フィリピン高級コンド市場に異変 アヤラランドがマカティ超高層住宅の販売停止へ

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フィリピンの大手不動産デベロッパーであるアヤラランドが、マニラ首都圏マカティ中心業務地区で進めていた高級住宅タワー「Laurean Residences（ローレアン・レジデンシズ）」の建設と販売を一時停止したことが、2026年4月21日付のForbes Asia記事で報じられました。記事によると、背景にはイラン戦争の長期化に伴う建設コストの上昇と、工期の見通しが立ちにくくなったことがあります。

今回停止されたLaurean Residencesは、2025年第4四半期に販売が始まった67階建ての高級分譲コンドミニアムです。完成すれば、フィリピンで最も高い住宅タワーになる計画でした。販売開始後は強い需要を集め、停止決定までに100億フィリピンペソ超の売上を計上していたとされています。

アヤラランドは購入者に対して、返金や、他のアヤラランド案件への支払い振替といった選択肢を提示しているとされています。これは単なる販売不振ではなく、コストと供給の不確実性を踏まえた経営判断である点が重要です。会社側も、「顧客に約束する確実性をもって遂行できる状況ではなくなった」と説明しています。

どのような物件だったのか

Laurean Residencesは、マカティCBD内の約1.3ヘクタールの複合開発の中核をなすプロジェクトでした。物件の特徴としては、以下のような内容が報じられています。

• 67階建ての高級住宅タワー
• 1LDKから4LDK相当までの住戸構成
• 専有面積は75㎡から402㎡
• 価格帯は3,570万ペソから2億5,800万ペソ超
• 4ベッドルーム住戸はすでに完売状態
• 庭園、商業ポディウム、リゾート型プール、ジム、ファンクションルーム、子ども向け施設を備える計画

ここでいう「CBD」はCentral Business Districtの略で、日本語では中心業務地区です。オフィス、商業施設、高級住宅が集まる都市の中核エリアを指します。マカティCBDは、フィリピンの中でも特に不動産価格とブランド力が高いエリアの一つです。

なぜ販売停止になったのか

今回のニュースで押さえるべきポイントは、販売停止の理由が需要不足ではなく、外部環境の悪化にあることです。

主な要因は次の通りです。

• イラン戦争の継続による資材価格上昇
• 物流の混乱による供給ボトルネック
• 工期の予測が難しくなったこと
• 高級住宅案件よりも、収益の安定した資産へ資本配分を見直したこと

記事では、アヤラランドが今後の資本配分をより慎重に進め、ショッピングモール、ホテル、オフィスビルなどの「経常収益資産」を重視すると説明しています。

「経常収益資産」とは、分譲のように一度売って終わる事業ではなく、賃料や運営収入が継続的に入る資産のことです。たとえば商業施設の賃貸収入、ホテル収益、オフィス賃料などがこれにあたります。不確実性が高い局面では、デベロッパーがこうした安定収益型にシフトするのは自然な動きです。

背景にあるフィリピン不動産市場の課題

このニュースは一企業の個別案件に見えますが、実際にはフィリピン不動産市場全体の構造的な課題も映しています。

記事では、メトロマニラのコンドミニアム市場にはすでに供給過剰が続いていたとされています。その中でもアヤラランドは、超高級帯なら需要が見込めると判断して販売を開始していました。しかし、想定外の中東情勢悪化によって、建設コストと供給網の不透明感が一気に強まりました。

ここでいう「供給過剰」とは、市場に出ている住宅戸数が需要を上回っている状態です。供給過剰になると、売れ行きが鈍るだけでなく、値引き販売や賃料の伸び悩みも起こりやすくなります。特に投資家にとっては、出口戦略と賃貸利回りの両方に影響しやすい局面です。

さらに、証券会社Luna Securitiesの会長ジョン・ガットマイタン氏は、今回のようなプロジェクト停止は他のデベロッパーにも広がる可能性があるとコメントしています。戦争が長引けば、高コストと物流停滞の影響で、不動産以外の業種でも計画見直しやキャンセルが増える可能性があると指摘しています。

アヤラランドとアヤラ財閥とは

日本人投資家にとって、今回のニュースで企業名の重みを理解することも重要です。

アヤラランドは、フィリピンの名門財閥アヤラ・グループ傘下の大手不動産会社です。親会社のAyala Corp.は1834年に創業し、現在は不動産だけでなく、銀行、エネルギー、医療、物流、公共インフラなどにも事業を広げています。アヤラ家はフィリピン有数の富豪一族として知られており、記事では一家の純資産が34億ドルと紹介されています。

つまり、今回の停止は資金繰りに苦しむ無名デベロッパーの案件ではなく、フィリピン有数の信用力を持つ大手企業が慎重姿勢に転じたという点で、市場への示唆が大きいニュースです。

ニュースの見解

今回のニュースは、日本人のフィリピン不動産投資家にとってかなり重要です。理由は、高級物件であっても、立地がマカティCBDであっても、外部要因によって計画が止まるリスクが現実化したことを示しているからです。

投資判断への影響としては、特に次の点を重視すべきです。

• 新築プレビルド案件では、工期遅延とコスト増加条項の確認が必須です
• デベロッパーのブランドだけで安心せず、返金条件や契約解除条項を見る必要があります
• メトロマニラの高級コンドは、供給過剰と賃貸競争の両面を前提に利回りを見積もるべきです
• 分譲益狙いだけでなく、賃貸需要が実際にあるエリアかを確認する必要があります
• 今後は商業施設隣接、交通利便性、実需層の厚さがある物件のほうが相対的に強くなりやすいです

特に日本人投資家は、「海外の一等地」「大手財閥案件」「高級ブランド物件」という要素だけで安全性を判断しがちです。しかし今回の事例は、それだけでは不十分だと示しています。むしろ今は、販売開始時の華やかさよりも、着工後の資材調達力、完成までの資金計画、完成後の賃貸需要を冷静に見る局面です。