カンボジア不動産投資徹底解説。カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

カンボジア不動産の購入、カンボジア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、カンボジア不動産投資、カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、カンボジア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

土地の所有権は持てません。戸建ても購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、外国人にも認められています。

カンボジアという国とは？

概要

投資先	カンボジア不動産
国名	カンボジア王国
面積（k㎡）	181,035k㎡
日本との比較	0.5倍
人口	16,770,000人
日本との比較	0.1倍
首都	プノンペン
民族	90％がカンボジア人（クメール人）
言語	クメール語
宗教	仏教（一部少数民族はイスラム教）
通貨	リエル（KHR）
政策	立憲君主制
主要産業	農業、工業、サービス業
日本からの移動時間	8時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　B フィッチ　 B ムーディーズ　B2

カンボジア王国（カンボジア）は、東南アジアのインドシナ半島南部に位置する立憲君主制の国です。南はタイランド湾に面し、西はタイ、北はラオス、東はベトナムと国境を接しています。

国民の90以上が、クメール語（カンボジア語）を話し、仏教（上座部仏教）を奉ずるクメール人（カンボジア人）です。

カンボジアの中心には湖と河川の複合体であるトンレサップ湖があり、その河川部分は国土の東部を縦貫する国際河川たる大河メコン川の支流となっており、水運と漁業・農業を支えています。この平野部にカンボジア人口の3分の1が居住しています。トンレサップ湖の北辺にはクメール王朝の遺跡として世界的に有名なアンコール・ワットやアンコール・トムといったアンコール遺跡（1992年、世界遺産登録）が存在します。

年間平均気温約30℃ほどで、雨季が5月～10月、乾季が11月～4月です。

政治

国家体制は、国王を元首とする立憲君主制です。ノロドム家とシソワット家のメンバーから、王室評議会が国王を選出する仕組みとなっています。王室評議会は、首相、両院の議長、両院の副議長（2名ずつ）、上座部仏教の2つの宗派の代表（1名ずつ）の合わせて9名からなり、秘密投票で国王を選出します。国王の地位は終身です。

議会は、両院制を採用しており、定数125議席からなる国民議会（下院）議員は直接選挙で選出され、定数61議席からなる元老院（上院）議員は間接選挙と国王からの任命によって選出されます。

経済

主要産業は農業、漁業、林業などの第一次産業である。近年は観光産業と縫製産業が成長し、最貧国ではあるものの外国からの投資も大きな伸びを示しています。

米ドルが流通して使えることからも、外国からの投資が増えています。銀行預金・融資の米ドル比率は、85％程度です。

カンボジア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

カンボジアの人口は、現時点では1,100万人ほどです。2050年には2,000万人を超えると予想されています。

カンボジアの総人口推移

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。若年層が多いことが目立つ、人口ピラミッドです。

カンボジアの人口ピラミッド

３．プノンペンの人口は、人口600万人を突破する予想

カンボジアは人口が少ない国です。

政府は

という計画が発表をしています。

プノンペンの大きさは、東京23区とだいたい同じ大きさで、人口600万人いれば、かなりの人口密度になります。

人口密度が高くなれば、それだけ住宅需要も増えることを意味します。

４．高いGDP成長率

カンボジアは、高いGDP成長率を実現しています。

カンボジア GDP

直近の成長率は11％を超えています。

５．米ドルが流通する国

カンボジアは、ドルが流通している国です。

と言われています。

米ドルで買い物ができ、事業や投資、銀行口座での預金なども米ドルで可能になります。

ことを意味しています。

世界の基軸通貨である米ドルが流通しているため、投資がしやすい国と言えます。

今回おつりなどは、現地通貨のリエルが使われることが多いです。

６．高金利の米ドル建て定期預金で運用利回りを最大化できる

カンボジアの大きなメリットには

があります。

年率7.0％を超える米ドル建て定期預金が利用できます。

７．プノンペンに新国際空港

カンボジアは、コロナ以前までは、観光客数が年々増加していました。

航空需要の増加に伴い、2016年6月、カンボジア政府は新空港を建設することを決めました。

2021年12月、カンボジア情報省より、空港名称を「タクマウ・テコ国際空港（Takhmao Techo International Airport） 」とすることが公表された。

空港建設は、中国の中国冶金科工集団が受注したました。

開港時に年間1,300万人、2030年に年間3,000万人、2050年に年間5,000万人の利用を見込んでいます。

カンボジア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．人口が少ないリスク

同じ海外不動産で人気のフィリピンなどと比較すると明らかですが、人口が圧倒的に少ないのです。

人口が少ない理由は、1975～1979 に政権を担っていた、クメールルージュ（カンボジア共産党）の指導者ポル・ポトによる「国民の大虐殺」が原因です。約4年間で、当時の人口の約3分の1にあたる約150～200万人の人々が犠牲になったと言われています。

そのため、人口ピラミッドも若干いびつな形になっています。

若い世代が増えてきていて、人口は増加傾向にあるものの、現時点では人口は1,000万人強と少なく、人口が少ない点が不動産需要が大きくならない、または経済規模が大きくならない理由として、懸念されるものと言えます。

これは、カンボジア不動産に投資する大きなリスクです。

２．不動産への投資額が下がっている

下記のデータを見ると、2023年は、不動産市場への投資額が減少していることがわかります。

ということになるため、投資先としての魅力が薄まっていることがわかります。

３．不動産価格も上昇していない

全体的にみると2019年と比較して、不動産価格は上昇しています。

しかし、BKKなどの都心部では、ほぼ横ばいとなっており、不動産価格の上昇が見られません。

４．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

比較的、カンボジアでは、実際に完成しないというディベロッパーの数が少なくありません。ディベロッパー選びは、確実に建設できるところを選ぶ必要があります。

５．カントリーリスク

カンボジアは、アジアにおいて汚職の度合いがかなり高い国とされています。カンボジアは、腐敗指数が21.0で世界で5番目に腐敗していることになっています。

また、ポル・ポト政権下による大虐殺などもあり、東南アジアの中では、カントリーリスクは高めの国と言えます。

カンボジア不動産価格推移

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移変動率

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

カンボジア不動産投資で発生するコストには

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

カンボジア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

5％～20％程度の割引があります。

資産譲渡税（付加価値税：VAT）

購入時に資産譲渡税（付加価値税：VAT）が発生します。

4％の費用になります。

売買価格または評価額の高い方に対しての4％です。

登記費用

登記時に必要な契約文章の認証に関する弁護士・司法書士などの専門家費用です。

弁護士費用が100ドル程度、行政費用が1,000ドル程度発生します。

登記証書の発行も可能です。

印紙税

100リエル～2,000リエル程度の印紙税が必要になります。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

共益費・修繕費（修繕管理費）

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、管理会社が設定しています。

㎡単価で1～2USD／月が相場です。

付帯設備費・家具家電費用

カンボジア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件評価額の80％に対しての0.1％です。

税金（不動産収入税・所得税）

カンボジア非居住の外国人の場合は、賃貸収入の14％です。

税金（キャピタルゲイン税）

値上がり益に関する課税はありません。0％です。

カンボジア不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

カンボジアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

カンボジア不動産に投資するうえでは、カンボジアの物価を抑えておく必要があります。

カンボジア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

カンボジア（プノンペン）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	プノンペン／カンボジア	プノンペン／カンボジア
通貨	円	USD	USD
データ計測日時	2026/3	2026/3	2026/3
データ計測時点の為替	1円	156.94円	156.94円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	785円	65%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,550円	6,278円	96%
マクドナルドのバリューセット	800円	1,099円	137%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	314円	52%
水・ボトル（1.5リットル）	131円	157円	120%
タクシー 1km（通常料金）	500円	157円	31%
ガソリン（1リットル）	176円	157円	89%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	180,558円	97,617円	54%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	101,867円	54,929円	54%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,812,404円	451,203円	25%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	814,000円	236,979円	29%
平均月給（税引後）	413,060円	54,772円	13%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.70%	7.58%	447%

カンボジア物価調査。カンボジア（プノンペン）の物価と日本（東京）の物価比較

カンボジア不動産の買い方

カンボジア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

カンボジア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

多くの選択肢がある反面、カンボジアで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。

カンボジア不動産投資のおすすめエリア

プノンペン

カンボジアの首都がプノンペンです。

現在の人口は200万人ですが、政府発表では、2035年までに、首都を半径100kmに拡大・人口600万人を突破すると予想されています。

カンボジアは人口が少ない国のため、投資先としてはプノンペンが唯一の候補と言えます。

プノンペンの中では

などの3都市が比較的治安が良く、大使館などがあり、暮らしやすい都心部となっています。

ボンケンコン（BKK1、BKK2、BKK3）

も外国人駐在員や、カンボジアの富裕層が多く住むエリアです。日系ショッピングセンターのイオンモールからも近く、高級レストランやスターバックスカフェなどが多く集まるエリアで、プノンペン随一の繁華街といえます。

チャムカモン

カンボジアイオンモール1号店があり、日本の大使館もあるエリアです。カジノ「ナガワールド」や「ロシアンマーケット」など商業施設が多く集まっているエリアです。

7マカラ

オリンピックスタジアムやオリンピアモールなどがあるエリアです。プノンペンタワーというランドマーク的なオフィスビルがあり、オフィス街と言えます。

おすすめのカンボジア不動産物件情報

カンボジア不動産 最新動向（2026年3月時点）

マクロ環境・金利

• ドル化経済と米国の金利連動
  カンボジアは高度に米ドル化（市中流通の多くが米ドル）された経済であり、インフレ動向や資金調達コストは米国の金融政策に強く連動します。米国の利下げサイクルに伴い、ドル建ての調達コストはピーク時より低下傾向にありますが、国内銀行の流動性確保の観点から、貸出金利の劇的な低下には至っていません。
• 住宅ローン金利の実務感
  地場銀行の住宅ローン金利は年7〜9％台が目安です。ローンの審査要件は依然として厳しく、デベロッパーが独自に提供する分割払い（デベロッパーファイナンス）を利用する層が多いものの、開発業者の資金繰りリスクが意識されるようになっています。

住宅（分譲・賃貸）

• コンドミニアムの供給過剰と価格調整
  首都プノンペン（特にBKK1やチャムカモン区など）では、パンデミック前から続く外国人（主に中国人）向けの高級コンドミニアムの供給過剰が常態化しています。デベロッパーは在庫消化のため、大幅な値引きや長期の支払いプラン、利回り保証（GRR）などのプロモーションを展開しており、買い手市場が続いています。
• ローカル向け「ボレイ（戸建て・タウンハウス）」の再編
  実需の中心であるゲート付きコミュニティ「ボレイ」は、郊外（センソック区やドンカオ区など）で開発が進んでいますが、2023〜2024年の信用収縮期に資金繰りが悪化した中堅デベロッパーの淘汰・再編が進みました。現在は、財務基盤の強固な大手財閥系デベロッパーの物件に需要が集中する「質と信用の二極化」が鮮明です。
• 賃貸市場の動向
  駐在員の戻りや外資系企業の進出により一定の賃貸需要はあるものの、新規供給が需要を上回っているため、賃料は弱含み〜横ばいです。テナント側がフリーレントや家具のアップグレード等の好条件を引き出しやすい環境です。

オフィス

• 空室率の高止まりとテナント優位の市場
  プノンペンのオフィス市場は、過去数年の新築A級・B級ビルの大量供給により、全体の空室率は30％を超える高水準で推移しています。新規需要の創出が供給に追いついていないのが実態です。
• フライト・トゥ・クオリティ（質への逃避）
  テナント企業にとっては選択肢が豊富であり、より好立地・高品質なビルへ同等の賃料で移転する動きが活発です。ビルオーナー側は、長期契約を条件とした大幅な賃料割引や、充実した内装補助（フィットアウト費用の負担）を提供してテナントの引き留め・誘致に必死となっています。

リテール・商業

• 大型モールの飽和とコミュニティモールの台頭
  イオンモール（1〜3号店）やチップモン・メガモールなどの巨大ショッピングモールが相次いで開業し、大型商業施設は飽和感が出ています。一方で、住宅密集地やボレイの周辺に位置する、スーパーやF&B（飲食）を中心とした小規模なコミュニティモールの需要は底堅く、開発の主戦場はこちらにシフトしています。
• テナントミックスの変化
  消費者の生活様式の変化に伴い、単なる物販店よりも、エンターテインメント、キッズ向け施設、体験型の飲食テナントがモールの集客の要となっています。

ホテル・観光

• 新国際空港の開港による追い風
  プノンペン南郊の「デチョ国際空港（Techo International Airport）」の第1期が開港・本格稼働したことで、長距離直行便の就航余地が拡大し、ビジネス客や観光客の受け入れ体制が大きく向上しました。
• シアヌークビルのトランジション（過渡期）
  かつてのカジノブームが去った沿岸部シアヌークビルでは、未完成のまま放置された「ゴーストビル」の解決に向けた政府の優遇措置（税制優遇やビザ発給要件の緩和など）が継続中です。徐々にではありますが、健全なリゾート開発や工業拠点としての再定義が進みつつあります。

物流・工業

• インフラ整備と「チャイナ＋1」需要
  プノンペン〜シアヌークビル間の高速道路に続き、プノンペン〜バベット（ベトナム国境）間の高速道路建設が進展しており、物流網の飛躍的な向上が見込まれています。米中対立を背景とした製造業の移転（チャイナ＋1）の受け皿として、経済特区（SEZ）への工場進出需要は全セクターの中で最も堅調です。
• フナン・テチョ運河プロジェクトの影響
  2024年に着工したメコン川とタイ湾を結ぶ巨大プロジェクト「フナン・テチョ運河（Funan Techo Canal）」の沿線（カンダル州、タケオ州、カンポット州など）では、将来の物流拠点や工業団地を見越した広大な土地の取得や投資が活発化しています。

制度・規制トピック

• 「信託法（Trust Law）」の本格定着
  カンボジアでは原則として外国人は土地や1階部分（地面に接する不動産）を直接所有できませんが、2019年に制定された「信託法」の実務運用が完全に定着しました。これにより、政府認定の信託会社（トラストカンパニー）を経由することで、外国人が合法かつ安全に土地やボレイ（戸建て）を実質所有・投資することが可能となり、海外からの投資の幅が劇的に広がっています。
• デベロッパー規制の強化
  過去の開発業者の資金繰り悪化・工事中断の教訓から、政府はデベロッパーに対するライセンス付与や資金管理（エスクロー口座の利用推進など）の監視を強め、市場の透明性・健全性向上に努めています。

投資家への示唆（セグメント別）

• 住宅（コンドミニアム）
  市場は完全に買い手市場です。投資対象とする場合は、BKK1などの一等地で、すでに竣工済み・賃貸稼働実績のある優良な中古物件を、ディスカウント価格で現金購入し、高利回りを狙う戦略が基本となります。プレセール（未完成）物件は竣工リスクに注意が必要です。
• 住宅（土地・戸建て）
  信託法（Trust Law）を活用し、新空港周辺や高速道路インターチェンジ付近の土地、あるいは現地富裕層向けの上質なボレイに投資し、中長期的なキャピタルゲインを狙う手法が、外国人投資家の新たなトレンドとなっています。
• オフィス・リテール
  供給過剰感が強いため、新規の直接投資には慎重な見極めが必要です。
• 物流・工業
  インフラ整備の恩恵を直接受けるSEZ周辺の工業用地や、フナン・テチョ運河沿線は、カンボジア不動産の中で最も成長確度が高いセグメントです。

リスク・留意点

• 供給過剰と流動性リスク
  特にコンドミニアムは、購入時よりも売却時（出口戦略）に時間がかかる流動性リスクが極めて高い状態です。転売による短期的なキャピタルゲイン狙いは困難です。
• 竣工遅延・プロジェクト頓挫リスク
  プレセール物件に投資する場合、デベロッパーの財務状況や実績の確認が必須です。資金繰り悪化による工事の長期停止（Abandonment）リスクが依然として存在します。
• 利回り保証（GRR）の不履行リスク
  一部のデベロッパーが提示する「年10％以上の利回り保証」などは、実際の賃貸市場の実態（数％程度）と乖離しており、数年後に支払いが滞るトラブルが散見されます。保証に依存しない実力ベースの利回り評価が必要です。

まとめ

2026年のカンボジア不動産市場は、過熱した過去のブームからの「調整・正常化」の只中にあります。コンドミニアムやオフィスは明確な供給過剰にあり、投資家にとっては「割安な優良物件を拾う（バリュー投資）」局面です。一方で、新国際空港の開港や高速道路網の拡充、フナン・テチョ運河の建設といった国家規模のインフラ整備は着実に進捗しており、これらに連動する物流・工業セクターや周辺土地は非常に有望です。また、「信託法」の定着により、外国人でも安全に土地や戸建てへ投資できるようになったことが、今後のカンボジア不動産投資の最大のゲームチェンジャーとなっています。

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