インドネシア不動産投資徹底解説。インドネシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

インドネシア不動産の購入、インドネシア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、インドネシア不動産投資、インドネシア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、インドネシア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

インドネシアでは、自国民とインドネシア政府が許可した特定法人にのみ、土地の所有権が認められています。しかし、外国人には、土地の所有権は認められていません。

外国人の場合は、土地、建物を購入する場合は「使用権」という権利で購入する必要があります。

使用権は

• 30年
• 1回目延長：30年
• 2回目延長：20年
  
  合計：80年

と、合計で80年不動産を利用できる権利となっています。

ただし、いくつか注意すべきポイントとして「外国人の不動産購入に対する制限」があります。

外国人の不動産購入に対する制限

購入金額の制限

外国人の不動産購入には、地域により最低金額が決められています。

例：ジャカルタ

• ヴィラ：100億ルピア
• アパートやマンション：30億ルピア

大きさの制限

• ヴィラ：最大2,000㎡／ユニット
• アパートやマンション：制限なし

所有権の取得はできないのがネックではありますが、転売、相続、などは可能となっています。

インドネシアという国とは？

投資先	インドネシア不動産
国名	インドネシア共和国
面積（k㎡）	1,904,569k㎡
日本との比較	5.0倍
人口	270,203,917人
日本との比較	2.2倍
首都	ジャカルタ
民族	ジャワ人、スンダ人、マドゥーラ人等マレー系、パプア人等メラネシア系、中華系、アラブ系、インド系等
言語	インドネシア語
宗教	イスラム教87％、キリスト教11％、ヒンズー教、仏教、儒教他
通貨	ルピア（IDR）
政策	大統領制・共和制
主要産業	製造業、農林水産業、卸売・小売、建設、鉱業
日本からの移動時間	8時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　BB+ フィッチ　BBB- ムーディーズ　Baa3

概要

インドネシア（インドネシア共和国）は、東南アジア南部に位置する共和制国家です。5,110kmと東西に非常に長く、赤道にまたがる地域に17,000を超える島を抱える、世界最大の群島国家です。首都は、ジャカルタでジャワ島にあります。

東南アジア諸国連合（ASEAN) の盟主とされ、ASEAN本部が首都ジャカルタにありみあす。2009年以降はアメリカや中国など50か国あまりのASEAN大使がジャカルタに常駐しており、日本も2011年よりジャカルタにASEAN日本政府代表部を開設し、大使を常駐させています。東南アジアから唯一G20に参加している東南アジアの大国と言えます。

人口は、2億7000万人を超える世界第4位の規模であり、世界最大のムスリム人口を有する国家としても知られています。

政治

大統領制の国で、国民からの直接選挙で選ばれます。任期は、5年で再選は1度のみ（最大10年）となっています。大統領の法律制定権は廃止され、議会議員の任命権も廃止されるなど、大統領単独での権限行使は、かなり制限されています。十分に民主的に機能している国と言えるでしょう。

外交

日本とインドネシアの関係は良好であり、1,800社を超える日本企業がインドネシアで事業を展開しています。近年、日本文化がブームとなっていて、日本企業の投資や、日本語を学ぶ人が増えています。大相撲やアニメなど、日本文化のイベントも開催されています。

経済

2024年名目GDPは、1兆5423億6600万ドルで世界16位となっています。しかし、人口が多いため、2022年のデータでは、1人あたりのGDPは、4,798ドルと世界116位となっています。

基本的に、農業国であり、農林業が主な産業となっています。カカオ、キャッサバ、キャベツ、ココナッツ、米、コーヒー豆、サツマイモ、大豆、タバコ、茶、天然ゴム、トウモロコシ、パイナップル、バナナ、落花生の生産量が多い国です。

また、鉱業資源にも恵まれ、金、スズ、石油、石炭、天然ガス、銅、ニッケルの採掘量が多く、工業では軽工業、食品工業、織物、石油精製が発展しています。

G20の一角をなすまでになっており、同じASEAN諸国のベトナムとフィリピンと同様にNEXT11の一角を占め、更にベトナムと共にVISTAの一角を担うなど経済の期待は非常に大きい反面、2011年より経常収支が赤字となる状況が続いており、従来から続く財政赤字とともに双子の赤字の状態というマイナス面もあります。

インドネシア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

インドネシアの人口は、現時点では2億7580万人ほどです。2060年までは人口ボーナスが続くと予想されていて、3億人を超えると予想されています。

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

各年代ともに数が均等で、一番多い年代が10歳、11歳ですから、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。2060年までは人口ボーナスが続くと予想されているため、長期的な人口増に伴う経済成長が見込まれます。

３．GDPも安定成長

インドネシアのGDPの直近の年間成長率は、11.17％です。人口増加とともに安定して経済が成長している国と言えます。インドネシアは、コロナの時期を除けば、最近10年間、概ね5～6％の成長率を安定的に維持しています。経済の底堅い国と言えます。

４．国土が豊富で、豊かな天然資源

農業では、カオ、キャッサバ、キャベツ、ココナッツ、米、コーヒー豆、サツマイモ、大豆、タバコ、茶、天然ゴム、トウモロコシ、パイナップル、バナナ、落花生の生産量が多く、鉱業では、金、スズ、石油、石炭、天然ガス、銅、ニッケルの採掘量が多く、工業では軽工業、食品工業、織物、石油精製が発展しています。

国土が日本の約5倍と広大で、かつ豊かな天然資源は、外国から注目されている国でもあります。

自国の天然資源や労働人口があるため、経済成長に不安定さがないのが大きなメリットです。

５．ジャカルタの地下鉄（MRT）でさらなる地価アップが見込める

ジャカルタには、地下鉄（MRT）のプロジェクトがあり、日本も建設支援を行っています。

ジャカルタのMRTは、レバク・ブルス駅からブンダランHIまでを走っており、市内の渋滞とそれに伴う汚染を緩和することを期待して2019年にはじめて開通しました。日本が政府開発援助（ODA）で支援し、開発も日本企業が関わり、インドネシア初の地下鉄として開業したものです。

2024年4月、インドネシアの首都ジャカルタを走るジャカルタ都市高速鉄道の延伸工事を約450億円で受注したと発表しました。ジャカルタ中心部のブンダラン・エイチアイ駅からコタ駅までの約5.8キロの区間、7駅が対象で、2030年の完成を目指しています。

上記は「南北線」であり、今後「東西線」の開発も進められるため、ジャカルタに地下鉄が整備されていくのは間違えありません。駅ができれば、そこに商業が生まれ、その周辺から地価が上がるのは間違えないのです。

６．人気の観光地バリ島などの投資も可能

インドネシアは、17,000を超える島を抱える、世界最大の群島国家です。日本でも有名な観光地に、バリ島があります。

バリ島での不動産投資も活発です。

理由としては

• バリ島はここ数年、世界の観光客ランキングでトップの座を維持
• 世界の不動産の平均利回りが5％であるのに対し、バリ島の高品質の物件では年間15～25％の利回り
• 観光地では平均70～80％の高稼働率
• 投資と自分の休暇を組み合わせて利用することができる
• 固定資産税が安い
• 外国投資を奨励する規制があり、外国人がバリ島の不動産に投資するのは比較的簡単

などが挙げられます。

７．不動産価格が毎年安定して上昇している

インドネシア不動産は、比較的安定した上昇を見せています。

急激な不動産価格の上昇はない反面、毎年着実に不動産価格が上昇しているため、今後も安定した価格上昇が見込めます。

８．世界の国と比較すれば、まだ平米単価が割安

世界各国の主要データと比較すると、インドネシアのジャカルタでも、まだ割安です。

平米単価

• 香港：$25,133
• パリ／フランス：$10,966
• 東京／日本：$4,691
• ドバイ／アラブ首長国連邦：$3,864
• ジャカルタ／インドネシア：$812

ジャカルタの一等地では、東京と同等の金額になっていますが、インドネシア不動産は比較的平米数が広いため、平米単価で見るとまだまだ割安の国と言えます。

世界各国の主要都市の不動産データ比較（販売価格・賃料・利回り）

インドネシア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．所有権を持てない

原則、海外在住の外国人は、土地・建物の「所有権」を持つことができません。

あくまでも、30年（1回目延長：30年・2回目延長：20年）の合計：80年の「使用権」なのです。

80年あれば、その人が住む分には問題ないですが、相続などで資産を残したい方にとっては、物件の所有が永続的内でメリットがあります。

「資産性が薄まる」という意味でのデメリットがあります。

２．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

インドネシア不動産でも、コロナ期には、多くの建設会社が工事案件の停滞などで倒産に追い込まれています。日本の建設会社と比較すると、まだ新しい企業が多いため、コロナなどの突発的な需要減退要因が起きたときに耐えられないのです。

インドネシア不動産でも、ディベロッパー選びは、慎重に大手企業を選択する必要があるということです。

３．為替リスク

インドネシアの通貨ルピアは、通貨としては「弱い通貨」と言われています。

今は、日本円も「弱い通貨」ですから、インドネシアルピア／円では、それほどの為替変動はありませんが、インドネシアルピア／ドルで見ると、あきらかにインドネシアルピア安で推移しています。

不動産投資で、不動産価格が上昇したとしても、為替負けしてしまうリスクが大きいということを意味します。

４．税金が多い

インドネシアは、比較的税金の多い国です。

不動産売買でも、不動産取得税、付加価値税（VAT）、不動産譲渡税、所得税、奢侈品販売税、利子の送金税、不動産収入税など、幅広い税金が必要になってきます。

さらに、税金が比較的頻繁に変わるので、把握するのも簡単ではありません。

インドネシア不動産では、税金の支払いも含めたシミュレーションが必要になります。

インドネシア不動産価格推移

インドネシア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

インドネシア不動産投資で発生するコストには

• 物件価格
• 土地建物取得税
• 土地証書の費用
• 弁護士費用
• 登記費用（印紙税含む）
• 奢侈品販売税
• 付加価値税（VAT）
• 不動産収入税
• 不動産譲渡税
• 物件管理費・共益費

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

インドネシア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」「中古物件」ともに購入が可能です。

土地・建物取得税

不動産購入時に支払う不動産の取得税のことです。

土地・建物取得税　＝　販売価格（課税対象取得価格：NPOP）　－　課税非対象販売価格　×　5％

土地証書の費用

不動産取得時に、土地証書が必要になり、土地証書の取得には飛鳥が発生します。

不動産価格の1.0％程度です。

弁護士費用

不動産売買時に、関連書類の作成などを弁護士が行います。

相場は、不動産価値の約0.5％～1.5％です。

登記費用

登記時には、登記費用が発生します。登記費用には印紙税も含まれます。

相場は、不動産価格の0.2％程度です。

奢侈品販売税

奢侈品販売税は、インドネシアの課税地域でせいたく品を製造する企業が完成品を引き渡した時に発生する税金のことです。300億ルピア以上の高級不動産（高級住宅、アパート、コンドミニアムおよびタウンハウス）も対象となります。

税率は、不動産価格の20％程度です。

付加価値税（VAT）

付加価値税（VAT）は、日本での消費税のことを言います。

付加価値税（PPn）は2022年3月31日まで10％、2022年4月1日から11％、2025年1月1日から12％となっています。ただし、この税金は中古物件には適用されません。

不動産収入税

不動産収入税は、海外居住の不動産収入に対して発生する税金です。非居住者は20％、居住者（KITAS/KITAP保有者）は 10％に設定されています。

固定資産税

固定資産税は、地方当局により課税対象販売価格に対して最大0.3％になっています。

不動産譲渡税

不動産を売却する際の税金です。

不動産価格の2.5％程度です。

物件管理費・共益費

物件の管理・運営のために支払う費用です。エレベータの運用、警備サービス、ゴミ回収、ペストコントロール、清掃および造園サービス、および共有設備のメンテナンスなどが含まれます。毎月の支払い金額は、床面積に基づいて計算され、通常平米0.5～1.5ドル／㎡程度です。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。

日本への利子送金課税

インドネシアから日本へ利子を送金すると最高税率10％が課税されます。

インドネシア不動産投資後の利回りシミュレーション

• 為替　1IDR（インドネシアルピア ）　＝　0.01円

という場合に、ジャカルタの50㎡のコンドミニアムが

• 建物金額：3,000,000,000IDR（30,000,000円）

と仮定します。ローンは使わない設定です。

初期費用

• 建物金額：3,000,000,000IDR（30,000,000円）
• 土地建物取得税：（3,000,000,000IDR　－　控除額：1,000,000,000IDR）　×　5％　＝　100,000,000IDR（1,000,000円）
• 土地証書の費用：3,000,000,000IDR　×　1.0％　＝　30,000,000IDR（300,000円）
• 弁護士費用：3,000,000,000IDR　×　1.0％　＝　30,000,000IDR（300,000円）
• 登記費用（印紙税含む）：3,000,000,000IDR　×　0.2％　＝　6,000,000IDR（60,000円）
• 付加価値税（VAT）：10.0％　＝　3,000,000,000IDR　×　10.0％　＝　300,000,000IDR（3,000,000円）

想定家賃

• 30億ルピアで購入できる物件の場合、月15,000,000IDR（150,000円）ほど

運用時コスト

• 家賃収入：月15,000,000IDR（150,000円）
• 賃貸管理費：通常平米0.5～1.5ドル／㎡　＝　月1,000,000IDR（10,000円）
• 物件管理費・共益費：通常平米0.5～1.5ドル／㎡　＝　月1,000,000IDR（10,000円）

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。また、家賃の付加価値税（VAT）は、借主から受け取るため、記載していません。

概算のシミュレーション

• 初期コスト合計：3,366,000,000IDR（33,660,000円）
• 年間想定賃料：180,000,000IDR（1,800,000円）
• 運用コスト合計：24,000,000IDR（240,000円）
• 想定年間収益：156,000,000VND（1,560,000円）
• 利回り：4.6％

インドネシアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

インドネシア不動産に投資するうえでは、インドネシアの物価を抑えておく必要があります。

インドネシア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

インドネシア（ジャカルタ）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	ジャカルタ／インドネシア	ジャカルタ／インドネシア
通貨	円	IDR	IDR
データ計測日時	2026/1	2026/1	2026/1
データ計測時点の為替	1円	0.0094円	0.0094円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	470円	39%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	2,820円	43%
マクドナルドのバリューセット	750円	552円	74%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	447円	74%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	66円	51%
タクシー 1km（通常料金）	500円	56円	11%
ガソリン（1リットル）	178円	122円	69%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	61,442円	39%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	35,828円	38%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	253,800円	16%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	143,350円	18%
平均月給（税引後）	386,814円	75,173円	19%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	9.80%	613%

インドネシア物価調査。インドネシア（ジャカルタ）の物価と日本（東京）の物価比較

インドネシア不動産の買い方

インドネシア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

インドネシア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

インドネシア不動産投資のおすすめエリア

ジャカルタ

ジャカルタは、インドネシアの中心地であり、人口が多いインドネシアで、不動産価格の下落が考えにくい、資産性の高い投資ができるエリアと言えます。

インドネシアの不動産は、ジャカルタを中心に年々値上がりしています。

中央ジャカルタの「SCBD」、代官山のような「Senopati（セノパティ)」、日系企業も多く存在する「Thamrin（タムリン)」「Sudirman（スディルマン)」など、ジャカルタでは、各エリアごとに都市化が進み、すでに不動産価格がかなり高額になっているエリアも存在します。

バリ島

インドネシア最大のリゾート地が「バリ島」です。

日本人でも知らない人はいないリゾート地の一つと言っていいでしょう。

バリ島には、厳しい高さ制限があり、4階以上の建物を建てることができません。そのため、高層ビルや高層マンションはなく、低層マンションか、ヴィラタイプの物件が多いです。

バリ島で注目されるエリアは、クタ、スミニャック、チャングーなどの南部エリアにあるビーチ沿いが中心です。

バリ島の物件では、ヴィラが人気で、現地に日本人が経営する不動産会社も多く、将来的な値上がりを目的とするキャピタルゲイン狙いで購入する日本人投資家も少なくありません。

ロンボク

ロンボク島は、インドネシアの西ヌサ・トゥンガラ州に位置し、バリ島の東にある美しい島です。豊かな自然、手つかずのビーチ、透明度の高い海が広がり、「第二のバリ島」として注目されています。特に、政府が主導する「10の新しいバリ」構想の一環として、観光開発が進められ、今後の成長が期待されるエリアです。

バリ島の不動産価格が高騰し、開発余地が限られてきた一方で、ロンボク島はまだ手頃な価格での投資が可能です。バリ島の主要エリアと比較すると格段に安価です。政府が進める「マンダリカ特区」では、国際的なホテルチェーンや商業施設、スポーツイベント施設（モトGPサーキット）などが整備されており、観光客の増加に伴う地価上昇が期待されています。

ロンボク島は、今後の経済成長とともに不動産価値の向上が見込まれる投資先として、魅力的な選択肢となるでしょう。

インドネシア不動産投資エリア解説「ロンボク島」不動産とは？投資方法・現状と将来性

ヌサンタラ

ヌサンタラは、首都移転が計画されている首都の移転先です。地価は年々高騰しています。

森林地帯の多いヌサンタラでは、現在急ピッチで開発が進んでおり、今後の地価の上昇が大きく期待されるエリアと言えます。

おすすめのインドネシア不動産物件情報

インドネシア不動産 最新動向

マクロ環境・金利・為替

• インフレは「2％台で落ち着き」→金融環境は中立〜緩和余地
  直近のインフレ（前年同月比）は2％台で推移しており、インフレ面の過熱感は強くありません。
• 政策金利は据え置き（通貨防衛を意識）
  中銀（Bank Indonesia）は政策金利（BI-Rate／7-day reverse repo）を4.75％で据え置き、景気刺激よりもルピア安・資本流出リスクの管理を優先する局面です。
• 住宅購入支援の税制インセンティブが需要下支え
  住宅（戸建・アパート）購入に対するVAT（PPN）優遇（政府負担）が継続・延長され、実需の背中を押す政策が続いています（価格上限や適用条件あり）。

住宅（分譲：戸建・アパート）

• 全国ベースの価格上昇は“鈍い”＝キャピタルゲインは限定的
  中銀調査の住宅価格指数（一次市場）は、前年比で1％未満の伸びにとどまり、全国一律で値上がりする局面ではありません。
• ジャカルタのアパートは「完成在庫（即入居可）」に需要が寄る
  購入側はリスクを嫌い、プレセールより完成・即入居可の物件を選びやすい地合いです。エリア別には、南ジャカルタ＝中上位帯、東西＝ミドル帯が相対的に強い構図です。
• 価格感（ジャカルタ・アパート）
  平均売出価格は約 Rp 35.9百万／㎡程度まで小幅に上昇という整理で、上がっても“緩やか”です（サブマーケットで濃淡）。
• 住宅ローン（KPR）の実務感
  政策金利が落ち着いても、銀行の貸出金利は物件属性・信用力で差が大きく、固定プロモ終了後の金利負担が家計の購入余力を左右しやすいです（長期の返済比率管理が重要）。

オフィス（ジャカルタ）

• 空室率は高いが、じわっと改善
  供給が少ない一方で需要が戻り、空室率は約34.3％と高水準ながらも前期比で改善しています。
• 賃料は二極化（埋まっているビルは上げ、埋まらないビルはインセンティブ）
  グレードA賃料は前期比で上昇（+1.5％）の一方、稼働が弱いビルはフリーレント等でテナント獲得を狙う展開です。
• 供給見通し：短期は“限定的”
  2025年は新規供給が乏しく、2026年も限定的という見立てが多く、需給が急悪化しにくい一方、立地・グレードの選別が続きます。

リテール（モール）

• 都心・準都心の強いモールは稼働が高水準で安定
  プレミアム〜中上位モールは稼働率が90％近辺で踏みとどまり、リテールは“勝ち組立地”が強い構図です。
• 運営側テーマは「体験型・F&B・改装投資」
  来館目的を作るための改装（共用部・テナントミックス）が重要で、体験型・ライフスタイル系の導入が軸になります。

ホテル・観光（バリ／ジャカルタ）

• バリ：入島者数が高水準で、観光需要は強い
  バリへの外国人入島は、たとえば2025年10月に約59万人と高水準で、観光が宿泊・商業不動産の土台になっています。
• バリ：ホテルは高稼働だが、競合（独立系ヴィラ）とのせめぎ合い
  稼働率は70％台後半、ADR（平均客室単価）も上昇という整理の一方、ヴィラ供給との競争が収益性を左右します。
• ジャカルタ：政府需要（公務・会議）依存の反動に注意
  政府セクター需要の弱さが指摘され、曜日・季節で稼働のムラが出やすい局面です。

物流・工業（グレータージャカルタ）

• 物流・3PLが牽引し、倉庫稼働は改善
  賃貸倉庫の稼働（入居）率は83.4％まで上昇し、特にBekasi・Karawangが軸です。
• 賃料は横ばい気味、土地は緩やかに上昇
  工業用地平均はRp 2,891,000／㎡（前年比+3.5％）、倉庫賃料はRp 79,980／㎡／月程度で推移しています。
• 需要の性格：対中関税・生産移転の波が“土地需要”を作りやすい
  中国企業の進出・移転ニーズが工業不動産需要を押し上げるという見立てがあり、サプライチェーン再編の影響を受けやすい領域です。

データセンター（周辺インフラ不動産）

• ジャカルタ＋バタムが拠点化、開発資金も入っている
  バタム（Nongsa Digital Park）で約72MW規模のDC整備に対する大型融資事例が出ており、電力・通信・工業団地周辺の不動産需要と結びつきやすいです。

制度・規制トピック（投資判断で重要な実務論点）

• 外国人の取得：原則“土地のフリーホールド不可”、住宅は権利形態が鍵
  外国人は、要件を満たす場合にアパート区分（ストラタ：SHMSRS）等の枠で保有が可能とされます（居住許可等の要件、対象区域・権利形態の確認が必須）。
• 最低購入価格のハードル（エリアで差）
  外国人向けは最低価格条件がエリアごとに設定されやすく、主要都市・観光地ほどハードルが高い運用になりがちです。
• 新首都ヌサンタラ（IKN）：インセンティブは強いが、制度は揺れやすい
  住宅・商業で投資機会を提示し、税優遇等のインセンティブを用意する一方、投資家の土地権利期間については司法判断で上限が示されるなど、制度面の不確実性が残ります。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅
  全国的には価格上昇が鈍く、“値上がり益狙い”は難しい局面です。狙うなら、①税制優遇が効く実需価格帯、②完成在庫（即入居可）中心、③雇用集積が強いエリア（都心・準都心）の賃貸需要を重視するとぶれにくいです。
• オフィス
  高空室でも、供給が絞られる局面ではグレードA・駅近・設備更新済みが相対優位です。逆に二級ビルは賃料を上げにくく、CAPEX（改装）前提の引き直しが必要になりがちです。
• リテール
  “強いモールは強い”局面です。運営力（改装・テナント入替・集客導線）を持つ施設に需要が寄るため、立地だけでなく運営の投資余力を評価軸に置くのが安全です。
• 物流・工業
  いま最もファンダが良い領域の一つです。ポイントは、①Bekasi・Karawangなどの集積、②港・高速・労働力アクセス、③汎用レイアウト（テナント入替耐性）。土地価格は上がりやすい一方で、賃料が伸びにくい局面では出口（売却・長期賃貸）設計が収益を決めます。
• ホテル（バリ）
  需要は強いですが、ヴィラ競合や規制（観光税・行動規範強化など）の影響を受けやすいです。立地（ビーチ/空港/商業集積）×ブランド/運営力×許認可の確実性で優勝劣敗が出ます。

リスク・留意点

• 為替・外部ショック：ルピア変動が大きい局面では、金利見通し・外貨建てコストが収益を左右します。
• セグメント別の供給過剰：オフィスは高空室が続き、住宅も“場所と価格帯”で在庫圧が出やすいです。
• 制度変更・運用差：外国人取得や権利形態は、制度だけでなく運用（地域の登記・許認可実務）で難易度が変わります。
• ヌサンタラ関連の不確実性：インセンティブは魅力でも、制度の揺れ・投資の進捗次第で前提が変わります。

まとめ

インドネシア不動産は、マクロ的には低インフレ＋政策金利据え置きで「急悪化しにくい」一方、価格上昇は全国一律ではなく、用途別の選別が強い局面です。住宅は“完成在庫志向”が強く値上がりは緩慢、オフィスは高空室でもグレードA中心に底打ち、リテールは強いモールに集約、ホテルはバリ需要が強いがヴィラ競合あり、そして最も堅いのは物流・工業（Bekasi・Karawang中心）です。政策面ではVAT優遇の継続が実需を下支えし、外国人投資は権利形態・最低価格・運用実務の確認が成否を分けます。

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