インドネシア「優先50都市」開発で年8％成長へ—PU608ビジョンとPPP活用の最新動向

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2025年10月17日、インドネシア政府は「優先50都市（50 Priority Cities）」の開発計画を公表しました。これはプラボウォ・スビアント大統領が掲げる「2029年までに経済成長率8％」の実現に向けた都市政策で、公共事業・国民住宅省（PUPR）のドディ・ハンゴド（Dody Hanggodo）大臣が中核方針「PU608」を提示しています。

短期（2026年）の重点は、食料・水・エネルギーの自給体制を支えるインフラ整備で、財政の持続可能性を確保するためPPP（官民連携）の積極活用を明言しています。PU608は投資の効率性を高め、貧困ゼロへ近づけ、成長率8％を目指す「量から質」への転換方針です。

あわせて、アジア開発銀行（ADB）は同日、インドネシアの競争力強化・グリーン成長・貿易加速を支援する政策ベース融資として5億米ドルを承認しました。外部資金の後押しが確認できる動きとなっています。

政府説明上、都市は機能別カテゴリに分類されています。同一都市が複数カテゴリに重複して登場するため、カテゴリ件数の合計と都市数（50）は一致しない場合があります。最終版は政府の一次資料で今後微修正される可能性があります。

メトロポリタン地域（10）

メダン、パレンバン、ジャカルタ、バンドン、スマラン、スラバヤ、デンパサール、バンジャルマシン、マカッサル、マナド

提案メトロポリタン（4）

プカンバル、ジョグジャカルタ、スラカルタ、マラン

産業都市（9）

チレゴン、バタン、グレシック、モロワリ、コナウェ、ルウ・ティムール、ハルマヘラ・テンガ（ウェダ）、ムンパワ（キジン）、ビトゥン

観光都市（10）

トバ（バリゲ）、ビンタン、タンジュンピナン、ブレレン（シンガラジャ）、マタラム、マンガライ・バラット（ラブアンバジョ）、ブキティンギ、ブリトゥン、ゴロンタロ、アンボン

貿易都市（8）

バンダルランプン、サマリンダ、バリクパパン、ソロン、ブンクル、スラカルタ、ジャヤプラ、マナド

教育都市（5）

デポック、スメダン（ジャティナゴール）、サラティガ、マラン、バニュマス（プルウォケルト）

小規模・特性都市（4）

タナトラジャ（マカレ）、マルク・テンガ（バンダネイラ）、プラウ・モロタイ（ダルバ）、ペグヌングアン・アルファク（アンギ）

背景：なぜ今「50都市」か

急速な都市化と人口増により、交通・上下水道・エネルギー・住宅などの基盤需要が膨張してきました。一方で投資効率の低さが課題であったため、政府はPU608で「効率的・包摂的・持続可能」な投資へのシフトを宣言しています。ジャワ島とジャワ外の均衡成長を図るため、50都市を面的に整備し、メガシティ偏重の是正を狙います。

重点分野：食料・水・エネルギー×インフラ

2026年は、灌漑・送配水網の更新、地下水依存の是正、洪水・渇水対策のダム・ため池、送配電網の強化、分散型電源、廃棄物処理・資源循環といった「レジリエンス×自給力」を高める案件が優先されます。

実施手段：PPPと外部資金

財政負担を平準化するため、政府はPPP（官民連携）案件の拡大を進めます。制度整備やESG要件の強化と並行して、ADBの政策融資が制度面・資金面での追い風となる見込みです。入札・契約プロセスの透明性やバンカビリティの改善が期待されます。

地域配分と都市タイプ（例）

優先都市は「メトロポリタン圏」「準メトロ」「地方中核」「特性ある小都市」などの層で構成される想定です。メダン、パレンバン、ジャカルタ、バンドン、スマラン等の大都市圏に加え、ジャワ外の中核都市も対象となる見込みです。

用語解説

• PU608：PUPR省が掲げる投資方針です。投資効率の改善、貧困削減、年8％成長を柱に、量より質・持続可能性を重視します。
• ICOR（Incremental Capital Output Ratio）：1単位の産出増に必要な投資額を示す比率です。低いほど投資効率が高く、PU608ではICORを「6未満」に下げることを目標としています。
• PPP（Public–Private Partnership）：公共インフラの整備・運営を官民で分担する枠組みです。財政負担の平準化や民間ノウハウの活用を目的とします。

投資家が注目すべきポイント

1. 需要の見える化：50都市への優先配分は、中長期のインフラ・都市拡張ニーズのシグナルになります。住宅（中間層・学生・ワーカー）、商業、軽物流、産業用地、データセンター用地に波及需要が生じやすくなります。
2. ESG適合の重要性：水資源・エネルギー自給・グリーン成長が政策目標に据えられるため、省エネ・環境配慮建物は資金調達や評価で有利になります。
3. 制度・資金の追い風：ADBの政策融資は規制・制度整備を加速し、PPP案件の透明性・資金調達可能性を高めると見込まれます。

ニュースの見解

日本人の海外不動産投資家にとって、本件は①都市選定の指針と②ESG起点の差別化テーマを同時に示す材料といえます。とくに、水・エネルギー効率と都市レジリエンスを重視するエリアでは、賃貸住宅（中間層・学生・労働者向け）、ワークフォースハウジング、近隣型商業、軽物流、インダストリアル、データセンター関連用地に連動需要が見込みやすくなります。

一方、PPP起点の大規模開発は**入札・承認・環境影響評価（AMDAL）**などのプロセスに時間を要し、為替（IDR/JPY）・金利・建設コストの管理が成否を分けます。初期段階では、

• 公式発表に基づく**優先都市の細目（用途・容積・インフラ時程）**のトレース、
• 水・エネ効率仕様やグリーン認証による差別化、
• 現地パートナーのPPP/ESG実績の重視、
  が有効です。総じて「50都市×ESG×PPP」の交点に位置するアセットは、中期的に賃料の安定と出口の流動性が期待できます。一方で情報の非対称性が大きい初期ほど、一次情報のモニタリングとデューデリジェンスを徹底することが超過収益の源泉になります。