カンボジア不動産投資徹底解説。カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで

カンボジア不動産の購入、カンボジア不動産投資を検討している方もいらっしゃるかと思います。今回は、カンボジア不動産投資、カンボジア不動産の買い方・メリットデメリット・リスク・利回り・税金まで、徹底的に検証したいと思います。

そもそも、カンボジア不動産は日本在住の日本人が買えるの？

購入できます。

土地の所有権は持てません。戸建ても購入できません。

コンドミニアム（日本でいう分譲マンション）の区分権の所有は、外国人にも認められています。

カンボジアという国とは？

概要

投資先	カンボジア不動産
国名	カンボジア王国
面積（k㎡）	181,035k㎡
日本との比較	0.5倍
人口	16,770,000人
日本との比較	0.1倍
首都	プノンペン
民族	90％がカンボジア人（クメール人）
言語	クメール語
宗教	仏教（一部少数民族はイスラム教）
通貨	リエル（KHR）
政策	立憲君主制
主要産業	農業、工業、サービス業
日本からの移動時間	8時間
為替	変動相場制
格付け	S&P　B フィッチ　 B ムーディーズ　B2

カンボジア王国（カンボジア）は、東南アジアのインドシナ半島南部に位置する立憲君主制の国です。南はタイランド湾に面し、西はタイ、北はラオス、東はベトナムと国境を接しています。

国民の90以上が、クメール語（カンボジア語）を話し、仏教（上座部仏教）を奉ずるクメール人（カンボジア人）です。

カンボジアの中心には湖と河川の複合体であるトンレサップ湖があり、その河川部分は国土の東部を縦貫する国際河川たる大河メコン川の支流となっており、水運と漁業・農業を支えています。この平野部にカンボジア人口の3分の1が居住しています。トンレサップ湖の北辺にはクメール王朝の遺跡として世界的に有名なアンコール・ワットやアンコール・トムといったアンコール遺跡（1992年、世界遺産登録）が存在します。

年間平均気温約30℃ほどで、雨季が5月～10月、乾季が11月～4月です。

政治

国家体制は、国王を元首とする立憲君主制です。ノロドム家とシソワット家のメンバーから、王室評議会が国王を選出する仕組みとなっています。王室評議会は、首相、両院の議長、両院の副議長（2名ずつ）、上座部仏教の2つの宗派の代表（1名ずつ）の合わせて9名からなり、秘密投票で国王を選出します。国王の地位は終身です。

議会は、両院制を採用しており、定数125議席からなる国民議会（下院）議員は直接選挙で選出され、定数61議席からなる元老院（上院）議員は間接選挙と国王からの任命によって選出されます。

経済

主要産業は農業、漁業、林業などの第一次産業である。近年は観光産業と縫製産業が成長し、最貧国ではあるものの外国からの投資も大きな伸びを示しています。

米ドルが流通して使えることからも、外国からの投資が増えています。銀行預金・融資の米ドル比率は、85％程度です。

カンボジア不動産が不動産投資で注目される理由・メリット

１．人口が今後も増加する予想

カンボジアの人口は、現時点では1,100万人ほどです。2050年には2,000万人を超えると予想されています。

カンボジアの総人口推移

２．人口ピラミッドがきれいな形状で、人口ボーナスも長く獲得できる

きれいな正三角形をしていて、子供の数が多く、人口ボーナスが長期的に継続されることがほぼ確実と言えます。若年層が多いことが目立つ、人口ピラミッドです。

カンボジアの人口ピラミッド

３．プノンペンの人口は、人口600万人を突破する予想

カンボジアは人口が少ない国です。

政府は

という計画が発表をしています。

プノンペンの大きさは、東京23区とだいたい同じ大きさで、人口600万人いれば、かなりの人口密度になります。

人口密度が高くなれば、それだけ住宅需要も増えることを意味します。

４．高いGDP成長率

カンボジアは、高いGDP成長率を実現しています。

カンボジア GDP

直近の成長率は11％を超えています。

５．米ドルが流通する国

カンボジアは、ドルが流通している国です。

と言われています。

米ドルで買い物ができ、事業や投資、銀行口座での預金なども米ドルで可能になります。

ことを意味しています。

世界の基軸通貨である米ドルが流通しているため、投資がしやすい国と言えます。

今回おつりなどは、現地通貨のリエルが使われることが多いです。

６．高金利の米ドル建て定期預金で運用利回りを最大化できる

カンボジアの大きなメリットには

があります。

年率7.0％を超える米ドル建て定期預金が利用できます。

７．プノンペンに新国際空港

カンボジアは、コロナ以前までは、観光客数が年々増加していました。

航空需要の増加に伴い、2016年6月、カンボジア政府は新空港を建設することを決めました。

2021年12月、カンボジア情報省より、空港名称を「タクマウ・テコ国際空港（Takhmao Techo International Airport） 」とすることが公表された。

空港建設は、中国の中国冶金科工集団が受注したました。

開港時に年間1,300万人、2030年に年間3,000万人、2050年に年間5,000万人の利用を見込んでいます。

カンボジア不動産の不動産投資におけるデメリット・リスク

１．人口が少ないリスク

同じ海外不動産で人気のフィリピンなどと比較すると明らかですが、人口が圧倒的に少ないのです。

人口が少ない理由は、1975～1979 に政権を担っていた、クメールルージュ（カンボジア共産党）の指導者ポル・ポトによる「国民の大虐殺」が原因です。約4年間で、当時の人口の約3分の1にあたる約150～200万人の人々が犠牲になったと言われています。

そのため、人口ピラミッドも若干いびつな形になっています。

若い世代が増えてきていて、人口は増加傾向にあるものの、現時点では人口は1,000万人強と少なく、人口が少ない点が不動産需要が大きくならない、または経済規模が大きくならない理由として、懸念されるものと言えます。

これは、カンボジア不動産に投資する大きなリスクです。

２．不動産への投資額が下がっている

下記のデータを見ると、2023年は、不動産市場への投資額が減少していることがわかります。

ということになるため、投資先としての魅力が薄まっていることがわかります。

３．不動産価格も上昇していない

全体的にみると2019年と比較して、不動産価格は上昇しています。

しかし、BKKなどの都心部では、ほぼ横ばいとなっており、不動産価格の上昇が見られません。

４．ディベロッパーの建設がとん挫するリスク

海外不動産投資では「プレビルド」で新築物件の竣工前の5年以上前から購入することが可能です。

ディベロッパーは、プレビルドで建設前にお金を集めて、その資金で建設費を賄います。

このような仕組みになっているため、資金不足で建設ができなくなった場合には、ディベロッパーが倒産し、プレビルドで支払ったお金が戻ってこないリスクはあります。

このリスクを回避する方法は、信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。

比較的、カンボジアでは、実際に完成しないというディベロッパーの数が少なくありません。ディベロッパー選びは、確実に建設できるところを選ぶ必要があります。

５．カントリーリスク

カンボジアは、アジアにおいて汚職の度合いがかなり高い国とされています。カンボジアは、腐敗指数が21.0で世界で5番目に腐敗していることになっています。

また、ポル・ポト政権下による大虐殺などもあり、東南アジアの中では、カントリーリスクは高めの国と言えます。

カンボジア不動産価格推移

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア（プノンペン）住宅価格指数推移変動率

高級マンションの平均価格（米ドル／㎡）

出典：Global Property Guide 2026年1月最新データ

カンボジア不動産投資で発生するコスト

※コストは、ディベロッパー、物件、時期によっても違いがあります。あくまでも参考事例として、実際の発生するコストは、その時の不動産会社にヒアリングしましょう。

カンボジア不動産投資で発生するコストには

物件価格

物件価格は、その販売物件の価格です。

カンボジア不動産では、他の海外不動産投資と同様に「プレビルド」での販売が一般的です。

というようなイメージです。

また、プレビルドの費用の一括払いによる割引もあります。

5％～20％程度の割引があります。

資産譲渡税（付加価値税：VAT）

購入時に資産譲渡税（付加価値税：VAT）が発生します。

4％の費用になります。

売買価格または評価額の高い方に対しての4％です。

登記費用

登記時に必要な契約文章の認証に関する弁護士・司法書士などの専門家費用です。

弁護士費用が100ドル程度、行政費用が1,000ドル程度発生します。

登記証書の発行も可能です。

印紙税

100リエル～2,000リエル程度の印紙税が必要になります。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を賃貸に貸すときに賃貸管理を行う不動産会社に支払う費用です。家賃の1カ月分です。

共益費・修繕費（修繕管理費）

共益費・修繕費（修繕管理費）というのは日本でもある共用施設の維持・管理のための費用です。

賃貸管理費の負担は、物件規模によって、管理会社が設定しています。

㎡単価で1～2USD／月が相場です。

付帯設備費・家具家電費用

カンボジア不動産の場合は、家具・家電付きで賃貸に出すのが一般的です。

家具・家電付きの物件でなければ、オーナー側が家具・家電を用意しなければならないのです。100万円程度の初期費用が発生します。

火災保険

火災保険にも加入する必要があります。火災保険料が発生します。

税金（固定資産税）

固定資産税は、物件評価額の80％に対しての0.1％です。

税金（不動産収入税・所得税）

カンボジア非居住の外国人の場合は、賃貸収入の14％です。

税金（キャピタルゲイン税）

値上がり益に関する課税はありません。0％です。

カンボジア不動産投資後の利回りシミュレーション

という場合に

と仮定します。

初期費用

想定家賃

運用時コスト

というコストが想定されます。

収入に関しては、所得税は「外国税額控除」で日本の所得税と相殺できるため、履いて計算します。

概算のシミュレーション

カンボジアの物価（給料・家賃・不動産価格・住宅ローン金利）

カンボジア不動産に投資するうえでは、カンボジアの物価を抑えておく必要があります。

カンボジア物価の中でも、水・レストラン・家賃・不動産価格などを東京と比較しています。また、物価ではありませんが、平均給料・住宅ローン金利の数値も東京と比較しました。

カンボジア（プノンペン）と日本（東京）の物価比較

都市／国	東京／日本	プノンペン／カンボジア	プノンペン／カンボジア
通貨	円	USD	USD
データ計測日時	2026/1	2026/1	2026/1
データ計測時点の為替	1円	156.94円	156.94円
物価	平均	平均（円換算）	比率（対東京）
安いレストランでの食事	1,200円	785円	65%
一般的なレストラン・2名・3コース	6,600円	4,708円	71%
マクドナルドのバリューセット	750円	1,099円	146%
国産生ビール（0.5リットル）	600円	157円	26%
水・ボトル（1.5リットル）	129円	157円	122%
タクシー 1km（通常料金）	500円	157円	31%
ガソリン（1リットル）	178円	157円	88%
シティセンターのアパートメント (1 ベッドルーム)	158,384円	75,645円	48%
アパートメント (1 ベッドルーム) センター外	93,938円	43,002円	46%
市内中心部のアパート購入の平方メートルあたりの価格	1,618,828円	355,783円	22%
センター外のアパート購入の平方メートルあたりの価格	792,363円	211,869円	27%
平均月給（税引後）	386,814円	61,364円	16%
住宅ローン金利 (%)、年間、20 年間固定金利	1.63%	10.30%	644%

カンボジア物価調査。カンボジア（プノンペン）の物価と日本（東京）の物価比較

カンボジア不動産の買い方

カンボジア不動産に強い日本人スタッフがいる、日本人が運営する不動産会社に依頼するのが一番確実な方法です。

カンボジア不動産は、多くの日本人の不動産会社が進出しています。だからこそ、買い手側（投資家側）のニーズをくみ取って、物件を紹介し、不安を払しょくしてくれる、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

多くの選択肢がある反面、カンボジアで不動産会社が儲かると思って、出てきた新しい会社も少なくありません。ネットワークが少ないと、デメリットも多いので注意が必要です。

カンボジア不動産投資のおすすめエリア

プノンペン

カンボジアの首都がプノンペンです。

現在の人口は200万人ですが、政府発表では、2035年までに、首都を半径100kmに拡大・人口600万人を突破すると予想されています。

カンボジアは人口が少ない国のため、投資先としてはプノンペンが唯一の候補と言えます。

プノンペンの中では

などの3都市が比較的治安が良く、大使館などがあり、暮らしやすい都心部となっています。

ボンケンコン（BKK1、BKK2、BKK3）

も外国人駐在員や、カンボジアの富裕層が多く住むエリアです。日系ショッピングセンターのイオンモールからも近く、高級レストランやスターバックスカフェなどが多く集まるエリアで、プノンペン随一の繁華街といえます。

チャムカモン

カンボジアイオンモール1号店があり、日本の大使館もあるエリアです。カジノ「ナガワールド」や「ロシアンマーケット」など商業施設が多く集まっているエリアです。

7マカラ

オリンピックスタジアムやオリンピアモールなどがあるエリアです。プノンペンタワーというランドマーク的なオフィスビルがあり、オフィス街と言えます。

おすすめのカンボジア不動産物件情報

カンボジア不動産 最新動向

マクロ環境・金融（景気・通貨・資金環境）

• 成長は維持、ただし不動産・建設まわりの調整が重し
  IMFは、カンボジア経済は観光や輸出などで回復を続ける一方、不動産・建設セクターの調整や金融面の脆弱性が成長の下押し要因になり得る、という整理です。
• 空港インフラが観光・ビジネス需要の下支え
  2025/9/9にプノンペンの新空港（Techo International Airport）が開業し、旅客受け入れ能力の拡大を狙っています（旧空港の商業便を置き換える位置づけ）。
  航空需要は、2025年1〜11月の国際線旅客が633万人（前年比+13%）という公式発表ベースの報道も出ています。

住宅（分譲コンドミニアム：プノンペン中心）

• 供給は増加、在庫圧力は継続
  プノンペンのコンド供給は2025年上期で61,564戸、同年末にかけて約7,110戸が追加で完成し、2025年末に68,674戸へ増える見通しです。
  供給増に対して需要が追いつかず、“売り手市場”ではなく買い手優位の色が濃い局面です。
• 販売（プレセール）の歩留まりが悪化
  販売状況を示す指標として、H2 2024の販売率が29%だったのに対し、H1 2025は16%まで低下しています。
  供給が積み上がるほど、値引き・条件調整の余地が広がりやすい環境です。
• 価格は“ディスカウント前提”に寄りやすい
  新規ローンチの㎡単価は、H1 2025で約US$515/㎡まで落ち込む形で示されています（長期平均は約US$1,476/㎡と対比）。
  エリア・築年・管理品質で差は出ますが、「強い立地・強い管理」以外は値ごろ感（実質値引き）がないと動きにくいのが実務感になりやすいです。
• 販売促進は“低頭金＋長期分割”が主戦場
  デベロッパー側は、頭金10〜20%、残額を36〜48か月の無利息分割といった条件でハードルを下げる動きが見られます。
  投資家目線では「利回り」以前に、引き渡し後に賃貸・転売で出口が作れる立地かの見極めが重要になります。

住宅（ボレイ／戸建て・ショップハウス：プノンペン周辺）

• 供給規模が大きく、販売は鈍い
  ボレイ（ゲーテッド住宅地）を中心としたランド付き住宅は、既存供給が94,721戸、今後の供給が14,911戸と整理されています。
  販売率は2024年上期以降ずっと5%未満という水準で、ここも買い手優位が続いています。
• “住むため”の需要は残るが、価格と返済負担が焦点
  投資より実需（居住）寄りの市場になりやすい分、購入意思決定は「家計の返済負担」と直結します。結果として、同じ価格でも立地（職住近接）・道路付け・商業集積の差が、そのまま売れ行きの差になりやすい局面です。

オフィス（プノンペン）

• 空室率上昇、ただしプライム賃料は“下げ止まり”
  2025年上期のプライムオフィス空室率は26%（前年差+8pt）まで上昇しています。
  一方で、プライムのネット実効賃料はUS$21/㎡/月で安定とされ、2024までの下落（16%下落）を経て“賃料は横ばい・稼働で調整”になりやすい状態です。
• 供給は中期でさらに増える前提
  供給増が続くと、累積供給は1,557,098㎡（現状比+53%）まで増える想定で整理されています。
  ここから先は、テナントが新築・高規格へ移転しても、旧ビルの空室が埋まりにくい「玉突き」が起きやすく、ビルの二極化（Aグレード偏重）が進みやすいです。

リテール（商業：プノンペン）

• “供給過多”が前提、増加ペースは鈍いが在庫は厚い
  2025年上期のプノンペン小売床は873,201㎡（NLA）。H1 2025に増えたのは21,500㎡（Booyong Town）のみで、供給増自体は小さい一方、市場はオーバーサプライと明記されています。
• 中期の供給は増える見込み
  監視中案件が予定通り進む前提で、今後3〜4年で総供給は1,147,955㎡（NLA）へ。
  テナント面は、国際ブランドの新規参入が鈍く、代わりにF&Bがテナント構成の中心になりやすい流れです。

ホテル・観光（プノンペン／シェムリアップ）

• プノンペン：供給は増加、稼働は低位からの回復途上
  プノンペンのホテル供給はH1 2025で約16,400室（前年比+6%）で、2028年に約19,483室へ増える見通しです。
  稼働は、ラグジュアリー〜アッパーアップスケールで2025年1月に42.0%（2024年の38.6%から上昇）と、回復途上の水準です。
• 観光の量は回復局面だが、月次はブレやすい
  公的統計の一例として、2025年1〜9月の外国人訪問者は約281.8万人（前年同期間比で小幅減）という集計が出ています。
  ただし航空旅客は増勢（前述の国際線旅客+13%など）で、空港インフラ更新もあり、ホテル・サービスアパートの底割れリスクは抑えつつ、供給増で競争が激しい構図です。
• サービスアパート：供給増（長期滞在需要の取り込み）
  プノンペンのサービスアパートは約8,975戸まで増加し、上期に高級案件2件の竣工で565戸が追加されています。
  企業駐在・長期滞在の需要が主で、オフィス市況と連動しやすい点が特徴です。

物流・工業（工場・SEZ）

• 投資案件は増加、SEZは“製造の受け皿”として存在感
  CDCの承認案件として、2025年1〜5月に290件・総額US$42億・約20万人雇用の規模が示され、うち86%が工業、42%がSEZ内とされています。
  SEZは承認60か所・稼働28か所という整理で、製造・輸出を前提にした工場用地・倉庫需要のベースになっています。
• プノンペン／カンダル周辺：工業用地の“埋まり”が早い
  プノンペンとカンダルの稼働SEZ（3か所）の供給が642ha、そのうちカンダルのSEZは既に完売という記述もあり、立地の良い工業用地は品薄になりやすいです。
  不動産としては「住宅よりも事業用（工場・倉庫）の方が需給が読みやすい」局面になりやすい一方、契約は事業継続性・電力・道路・通関動線など運用リスクが投資判断の中心になります。

制度・規制・税務（外国人投資で重要な論点）

• 外国人の保有：コンド（区分）中心、上限あり
  外国人は土地のフリーホールド保有が難しく、基本はコンドの区分（ストラタ）が中心です。外国人の持分は建物全体の最大70%まで、かつ地上階より上などの条件が整理されています。
  また、国境から30km以内は制限（例外あり）といった論点も実務で重要です。
• 土地を使う場合の実務：長期賃借（登録）
  外国人が土地利用を確保する方法として、最長50年＋更新の長期賃借が制度的な柱になります。
• 譲渡益課税（キャピタルゲイン税）：2026/1/1実施が明確化
  2025年に制度整備が進み、税務当局の通知により、不動産を含む複数資産のキャピタルゲイン税は2026/1/1から同時実施と整理されています。
  2026年入りの投資判断では、購入時から取得価額の根拠・改装費・手数料・賃料収入の記録を残す運用が重要になります。
• 印紙税（譲渡時の4%）の優遇は“2025年末まで”が基本線
  住宅市場刺激として、2025/1/1〜2025/12/31の時限措置（例：一定額まで免税／控除）が公表されています。
  2026/1/5時点では、延長の公式発表が別途ない限り、原則は期限終了として資金計画を組むのが安全です（延長が出れば前提が変わります）。

投資家への示唆（セグメント別）

• コンド（住宅）
• キーワードは「完成在庫×強い立地×管理品質」です。供給は増え続け、販売率も落ちているため、値引き・家具付き・長期分割の条件交渉が前提になりやすいです。
• 新規ローンチ価格が大きく下がっている局面では、将来の値上がりよりも、まずは賃貸で埋まる間取り・価格帯を優先した方がブレにくいです。
• オフィス
• 空室率が上がる局面では、投資の成否は「稼働（テナント確保）」で決まります。賃料は横ばいでも空室が長引くと利回りが崩れるため、テナントの信用・残存賃貸期間と、ビルの競争力（設備・アクセス）を最優先に見るべきです。
• リテール
• オーバーサプライ下では、立地よりも「集客装置（アンカー）とテナント設計」が勝負になります。F&Bが強い一方で、国際ブランド流入が鈍いので、地場需要に合うテナントミックスが作れる物件が相対的に強いです。
• 工業・物流
• 投資が増えている領域で、SEZや主要動線周辺は相対的に読みやすいです。ただし、契約は不動産というより事業インフラ投資に近く、電力・道路・通関・テナントの事業継続性まで含めて評価する必要があります。

リスク・留意点（重要）

• 供給過剰（特にコンド／リテール）：供給が増える前提のため、値引き長期化・空室長期化が最大リスクです。
• 税制の実装リスク：キャピタルゲイン税が制度として動き出すため、記録管理が弱い投資ほど不利になりやすいです。
• 権利形態リスク：外国人はコンド区分や長期賃借が中心で、土地フリーホールド前提の投資は構造的に取りにくい点に注意が必要です。
• 不動産・金融の連動：不動産調整が金融面の弱点になり得るという指摘があり、信用環境の変化には要注意です。

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