バングラデシュ不動産投資徹底解説。バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

バングラデシュ不動産の購入、バングラデシュ不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、バングラデシュ不動産投資、バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、バングラデシュ不動産は日本在住の日本人が買えるの？

不動産にも、コンドミニアム（アパートメント）やヴィラなどの建物と土地がありますが、それぞれについて状況がことなっています。

コンドミニアム（アパートメント）は、居住目的でなら外国人でも購入できます。

外国人は、ダッカで居住目的でアパートメントを購入することのみが許可されており、バングラデシュ投資委員会の承認を得る必要があります。

逆に言えば、投資目的でのアパートメント購入は、現在のところ許可されていないということになります。

土地は、法人であれば100％購入できます。

日本の土地所有権と同様のレベルで、土地の所有権は取得が可能です。外資100％企業の他，支店登記を済ませた外国企業も土地の取得、登記が可能で、外国企業または外資比率を理由とした土地取得制限はとくには存在していません。

他の外国のような新築マンションを外国人が購入するようなスキームは、今のところなく、法人設立の上で土地を購入してキャピタルゲインを得るか？土地を購入したうえでマンションを建てるなどのディベロップメント（ディベロッパーの事業）をするような規模感の投資となっています。

一部の海外不動産会社では、上記の土地購入、土地開発のプロジェクトをファンド化して小口投資が可能な形をとっています。

バングラデシュという国とは？

概要

投資先	バングラデシュ不動産
国名	バングラデシュ人民共和国
面積（k㎡）	147,570k㎡
日本との比較	0.4倍
人口	170,790,000人
日本との比較	1.4倍
首都	ダッカ
民族	ベンガル人が大部分
言語	ベンガル語
宗教	イスラム教徒91％
通貨	タカ（BDT ）
政策	共和制
主要産業	衣料品・縫製品産業、農業
日本からの移動時間	7時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BB- フィッチ　 BB- ムーディーズ　Ba3

バングラデシュ人民共和国（バングラデシュ）は、南アジアにある共和制国家です。北、東、西の三方はインド、南東部は、ミャンマーと国境を接し、南はベンガル湾（「インド洋の一部）に面しています。

国名の「バングラデシュ」とはベンガル語で「ベンガル人の国」を意味するように、ベンガル語圏に属しています。

国内最大の都市は、首都のダッカであり、他の主要都市はチッタゴン、クルナ、ラジシャヒがあります。バングラデシュは、南アジアにおけるイスラム圏国家の一つです。

バングラデシュの人口は、1億6,468万人で、都市国家を除くと世界で最も人口密度が高い国であり、人口は世界第8位となっています。ただし、政府は1992年より”人口調節”を推進し人口の増加を抑えようとしており、南アジア地域においても人口増加率は最低水準に減少してきています。

18世紀末にイギリスの東インド会社により植民地化され、パキスタンの飛地領土（東パキスタン）を経て独立し、現在は、イギリス連邦加盟国のひとつとなっています。

政治

大統領（象徴的な存在）を元首とする議院内閣制が確立しています。日本と同じ政治体系と言えます。

経済

世界銀行によると、2021年のバングラデシュのGDPは2,852億ドルであり、一人当たりのGDPは2,503ドルで、国際連合による基準に基づくと「後発開発途上国」と位置づけられています。2016年のデータでは、人口の24.3％が貧困層となっています。

世界有数の豊かな土地を誇り、「黄金のベンガル」と言われていた時代もあり、膨大な人口と労働力を持っていることから経済の潜在能力は高いが、洪水などの自然災害の影響で現在では貧困国の一つに数えられています。

バングラデシュは貧困国であるため、世界各国から多額の経済援助を受け取っている。日本は最大の援助国の一つであるが、近年は援助額がやや減少気味です。他に、アジア開発銀行やアメリカ、イギリス、世界銀行、ヨーロッパ連合などからの援助が多くなっています。

多くの支援を受けているが、多発するサイクロンやそれに伴う氾濫などの地理的・気候的要因、効率の悪い国営企業、不適切に運営されている港などインフラの人的要因、第一次産業のみでは賄い切れない増加する労働人口などの人口要因、効率の悪いエネルギー利用法や十分に行き渡っていない電力供給などの資源的要因、加えて政治的な内部争いや汚職などの政治的要因、国内で頻繁に行われているゼネラルストライキの一種であるハルタル（ホルタル）など、さまざまな経済問題があり、貧困を脱することができない状態が続いています。

ただし、近年では、中国の労働コスト上昇に伴い、バングラデシュの廉価な労働コストが注目されており、繊維製品などの軽工業製品の輸出は増大しています。ようやく軽工業が発展し経済発展のきっかけになりそうな気配が出ている状況です。

貧困国ですが、人口が多いため、出稼ぎ労働者が多く、サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦など他のペルシア湾岸産油国にも多く労働者が出稼ぎに行っており、東では、マレーシアやシンガポールにも多く出稼ぎに行ってます。

バングラデシュ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

バングラデシュは、現在の人口が1億7,000万人ですが、2050年には2億人を超えると予想されています。人口の多い国として、今後の経済成長が期待されている国です。

２．人口ピラミッドがきれいな正三角形

バングラデシュの人口ピラミッドは、きれいな正三角形になっています。ボリュームゾーンは、20歳前後ですから、ここから20年～30年は、この世代が引っ張っていくイメージです。中長期の成長が期待されます。

３．高いGDP成長率

バングラデシュは、急激なGDPの成長が起きています。直近の1年間でも、10.56％のGDP成長率を記録しています。経済発展が目覚ましい国と言えます。

４．土地は永久に所有できる

バングラデシュは、アジアの国には珍しく、法人であれば外国企業でも、土地の所有権が持てる国です。

法人を設立すれば、バングラデシュの土地は永久に所有権を持つことができるのです。これは、売買もしやすく、中長期のキャピタルゲインを得やすい仕組みと言えます。

５．不動産価格がまだまだ安い

2023年の1件あたりの住宅不動産価格では

• 35,500ドル

ですから、

• 約5,571,352円

です。

つまり、500万～600万円の不動産価格なのです。

６．現状は不動産の供給が足りていない

バングラデシュは、今まで最貧国であって、急激に経済成長を遂げた国でもあります。

そのため、マンション供給が全く追いついておらず、人口がそれ以上のスピードで増えてしまっているため、恒常的な物件の供給不足が起きています。

バングラデシュでは、都市部の住宅需要が現在約600万戸と推定されており、この数は2030年までに1,050万戸に増加すると予想されており、手頃な価格の住宅の不足が大きな問題となっています。

７．明確な都市計画「ダッカ開発計画」がある

バングラデシュでは、政府系機関である

• Rajdhani Unnayan Kartripakkha「RAJUK」：都市計画庁

がダッカの都市計画を担当しています。

1995年に、1995年から2015年までの期間を対象に、構造計画、都市圏計画、詳細地域計画の3層からなるダッカ首都圏開発計画（DMDP）が策定されました。RAJUKは、ダッカ首都圏のさまざまなゾーンの包括的な計画を考案し、計画されている開発戦略、提案された道路の位置、および市民の利便性を高めるためのインフラのレイアウトを計画しています。

このプロジェクトは、2035年までに延長され、更新されています。

「ダッカ開発計画（DHAKA STRUCTURE PLAN）」を見れば、ダッカがどのように発展していくかが一目瞭然です。

2035年までに

• 人口：2.6億人
• 家：610万戸
• 学校：4,600校
• 仕事：1,290万

を作る目標となっています。

バングラデシュ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．そもそも、個人では買えない

バングラデシュ不動産は

• 法人は、土地の100％所有ができる

のですが、逆に言えば

• 非居住者の外国人の個人は、土地も、マンションも、買えない

ということを意味しています。

２．汚職などが以前として強い

「バイデン政権は、贈収賄、汚職、関税、反競争的調達システム、知的財産権の侵害をバングラデシュにおける主要な貿易・投資障壁として特定した。」と記事になっていますが

その通りで

• 登記手続きにも、運用が腐敗しており，賄賂を渡さなければ円滑に終了しない
• 不動産の登記については所有権についても登記されていない

ということが、いまだに起こりうる国で、まだ整備が追い付いていないのです。

３．住みにくい国のワーストランキングにランクイン

世界住みやすい都市（国）ランキングを見ると

• バングラデシュは、ワースト7位

となっています。

世界住みやすい都市（国）ランキング

これは

人口が増加しているのに、住宅が圧倒的に不足しており、過度の人口過密と衛生環境の悪さが要因です。

４．デモや暴動がある

バングラデシュは近年、高いGDP成長率を示してきたものの、これが広範な経済的安定や国民の生活向上に直結しているわけではありません。高い失業率、若者を中心とした不満の蓄積、急速に進むインフレは、国全体に広がる緊張感を生み出しています。

反政府デモや学生運動など、昔の日本のように、まだまだ政治が安定していないことが大きなリスクとなっています。

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バングラデシュ不動産の買い方

現在の段階では、バングラデシュの不動産に投資する方法は

• バングラデシュに伝手のある不動産エージェントから、独自ルートで分譲物件（レジデンス）を買う
• バングラデシュ法人を設立して土地を買って、キャピタルゲインを狙う
• バングラデシュの現地法人が土地を買う小口商品（ファンド）に投資して、キャピタルゲインを狙う

しか、選択肢がありません。

もう少し環境が整備される、つまり

• 賄賂がなくなる
• 登記制度がしっかりする
• 外国人がマンションが自由に変えるようになる

という形になるまでは、投資の選択肢が少ないのが現状です。

おすすめのバングラデシュ不動産物件情報

バングラデシュ不動産 最新動向

マクロ環境・金利

• 高インフレと高金利が市場の重し
  2026年5月1日時点のバングラデシュ不動産市場は、人口増加・都市化による実需は強い一方、高金利・高インフレ・政治経済の不透明感が販売を抑える局面です。バングラデシュ銀行は政策金利を10％に据え置いており、金融引き締め姿勢を続けています。インフレ率はピークからは低下しているものの、依然として目標を上回る水準で、住宅購入者・デベロッパー双方の資金繰りに影響しています。
• 住宅ローン金利の実務感
  住宅ローン金利は高止まりしており、民間銀行の住宅ローンは年13〜17％前後が意識される水準です。かつての一桁金利と比べると返済負担が大きく、給与所得者層や中間所得層の購入意欲を強く圧迫しています。銀行は返済能力、雇用安定性、頭金比率、不動産担保評価を厳しく見ており、ローン審査は慎重です。
• 住宅ローン上限は引き上げ
  中央銀行は住宅ローンの上限を最大4,000万タカまで引き上げています。ただし、これは全銀行一律ではなく、銀行の住宅ローン不良債権比率に応じて上限が変わります。制度上は高額物件にも融資余地が広がりましたが、実際には高金利のため、借りられる金額よりも返済できる金額が制約になります。

住宅（分譲・賃貸）

• 中間層向け住宅販売が停滞
  2025年から2026年前半にかけて、最も厳しいのは中間所得層向けの分譲住宅です。ダッカのミドルセグメントでは、住宅ローン金利の上昇により月々返済額が急増し、購入予約の先送り、キャンセル、契約延期が目立っています。現金購入できる富裕層向け物件は一定の需要がありますが、ローン依存度の高い層は動きにくい状況です。
• 高級住宅は選別的に底堅い
  ダッカのグルシャン、バナニ、バリダラ、ダンモンディ、ウットラなどの上位エリアでは、土地希少性と富裕層需要に支えられ、価格は大きく崩れていません。ただし、販売スピードは鈍化しており、買主は支払い条件、引渡し時期、駐車場、発電設備、管理体制を細かく比較するようになっています。
• 土地価格は高止まり
  バングラデシュの都市不動産では、建物そのものよりも土地の希少性が価格を支えています。とくにダッカ中心部は土地供給が限られ、地主との共同開発が多いため、土地取得コストが下がりにくいです。結果として、販売が鈍っても新築価格は大きく下げにくく、デベロッパーは値引きよりも支払い期間延長や内装仕様調整で対応する傾向です。
• 建設コスト上昇が価格を押し上げ
  鉄筋、セメント、仕上げ材、輸入設備、燃料、人件費が上昇し、住宅価格の下方硬直性を強めています。2026年度予算関連では、住宅会社のサービスVAT上昇や建設資材関連税負担の増加が意識され、フラット・商業スペースの取得コスト上昇につながっています。
• 賃貸市場は実需が強い
  ダッカ、チッタゴン、シレットなど主要都市では、賃貸需要は底堅いです。都市人口流入、学生、若年労働者、駐在員、国内企業勤務者が需要を支えています。ただし、家賃上昇に対する家計の耐性は限られており、富裕層向け高級賃貸と一般世帯向け賃貸で動きが分かれます。
• 家賃の銀行送金義務化が焦点
  政府は、月額25,000タカ超の家賃について、2026-27年度から銀行経由での受け取りを義務化する方向です。目的は税務透明性の向上です。実施されれば、家主の所得把握が進み、賃貸市場の非公式取引が徐々に縮小する可能性があります。一方、税負担を家賃に転嫁する動きも考えられます。

オフィス

• ダッカ中心部は質への選別
  オフィス市場は、政治・経済の不透明感と企業のコスト抑制で慎重です。ただし、銀行、通信、IT、NGO、外資系、開発機関などの需要は残っています。グルシャン、バナニ、モティジール、テジガオン、ウットラ周辺では、交通利便性、駐車場、発電機、エレベーター、防災、セキュリティを備えたビルが選ばれやすいです。
• 古いビルは競争力が低下
  築年数が古く、駐車場不足、電力バックアップ不足、エレベーター不備、共用部管理の弱いビルは、賃料交渉を受けやすいです。企業は単に安い床ではなく、従業員の通勤、BCP、セキュリティ、ブランドイメージを重視するため、Aグレード相当のオフィスに需要が集中します。
• テジガオン・新興業務地区に注目
  ダッカ中心部の混雑を避ける動きから、テジガオンなど新興業務エリアの存在感が増しています。大型区画、幹線道路アクセス、比較的新しいビルがあるエリアでは、企業移転やバックオフィス需要を取り込みやすいです。

リテール・商業

• 消費は弱いが生活必需型は堅調
  物価高で家計は慎重ですが、食品、日用品、医薬品、通信、教育、外食の一部は底堅いです。高級ブランドや裁量消費はやや弱く、商業施設ではテナントミックスの見直しが進んでいます。
• ショッピングモールは立地格差が大きい
  ダッカの有力モールや集客力のある商業地はテナント需要を維持しています。一方、アクセスが悪い施設、駐車場が弱い施設、競合との差別化が不十分な施設は空室リスクがあります。飲食、ファッション、家電、教育、クリニック、フィットネスなどの複合化が重要です。
• 路面商業は交通量と可視性が鍵
  バングラデシュでは依然として路面店の力が強く、バナニ、グルシャン、ダンモンディ、ミルプール、ウットラなど人口密度と所得水準の高いエリアでは、小売・飲食・サービス需要が残ります。ただし、渋滞、駐車、歩行環境の悪さは集客上の制約です。

物流・工業

• 最も中期成長余地が大きい分野
  物流・工業不動産は、バングラデシュ不動産の中で中長期的に注目度が高い分野です。衣料品輸出、EC、食品流通、医薬品、港湾物流、内陸輸送需要が成長を支えています。チッタゴン港、ダッカ周辺、ナラヤンガンジ、ガジプール、サバール、アシュリア、マワ・パドマ橋周辺などが重要エリアです。
• 近代的倉庫は不足
  需要はあるものの、国際水準の大型物流施設、高天井倉庫、温度管理倉庫、自動化対応施設はまだ不足しています。従来型の小規模倉庫や工場併設型保管が多く、3PL企業や大手流通企業にとっては、品質の高い賃貸倉庫が限られています。
• インフラ整備が地価を押し上げ
  パドマ橋、メトロ、環状道路、港湾・経済特区整備により、周辺地域の工業用地・物流用地への関心が高まっています。交通時間短縮は土地評価を変える要因であり、インフラ沿線の土地は投機的な価格上昇も起きやすいです。

ホテル・サービスアパートメント

• ビジネス需要中心に回復
  観光よりも、ビジネス出張、NGO、国際機関、開発援助、縫製・輸出関連の出張需要がホテル市場を支えています。ダッカ、チッタゴン、コックスバザールでは、立地とブランド力のあるホテルは稼働を維持しやすいです。
• サービスアパートメント需要も存在
  外国人駐在員、国際機関職員、短中期滞在者向けに、家具付き・警備付き・発電設備付きのサービスアパートメント需要があります。ただし、政治不安や外資企業の投資判断に左右されやすく、通常の住宅賃貸より運営力が求められます。

REIT・資本市場

• REIT市場は未成熟
  バングラデシュでは、先進国や一部ASEAN諸国のような成熟したREIT市場はまだ形成途上です。不動産投資は、上場REITよりも、個人の土地・フラット購入、デベロッパーとの共同開発、企業保有不動産、非上場の投資スキームが中心です。
• 銀行融資依存が高い
  デベロッパーの資金調達は銀行融資、顧客前受金、地主との共同開発に依存しやすいです。そのため、金利上昇や販売鈍化が起きると、建設遅延、資金繰り悪化、引渡し遅れが発生しやすくなります。買主側はデベロッパーの実績、土地権利、建設進捗、引渡し保証を確認する必要があります。

制度・規制トピック

• 不動産取引の透明化が進む方向
  家賃の銀行送金義務化、登録・税務管理、デジタル化の進展により、不動産取引の透明性を高める動きがあります。ただし、実務では名義、相続、土地記録、二重売買、抵当権、未登記権利などの確認が重要です。
• 外国人取得は実務上ハードルが高い
  外国人による不動産取得は完全に一般化しているわけではなく、政府承認、投資登録、外為規制、税務、登記などの確認が必要です。実務上は、外国企業の現地法人、合弁会社、長期利用契約、賃借などの形で関与するケースが多いです。土地の直接取得は、法務・税務・外為の専門確認が不可欠です。
• NRB需要は重要
  非居住バングラデシュ人による住宅・土地取得需要は引き続き重要です。海外送金を背景に、ダッカ、シレット、チッタゴンなどで住宅購入、土地取得、将来帰国用資産の需要があります。ただし、農地取得や相続、資金送金、名義管理には注意が必要です。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  高金利下では短期転売よりも、立地と実需に基づく長期保有が適しています。ダッカの上位エリア、交通改善エリア、学校・病院・商業施設に近い物件は底堅いです。一方、ローン依存の中間層向け物件は販売停滞が続きやすいです。
• 賃貸
  家賃需要は強いものの、税務透明化により実質収益の見え方が変わる可能性があります。銀行経由家賃の義務化が進めば、家主の申告負担が増え、手取り利回りの再計算が必要です。
• オフィス
  古い小規模ビルよりも、管理品質の高いAグレード相当のビルが有利です。発電機、セキュリティ、駐車場、耐震・防火、通信環境が賃料維持の鍵です。
• リテール
  高級消費依存の商業施設より、生活密着型・医療・教育・飲食・日用品を取り込む施設が安定しやすいです。人口密度と購買力の両方を確認する必要があります。
• 物流・工業
  輸出産業、EC、食品、医薬品、冷蔵物流に関連する土地・倉庫は中期的に有望です。港湾、幹線道路、経済特区、労働力、電力供給の確認が重要です。

リスク・留意点

• 高金利リスク：住宅ローン金利が高く、購入者の返済能力を圧迫しています。
• 販売キャンセルリスク：中間層向け物件では予約キャンセルや支払い遅延が起きやすいです。
• 建設コスト上昇：資材、税負担、人件費の上昇により、完成価格が上がりやすいです。
• 引渡し遅延：デベロッパーの資金繰り悪化により、工事遅延が発生する可能性があります。
• 土地権利リスク：登記、相続、抵当、二重売買、未解決訴訟の確認が不可欠です。
• 政治・為替リスク：政局、外貨準備、輸入コスト、通貨安が不動産価格と建設コストに影響します。
• 税務透明化リスク：家賃・取引の銀行経由化により、従来の非公式収益が見直される可能性があります。

まとめ

2026年5月時点のバングラデシュ不動産は、強い実需と厳しい金融環境が同時に存在する市場です。人口増加、都市化、インフラ整備、NRB資金、物流需要は中長期の追い風です。一方で、政策金利10％、住宅ローン金利の高止まり、建設コスト上昇、税務透明化、政治経済の不透明感が短期の重しです。住宅は富裕層向けと好立地物件が底堅い一方、中間層向けは停滞しやすいです。オフィスは質への選別、リテールは生活密着型、物流・工業は構造需要が強い分野です。投資判断では、価格上昇期待だけでなく、土地権利、資金計画、引渡しリスク、賃貸運用、税務負担を具体的に確認することが重要です。

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