エジプトで「不動産タイトル（登記）保険」導入へ。FRAが投資家保護を強化し外国資金呼び込み狙う

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エジプトの金融規制当局FRA（Financial Regulatory Authority：金融監督庁）が、不動産取引における「Real Estate Title Deed Insurance（不動産タイトルディード保険＝登記・権利保険）」の導入を進めています。これは、購入後に発覚する権利関係の欠陥（タイトル欠陥）などから投資家を守る仕組みで、外国人投資家の参入を後押しする制度として位置づけられています。

事実関係（時系列）は以下の通りです。

• 2025年12月27日：FRAが「Real Estate Title Insurance policy」の立ち上げを発表。FRA議長のMohamed Farid（モハメド・ファリード）氏は「歴史的な一歩」と説明し、購入者が後から出る請求や争いから守られることを狙うと述べています。
• 2026年1月18日（最終更新 8:08 pm）：Daily News Egyptは、今回の導入がエジプト不動産市場での投資家保護を強化し、外国人参加を広げる重要な一手だと報道しました。
• 同記事で、不動産開発会社Uptown 6 October Investment GroupのCEOであるMoataz Shaarawy（モアタズ・シャーラウィ）氏は、米国・欧州で一般的な保険にエジプトが近づくことで、国内外投資家にとって投資がより安全になるとコメントしています。

またShaarawy氏は、制度導入を受けて同社が以下を検討していると述べています。

• 権利・登記の複雑さから敬遠されがちだった分野への拡大（ポートフォリオ見直し）
• 国際投資家向け不動産投資ファンドの検討（透明性と規制順守を重視）
• 外貨流入（foreign currency inflows）や雇用創出、海外直接投資（FDI）の増加への期待

背景：なぜ今「登記・権利保険」なのか

エジプトでは、物件によって所有権の根拠や登記の状態が多様で、取引後に権利問題が出るリスクが投資家の不安要因になりやすいとされます。FRA側も、こうした市場構造の中で所有権紛争を減らし、市場効率を上げる目的を明確にしています。
さらに、FRAはこの保険を、エジプト不動産を海外に販売して外貨を呼び込む「property export」の柱の1つとして位置づけています。

用語解説：タイトルディード保険（登記・権利保険）とは

タイトルディード（title deed）は、対象不動産の所有者や境界、権利義務などを示す「所有権を証明する法的文書」です。
タイトル保険（title insurance）は、火災保険のように「将来の事故」をカバーするのではなく、購入時点では見えなかった過去起因の権利問題（例：偽造、詐欺、第三者の権利主張、前所有者の法的能力の問題など）による損失を補償する考え方です。

制度の中身：どこまで守られるのか（報道ベース）

報道で示されている主なポイントは次の通りです。

カバー対象（例）

• 詐欺・偽造、前所有者の法的能力欠如などに起因する権利の瑕疵
• 第三者の権利主張や所有権の有効性を争う紛争
• 購入者の責任ではない事情で登記（登録）が不可能になるケース
• 購入時に把握できなかった先順位の担保・差押え・金銭債務等（法的な負担）

サポート内容

• 保険会社が、対象紛争に関して法的防御（弁護士手配・訴訟対応）や費用負担を行う旨が説明されています。

除外されやすい領域（例）

• 建築基準・土地利用・環境規制違反に起因する損失
• 政府による収用・差押え（expropriation等）
• 戦争・暴動・自然災害など（報道上の記載）

※実務では、商品ごとに「補償上限」「免責」「対象外条項」が必ずあるため、約款確認が前提になります。

日本人投資家がチェックすべきポイント

日本からエジプト不動産を検討する場合、今回のニュースは「買う・持つ・売る」の安心材料になり得ますが、次の観点で現地確認すると精度が上がります。

• 対象物件が保険の対象になるか（新築／中古、登記済み／未登記、開発会社・エリアで差が出る可能性）
• 未登記物件への拡張（endorsement）の有無と条件（相続書類、裁判所判断、割当決定などの証憑が求められるという説明あり）
• 「訴訟費用までカバー」の範囲（弁護士費用・仲裁費用・現地代理人費用の扱い）
• Shaarawy氏が言及した国際投資家向けファンドが実際に組成されれば、直接購入以外の入口（間接投資）が増える可能性

ニュースの見解

今回の「登記・権利保険」は、エジプト不動産投資で日本人が最も気にしやすい権利関係リスク（後出しの争い）に対して、制度としての“受け皿”が整う方向性を示しています。特に、FRAが「外貨呼び込み」や「不動産の輸出（property export）」を意識している点は、外国人投資家にとって追い風です。

一方で、投資判断としては「保険がある＝何でも安全」ではありません。

• 物件の開発品質・引き渡し遅延・賃貸需要など、収益の根幹は別軸で残ります。
• 保険はあくまで“契約条件の範囲内”なので、対象外条項（建築規制違反など）に触れると効きません。

日本人投資家としての実務的な落とし込みは、
「登記・権利保険を付けられる（または付けやすい）物件＝権利確認と透明性が進んだ物件」を優先し、売却時の買い手（次の投資家）にも安心材料を残す、という戦略が取りやすくなる点が最大のメリットです。加えて、Shaarawy氏が示唆した国際投資家向けファンドが進展すれば、エジプト不動産市場は“海外マネー前提”の整備が進む可能性があり、主要都市圏や人気開発エリアでは価格形成や流動性にプラスに働く展開も想定されます。