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2025年9月中旬、キプロス在住メディア「Trinity Bugle」は、キプロス共和国政府が北キプロス（1974年以降トルコの占領下）における不動産購入に対し、外国人に強い注意喚起を行っていると報道しました。
政府の首席交渉官メネラオス・メネラウ（Menelaos Menelaou）氏は、北側の不動産売買は**「違法占領下の制度では合法的な権利証（タイトルディード）を発行できない」と明言。元のギリシャ系キプロス人の所有地で別名義の権利証が発行されているケースでは、購入者が違法行為に関与し得ると警告しました。 同記事は、2025年5月に北側のギリシャ系住民の物件を広告販売したとしてハンガリー人女性2名に実刑**、さらにウクライナ人男性、ドイツ人、イスラエル人2名の4名が起訴・公判待ちであることも伝えています。
また今週、北キプロス当局がカジノのライセンス数を64までほぼ倍増させたとの報道があり、EU法・AML指令の適用外である北側のマネーロンダリング（資金洗浄）リスクをめぐる懸念も高まっています。
執筆：Liam O’Reilly（Trinity Bugle創設者、元英国大手レピュテーション機関アナリスト）
背景
- 1974年の侵攻と分断：島は**南（キプロス共和国：EU加盟）と北（国際未承認）**に分断。侵攻当時、北側の私有地の約84％はギリシャ系住民所有とされ、16万人超が南へ避難。空き家・土地の一部が北側で占拠・転用されました。
- 通貨と価格差：南側はユーロ、北側はトルコ・リラ。為替不安と法的リスクを反映し、北側の物件価格は南より30〜50％安い水準がしばしば見られます。
- プロモーションの問題：「完璧な移住・投資・リタイア先」と称して北側を推すウェブサイト・動画が存在しますが、法的複雑性や権利紛争の現実を説明していないケースがあると当局は注意喚起しています。
具体的な法的リスク
- 所有権の二重化・無効化リスク
北側の制度が発行する権利証は、元の正当所有者の権利を侵害している可能性があります。購入後に権利証が無効と判断されると、代金や改修費の回収が困難になり得ます。 - 民事・刑事の両リスク
元所有者から損害賠償や明渡し請求を受けるおそれがあるほか、違法広告・売買への関与として刑事責任を問われる事例も報じられています。 - 越境執行の可能性
南側での判決が国外資産に及ぶ可能性を指摘する論点が知られており、本国資産が差押・強制執行の対象となるリスクまで想定が必要です。 - コンプライアンス難・出口不透明
KYC/AMLの不整合、法域の承認問題、登記の信頼性欠如により、賃貸・転売・融資の出口が極めて不透明になります。
直近の注目点（カジノとダーク・エコノミー懸念）
- カジノ免許の急増（64件）：観光・ギャンブル偏重の景気刺激は短期需要の変動性を高め、治安・反社会勢力資金の流入懸念が地元でも指摘されています。
- EU法適用外：反マネロン指令（AML）等のEU基準が効かないため、資金の透明性やトレースの困難が増し、不動産取引の健全性にも影響します。
用語解説
- 北キプロス（占領地域）：国際的に承認されていない実効支配地域。EU法の適用停止エリア。
- タイトルディード（Title Deed）：不動産の所有権証書。正当性に疑義があると、後日無効・紛争化のリスク。
- KYC/AML：顧客確認（Know Your Customer）／資金洗浄対策（Anti-Money Laundering）。資金源の適法性や本人確認を求める国際基準。
- エスクロー：売買代金を第三者が一時保管し、条件充足で放出する仕組み。詐取や権利不備のリスク軽減に有用。
ニュースの見解
日本人投資家への実務的示唆
- 北側は回避が妥当：価格の安さ（30〜50％）は法的・レピュテーション・出口不確実性の対価。二重権利・刑事摘発・国外資産への波及まで視野に入るため、個人投資の許容度を超えると判断します。
- 南側（キプロス共和国）に限定し、DDを厳格化：現地の不動産弁護士を起点に、登記簿（担保・差押・用途規制）・建築許認可・既存抵当を精査。エスクロー、タイトル保険の可否も事前確認。アキ停止地域に絡む土地履歴がないかを追加チェック。
- テナントクオリティと出口戦略：観光・教育需要の**季節性（稼働率変動）に留意し、長期テナントや法人賃貸の比率を重視。転売先の買主ファイナンス（地場銀行の融資姿勢）と税務（日本側の国外不動産所得・国外財産調書）**を設計段階で織り込む。
- 為替と金利：ユーロ建てのキャッシュフロー管理、ECB金利サイクルの影響、固定・変動のヘッジ方針を明確に。
結論：キプロス投資は南側の法令順守・権利関係が透明な一次立地に限定し、法務・税務・資金決済の三点セット（弁護士・会計税理士・信頼できるエスクロー）で守りを固めた保守的組成が最適解。北側案件には一切関与しないのが日本人個人投資家にとって合理的です。