「バングラデシュ不動産って買えるですか？」
「バングラデシュ不動産投資ってどうなんですか？」
バングラデシュ不動産の購入、バングラデシュ不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、バングラデシュ不動産投資、バングラデシュ不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。
そもそも、バングラデシュ不動産は日本在住の日本人が買えるの？
不動産にも、コンドミニアム（アパートメント）やヴィラなどの建物と土地がありますが、それぞれについて状況がことなっています。
コンドミニアム（アパートメント）は、居住目的でなら外国人でも購入できます。
外国人は、ダッカで居住目的でアパートメントを購入することのみが許可されており、バングラデシュ投資委員会の承認を得る必要があります。
逆に言えば、投資目的でのアパートメント購入は、現在のところ許可されていないということになります。
ただし、バングラデシュ自体が、まだ法体系や行政の業務が整っておらず、賄賂も依然としてあるため、知り合い経由や特別なルートであれば、アパートメントの購入もできるとしている海外不動産会社もあります。
土地は、法人であれば100％購入できます。
日本の土地所有権と同様のレベルで、土地の所有権は取得が可能です。外資100％企業の他，支店登記を済ませた外国企業も土地の取得、登記が可能で、外国企業または外資比率を理由とした土地取得制限はとくには存在していません。
他の外国のような新築マンションを外国人が購入するようなスキームは、今のところなく、法人設立の上で土地を購入してキャピタルゲインを得るか？土地を購入したうえでマンションを建てるなどのディベロップメント（ディベロッパーの事業）をするような規模感の投資となっています。
一部の海外不動産会社では、上記の土地購入、土地開発のプロジェクトをファンド化して小口投資が可能な形をとっています。
バングラデシュという国とは？
概要
| 投資先 | バングラデシュ不動産 |
|---|---|
| 国名 | バングラデシュ人民共和国 |
| 面積（k㎡） | 147,570k㎡ |
| 日本との比較 | 0.4倍 |
| 人口 | 170,790,000人 |
| 日本との比較 | 1.4倍 |
| 首都 | ダッカ |
| 民族 | ベンガル人が大部分 |
| 言語 | ベンガル語 |
| 宗教 | イスラム教徒91％ |
| 通貨 | タカ（BDT ） |
| 政策 | 共和制 |
| 主要産業 | 衣料品・縫製品産業、農業 |
| 日本からの移動時間 | 7時間 |
| 為替 | 変動相場制 |
| 格付け | S&P BB- フィッチ BB- ムーディーズ Ba3 |
バングラデシュ人民共和国（バングラデシュ）は、南アジアにある共和制国家です。北、東、西の三方はインド、南東部は、ミャンマーと国境を接し、南はベンガル湾（「インド洋の一部）に面しています。
国名の「バングラデシュ」とはベンガル語で「ベンガル人の国」を意味するように、ベンガル語圏に属しています。
国内最大の都市は、首都のダッカであり、他の主要都市はチッタゴン、クルナ、ラジシャヒがあります。バングラデシュは、南アジアにおけるイスラム圏国家の一つです。
バングラデシュの人口は、1億6,468万人で、都市国家を除くと世界で最も人口密度が高い国であり、人口は世界第8位となっています。ただし、政府は1992年より”人口調節”を推進し人口の増加を抑えようとしており、南アジア地域においても人口増加率は最低水準に減少してきています。
18世紀末にイギリスの東インド会社により植民地化され、パキスタンの飛地領土（東パキスタン）を経て独立し、現在は、イギリス連邦加盟国のひとつとなっています。
政治
大統領（象徴的な存在）を元首とする議院内閣制が確立しています。日本と同じ政治体系と言えます。
経済
世界銀行によると、2021年のバングラデシュのGDPは2,852億ドルであり、一人当たりのGDPは2,503ドルで、国際連合による基準に基づくと「後発開発途上国」と位置づけられています。2016年のデータでは、人口の24.3％が貧困層となっています。
世界有数の豊かな土地を誇り、「黄金のベンガル」と言われていた時代もあり、膨大な人口と労働力を持っていることから経済の潜在能力は高いが、洪水などの自然災害の影響で現在では貧困国の一つに数えられています。
バングラデシュは貧困国であるため、世界各国から多額の経済援助を受け取っている。日本は最大の援助国の一つであるが、近年は援助額がやや減少気味です。他に、アジア開発銀行やアメリカ、イギリス、世界銀行、ヨーロッパ連合などからの援助が多くなっています。
多くの支援を受けているが、多発するサイクロンやそれに伴う氾濫などの地理的・気候的要因、効率の悪い国営企業、不適切に運営されている港などインフラの人的要因、第一次産業のみでは賄い切れない増加する労働人口などの人口要因、効率の悪いエネルギー利用法や十分に行き渡っていない電力供給などの資源的要因、加えて政治的な内部争いや汚職などの政治的要因、国内で頻繁に行われているゼネラルストライキの一種であるハルタル（ホルタル）など、さまざまな経済問題があり、貧困を脱することができない状態が続いています。
ただし、近年では、中国の労働コスト上昇に伴い、バングラデシュの廉価な労働コストが注目されており、繊維製品などの軽工業製品の輸出は増大しています。ようやく軽工業が発展し経済発展のきっかけになりそうな気配が出ている状況です。
貧困国ですが、人口が多いため、出稼ぎ労働者が多く、サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦など他のペルシア湾岸産油国にも多く労働者が出稼ぎに行っており、東では、マレーシアやシンガポールにも多く出稼ぎに行ってます。
バングラデシュ不動産が不動産投資で注目される理由・メリット
１．人口が今後も増加する予想
バングラデシュは、現在の人口が1億7,000万人ですが、2050年には2億人を超えると予想されています。人口の多い国として、今後の経済成長が期待されている国です。
バングラデシュの総人口推移
２．人口ピラミッドがきれいな正三角形
バングラデシュの人口ピラミッドは、きれいな正三角形になっています。ボリュームゾーンは、20歳前後ですから、ここから20年～30年は、この世代が引っ張っていくイメージです。中長期の成長が期待されます。
バングラデシュの人口ピラミッド
３．高いGDP成長率
バングラデシュは、急激なGDPの成長が起きています。直近の1年間でも、10.56％のGDP成長率を記録しています。経済発展が目覚ましい国と言えます。
バングラデシュ GDP
４．土地は永久に所有できる
バングラデシュは、アジアの国には珍しく、法人であれば外国企業でも、土地の所有権が持てる国です。
法人を設立すれば、バングラデシュの土地は永久に所有権を持つことができるのです。これは、売買もしやすく、中長期のキャピタルゲインを得やすい仕組みと言えます。
５．不動産価格がまだまだ安い
2023年の1件あたりの住宅不動産価格では
- 35,500ドル
ですから、
- 約5,571,352円
です。
つまり、500万～600万円の不動産価格なのです。
バングラデシュは、まだまだ低価格で投資できるメリットがあります。
６．現状は不動産の供給が足りていない
バングラデシュは、今まで最貧国であって、急激に経済成長を遂げた国でもあります。
そのため、マンション供給が全く追いついておらず、人口がそれ以上のスピードで増えてしまっているため、恒常的な物件の供給不足が起きています。
バングラデシュでは、都市部の住宅需要が現在約600万戸と推定されており、この数は2030年までに1,050万戸に増加すると予想されており、手頃な価格の住宅の不足が大きな問題となっています。
賃貸需要は根強いものがあり、今後も、富裕層が増えてくることで、高級レジデンスの建設が増えてい来ることが予想されます。
７．明確な都市計画「ダッカ開発計画」がある
バングラデシュでは、政府系機関である
- Rajdhani Unnayan Kartripakkha「RAJUK」：都市計画庁
がダッカの都市計画を担当しています。
1995年に、1995年から2015年までの期間を対象に、構造計画、都市圏計画、詳細地域計画の3層からなるダッカ首都圏開発計画（DMDP）が策定されました。RAJUKは、ダッカ首都圏のさまざまなゾーンの包括的な計画を考案し、計画されている開発戦略、提案された道路の位置、および市民の利便性を高めるためのインフラのレイアウトを計画しています。
このプロジェクトは、2035年までに延長され、更新されています。
「ダッカ開発計画（DHAKA STRUCTURE PLAN）」を見れば、ダッカがどのように発展していくかが一目瞭然です。
2035年までに
- 人口：2.6億人
- 家：610万戸
- 学校：4,600校
- 仕事：1,290万
を作る目標となっています。
バングラデシュ不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク
１．そもそも、個人では買えない
バングラデシュ不動産は
- 法人は、土地の100％所有ができる
のですが、逆に言えば
- 非居住者の外国人の個人は、土地も、マンションも、買えない
ということを意味しています。
法人を設立してまで、バングラデシュ不動産に投資しようとする投資家は少ないことと、土地しか買えないとなると、キャピタルゲインしか狙えないので、投資の選択肢が狭まってしまいます。
２．汚職などが以前として強い
「バイデン政権は、贈収賄、汚職、関税、反競争的調達システム、知的財産権の侵害をバングラデシュにおける主要な貿易・投資障壁として特定した。」と記事になっていますが
その通りで
- 登記手続きにも、運用が腐敗しており，賄賂を渡さなければ円滑に終了しない
- 不動産の登記については所有権についても登記されていない
ということが、いまだに起こりうる国で、まだ整備が追い付いていないのです。
登記や手続きでのトラブルや所有権が明示できないトラブルなど、バングラデシュ不動産投資では、法整備・運用体制の不備が大きなリスクとなっています。
３．住みにくい国のワーストランキングにランクイン
世界住みやすい都市（国）ランキングを見ると
- バングラデシュは、ワースト7位
となっています。
これは
人口が増加しているのに、住宅が圧倒的に不足しており、過度の人口過密と衛生環境の悪さが要因です。
バングラデシュ不動産で投資しても、シンガポールやドバイのように富裕層が好んで住む場所ではないのです。
４．デモや暴動がある
バングラデシュは近年、高いGDP成長率を示してきたものの、これが広範な経済的安定や国民の生活向上に直結しているわけではありません。高い失業率、若者を中心とした不満の蓄積、急速に進むインフレは、国全体に広がる緊張感を生み出しています。
反政府デモや学生運動など、昔の日本のように、まだまだ政治が安定していないことが大きなリスクとなっています。
バングラデシュ不動産の買い方
現在の段階では、バングラデシュの不動産に投資する方法は
- バングラデシュに伝手のある不動産エージェントから、独自ルートで分譲物件（レジデンス）を買う
- バングラデシュ法人を設立して土地を買って、キャピタルゲインを狙う
- バングラデシュの現地法人が土地を買う小口商品（ファンド）に投資して、キャピタルゲインを狙う
しか、選択肢がありません。
もう少し環境が整備される、つまり
- 賄賂がなくなる
- 登記制度がしっかりする
- 外国人がマンションが自由に変えるようになる
という形になるまでは、投資の選択肢が少ないのが現状です。
しかし、「だからこそ、狙い目」というリスクテイクできる投資家の場合は、法人設立や独自ルートのある不動産エージェントを探して、投資するというのも、大きな選択肢となります。
おすすめのバングラデシュ不動産物件情報
Grand Oasis Cox's Bazar（グランド・オアシス・コックスバザール）
竣工時期：2032年
ディベロッパー：Jams Developments
最低価格：2,720,000
通貨単位：BDT
バングラデシュ不動産 最新動向（2026年3月時点）
マクロ環境・金利
- インフレとIMF主導の経済改革
2024年の政変（暫定政権への移行）を経て、マクロ経済はIMF（国際通貨基金）の支援プログラム下で構造改革と安定化が進められています。インフレ率は依然として高水準（一桁台後半）にありますが、ピーク時よりは沈静化の兆しを見せています。外貨準備高の回復とタカ（BDT）相場の安定が現在の最優先課題となっています。 - 高金利環境と実務感
インフレ抑制のため、バングラデシュ銀行（中央銀行）は引き締め的な金融政策を維持しています。民間銀行の住宅ローン金利は10％〜13％台と高止まりしており、国内の中間層による一次取得（実需購入）には強い逆風となっています。資金調達コストの高さから、自己資金比率の高い購入者や在外バングラデシュ人（NRB）が市場の主役です。
住宅（分譲・賃貸）
- DAP（詳細地域計画）の影響と供給減
ダッカ首都圏開発局（RAJUK）による新しい「詳細地域計画（DAP 2022-2035）」の厳格な運用が定着しています。建物の容積率（FAR）や高さ制限が強化されたため、デベロッパーは以前と同じ面積の土地から得られる販売床面積が減少し、新規プロジェクトの供給減と平米単価の上昇が起きています。 - MRT（都市鉄道）沿線へのシフト
ダッカの交通渋滞を劇的に改善するMRT（6号線に続き、1号線・5号線の建設が進行中）の沿線エリア（ウッタラ、ミルプール、モティジール周辺）や、新興開発地であるプルバチャル（Purbachal）への実需シフトが鮮明です。交通アクセス（TOD）が物件価値を左右する絶対的な基準になりつつあります。 - NRB（在外バングラデシュ人）による投資
自国通貨タカの下落により、外貨（ドルやポンド等）を稼ぐNRBにとってバングラデシュの不動産は相対的に割安感があり、送金（レミッタンス）を通じたダッカ都心部（グルシャン、ボナニ等）の高級コンドミニアム購入が下支え要因となっています。
オフィス
- グルシャン・ボナニ一極集中と「グリーン化」
ダッカのビジネス中心地であるグルシャン（Gulshan）やボナニ（Banani）のAグレードオフィスは、多国籍企業や国内大手財閥の需要が底堅く、賃料は強気に推移しています。一方、旧ビジネス街のモティジール（Motijheel）は施設の老朽化から空室が目立ちます。 - LEED認証ビルへの圧倒的需要
バングラデシュは世界最多の「LEED認証グリーンガーメント（縫製）工場」を抱える国ですが、このトレンドが商業用オフィスにも波及しています。外資系企業はESGコンプライアンスの観点から、環境配慮型（グリーン認証取得）の最新鋭ビルへの入居を必須要件としており、認証の有無で稼働率と賃料に極端な二極化が生じています。
リテール・商業
- モダンリテールの浸透とF&Bの牽引
依然として伝統的な市場（バザール）が主流であるものの、中間層の成長に伴い、スーパーマーケットチェーンやブランド直営店が入居する「モダンリテール」への移行が着実に進んでいます。 - 体験型コミュニティモールの増加
ダッカのダンモンディ（Dhanmondi）やボナニでは、大型ショッピングモールよりも、ワンフロアごとに人気のレストランやカフェ、フィットネスジムが入居する中層の商業ビル（F&B特化型）の需要が非常に高く、高い賃料単価を記録しています。
ホテル・観光
- ビジネス需要の回復とインフラ効果
ホテル市場は純粋なレジャーよりも、主要産業であるRMG（既製服）セクターのバイヤーや、インフラ開発に携わる外国人エンジニア・開発援助機関等のコーポレート（ビジネス）需要に支えられています。ダッカのハズラット・シャージャラル国際空港の「第3ターミナル」本格稼働により、国際的な受け入れ体制が向上しています。 - コックスバザールの観光開発
世界最長の砂浜を持つ南部のコックスバザールでは、鉄道網の開通や空港の国際化に向けたインフラ整備が進み、国内富裕層向けのリゾートホテルやサービスアパートメントの建設ラッシュが起きています。
物流・工業
- 経済特区（EZ）への生産拠点シフト
不動産セクターの中で最も外資の注目を集めているのが工業・物流分野です。無秩序な工場立地からの脱却を図るため、政府主導の経済特区（EZ）開発が進んでいます。特に、日本のODA支援によるバングラデシュ経済特区（BSEZ：通称アラウハザール日本EEZ）や、国内最大のバンガバンドゥ・シェイク・ムジブ産業都市（ミルサライ）への工場進出が活発です。 - 近代的な物流倉庫の深刻な不足
Eコマースの台頭と、RMG産業の高度化（リードタイム短縮）が求められる中、温度管理や最新の荷役設備を備えた近代的な物流施設（モダン・ウェアハウス）は圧倒的に不足しています。ダッカ郊外のガジプール（Gazipur）やナラヤンガンジ（Narayanganj）周辺での倉庫開発は、極めて高い利回りが期待できる未開拓市場です。
REIT・資本市場
- 未成熟な市場とプライベートファンドの萌芽
バングラデシュにおけるREIT市場は法制度面・税制面で未整備であり、実質的に存在していないに等しい状態です。不動産開発の資金調達は、依然として銀行のプロジェクト融資と購入者からの前受金（プレセール資金）への依存度が高い構造です。 - しかし、外資系PEファンドや国際金融機関（IFC等）による、グリーンビルディングや物流施設に限定したプライベートレベルでのエクイティ投資・メザニン投資が少しずつ始まりつつあります。
制度・規制トピック
- 土地登記のデジタル化と透明性向上
新体制下で、長年の課題であった「土地の二重譲渡」や「登記簿の改ざん」といった汚職・不正を防ぐため、土地登記システム（e-Mutation）のデジタル化が強力に推進されています。これにより、所有権の確認（デューデリジェンス）の精度が向上しつつあります。 - ブラックマネー（非合法資金）の不動産還流への監視強化
過去に行われていた「出所不明金の不動産投資によるマネーロンダリング（合法化）」に対する税務当局の監視とペナルティが強化されており、市場はより透明で実需に基づいた取引へと浄化される過渡期にあります。
投資家への示唆（セグメント別）
- 住宅
国内ローン金利が高いため、ターゲットは現金購入可能な富裕層またはNRB（在外バングラデシュ人）に絞られます。投資対象としては、新DAPの容積率制限をクリアしたダッカ都心の高級物件か、MRT（都市鉄道）駅へのアクセスが確保された新興エリア（プルバチャル等）が有望です。 - オフィス
LEED認証を取得したAグレードオフィスビルへの投資一択です。外資系企業やコンプライアンスを重視する国内大手は、認証のないビルには見向きもしないため、開発コストが多少高くてもグリーン認証の取得が必須です。 - 物流・工業
最も確実かつ成長余力が大きいセクターです。インフラが保証された経済特区（BSEZなど）内の工業用地取得や、主要幹線道路沿いでの最新鋭ロジスティクス倉庫の開発は、供給が需要に全く追いついていないため、強力なテナント誘致と高利回りが可能です。
リスク・留意点
- 外貨送金（利益の持ち出し）規制リスク
外貨準備高の状況次第では、外資企業がバングラデシュ国内で得た不動産収益（賃料や売却益）を、自国へ外貨建てで送金・還流（レパトリエーション）する際の手続きが遅延・制限されるリスクが依然として存在します。 - 所有権・権利関係の不確実性
デジタル化が進んでいるとはいえ、旧市街や郊外の農地転用エリアでは、相続や過去の未登記による権利関係のトラブル（所有権の重複）が頻発します。現地の大手優良法律事務所を起用した厳格なタイトルサーチ（権利調査）が絶対条件です。 - 政策の一貫性とインフラ工期の遅延
暫定政権から正式な新政権への移行プロセスにおいて、都市計画や税制のルールが変更される政治的リスクがあります。また、輸入資材の調達難などにより、大型インフラや不動産開発の工期遅延（ディレイ）が常態化している点にも留意が必要です。
まとめ
2026年のバングラデシュ不動産市場は、政変後のマクロ経済安定化に向けた「浄化と過渡期」にあります。10％を超える高金利と厳格化された都市計画（DAP）が住宅市場の足かせとなる一方、MRTの延伸や在外バングラデシュ人（NRB）の投資マネーが底堅い需要を生み出しています。商業・産業用不動産においては、「オフィスのグリーン化（LEED認証）」と、経済特区（EZ）を中心とした「近代的物流・工業施設の開発」という2つの明確なメガトレンドが市場を牽引しています。外貨送金や土地の権利関係といった特有のカントリーリスクをコントロールできる投資家にとって、工業・物流分野は東南アジア・南アジア圏で有数の高い成長ポテンシャルを秘めています。