フィリピン不動産中古物件（コンドミニアム）に投資するメリットデメリット｜おすすめ中古物件

フィリピン中古コンドミニアム投資の魅力とは？

フィリピンの不動産市場の成長性

フィリピンの不動産市場は、経済成長と都市部の人口増加に伴い、安定した需要が続いています。特にマニラやセブなどの主要都市では、外国人投資家による不動産購入が活発であり、中古コンドミニアムも市場の一部として根強い人気を誇ります。経済の発展により、商業エリアやビジネス地区の拡大が進んでおり、賃貸需要も高まり続けています。そのため、投資用としても魅力的な市場となっています。

中古物件への投資が注目される理由

フィリピンでは、新築物件に比べて中古コンドミニアムが価格面で手頃なため、投資の選択肢として注目されています。

中古物件のメリットとして、すでに確立されたエリアに位置していることが多く、インフラの整備や利便性の高さを享受できる点が挙げられます。

また、購入後すぐに賃貸運用が可能なため、キャッシュフローを早期に確立したい投資家に適しています。デベロッパーの工期遅延や建設中止のリスクがない点も、中古物件ならではの魅力です。

外国人投資家でも購入しやすい物件とは？

フィリピンでは、外国人が土地を所有することはできませんが、コンドミニアムの所有は合法的に認められています。特に中古コンドミニアムは、売買契約の手続きが比較的スムーズであり、既に管理組合が運営されているため、安心して投資を進めることができます。

さらに、フィリピンの中古物件は、現地の不動産仲介サイトやエージェントを通じて簡単に情報を得ることができ、日本からでもリサーチや購入手続きを進めることが可能です。

一方で、築年数や管理状態、未払い管理費の有無などを慎重に確認する必要があります。適切な物件を選べば、安定した賃貸収益や将来的な売却益を見込むことができるでしょう。

フィリピン中古コンドミニアム投資のメリット

価格が新築より割安

フィリピンの中古コンドミニアムは、新築物件に比べて割安な価格で購入できる点が大きなメリットです。

特に、都心部や商業エリアの物件は、新築の場合非常に高額になりますが、中古であれば比較的手の届く価格で購入できます。

また、中古市場では売主との価格交渉が可能なため、市場価格よりも安く購入できるチャンスがあります。デベロッパーが設定した固定価格で販売される新築物件とは異なり、交渉次第で有利な条件を引き出せる可能性がある点も魅力です。

すぐに賃貸運用できる

中古物件はすでに建設が完了しているため、購入後すぐに賃貸に出すことができます。

新築物件の場合、建築完了までに数年かかるケースもあり、その間は収益を生み出すことができません。

一方で、中古コンドミニアムであれば、購入と同時にテナントを募集できるため、早期に家賃収入を得ることが可能です。

特に、マニラやセブなどの都市部では、即入居可能な物件の需要が高く、賃貸運用をスムーズにスタートできる点がメリットとなります。

立地の選択肢が豊富

中古コンドミニアムは、すでに開発が進んだエリアに多く存在するため、立地の選択肢が豊富です。

新築物件は、都市中心部の地価上昇により、郊外や新興エリアでの開発が中心となる傾向があります。一方で、中古物件であれば、既に発展したビジネスエリアや交通の便が良い地域の物件を選ぶことが可能です。

特に、賃貸需要の高いエリアでは、中古物件の方がより高い入居率を確保できるため、安定した収益を得ることにつながります。

デベロッパーリスクがない

新築物件では、デベロッパーの倒産や建設遅延といったリスクが存在します。

フィリピンでは、事前に全額または一部を支払ったにもかかわらず、開発が進まずに物件が完成しないというケースも報告されています。

中古物件であれば、すでに建築済みのため、物件の完成を待つ必要がなく、デベロッパーの経営状況に影響されるリスクがありません。購入前に実際の物件を確認し、状態や管理状況を把握した上で判断できるため、安心して投資を進められます。

フィリピン中古コンドミニアム投資のデメリット

修繕やリフォーム費用がかかる

中古コンドミニアムは、築年数が経過しているため、内装や設備の劣化が進んでいる可能性があります。

特に、エアコンや給湯器、水回りなどは交換が必要になるケースが多く、修繕やリフォームに追加費用が発生します。

また、共用部の管理状況によっては、エレベーターやプール、ジムなどの設備が老朽化しており、管理費が上昇するリスクもあります。購入前に管理組合の運営状況を確認し、将来的な修繕計画や費用負担を把握しておくことが重要です。

資産価値の伸びが限定的

フィリピンの不動産市場は成長を続けていますが、新築物件と比較すると、中古コンドミニアムの価格上昇のスピードは緩やかです。

特に、築年数が古くなるほど競争力が低下し、資産価値が横ばいまたは下落する可能性があります。

フィリピンでは、新築物件の供給が旺盛であり、新たなコンドミニアムが次々と開発されるため、古い物件は賃貸需要や売却時の流動性が低下するリスクがあります。購入する際は、今後の市場動向やエリアの発展性を見極めることが重要です。

管理費・未払いリスクがある

中古コンドミニアムを購入する際は、管理費の未払いがないか慎重に確認する必要があります。

前の所有者が管理費を滞納している場合、その負担が新しい所有者に引き継がれることがあるため、注意が必要です。また、管理組合の財政が悪化している場合、突発的な追加徴収が発生する可能性もあります。管理費が適正に運用されているか、共用部の維持管理が行き届いているかを事前に調査することが大切です。

融資が受けにくい。一括払いが必要

フィリピンの銀行では、新築物件に比べて中古コンドミニアムへの融資審査が厳しくなる傾向があります。築年数が一定以上の物件はローン対象外となることもあり、購入時に一括払いを求められるケースが少なくありません。

特に、外国人がフィリピン国内の銀行から融資を受けるのは難易度が高いため、現金購入が基本となります。

資金計画をしっかり立て、必要に応じて日本の金融機関や海外向けのローンを活用することが求められます。

新築コンドミニアムとの比較

「新築コンドミニアム」と「中古コンドミニアム」の比較を表にまとめました。

比較項目	中古コンドミニアム	新築コンドミニアム
価格	割安で交渉可能	高めで交渉余地が少ない
初期費用	購入価格が低めだが、リフォーム費用がかかる可能性あり	価格は高いが、修繕費は当面不要
融資の利用	築年数によってはローン不可。基本的に現金購入が多い	デベロッパー提携のローンが利用しやすい
立地	都市中心部の好立地にも購入可能	新興エリアや郊外が中心
賃貸運用開始	購入後すぐに入居者を募集できる	建築完了まで待つ必要あり
修繕・リフォーム	設備の劣化による修繕費が発生する可能性あり	新築なので当面の修繕費は不要
デベロッパーリスク	すでに建っているため、工事遅延や中止のリスクなし	デベロッパーの倒産や工事遅延のリスクあり
資産価値の変動	築年数が経過すると価格上昇が鈍化する	将来的な価格上昇が期待できる
売却時の流動性	立地次第では売りやすいが、築年数が進むと売却が難しくなることも	人気エリアなら売却しやすく、値上がりの可能性が高い
賃貸需要	既に市場での賃料相場が確立されている	競争が激しく、最初は入居者確保が課題になる場合も

中古物件は 価格の安さ・好立地・すぐに賃貸運用できる点 にメリットがあり、新築物件は 長期的な資産価値の向上や修繕リスクの低さ が魅力となります。投資目的や資金計画に応じて、どちらが適しているかを判断することが重要です。

価格とコストの違い

中古コンドミニアムは、新築物件と比較して割安な価格で購入できる傾向があります。新築物件はデベロッパーが価格を設定しているため値引き交渉が難しいですが、中古物件は個人売買が中心となるため交渉の余地があります。ただし、中古物件は購入後にリフォームや修繕が必要になるケースも多く、追加コストが発生する可能性があります。一方、新築物件は最新の設備や内装が整っており、当面の修繕費がかからないメリットがあります。

立地とエリアの選択肢

中古コンドミニアムは、すでに開発が進んだ都心部や交通アクセスの良いエリアに多く存在します。そのため、生活インフラが整った環境で物件を探しやすく、賃貸需要も安定しやすいです。

一方で、新築コンドミニアムは土地価格の高騰により、郊外や新興エリアでの開発が主流となっています。これらのエリアでは将来的な発展が期待できるものの、現時点での交通利便性や生活環境が整っていない場合があります。

賃貸運用の開始時期

中古コンドミニアムは購入後すぐに入居可能で、賃貸運用を始めるまでの時間が短い点がメリットです。すでに市場での賃料相場が確立されているため、予測しやすく収益計画を立てやすい傾向があります。

一方、新築コンドミニアムは建設完了までに時間がかかるため、購入後すぐに運用を開始することができません。また、新築物件が大量に供給されると、一時的に賃貸市場が飽和し、想定した賃料で借り手が見つからないリスクもあります。

資産価値の維持と上昇

新築コンドミニアムは、購入直後に市場価格が若干下落する傾向がありますが、立地やデベロッパーのブランド力によっては長期的に資産価値が上昇する可能性があります。特に、都市の成長エリアや人気の高い開発プロジェクトでは、価格上昇の恩恵を受けやすくなります。

中古コンドミニアムは、築年数が経過するほど価格の上昇が緩やかになるか、場合によっては下落する可能性があります。特に、建物の管理状況が悪い場合や、新築物件の供給が多いエリアでは、売却時に苦戦することも考えられます。

融資の利用可能性

新築コンドミニアムは、デベロッパーと提携した金融機関によるローンが利用しやすく、外国人でも分割払いで購入できるケースがあります。銀行ローンの審査も比較的通りやすく、支払い計画を柔軟に組める点がメリットです。

一方で、中古コンドミニアムは築年数によってはローンの審査が厳しくなり、フィリピン国内の銀行からの融資が受けにくくなる場合があります。外国人の場合、現金購入が求められることが多く、資金計画を慎重に立てる必要があります。

総合的な判断

中古コンドミニアムは、価格の安さと好立地を活かした短期的な賃貸運用に適しています。即入居可能であるため、早期に収益化したい投資家には魅力的な選択肢です。

新築コンドミニアムは、長期的な資産価値の上昇を期待できる点や、最新設備を備えている点が魅力です。将来的な値上がりを見据えた資産形成を考える場合に適しています。

投資の目的や資金計画に応じて、自分に合った物件を選ぶことが重要です。

フィリピン中古コンドミニアム投資が向いている人

早期に賃貸収益を得たい人

中古コンドミニアムはすでに完成しているため、購入後すぐに賃貸運用が可能です。新築物件では建設完了まで待つ必要がありますが、中古物件なら即入居者を募集でき、早期に家賃収入を得られます。短期間で収益を確保したい投資家に適しています。

都心部の好立地を狙いたい人

都市の中心部や発展したエリアでは、新築物件の供給が限られています。一方で、中古コンドミニアムなら、すでに確立された人気エリアにも購入の選択肢が豊富です。通勤・通学の利便性が高いエリアや、商業施設が充実したエリアでの投資を考えている人に向いています。

初期費用を抑えたい人

新築物件は価格が高く、デベロッパーによる一律の価格設定があるため値引き交渉が難しいですが、中古物件なら売主との交渉次第で価格を下げることができます。また、新築購入時にかかる各種税金や諸費用も、中古物件では比較的安く抑えられるため、コストを抑えたい人におすすめです。

価格交渉をしたい人

新築物件では販売価格が固定されていることが多いですが、中古コンドミニアムは売主との直接交渉が可能です。売却を急いでいる売主の場合、市場価格よりも安く購入できるケースもあります。価格交渉を通じてお得に物件を手に入れたい人に適しています。

安定した市場で投資をしたい人

中古物件はすでに賃貸市場での評価が確立されているため、賃料相場や入居率のデータを基に投資判断がしやすいです。新築物件の場合、賃貸市場に投入されるときの需給バランスが不確定要素となりますが、中古物件なら既存の市場データを活用でき、リスクを抑えた投資が可能です。

デベロッパーリスクを避けたい人

新築物件ではデベロッパーの倒産や建設遅延のリスクがあり、予定通りの引き渡しが保証されない場合もあります。中古コンドミニアムなら、既に完成しているため、そうしたリスクを避けることができます。確実に物件を取得したい人に向いています。

短期的な売却益よりも長期運用を重視する人

中古物件の資産価値の上昇は、新築と比べると緩やかですが、安定した賃貸需要が見込める物件を選べば、長期間にわたって安定した収益を得ることができます。長期的に賃貸収益を確保しつつ、将来的な値上がりを狙う投資家に適しています。

フィリピン不動産投資で失敗しないためのポイント

物件の管理状態を事前に確認する

中古コンドミニアムを購入する際は、共用部の管理状態や修繕計画を確認することが重要です。管理が行き届いていない物件は、長期的に資産価値が下がる可能性があります。管理組合の財務状況や過去の修繕履歴、今後の維持管理計画をチェックし、将来的な追加負担のリスクを回避しましょう。

賃貸需要の高いエリアを選ぶ

フィリピンの不動産市場では、エリアごとに賃貸需要が大きく異なります。マニラのマカティやBGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）、セブのITパークなどは、外国人駐在員や富裕層の需要が高く、安定した賃貸収益を期待できます。周辺のインフラ整備状況や商業施設の充実度も考慮し、入居者が付きやすいエリアを選びましょう。

法規制や所有権のルールを理解する

フィリピンでは、外国人が土地を所有することはできませんが、コンドミニアムであれば購入が可能です。ただし、外国人所有の割合が40%を超えないなどの制限があるため、購入前にデベロッパーや管理組合に確認が必要です。また、不動産購入に伴う税金や手数料、売却時のキャピタルゲイン税など、コスト面の把握も重要です。

信頼できる不動産エージェントを活用する

現地の不動産取引では、信頼できるエージェントのサポートが不可欠です。売買契約の手続きや法的なチェックを適切に行うため、経験豊富なエージェントや弁護士を利用しましょう。物件の価格交渉や契約内容の確認、トラブル時の対応など、専門家のサポートがあることでリスクを軽減できます。

市場価格と賃料相場をリサーチする

中古コンドミニアムの価格は、立地や築年数、設備の状態によって大きく異なります。購入を検討する際は、周辺の同様の物件の価格や賃料相場を比較し、適正価格かどうかを判断することが大切です。不動産ポータルサイトや現地エージェントの情報を活用し、市場価値を把握しましょう。

ローンや支払い条件を確認する

フィリピンでは、外国人が国内の銀行ローンを利用するのは難しい場合があります。中古物件の購入には一括払いを求められることも多いため、事前に資金計画をしっかり立てる必要があります。日本の金融機関や国際的な不動産ローンサービスを活用する選択肢も検討しましょう。

出口戦略を考える

不動産投資では、購入時だけでなく、売却時のことも考慮することが重要です。将来的に価格上昇が見込めるエリアを選ぶことで、売却時の利益を確保しやすくなります。また、物件の流動性を考え、買い手が付きやすい人気エリアの物件を選ぶこともポイントです。売却時の税金や手続きの流れも事前に把握し、スムーズな取引ができるよう準備しましょう。

結論：中古か新築か？

短期間で収益を得たいなら中古

中古コンドミニアムは、購入後すぐに賃貸運用ができるため、短期間で家賃収入を得たい投資家に適しています。

特に、すでに賃貸需要が確立されているエリアでは、安定した収益を見込めます。また、新築よりも価格が割安であるため、初期費用を抑えたい投資家にもおすすめです。

長期的な資産価値の上昇を狙うなら新築

新築コンドミニアムは、最新設備やモダンなデザインを備えており、将来的に資産価値が上昇する可能性があります。

特に、都市開発が進むエリアの新築物件は、長期的な値上がりを期待できます。また、新築のため修繕費がかかりにくく、建物管理が整っている点もメリットです。

安定したエリアでの投資なら中古

中古物件は、すでにインフラが整備されたエリアに多く存在し、賃貸需要が見込みやすい傾向があります。

ビジネス街や商業施設が集まる地域では、入居率が高く、安定した収益を確保しやすいです。一方で、新築物件は新興エリアに多く、今後の発展が不確定な場合があります。

価格交渉をしたいなら中古

中古物件は、売主と価格交渉が可能な点が強みです。新築物件はデベロッパーが価格を設定しており、値引きが難しいケースが多いですが、中古物件は売却を急ぐ売主との交渉次第で市場価格より安く購入できる可能性があります。

分割払いで購入したいなら新築

新築コンドミニアムは、完成までの数年間の分割払いでの支払が可能です。。

中古物件は、外国人の場合、現金購入が求められるケースもあります。そのため、分割払いで購入を考えている場合は、新築の方が選択肢が広がります。

投資目的に応じた選択が重要

短期間で賃貸収益を得たいなら中古、資産価値の上昇を狙うなら新築という選択が基本になります。資金計画やリスク許容度、エリアの将来性などを総合的に判断し、最適な物件を選びましょう。