Le Conde BKK1 （ル・コンデ・ビーケーケーワン）
竣工時期：2024年8月
ディベロッパー：Wangfu Guoji Property Development
最低価格：116,000
通貨単位：USD
「カンボジア不動産って買えるですか？」
「カンボジア不動産投資ってどうなんですか？」
カンボジア不動産の購入、カンボジア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、カンボジア不動産投資、カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。
そもそも、カンボジア不動産は日本在住の日本人が買えるの？
購入できます。
土地の所有権は持てません。戸建ても購入できません。
コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、外国人にも認められています。
カンボジアという国とは？
概要
| 投資先 | カンボジア不動産 |
|---|---|
| 国名 | カンボジア王国 |
| 面積（k㎡） | 181,035k㎡ |
| 日本との比較 | 0.5倍 |
| 人口 | 16,770,000人 |
| 日本との比較 | 0.1倍 |
| 首都 | プノンペン |
| 民族 | 90％がカンボジア人（クメール人） |
| 言語 | クメール語 |
| 宗教 | 仏教（一部少数民族はイスラム教） |
| 通貨 | リエル（KHR） |
| 政策 | 立憲君主制 |
| 主要産業 | 農業、工業、サービス業 |
| 日本からの移動時間 | 8時間 |
| 為替 | 変動相場制 |
| 格付け | S&P B フィッチ B ムーディーズ B2 |
カンボジア王国（カンボジア）は、東南アジアのインドシナ半島南部に位置する立憲君主制の国です。南はタイランド湾に面し、西はタイ、北はラオス、東はベトナムと国境を接しています。
国民の90以上が、クメール語（カンボジア語）を話し、仏教（上座部仏教）を奉ずるクメール人（カンボジア人）です。
カンボジアの中心には湖と河川の複合体であるトンレサップ湖があり、その河川部分は国土の東部を縦貫する国際河川たる大河メコン川の支流となっており、水運と漁業・農業を支えています。この平野部にカンボジア人口の3分の1が居住しています。トンレサップ湖の北辺にはクメール王朝の遺跡として世界的に有名なアンコール・ワットやアンコール・トムといったアンコール遺跡（1992年、世界遺産登録）が存在します。
年間平均気温約30℃ほどで、雨季が5月～10月、乾季が11月～4月です。
政治
国家体制は、国王を元首とする立憲君主制です。ノロドム家とシソワット家のメンバーから、王室評議会が国王を選出する仕組みとなっています。王室評議会は、首相、両院の議長、両院の副議長（2名ずつ）、上座部仏教の2つの宗派の代表（1名ずつ）の合わせて9名からなり、秘密投票で国王を選出します。国王の地位は終身です。
議会は、両院制を採用しており、定数125議席からなる国民議会（下院）議員は直接選挙で選出され、定数61議席からなる元老院（上院）議員は間接選挙と国王からの任命によって選出されます。
経済
主要産業は農業、漁業、林業などの第一次産業である。近年は観光産業と縫製産業が成長し、最貧国ではあるものの外国からの投資も大きな伸びを示しています。
米ドルが流通して使えることからも、外国からの投資が増えています。銀行預金・融資の米ドル比率は、85％程度です。
カンボジア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット
１．人口が今後も増加する予想
カンボジアの人口は、現時点では1,100万人ほどです。2050年には2,000万人を超えると予想されています。
カンボジアの総人口推移
２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる
きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。若年層が多いことが目立つ、人口ピラミッドです。
カンボジアの人口ピラミッド
３．プノンペンの人口は、人口600万人を突破する予想
カンボジアは人口が少ない国です。
- 首都のプノンペンの人口は、現在：約200万人です。
政府は
- 首都を半径100kmに拡大する
- 人口約600万人を突破する
という計画が発表をしています。
プノンペンの大きさは、東京23区とだいたい同じ大きさで、人口600万人いれば、かなりの人口密度になります。
人口密度が高くなれば、それだけ住宅需要も増えることを意味します。
４．高いGDP成長率
カンボジアは、高いGDP成長率を実現しています。
カンボジアのGDP
直近の成長率は11％を超えています。
十分に成長が見込める国です。
５．米ドルが流通する国
カンボジアは、ドルが流通している国です。
- 銀行預金、銀行融資の米ドル比率は85％
と言われています。
米ドルで買い物ができ、事業や投資、銀行口座での預金なども米ドルで可能になります。
米ドルが流通している ＝ 外国企業が参入しやすい土壌がある
ことを意味しています。
世界の基軸通貨である米ドルが流通しているため、投資がしやすい国と言えます。
現地通貨が通貨安になる為替リスクも低く、不動産投資が可能になります。
今回おつりなどは、現地通貨のリエルが使われることが多いです。
６．高金利の米ドル建て定期預金で運用利回りを最大化できる
カンボジアの大きなメリットには
- 高金利の米ドル建て定期預金
があります。
年率7.0％を超える米ドル建て定期預金が利用できます。
不動産投資で得た賃料収入を、高金利の定期預金に回す運用をすれば、不動産収入と利息収入の二つのインカムゲインが期待できます。
７．プノンペンに新国際空港
カンボジアは、コロナ以前までは、観光客数が年々増加していました。
航空需要の増加に伴い、2016年6月、カンボジア政府は新空港を建設することを決めました。
2021年12月、カンボジア情報省より、空港名称を「タクマウ・テコ国際空港（Takhmao Techo International Airport） 」とすることが公表された。
空港建設は、中国の中国冶金科工集団が受注したました。
- 開発総費用 : 15億ドル
- 空港敷地面積 : 2,600ヘクタール（世界で9番目に広い）
- ICAO飛行場基準コード : 4F （エアバスA380、ボーイング747-8などの大型機にも対応）
- 管制塔の高さ : 108メートル
- 滑走路長 : 4,000メートル 1本（開港時）
- 開港：2025年
開港時に年間1,300万人、2030年に年間3,000万人、2050年に年間5,000万人の利用を見込んでいます。
新国際空港ができれば、観光客や外国企業の参入も活発になるため、不動産投資の機会としては、有望なものとなりまう。
カンボジア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク
１．人口が少ないリスク
同じ海外不動産で人気のフィリピンなどと比較すると明らかですが、人口が圧倒的に少ないのです。
人口が少ない理由は、1975～1979 に政権を担っていた、クメールルージュ（カンボジア共産党）の指導者ポル・ポトによる「国民の大虐殺」が原因です。約4年間で、当時の人口の約3分の1にあたる約150～200万人の人々が犠牲になったと言われています。
そのため、人口ピラミッドも若干いびつな形になっています。
若い世代が増えてきていて、人口は増加傾向にあるものの、現時点では人口は1,000万人強と少なく、人口が少ない点が不動産需要が大きくならない、または経済規模が大きくならない理由として、懸念されるものと言えます。
これは、カンボジア不動産に投資する大きなリスクです。
２．不動産への投資額が下がっている
下記のデータを見ると、2023年は、不動産市場への投資額が減少していることがわかります。
不動産市場への投資が下がる ＝ 不動産価格の上昇余地がないと見なされている
ということになるため、投資先としての魅力が薄まっていることがわかります。
３．不動産価格も上昇していない
全体的にみると2019年と比較して、不動産価格は上昇しています。
しかし、BKKなどの都心部では、ほぼ横ばいとなっており、不動産価格の上昇が見られません。
ディベロッパーが開発し、外国人に販売されているのは、都心部のレジデンスであることが多く、不動産価格の上昇が見込めないリスクがあります。
４．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク
海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。
ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。
このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。
このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。
比較的、カンボジアでは、実際に完成しないというディベロッパーの数が少なくありません。ディベロッパー選びは、確実に建設できるところを選ぶ必要があります。
５．カントリーリスク
カンボジアは、アジアにおいて汚職の度合いがかなり高い国とされています。カンボジアは、腐敗指数が21.0で世界で5番目に腐敗していることになっています。
また、ポル・ポト政権下による大虐殺などもあり、東南アジアの中では、カントリーリスクは高めの国と言えます。
カンボジア不動産価格推移
カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移
高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）
出典：Global Property Guide 2025年7月最新データ
カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移変動率
高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）
出典：Global Property Guide 2025年7月最新データ
カンボジア不動産投資で発生するコスト
※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。
カンボジア不動産投資で発生するコストには
- 物件価格
- 資産譲渡税（付加価値税：VAT）
- 登記費用
- 印紙税
- 賃貸管理費
- 共益費・修繕費
- 付帯設備費・家具家電費用
- 火災保険
- 税金（固定資産税）
- 税金（不動産収入税・所得税）
- 税金（キャピタルゲイン税）
物件価格
物件価格は、その販売物件の価格です。
カンボジア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。
- 5年間で半年ごとに10％ずつ払って、5年後に竣工
- 初回15％、物件完成85％で、5年後に竣工
というようなイメージです。
また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。
5％～20％程度の割引があります。
資産譲渡税（付加価値税：VAT）
購入時に資産譲渡税（付加価値税：VAT）が発生します。
4％の費用になります。
売買価格または評価額の高い方に対しての4％です。
登記費用
登記時に必要な契約文章の認証に関する弁護士・司法書士などの専門家費用です。
弁護士費用が100ドル程度、行政費用が1,000ドル程度発生します。
登記証書の発行も可能です。
印紙税
100リエル～2,000リエル程度の印紙税が必要になります。
賃貸管理費
賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。
共益費・修繕費（修繕管理費）
共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。
賃貸管理費の負担は、物件規模によって、管理会社が設定しています。
㎡単価で1～2USD／月が相場です。
付帯設備費・家具家電費用
カンボジア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。
家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。
火災保険
火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。
税金（固定資産税）
固定資産税は、物件評価額の80％に対しての0.1％です。
税金（不動産収入税・所得税）
カンボジア非居住の外国人の場合は、賃貸収入の14％です。
税金（キャピタルゲイン税）
値上がり益に関する課税はありません。0％です。
カンボジア不動産投資後の利回りシミュレーション
- 為替 1$（米ドル） ＝ 150円
という場合に
- 建物金額：200,0000USD（30,000,000円）
と仮定します。
初期費用
- 資産譲渡税（付加価値税：VAT）：4.0％ ＝ 8,000USD（1200,000円）
- 弁護士費用 ＝ 100USD（15,000円）
- 行政費（印紙税含） ＝ 1,000USD（150,000円）
想定家賃
- 200,000USDで購入できる都心部の物件の場合、年12,000USD・月1,000USD（150,000円）ほど
運用時コスト
- 固定資産税：0.1％ ＝ 200USD（30,000円）
- 賃貸管理費：家賃の10％ ＝ 120USD（18,000円）／月
- 共益費・管理費： ＝ 60USD（9,000円）／月
というコストが想定されます。
収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。
概算のシミュレーション
- 初期コスト合計：209,100USD（31,365,000円）
- 年間想定賃料：12,000USD（180,000円）
- 運用コスト合計：4,560USD（684,000円）
- 想定年間収益：7,440USD（1,116,000円）
- 利回り：3.56％
カンボジアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）
カンボジア不動産に投資するうえでは、カンボジアの物価を抑えておく必要があります。
カンボジア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。
カンボジア（プノンペン）と日本（東京）の物価比較
| 都市／国 | 東京／日本 | プノンペン／カンボジア | プノンペン／カンボジア |
|---|---|---|---|
| 通貨 | 円 | USD | USD |
| データ計測日時 | 2025/7 | 2025/7 | 2025/7 |
| データ計測時点の為替 | 1円 | 143.48円 | 143.48円 |
| 物価 | 平均 | 平均（円換算） | 比率（対東京） |
| 安いレストランでの食事 | 1,200円 | 717円 | 60% |
| 一般的なレストラン・2名・3コース | 7,000円 | 4,304円 | 61% |
| マクドナルドのバリューセット | 800円 | 1,004円 | 126% |
| 国産生ビール（0.5リットル） | 600円 | 287円 | 48% |
| 水・ボトル（1.5リットル） | 131円 | 143円 | 110% |
| タクシー 1km（通常料金） | 470円 | 143円 | 31% |
| ガソリン（1リットル） | 177円 | 143円 | 81% |
| シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム) | 159,852円 | 72,457円 | 45% |
| アパートメント (1 ベッドルーム) センター外 | 87,332円 | 40,031円 | 46% |
| 市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格 | 1,466,544円 | 319,243円 | 22% |
| センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格 | 754,576円 | 217,803円 | 29% |
| 平均月給（税引後） | 370,815円 | 60,836円 | 16% |
| 住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利 | 1.72% | 10.30% | 606% |
カンボジア不動産の買い方
カンボジア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。
カンボジア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。
多くの選択肢がある反面、カンボジアで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。
カンボジア不動産投資のおすすめエリア
プノンペン
カンボジアの首都がプノンペンです。
現在の人口は200万人ですが、政府発表では、2035年までに、首都を半径100kmに拡大・人口600万人を突破すると予想されています。
カンボジアは人口が少ない国のため、投資先としてはプノンペンが唯一の候補と言えます。
プノンペンの中では
- ボンケンコン（BKK1、BKK2、BKK3）
- チャムカモン
- 7マカラ
などの3都市が比較的治安が良く、大使館などがあり、暮らしやすい都心部となっています。
ボンケンコン（BKK1、BKK2、BKK3）
も外国人駐在員や、カンボジアの富裕層が多く住むエリアです。日系ショッピングセンターのイオンモールからも近く、高級レストランやスターバックスカフェなどが多く集まるエリアで、プノンペン随一の繁華街といえます。
チャムカモン
カンボジアイオンモール1号店があり、日本の大使館もあるエリアです。カジノ「ナガワールド」や「ロシアンマーケット」など商業施設が多く集まっているエリアです。
7マカラ
オリンピックスタジアムやオリンピアモールなどがあるエリアです。プノンペンタワーというランドマーク的なオフィスビルがあり、オフィス街と言えます。
おすすめのカンボジア不動産物件情報
カンボジア不動産最新動向
マクロ環境・金利
- 成長・物価
2025年の実質GDP成長率見通しは4％前後へ下方修正され、外需や関税動向の不確実性を織り込む局面です。物価は1〜3％台の低インフレ圏で安定的に推移する見込みです。 - 金融環境
預金金利の低下や流動性の積み上がりが指摘される一方、買い手は慎重・売り手は強気という綱引きが続いています。金利の低下傾向が一部の取引を後押しし始めたとの見方があります。 - 住宅ローンの実務感
住宅ローンは米ドル建て・最長20年が一般的で、告知ベースの店頭金利は月0.625〜0.67％（年換算の目安7〜9％台）といった水準が見られます。LTVは70％程度を上限とする行も目立ちます。
住宅（分譲・賃貸）
- 需給と価格
2025年上期は新規コンドミニアム約3,900戸が発売、高級帯の平均価格は約2,746USD/㎡。一方で高級→中低価格帯へのシフトが顕著で、地場需要の取り込みを狙った小さめの専有面積提案が増えています。 - 売れ行きの質
パンデミック前の海外投資家主導から、足元は国内実需とASEAN域内の問い合わせが増勢です。引渡し・品質・管理への目線が厳しく、開発会社の資金繰り・工期遅延リスクの見極めが重要です。 - 賃貸利回り
プノンペンの賃貸利回りは**概ね5〜8.5％のレンジ。沿岸や地方の一部でも6.5〜8.8％**台の水準が観測されます。
オフィス
- 稼働・賃料
プノンペンのオフィス入居率は約64％、プライム賃料は月24USD/㎡。是正（調整）は続くもののペースは鈍化しており、テナントは立地・管理・アメニティに選別的です。 - 供給パイプライン
2025年はChief Towerの竣工に続き、The Pinnacle Building One／GDT Tower／FTB Towerなどの計画が控え、追い供給が見込まれます。
リテール・商業
- 稼働・賃料
リテールの入居率は58.6％まで低下、プライム賃料は月20.9USD/㎡。モール新設は用途複合のポディウム型が中心で、テナントミックス再編を伴う抑制的な供給姿勢が続きます。
サービスアパート・賃貸住宅
- 競争環境
グレードAのサービスアパートはアメニティで一定の支持を維持する一方、コンドの賃貸化との競合が継続。ファミリー向け2ベッド以上の需要が相対的に堅調です。
ホテル・観光
- 需要回復の足取り
1〜5月の訪問者数は約290万人と回復が続く一方、政府の年間目標（720〜750万人）達成には課題との見方です。H1は**前年同期比＋6％**程度の増勢という報告もあります。
物流・工業
- 産業投資とSEZ
955ha規模の新SEZ（カンポットFunan SEZ、Cambodia Binhai SEZ）が進行中で、産業分散と雇用創出が期待されます。アルミ工場（シアヌークビル、約6,000万USD）計画なども追い風です。 - インフラと港湾
Funan Techo運河が資金手当て・用地確定などで前進し、2029年前後の完成を見込む見解もあります。シアヌークビル港では新コンテナターミナルの開発が進捗しています。
制度・規制トピック
- 所有・タイトル
外国人は土地の直接所有不可。区分所有（ストラータ）は1階を除き棟全体の70％まで外国人所有可が基本です。**ハードタイトル（国土整備省登録）＞ソフトタイトル（地方登録）の順で権利強度が高く、移転には4％の印紙税（譲渡税）**が一般に適用されます。**長期リース（最長50年、更新可）**は土地利用の現実解です。 - 税制・優遇（2025年）
初回住宅取得の印紙税優遇や高級コンド在庫の是正を狙った税制パッケージが導入・拡充されています。**信託（2019年トラスト法）**の活用が増え、名義借り回避の適法な枠組みとして浸透しています。 - 資本市場
証券市場では株式・社債の新規上場が見込まれ、ETF導入計画を含む**資本市場整備（2025–2035年計画）**が進展しています。
投資家への示唆（セグメント別）
- 住宅
中価格帯・実需型が主役です。開発会社の財務と施工能力、管理運営（PM・BM）を重視し、小面積化による実質単価上昇に注意してください。都心コアの既存優良物件は賃貸化前提で実測利回りを確認し、引渡し・検査の条項を厳密に設定することをおすすめします。 - オフィス
Aグレード・立地優位への選好が強く、賃料・フリーレント・内装支援の交渉余地が大きいです。分割対応・共用部更新・ESG対応の有無が競争力を左右します。 - リテール
プライム導線（オフィス・住宅・観光の重なり）に焦点を当て、歩合賃料やFIT支援を組み合わせた条件設計が有効です。複合開発の低層商業は将来のテナント回転を前提に柔軟な区画を確保してください。 - ホテル・観光
需要は回復基調ですが国際線・観光商品の開発次第でボラティリティが残ります。シェムリアップ／海浜部はエアアクセス・港湾連動の改善余地があります。 - 物流・工業
シアヌークビル／バベット／ポイペトなどタイ・ベトナム回廊や港湾アクセス近接が有利です。電力安定・道路接続・労働供給を重視し、SEZ内の地代・インデックス条項を精査してください。運河・港湾の整備進捗は中期の前提条件です。
リスク・留意点
- 商業用の在庫圧力：オフィス・リテールは稼働・賃料の調整が続いており、追加供給の影響も考慮が必要です。
- 開発・施工リスク：資金繰り・品質・遅延を巡る事象が散見。約定・違約条項の精緻化が不可欠です。
- 通商・政策リスク：対米関税（36％）など外部ショックが工業・輸出を通じて波及する可能性があります。
- 制度運用：タイトルの種別（ハード／ソフト／区分）と税務・登記実務の差異を正しく把握し、長期リースの権利性（登録・担保性）を確認してください。
まとめ
2025年のカンボジア不動産は、住宅（中価格帯）と一部の産業系で持ち直し、オフィス・リテールは調整継続というセクター間のコントラストが鮮明です。低インフレ×徐々に緩む金融環境が追い風となる一方、開発リスクと商業在庫が逆風です。制度面では区分所有・長期リース・信託の活用と税優遇が整い、立地（港湾・回廊）×プロジェクト品質×法務・税務の確実性を柱に、選別的な投資・取得が有効です。