SERRANO MALL（セラーノ・モール）

SERRANO MALL（セラーノ・モール）は、エジプト新行政首都（New Administrative Capital）の第7居住区R7に位置する、商業・メディカル一体型のモールです。Serranoコンパウンドに隣接する「コンパウンド内モール」の位置づけで、周辺には中〜高所得層向けのレジデンスが集まっており、日常消費とサービス需要をまとめて取り込める立地になっています。

R7エリアは、大統領府や官庁が集まるGovernment Districtやビジネス街のDowntownと比べると、「居住＋コミュニティ」色が強く、観光客よりも地元居住者の安定した購買力に支えられるゾーンです。ドバイの観光型モールや、トルコ・イスタンブールの旧市街のような観光地商業とは異なり、「新興の行政新都心の住宅ゾーンにある生活密着型モール」というイメージです。

ディベロッパーはNew Plan Developmentsで、同じ新首都内で「Serrano」「Atika」「Eleven」といった主力プロジェクトを手がけている開発会社です。新首都のなかでは、いわゆる“ローカル中小デベロッパー”より一段上のブランドポジションで、コンパウンドとモールを一体で計画している点は、単発モール開発の事業者と比べて強みと言えます。

モールは約7,000㎡、グランド＋2フロアの3層構造で、下層が商業（ショップ・飲食・ハイパーマーケット）、上層がクリニックなどのメディカルユニットという構成です。大きなガラスファサードとランドスケープを重視した設計で、人工湖や噴水、緑地、キッズエリア、スパ・ジム、レストラン＆カフェ、ハイパーマーケット、広い駐車場、24時間セキュリティ、Wi-Fi、エレベーター・エスカレーターなど、ファミリーが長時間滞在できる設備を前提としています。仕上げはコア＆シェル（未内装）が基本で、テナントが自由に内装を作り込む前提です。

投資先としての魅力としては

・新行政首都R7の中核エリアかつSerranoコンパウンド隣接で、周辺居住者という「安定した日常需要」を取り込みやすい
・Green Riverやアイコニックタワー、主要ホテルエリアにもアクセスしやすく、将来的にレジャー・観光需要も上乗せが期待できる
・New Planの既存プロジェクト（Serrano・Atika・Eleven）と一体でブランドを構築しており、無名デベロッパーの単独モールより信頼性が高い
・商業ユニットは40㎡前後〜、メディカルは75㎡前後〜と、小さめの区画から入れるため、ドバイやイスタンブールの大型ストリートモールより初期投資額を抑えやすい
・ハイパーマーケット＋飲食＋サービス＋メディカルのミックスドユースで、純粋なオフィスビルや単機能モールより景気変動に強い構成
・緑地やウォーターフィーチャー、キッズエリア、スパ・ジムなど家族滞在型のアメニティが充実しており、「週末に家族で行きたい場所」としての訴求力がある
・頭金10〜20％、残金6〜8年分割といった長期分割プランがあり、レバレッジを効かせた投資がしやすい（現金一括が多い東南アジア物件と比べ有利）
・まだ外国人投資家の参入が少ない市場であり、うまくテナント付けできれば、ドバイやバンコクより高い利回り・値上がりポテンシャルを狙える余地がある
・一方で、エジプトポンドの通貨下落リスクや政治・経済のボラティリティ、新行政首都マーケット自体の歴史が浅いことによる「出口の読みづらさ」は、ドバイやトルコなど成熟市場よりも明確に大きい
・コア＆シェル引渡しのため、内装コストや現地パートナー選びが必須であり、日本人投資家にとっては「信頼できる現地管理会社がいるか」が成否を分けるポイントになる

といった点が挙げられます。

ドバイの完成度の高い観光・国際金融都市型モールに比べると、リスクは高い代わりに「成長途中の新首都×生活密着モール」という上振れ余地のある案件として、日本人の海外不動産ポートフォリオの“スパイス枠”として検討するイメージの物件です。