バングラデシュ不動産投資徹底解説。バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

「バングラデシュ不動産って買えるですか？」
「バングラデシュ不動産投資ってどうなんですか？」

バングラデシュ不動産の購入、バングラデシュ不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、バングラデシュ不動産投資、バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、バングラデシュ不動産は日本在住の日本人が買えるの？

不動産にも、コンドミニアム（アパートメント）やヴィラなどの建物と土地がありますが、それぞれについて状況がことなっています。

コンドミニアム（アパートメント）は、居住目的でなら外国人でも購入できます。

外国人は、ダッカで居住目的でアパートメントを購入することのみが許可されており、バングラデシュ投資委員会の承認を得る必要があります。

逆に言えば、投資目的でのアパートメント購入は、現在のところ許可されていないということになります。

ただし、バングラデシュ自体が、まだ法体系や行政の業務が整っておらず、賄賂も依然としてあるため、知り合い経由や特別なルートであれば、アパートメントの購入もできるとしている海外不動産会社もあります。

土地は、法人であれば100％購入できます。

日本の土地所有権と同様のレベルで、土地の所有権は取得が可能です。外資100％企業の他，支店登記を済ませた外国企業も土地の取得、登記が可能で、外国企業または外資比率を理由とした土地取得制限はとくには存在していません。

他の外国のような新築マンションを外国人が購入するようなスキームは、今のところなく、法人設立の上で土地を購入してキャピタルゲインを得るか？土地を購入したうえでマンションを建てるなどのディベロップメント（ディベロッパーの事業）をするような規模感の投資となっています。

一部の海外不動産会社では、上記の土地購入、土地開発のプロジェクトをファンド化して小口投資が可能な形をとっています。

バングラデシュという国とは？

概要

投資先	バングラデシュ不動産
国名	バングラデシュ人民共和国
面積（k㎡）	147,570k㎡
日本との比較	0.4倍
人口	170,790,000人
日本との比較	1.4倍
首都	ダッカ
民族	ベンガル人が大部分
言語	ベンガル語
宗教	イスラム教徒91％
通貨	タカ（BDT ）
政策	共和制
主要産業	衣料品・縫製品産業、農業
日本からの移動時間	7時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BB- フィッチ　 BB- ムーディーズ　Ba3

バングラデシュ人民共和国（バングラデシュ）は、南アジアにある共和制国家です。北、東、西の三方はインド、南東部は、ミャンマーと国境を接し、南はベンガル湾（「インド洋の一部）に面しています。

国名の「バングラデシュ」とはベンガル語で「ベンガル人の国」を意味するように、ベンガル語圏に属しています。

国内最大の都市は、首都のダッカであり、他の主要都市はチッタゴン、クルナ、ラジシャヒがあります。バングラデシュは、南アジアにおけるイスラム圏国家の一つです。

バングラデシュの人口は、1億6,468万人で、都市国家を除くと世界で最も人口密度が高い国であり、人口は世界第8位となっています。ただし、政府は1992年より”人口調節”を推進し人口の増加を抑えようとしており、南アジア地域においても人口増加率は最低水準に減少してきています。

18世紀末にイギリスの東インド会社により植民地化され、パキスタンの飛地領土（東パキスタン）を経て独立し、現在は、イギリス連邦加盟国のひとつとなっています。

政治

大統領（象徴的な存在）を元首とする議院内閣制が確立しています。日本と同じ政治体系と言えます。

経済

世界銀行によると、2021年のバングラデシュのGDPは2,852億ドルであり、一人当たりのGDPは2,503ドルで、国際連合による基準に基づくと「後発開発途上国」と位置づけられています。2016年のデータでは、人口の24.3％が貧困層となっています。

世界有数の豊かな土地を誇り、「黄金のベンガル」と言われていた時代もあり、膨大な人口と労働力を持っていることから経済の潜在能力は高いが、洪水などの自然災害の影響で現在では貧困国の一つに数えられています。

バングラデシュは貧困国であるため、世界各国から多額の経済援助を受け取っている。日本は最大の援助国の一つであるが、近年は援助額がやや減少気味です。他に、アジア開発銀行やアメリカ、イギリス、世界銀行、ヨーロッパ連合などからの援助が多くなっています。

多くの支援を受けているが、多発するサイクロンやそれに伴う氾濫などの地理的・気候的要因、効率の悪い国営企業、不適切に運営されている港などインフラの人的要因、第一次産業のみでは賄い切れない増加する労働人口などの人口要因、効率の悪いエネルギー利用法や十分に行き渡っていない電力供給などの資源的要因、加えて政治的な内部争いや汚職などの政治的要因、国内で頻繁に行われているゼネラルストライキの一種であるハルタル（ホルタル）など、さまざまな経済問題があり、貧困を脱することができない状態が続いています。

ただし、近年では、中国の労働コスト上昇に伴い、バングラデシュの廉価な労働コストが注目されており、繊維製品などの軽工業製品の輸出は増大しています。ようやく軽工業が発展し経済発展のきっかけになりそうな気配が出ている状況です。

貧困国ですが、人口が多いため、出稼ぎ労働者が多く、サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦など他のペルシア湾岸産油国にも多く労働者が出稼ぎに行っており、東では、マレーシアやシンガポールにも多く出稼ぎに行ってます。

バングラデシュ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

バングラデシュは、現在の人口が1億7,000万人ですが、2050年には2億人を超えると予想されています。人口の多い国として、今後の経済成長が期待されている国です。

バングラデシュの総人口推移

出典：United Nations 2024

２．人口ピラミッドがきれいな正三角形

バングラデシュの人口ピラミッドは、きれいな正三角形になっています。ボリュームゾーンは、20歳前後ですから、ここから20年～30年は、この世代が引っ張っていくイメージです。中長期の成長が期待されます。

バングラデシュの人口ピラミッド

出典：United Nations 2024

３．高いGDP成長率

バングラデシュは、急激なGDPの成長が起きています。直近の1年間でも、10.56％のGDP成長率を記録しています。経済発展が目覚ましい国と言えます。

バングラデシュのGDP

４．土地は永久に所有できる

バングラデシュは、アジアの国には珍しく、法人であれば外国企業でも、土地の所有権が持てる国です。

法人を設立すれば、バングラデシュの土地は永久に所有権を持つことができるのです。これは、売買もしやすく、中長期のキャピタルゲインを得やすい仕組みと言えます。

５．不動産価格がまだまだ安い

2023年の1件あたりの住宅不動産価格では

35,500ドル

ですから、

約5,571,352円

です。

つまり、500万～600万円の不動産価格なのです。

バングラデシュは、まだまだ低価格で投資できるメリットがあります。

６．現状は不動産の供給が足りていない

バングラデシュは、今まで最貧国であって、急激に経済成長を遂げた国でもあります。

そのため、マンション供給が全く追いついておらず、人口がそれ以上のスピードで増えてしまっているため、恒常的な物件の供給不足が起きています。

バングラデシュでは、都市部の住宅需要が現在約600万戸と推定されており、この数は2030年までに1,050万戸に増加すると予想されており、手頃な価格の住宅の不足が大きな問題となっています。

賃貸需要は根強いものがあり、今後も、富裕層が増えてくることで、高級レジデンスの建設が増えてい来ることが予想されます。

７．明確な都市計画「ダッカ開発計画」がある

バングラデシュでは、政府系機関である

Rajdhani Unnayan Kartripakkha「RAJUK」：都市計画庁

がダッカの都市計画を担当しています。

1995年に、1995年から2015年までの期間を対象に、構造計画、都市圏計画、詳細地域計画の3層からなるダッカ首都圏開発計画（DMDP）が策定されました。RAJUKは、ダッカ首都圏のさまざまなゾーンの包括的な計画を考案し、計画されている開発戦略、提案された道路の位置、および市民の利便性を高めるためのインフラのレイアウトを計画しています。

このプロジェクトは、2035年までに延長され、更新されています。

「ダッカ開発計画（DHAKA STRUCTURE PLAN）」を見れば、ダッカがどのように発展していくかが一目瞭然です。

2035年までに

人口：2.6億人
家：610万戸
学校：4,600校
仕事：1,290万

を作る目標となっています。

バングラデシュ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．そもそも、個人では買えない

バングラデシュ不動産は

法人は、土地の100％所有ができる

のですが、逆に言えば

非居住者の外国人の個人は、土地も、マンションも、買えない

ということを意味しています。

法人を設立してまで、バングラデシュ不動産に投資しようとする投資家は少ないことと、土地しか買えないとなると、キャピタルゲインしか狙えないので、投資の選択肢が狭まってしまいます。

２．汚職などが以前として強い

「バイデン政権は、贈収賄、汚職、関税、反競争的調達システム、知的財産権の侵害をバングラデシュにおける主要な貿易・投資障壁として特定した。」と記事になっていますが

その通りで

登記手続きにも、運用が腐敗しており，賄賂を渡さなければ円滑に終了しない
不動産の登記については所有権についても登記されていない

ということが、いまだに起こりうる国で、まだ整備が追い付いていないのです。

登記や手続きでのトラブルや所有権が明示できないトラブルなど、バングラデシュ不動産投資では、法整備・運用体制の不備が大きなリスクとなっています。

３．住みにくい国のワーストランキングにランクイン

世界住みやすい都市（国）ランキングを見ると

バングラデシュは、ワースト7位

となっています。

世界住みやすい都市（国）ランキング

これは

人口が増加しているのに、住宅が圧倒的に不足しており、過度の人口過密と衛生環境の悪さが要因です。

バングラデシュ不動産で投資しても、シンガポールやドバイのように富裕層が好んで住む場所ではないのです。

４．デモや暴動がある

バングラデシュは近年、高いGDP成長率を示してきたものの、これが広範な経済的安定や国民の生活向上に直結しているわけではありません。高い失業率、若者を中心とした不満の蓄積、急速に進むインフレは、国全体に広がる緊張感を生み出しています。

反政府デモや学生運動など、昔の日本のように、まだまだ政治が安定していないことが大きなリスクとなっています。

バングラデシュの反政府デモ・首相が国外逃亡・政治危機を徹底解説。海外不動産投資家が知るべき背景と今後の展望

バングラデシュ不動産の買い方

現在の段階では、バングラデシュの不動産に投資する方法は

バングラデシュに伝手のある不動産エージェントから、独自ルートで分譲物件（レジデンス）を買う
バングラデシュ法人を設立して土地を買って、キャピタルゲインを狙う
バングラデシュの現地法人が土地を買う小口商品（ファンド）に投資して、キャピタルゲインを狙う

しか、選択肢がありません。

もう少し環境が整備される、つまり

賄賂がなくなる
登記制度がしっかりする
外国人がマンションが自由に変えるようになる

という形になるまでは、投資の選択肢が少ないのが現状です。

しかし、「だからこそ、狙い目」というリスクテイクできる投資家の場合は、法人設立や独自ルートのある不動産エージェントを探して、投資するというのも、大きな選択肢となります。

バングラデシュ不動産最新動向

マクロ環境・金利

インフレと政策金利
物価は直近で前年比8％台半ばで推移し、中央銀行（Bangladesh Bank）は2025年7月の金融政策で政策金利10.00％を維持しています。ディスインフレは緩やかで、当面は高金利・高インフレの併存を見込む前提です。
住宅ローン金利の実務感
市中銀行の**住宅ローンは概ね年11～13％台（±1％）が目安です。主要行の公表料率（固定／変動の混在）でも11.9％前後～12％±1％**の水準が確認でき、家計の返済負担はなお重めです。
為替・流動性
中銀は為替制度の市場化と金利の弾力化を進めていますが、インフレ抑制を優先した引き締めバイアスが継続します。短期的には資材輸入コストと金利の高さが開発・購入のブレーキになりやすい局面です。

住宅（分譲・賃貸）

価格レンジとエリア差
ダッカの分譲単価レンジはBDT 3,500～16,000/平方フィート、プライムのGulshan等では最大BDT 30,000/平方フィートの提示も見られます。中古（セカンダリー）へのシフトも進み、相対的に割安な既存物件の動きが良好です。
取引トレンド
登録・税負担や資材高を背景に新築の成約歩留まりは選別色が強く、中古への乗り換えと**実需エリア（公共交通・インフラ接続良好地）**への需要集中が続きます。
賃貸相場の手触り
プライム／準プライムでは3ベッド中心に堅調、非プライムは家賃調整・改装前提の交渉が一般化。家主側は**設備更新（発電・給水・空調）**を伴う賃上げ交渉が通りやすい一方、築古は内装改修の自己負担が要求されやすいです。

オフィス

賃料の目安と需給
ダッカCBD（Gulshan／Banani等）のオフィス賃料はBDT 100～180/平方フィート/月の募集事例が散見され、ショールーム用途はBDT 300超の提示もあります。グレードAの希少性が賃料の下支え要因です。
テナント動向
多国籍・輸出入関連のハブ拠点需要は底堅い一方、金利高・為替コストから拡張ペースは慎重。省エネ性能・BCP・駐車場容量への選別が強まり、床の細分化やサービスオフィス併設でのリポジショニングが進みます。

リテール・商業

フットフォール
祝祭期（Eid）にはモール来客が大幅増となるなど、体験型・ファッションが牽引。プライムモールの空室は低下基調です。
賃料と出店
一等立地は賃料横ばい〜微増、二等立地は**歩合賃料（％レント）**や内装サポート等の条件調整で出店を促す傾向が続きます。

ホテル・観光

需要回復の裾野
2024年の外国人訪問者は65.5万人規模。ビジネス・MICEの回帰と航空アクセス改善期待で、都市型ホテルの平日稼働の積み増し余地があります。
空港ターミナル3の進捗
ダッカ空港第3ターミナルの全面運用は年内目標ながら遅延。2025年8月にはボーディングブリッジの試験運用が実施されました。フル稼働の時期は2025年末〜26年にずれ込む可能性があります。

物流・工業

港湾能力の増強
チッタゴン港のBay Terminalに世銀6.5億ドルの資金が決まり、大型船対応・回転率向上が進む見通しです。Matarbari深海港は2026年に限定運用開始、本格稼働は2030年想定でサプライチェーンの構造改善が期待されます。
経済特区（BEZA）
Bangabandhu Sheikh Mujib Shilpa Nagar（BSMSN）などの経済特区で長期リース×税優遇が継続。製造回帰・中国＋1文脈の新規投資の受け皿として注目度が高いです。

建設コスト・資材

セメント・鉄筋
2025/26年度予算でクリンカー関税引き上げが示され、セメント袋あたり約BDT 9～10のコスト増見込み。鉄筋（ロッド）価格はブランド・径で差がありますがBDT 80,000～90,000/トン台の市況例が見られます。

REIT・資本市場

制度整備と現状
2023年のREIT規則策定後、2024～25年に指針改訂・制度整備が進む一方、上場REITは未始動です。今後は商業・物流ポートフォリオの組成が論点になります。

制度・規制トピック

登録・税負担
業界団体REHABは登録コストの高止まりが市場停滞要因と指摘し、負担軽減を求めています。**DAP（詳細地域計画）**の運用見直しも要望が出ています。
外国人の取得実務
外国人の土地取得には制約が多く、区分所有（アパート・商業床）なら取得可能という整理が一般的です。外貨での決済・当局承認などの手続き要件に留意が必要です。

投資家への示唆（セグメント別）

住宅
プライムは価格維持～小幅高、準プライム／郊外は選別と価格差拡大。中古・完成在庫の回転が相対優位で、RAJUK許認可・管理品質・引渡し時期を厳格チェックすると取りこぼしが減ります。
オフィス
グレードA希少性×立地で賃料は粘着的。ESG・非常用電源・駐車場など仕様が賃料の分水嶺。床分割・サービスオフィス併設によるバリューアップ余地があります。
リテール
祝祭需要×体験テナントで稼働は堅調。歩合賃料・内装支援を活用した条件設計が奏功しやすいです。
ホテル
空港T3のフル稼働が遅延する可能性を織り込みつつ、MICE回復・国際線増便の中期追い風を待つ戦略が無難です。
物流・工業
港湾増強×深海港で輸送リードタイム短縮の恩恵が見込め、倉庫・冷蔵・軽工業は中期の安定収益源。トラックアクセス・港距離・電力安定を重視した汎用レイアウトが有利です。

リスク・留意点

金利・為替：政策金利10％の高止まりとインフレで資金コスト・実需の伸びが抑制されるリスク。
制度運用：登録コスト高・DAP運用が投資判断の不確実性に。案件ごとに最新の税・登録費を積算すべきです。
施工・資材：セメント・鉄筋のコスト増と工期長期化リスク。契約で価格調整条項の設定が有効です。
インフラタイムライン：空港T3の遅延や都市鉄道の開業時期ずれ込みが立地価値の実現時期を左右。

まとめ

2025年のバングラデシュ不動産は、高金利・高インフレの中で“選別色”が一段と強まる局面です。住宅は中古・完成在庫の回転が優位、オフィスはグレードAの希少性で底堅く、リテールは祝祭需要×体験型で稼働改善。物流・工業は港湾増強と深海港の段階稼働という構造追い風が明確です。制度面では登録コスト・DAP運用といったトランザクションの摩擦がボトルネックで、資金計画（11～13％台の住宅ローン）とインフラの開業タイミングを前提に、立地（交通・港湾アクセス）×仕様×運営力でのリスク管理が鍵になります。