「海外不動産の中古物件って買えるんですか？」
「海外不動産のリセール物件って何ですか？」
「海外不動産の中古物件と新築物件を比較した場合のメリットデメリットを教えてください」
海外不動産の選択肢は「新築」だけではありません海外不動産の中古物件・リセール物件に関して解説します
海外不動産の中古物件・リセール物件とは？
海外不動産の中古物件・リセール物件とは
海外不動産の「中古物件」や「リセール物件」とは、以前のオーナーが保有していたが、新たな購入者に再販売される物件を指します新築物件と異なり、既に市場に出回っているため、立地や周辺環境の実態、物件の実績（賃貸履歴など）を事前に把握しやすいのが特徴です
大きなくくりで言えば「中古物件」も、「リセール物件」も、日本語の意味は同じです
ただし、使われるシチュエーションが若干異なります
海外不動産の中古物件
- 自分が使用していた物件でオーナーが売却を希望している物件
- 賃貸などで誰かが使用していた物件でオーナーが売却を希望している物件
- 使用していなくても、住める状態になっている物件でオーナーが売却を希望している物件
という意味合いが強いです
日本語で「中古」というと、一回は誰かが使用していたことを意味していることが多く、このようなシチュエーションで利用されることが多いですまた、一度も使用していない場合は「新古物件」というような言い方もします
海外不動産のリセール物件
- まだ、建設中で完成していないオフプランだが、オーナーが売却を希望している物件
- 自分が使用していた物件でオーナーが売却を希望している物件
- 賃貸などで誰かが使用していた物件でオーナーが売却を希望している物件
- 使用していなくても、住める状態になっている物件でオーナーが売却を希望している物件
という意味合いが強いです
「オフプランをオーナーが購入して、その権利を完成前に売る」というケースは、「リセール」という位置づけで案内されることが多いです
完成前に権利だけ売るってことがあるの？
海外では、よくあります
オフプランの場合は、完成まで長ければ6年～7年という時間が必要になります
その間に
- お金がなくなって、支払えなくなってしまった
- すでに値上がりしているため、利益を確定させるために売りたい
- 他の物件を買いたくなってしまったため、資金確保のため売りたい
- 購入する必要がなくなってしまった
などの状況の変化に伴い、「オフプランの権利を売却する」というニーズが発生するのです
オフプランの売買は、ディベロッパー、物件によって「できるか？いなか？」が決まります
- 無条件で売却ができる物件
- 一定額の支払いが完了している場合（例：50％）、売却ができる物件
- 完成までは売却ができない物件
があります
海外不動産の中古物件・リセール物件のメリットデメリットを新築物件と徹底比較
海外不動産の中古物件・リセール物件のメリット
コストパフォーマンスが高い
- 価格が新築よりも安く、同じ立地で割安に購入できる
- 価格交渉の余地があり、投資効率を上げやすい
賃貸収益をすぐに得られる
- 既に賃貸需要がある場合、購入直後から家賃収入が見込める
- 賃貸の実績を確認できるため、投資判断がしやすい
市場の動向が見えやすい
- エリアの成熟度や過去の価格推移を把握しやすい
- 価格の変動リスクが比較的少ない
リノベーションで資産価値を向上可能
- リフォームにより賃料の上昇や再販価格の向上が期待できる
- 自身の投資スタイルに合わせた物件改良が可能
中古物件・リセール物件のデメリット
一括払いのみ
- 中古物件・リセール物件は多くの場合、一括払いです新築物件は分割払いができるのでキャッシュ場必要になる
建築物の施工レベル、品質が新築より劣る
- 現在よりも古い技術で作られている物件になるため、品質は低い物件となる
修繕費や維持費がかかる可能性
- 築年数が経っているため、修理やメンテナンスが必要になることが多い
- 予想外の修繕費が発生するリスクも考慮が必要
物件管理が複雑になる可能性
- 現地の管理会社を使わなければならない
- 日本人の海外不動産エージェントでは、中古物件は扱えないことも多い（現地の不動産売買ライセンスがないため）
- エージェントや管理会社のサポートが不可欠
- 購入前に物件の状態を入念に確認する必要がある
法規制や税制の影響を受けやすい
- 購入国によっては、外国人の中古物件購入に制限がある場合がある
- 各国の税制に対応した運用計画が求められる
新築物件のメリット
分割払いが可能
- 新築物件（オフプラン）の場合は、長ければ60カ月～72カ月での分割払いも可能で、毎月の支払額が抑えられる
最新設備と高い品質
- 新しい設備や内装で、初期のメンテナンスコストが少ない
- 購入後しばらくは修繕費がほぼかからない
高い魅力で賃貸需要を確保しやすい
- 最新のデザインや設備を好む入居者が多い
- 新築割引やプロモーションで販売が促進されることがある
新築物件のデメリット
初期費用が高い
- 同じ立地であっても、新築物件は中古物件よりも割高
- 価格交渉の余地が少ないことが多い
即時の賃貸収益が得られない可能性
- 新築物件は、まだ完成していないことが多く、運用開始までは収益が得られない
市場の動向によるリスク
- 市場の変動により、購入後に価格が下がるリスクがある
- 成長が見込まれないエリアの新築物件は投資リスクが高い
海外不動産の中古物件・リセール物件の探し方
海外不動産の中古物件・リセール物件の探し方は「英語が話せるか否か？」で大きく変わります。「話せる」というのは、ネイティブなレベルで話せるかどうか？です。
英語がネイティブレベルで話せる方 → 外国人の不動産会社を利用できる
- 購入したい国の不動産売買ポータルサイトで探す
- 気に入った物件が見つかったら、情報出している不動産会社に連絡する
- さらに詳しい情報を入手する
- 現地で内見をする
- 気に入ったら購入する
英語がネイティブレベルで話せない方 → 外国人の不動産会社を利用できない
- 興味がある国の中古物件・リセール物件を扱える日本人の不動産エージェントを探す
- 日本人の不動産エージェントから、条件に合う中古物件を提案してもらう
- 気に入った物件を選ぶ
- 現地で内見をする
- 気に入ったら購入する
海外不動産の中古物件・リセール物件が難しいのは
- 中古物件を扱うときには、現地の不動産ライセンス（宅建のようなもの）が必要になるケースが多い
- オフプランなどの新築物件は、現地の不動産ライセンス（宅建のようなもの）が不要なケースが多い
ため、
日本人の海外不動産エージェントは
新築物件（オフプラン）は紹介で来ても、中古物件は取り扱えない
ということが多いのです。
そのため、
- 英語が話せる方 → 外国人が経営する現地の不動産会社を頼る
- 英語が話せない方 → なんとか日本人の現地の不動産会社を見つける（または、紹介してもらう）
ことが必要になるのです。
結果として、英語が話せるかどうか？で中古物件・リセール物件の探し方、アプローチの仕方が変わってくるのです。
海外不動産の中古物件・リセール物件でとくに注意すべき点
１．支払いは一括払い
基本的に、
海外不動産の中古物件・リセール物件の支払いは、一括払い
です。
そのため、購入代金分のまとまったキャッシュが必要です。
また、現地の銀行などの融資を受けることも、日本の銀行の融資を受けることも、簡単ではないため、あらかじめ購入資金が用意できないとの中古物件・リセール物件を検討する意味が薄いので注意が必要です。
２．物件のレベルの差が国によって異なる
日本であれば、10年前の物件と、現在の物件の施工レベルというのは、大きくは変わりません。設備などのアップグレードはあるものの、耐震性や機能性は、大きくは見劣りしないはずです。これは、十分に建設技術が上がっている状態だからです。
一方で、発展途上国などの場合は、10年前の物件と、現地の物件の施工レベルは格段に差があることがあります。10年前は、水漏れやひび割れ、生活レベルに支障をきたす不具合があった国でも、現在は、先進国とそん色ない建築物が建てられる可能性があります。
この場合は、日本の感覚の中古物件とは異なり、資産価値が新築と中古では大きく異なってしまうのです。
３．管理会社を見つけておく必要がある
自分で住むのでなければ、中古物件は購入したらすぐに賃貸に出して収益化することが可能です。
購入時には、管理会社のめどをつけておくことが重要になります。管理会社次第で、優良な客付けができるかいなかが変わってくるのです。