「海外不動産投資っていくらからできるの？」
「海外不動産投資をした場合に毎月の支払いはいくらになるの？」
海外不動産投資に興味があっても、実際に実行できるかどうかは「支払う金額」「ローン」「毎月の支払い」によって左右されます。今回は、海外不動産投資がいくらからできるのか？にフォーカスして、解説します。
海外不動産投資で支払う総額はいくら？
海外不動産投資では
- 物件価格
- 諸費用
- 税金
- サポート会社の手数料
が主なコストとして必要になります。
諸費用には
- 登記費用
- 司法書士や弁護士費用
- 物件に付属するオプション費用（車庫やメンテナンス費の一括払い）
- 家具家電費用（付帯されている場合もある）
があります。
税金には
- 付加価値税（VAT）
- その他の税金
があります。
国によっても異なりますが、おおむね物件価格の105％～110％程度のコストが、物件購入にかかる総額となります。（※賃貸管理などの運営時に発生するコストは除きます。）
当然ですが、物件価格は、国や物件があるエリアによって異なります。
例えば、執筆時点（2023年9月）でいえば
となっています。
海外不動産投資で支払う、毎月の支払い額はいくら？
海外不動産投資のローンとオフプラン
日本国内の不動産の場合は、銀行から住宅ローンやアパートローン、不動産担保ローンなどの融資を受けて、自己資金1割～2割を入れて、借り入れをして物件を購入し、毎月ローン返済を行うのが一般的です。ローンを利用することで、物件価格の一括支払いができなくても、毎月の支払いは家賃程度で可能になる仕組みです。
海外不動産投資でも、銀行や金融機関からローンで借りる方法はあることはあります。
- 日本国内の金融機関でも、一部の先進国（米国など）への投資に関して、利用できるローンがある
- 現地の国（ドバイなど）の銀行が融資をしてくれるローンがある
のですが
海外不動産投資では、あまりおすすめできません。日本の銀行のローンは、米国やオーストラリアぐらいで、これから不動産価格が上がりそうな国には対応していませんし、ドバイなどの融資も、融資率は最高50％と低めの設定になっています。
そこで利用するのが「オフプラン」です。
オフプランとは
まだ、建設されておらず、これから建設される予定の物件を販売すること
を言います。
まだ建設されていない物件のことを「プレビルド」「プレビルド物件」と言います。
オフプランで販売されているプレビルド物件というのは、だいたい5年後に完成という状況で、着工されて、販売される仕組みになっています。
5年後の完成までに、100％の資金を分割払いで支払う設定となっています。
オフプランでの支払い例：フィリピン不動産
フィリピン不動産の場合は、複数の支払いプランから、購入者が都合の良い支払方法を選ぶのが一般的です。
実際の物件の選べる支払いプラン
- 30日以内に90％・完成時に10％ → 値引き10％
- 30日以内に10％・72カ月分割で20％、完成時に70％ → 値引き1.5％
- 30日以内に10％・72カ月分割で5％、完成時に85％ → 値引き1.0％
- 30日以内に0％・72カ月分割で15％、完成時に85％ → 値引きなし
- 物件価格：1,250万円（500万ペソ）、6年後完成のオフプランの場合
30日以内に90％・完成時に10％ → 値引き10％
- 割引：物件価格の10％ → 50万ペソ（1,250,000円）
- 物件価格：割引を除く → 450万ペソ（11,250,000円）
- 予約金：5万ペソ（125,000円）
- 初期の支払い金額：物件価格の90％ → 405万ペソ（10,125,000円）
- 竣工時の支払い金額：物件価格の10％から予約金を除く → 40万ペソ（1,000,000円）
30日以内に10％・72カ月分割で20％、完成時に70％ → 値引き1.5％
- 割引：物件価格の1.5％ → 7.5万ペソ（187,500円）
- 物件価格：割引を除く → 492.5万ペソ（12,312,500円）
- 予約金：5万ペソ（125,000円）
- 初期の支払い金額：物件価格の10％ → 49.25万ペソ（1,231,250円）
- 72カ月分割の支払い金額：物件価格の20％ → 98.5万ペソ（2,462,500円）※毎月の支払い：34,201円
- 竣工時の支払い金額：物件価格の70％から予約金を除く → 339.75万ペソ（8,493,750円）
30日以内に10％・72カ月分割で5％、完成時に85％ → 値引き1.0％
- 割引：物件価格の1.0％ → 5万ペソ（125,000円）
- 物件価格：割引を除く → 495万ペソ（12,375,000円）
- 予約金：5万ペソ（125,000円）
- 初期の支払い金額：物件価格の10％ → 49.25万ペソ（1,231,250円）
- 72カ月分割の支払い金額：物件価格の5％ → 24.75万ペソ（618,750円）※毎月の支払い：8,5941円
- 竣工時の支払い金額：物件価格の85％から予約金を除く → 415.75万ペソ（10,393,750円）
30日以内に0％・72カ月分割で15％、完成時に85％ → 値引きなし
- 割引：なし
- 物件価格：500万ペソ（12,500,000円）
- 予約金：5万ペソ（125,000円）
- 初期の支払い金額：なし
- 72カ月分割の支払い金額：物件価格の15％ → 75万ペソ（1,875,000円）※毎月の支払い：26,042円
- 竣工時の支払い金額：物件価格の85％から予約金を除く → 420万ペソ（10,500,000円）
という形になります。
プランによっては、毎月1万円を切る金額でも、分割払いができるようになっています。
ただし、竣工時にはまとまった金額を支払う必要があるため、単純掲載で貯金をすることも考えれば
物件価格 ／ プレビルド期間 ＝ 毎月の費用負担（支払い ＋ 竣工時の支払い分の貯金）
という形になります。
上記の例でいえば
物件価格：1,250万円（500万ペソ） ／ プレビルド期間：72カ月 ＝ 毎月の費用負担：173,611円（支払い ＋ 竣工時の支払い分の貯金）
ということになります。
毎月約17万円分の貯金を72カ月で分割すれば、購入できるということになります。
もちろん、まとまったお金がすでにある、退職金などでまとまったお金が入る予定があるのであれば、毎月の支払いと貯金額は少なくて済みます。
オフプランでの支払い例：ドバイ不動産
ドバイ不動産の場合は、半年区切りでの支払いプランが一般的です。
- 手付金：10％
- 半年後：10％
- 1年後：10％
- 1年半後：10％
- 2年後：10％
- 2半年後：10％
- 3年後：10％
- 3半年後：10％
- 4年後：10％
- 4半年後（竣工）：10％
非常にシンプルですが、毎月払いではなく、半年ごと払いなのが特徴です。
5,000万円のドバイ不動産を購入した場合、半年ごとに500万円支払うイメージです。
まとめ
オフプランの物件を購入する場合は「竣工までの期間」に応じて、分割払いが可能
ということになります。
「竣工までの期間」が長ければ長いほど、分割払いの期間が長くなり、毎月の支払い金額は低く抑えられます。
日本での住宅ローンのように、20年、30年という長期での借り入れはできないため、分割払いの金額はやや高くなってしまいますが、
- 元々の物件価格が日本より安い
- ローンではないので、金利負担がない
- 支払い方法によって、割引がある
という、海外不動産のオフプランならでのメリットがあります。
「竣工までの期間」が長いオフプラン物件を購入するのであれば、毎月の費用負担は、数万円、十数万円まで抑えることができるのです。
結論：海外不動産投資っていくらからできるの？毎月の支払いはいくら？
国によってかなり差が出てきますが
- 海外不動産投資は、1,000万円ぐらいからできる
- 毎月の支払いは、分割払いができる
- 毎月の支払いは、物件価格／竣工までの金額の支払いになり、72カ月で分割すれば、自己資金がゼロでも毎月約13.8万円で1,000万円の物件が買える
ことになります。
- すでに自己資金が500万円（物件価格の50％）あれば、毎月の支払い（竣工時の支払い分の貯金含む）は、約6.9万円）
- すでに自己資金が750万円（物件価格の75％）あれば、毎月の支払い（竣工時の支払い分の貯金含む）は、約3.5万円）
で済むのです。
サラリーマンでも、主婦の方でも、OLさんでも、海外不動産投資は無理のない範囲でできる金額であることがわかるかと思います。