「海外不動産投資で失敗しない不動産業者はどうやって選べばよいでしょうか？」
「海外不動産投資で失敗しない不動産エージェントはどうやって選べばよいでしょうか？」
海外不動産投資で失敗する理由の一つに「業者選びを間違えた。」ということが挙げられます。今回は、海外不動産投資で失敗しない不動産会社・不動産エージェントの選び方を丁寧に解説します。
海外不動産を購入するときに相談できる業者の種類とメリットデメリット
海外不動産を購入する際のルートには
- 物件がある外国のディベロッパーから購入する
- 物件がある外国の現地在住の不動産会社から購入する
- 日本人スタッフがいる不動産エージェント経由で、外国の現地在住のディベロッパーから購入する
- 日本人スタッフがいる不動産エージェント経由で、外国の現地在住の不動産会社から購入する
というものがあります。
- 物件を建設する会社 ＝ ディベロッパー
- 不動産会社 ＝ 現地で正式なライセンス（日本でいう宅地建物取引業許可）を持つ仲介会社
- 不動産エージェント ＝ 現地のディベロッパーや不動産会社からの購入をサポートするエージェント
という立場の違いがあります。
どの方法にも、メリットデメリットがあります。
物件がある外国のディベロッパーから購入する
メリット
- 余計な手数料が発生しない
デメリット
- オフプランしか購入できない
- 自社の物件しか案内できないため、複数のディベロッパーの物件を比較検討がしにくい
- 英語でやり取りすることが一般的
- 引き渡し後のサポートが期待できない
物件がある外国の現地在住の不動産会社から購入する
メリット
- 中古物件も購入できる
- 新築物件（レディプラン）も購入できる
- 引き渡し後の賃貸運用や民泊運用も任せられる
デメリット
- 仲介手数料が発生する
- 自社の物件しか案内できないため、複数のディベロッパーの物件を比較検討がしにくい
- 英語でやり取りすることが一般的
日本人スタッフがいる不動産エージェント経由で、外国の現地在住のディベロッパーから購入する
メリット
- 日本語で購入をサポートしてもらえる
- 複数のディベロッパーの物件を比較検討できる
- 引き渡し後のサポートも依頼できる
デメリット
- サポート手数料が発生する
- オフプランしか購入できない
日本人スタッフがいる不動産エージェント経由で、外国の現地在住の不動産会社から購入する
メリット
- 日本語で購入をサポートしてもらえる
- 複数のディベロッパーの物件を比較検討できる
- 中古物件も購入できる
- 新築物件（レディプラン）も購入できる
- 引き渡し後のサポートも依頼できる
デメリット
- サポート手数料が発生する
- 仲介手数料が発生する
結局、どういうルートで海外不動産を購入するのが良いの？
海外不動産は「英語ができるかどうか？」で大きく状況は変わってきます。
どのくらいというレベルで英語が話せればいいのかというと
- 外国人の担当者と英語で意思疎通ができる
- 不動産に関連した専門用語が理解できる
- 契約書などの内容が理解できる
というレベルで英語が堪能な方を意味します。日常生活や海外旅行で不自由がないというだけでは、契約手続きなどで重要な情報を見落としてしまう可能性が高いため、ある程度のレベルの英語力が必要になります。
英語ができる方の場合
オフプラン（計画中のプロジェクト）の購入を検討している
→ 現地のディベロッパーに依頼する
→ 現地の不動産会社に依頼する
レディプラン（新築物件）、中古物件の購入を検討している
→ 現地の不動産会社に依頼する
がおすすめです。
なぜなら、不動産エージェントを介さない方が手数料が発生しないため、コスト面で有利だからです。
英語ができない、英語のレベルが十分でない方の場合
オフプラン（計画中のプロジェクト）の購入を検討している
→ 日本人スタッフがいる不動産エージェントに依頼する
レディプラン（新築物件）、中古物件の購入を検討している
→ 日本人スタッフがいる不動産エージェントに依頼する
がおすすめです。
なぜなら、英語が不十分のままだと、海外の不動産会社やディベロッパーから直接購入するのには、情報不足や認識の誤りがでてきてしまい、無駄なリスクを抱えてしまうことになるからです。
今の時代は、google翻訳を駆使すれば、英語がわからなくても、無理やり海外の不動産会社やディベロッパーと英語でやり取りして、購入することもできなくはありません。しかし、情報量が圧倒的に不足する状態で、不動産を購入することになってしまうため、そのリスクを抱えること、その労力を考えると、サポート手数料を支払って、日本語でサポートしてもらった方がベターだと考えます。
やり取りしている業者が、ディベロッパーなのか？不動産会社なのか？エージェントなのか？どうやって判断すれば良いですか？
- ディベロッパー → 物件のウェブサイトなどにディベロッパーとして名前が出てます。
- 不動産会社 → 現地で不動産業者のライセンスを保有している会社を意味します。会社のある住所が現地の国であること、ライセンスを保有していること、を確認すればわかります。
- 不動産エージェント → とくにライセンスを必要としない業者です。日本人スタッフを抱えている、現地に法人がない、現地の法人でライセンスを所有していない場合は、不動産エージェントであることが多いです。
日本人の投資家や移住を考えている方が、日本語で外国の不動産を購入する場合に、サポートしてくれるサービスを提供している会社は、不動産エージェントであることが多いです。
一部、現地在住の大手の不動産会社やディベロッパーに、日本人セクションがあり、日本人スタッフがいるケースがあります。
日本の不動産会社の免許を持っていても、現地に法人がなかったり、現地に法人があっても現地のライセンスを持っていない場合は、不動産エージェントという位置づけになります。
海外不動産投資で失敗しない不動産エージェント選びのポイント
一番利用する機会が多い、日本語でサポートしてくれる不動産エージェントの選び方を解説します。不動産エージェントは、ライセンスを必要とせず、悪く言えば、誰でもなれてしまう業者です。
だからこそ、慎重に優良な不動産エージェントを見つける必要があります。
１．丁寧かつ迅速な対応
海外不動産投資では、わからないことがたくさん出てきます。その都度、不動産エージェントの担当者に聞くことになります。
調べればわかる質問・バカっぽい質問・答えにくい質問、例えば「現地の人もこの物件買うんですか？」「このプロジェクトは、現地ではどのくらい注目されていますか？」などでも、丁寧かつ迅速に回答してくれるかは大きなポイントです。
質問しにくい空気を感じさせる方、回答に時間がかかる方、イライラして対応が雑な方、回答の内容が不十分な方が担当していると感じた場合は、その不動産エージェントは、好ましくないと言えます。
２．実績の多さ
海外不動産投資では、その国の不動産売買経験がしっかりあるエージェントがおすすめです。
- 何件も売買していると、現地のディベロッパーからも信頼され、有利な情報を得やすい
- 何件も売買していると、その国の特徴や商慣習について詳しい
- 何件も売買していると、その都度、問題に対して解決してきた実績がある
- 何件も売買していると、その後必要になる会社（コンサルタント、弁護士、賃貸管理会社、民泊代行会社、リフォーム工事業者）とのコネクションができている
など、「経験値 ＝ 安心して投資できる環境」であると判断できることが少なくありません。
とくに「投資しようとしている国での実績が多いこと」を重視して、不動産エージェントを決めると良いでしょう。
３．情報量の多さ
「どれだけニーズにあった物件を多く提示してくれるか？」も重要な要素と言えます。
海外不動産エージェントの中には、一つ、二つ、の物件をごり押しして営業してくる業者が少なくありません。これは、ツテが少なかったり、その物件の紹介報酬が手厚いことを意味しています。顧客目線ではなく、自分目線で営業しているということです。
国を限定しても、海外不動産投資で検討するような国であれば、少なくとも、5件～10件程度のおすすめ物件はあるのが一般的です。
相手の提案数が少ない場合は、警戒した方が良いと思います。
４．誠実な手数料設定
海外不動産エージェントは、日本人向けに日本語でサポートすることによる、サポート手数料を収益源の一部としています。ディベロッパー側からもらえる報酬もありますが、それと投資家側・購入者側からもらえるサポート手数料の両方で収益モデルを作っているのです。
サポート手数料は、とくにライセンスやルールがないため、その海外不動産エージェントが自分で決めています。
概ね「物件価格の2.0％～5.0％」が相場です。
- サポート手数料が相場よりも大きく高い
- サポート手数料の話を最後までしてこない
など、サポート手数料に関する誠実さが感じられない不動産エージェントには、注意が必要です。
５．嘘のないシミュレーション提示
ある程度、希望の物件が絞り込んでくると、収益シミュレーションを提示してもらう機会が増えます。
収益シミュレーションには「賃料見込み」「不動産価格の上昇見込み」「賃料の上昇見込み」など、あくまでも想定値での収益が計算されているものです。
悪質な不動産エージェントの場合は、この「賃料見込み」「不動産価格の上昇見込み」「賃料の上昇見込み」を現実的な数値から大きく膨らませて、見栄えの良い収益シミュレーションを作成してしまう業者があります。
- どのくらいで貸せるのか？ → 現地の不動産賃貸サイトで同条件の物件で検索すればわかる
- どのくらい不動産価格が上昇するのか？ → 過去の上昇率を見れば、ある程度予測できる
ものです。
自分でも、収益シミュレーションを作って、提示されたものと比較して、それが大幅に乖離している場合は、不動産エージェントに「あまりに自分で設定した数字と違うのですが？どういう要因でこの数値を入れてますか？」と聞いてみると良いでしょう。
回答理由に満足できない場合は「その不動産エージェントは信用できない」と判断することになります。
自分で作った収益シミュレーションと乖離が少なければ信頼性が高いと判断できます。
複数の不動産エージェントに相談して、交流を持っておくことも重要
不動産エージェントは、小規模な組織（個人事業主、数人の法人）であることが多いです。
そのため、オフプランを購入して、数年後に引き渡しとなるわけですが、そのタイミングで倒産してしまったり、連絡が取れなくなってしまうことが少なくありません。
そうなったときに、どうにもならない状態を防ぐためには
事前に複数の不動産エージェントと交流を持っておいて、いざというときは、切り替えてお願いできるようにしておくこと
も重要です。
また、複数の不動産エージェントとやり取りをしていると、はじめて比較することができ、「どちらが信用できるか？」というジャッジができるようになります。1社だけだと、その不動産エージェントの言っているややり方が正しいように感じてしまいますが、複数の不動産エージェントと交渉していると、比較することで、やり方の違い、対応の違い、言っていることの違い、を知ることができるのです。
複数の不動産エージェントと交渉することは非常に重要なポイントと言えます。
まとめ
海外不動産投資で失敗しない不動産エージェントを選ぶポイントは
- 丁寧かつ迅速な対応
- 実績の多さ
- 情報量の多さ
- 誠実な手数料設定
- 嘘のないシミュレーション提示
です。
担当者の人柄が良くても、冷静に判断すべきところは判断する必要があります。複数の不動産エージェントと交渉すると「どちらが信用できるか？」の基準が明確になるのでおすすめです。