・期間・上限の条件が投資妙味を左右します。
4. 為替・調達の多層管理：円⇔リンギット（RM）のヘッジ方針と、支払スケジュール（進捗払い）の整合を。外貨建ての建設入力（輸入資材・外注）比率が高い案件はコスト変動リスクを内包し、価格改定条項の有無を確認。
5. ESG・グリーン優遇の実益：グリーン建材への税優遇が制度化されれば、運営コスト削減（光熱費・修繕）とテナント需要の両面でプラス。グリーン認証（GBI等）や省エネスペックを比較指標に入れてください。